Piscinas Comunitarias. Principales cuestiones a tener en cuenta
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Piscinas Comunitarias. Principales cuestiones a tener en cuenta
En nuestro blog de Adminfergal hemos hablado de la supresión de barreras arquitectónicas en una piscina comunitaria, tenéis un Reglamento de Régimen Interior para una Comunidad de propietarios donde se engloban las diferentes normas relacionadas con la piscina, comentamos los Quorum necesarios para suprimir un servicio de la Comunidad y hoy queríamos aprovechar la buena información que siempre reporta Sepin para hablar de diferentes aspectos relacionados con la piscina. Veamos algunos de ellos:
¿Qué quorum se necesita para la instalación?
Primer problema que se plantea, dependerá del lugar de instalación de la piscina, el tipo de piscina que se vaya a instalar y el criterio del Juez para indicar sí se necesita unanimidad o bien 3/5 partes.
La AP Murcia en la sentencia 199/2017 indica que la modificación de un elemento común de uso privativo (jardines traseros), estando destinados a aparcamiento y acceso al mismo según Estatutos, sí se autoriza que en esos espacios donde están los jardines traseros, se construya una piscina, lo que se está es alterando la configuración física del elemento, no sólo su uso, alteración que al tratarse de un elemento común, sigue estando al régimen de unanimidad previsto en el art. 17.6 de la LPH.
La AP Córdoba en la sentencia 406/2015 nos hace referencia al Tribunal Supremo en Sentencia del 9 de Octubre del 2008, en la que declara la doctrina jurisprudencial. Entiende que para la construcción de una nueva piscina por parte de la Comunidad de Propietarios es necesario que el acuerdo que afecta a su construcción fuera adoptado por unanimidad y no por mayoría, al considerar que una piscina es algo excepcional en una comunidad de vecinos, máxime sí esta es de reciente construcción y pudo haberse dotado inicialmente del servicio por lo que la instalación requiere el consentimiento unánime, consentimiento que sí no se logra determinará la nulidad del acuerdo.
La AP Málaga en la sentencia 91/2015 vuelve a comentar que para aplicar los 3/5 como mayoría del total de los propietarios es necesario que este servicio debe ofrecer un interés general a los comuneros. Una piscina es algo excepcional en una comunidad de vecinos, máxime sí esta es de reciente construcción y pudo haberse dotado inicialmente del servicio, por lo que su instalación requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios.
Hay otras Sentencias que indican que con la mayoría de los 3/5 es suficiente para la instalación de una piscina en una comunidad, veamos algunas de ellas:
La AP Toledo en la sentencia 208/2017 nos dice que la nueva redacción de la LPH reduce la exigencia de unanimidad que ya no se exigen sin más para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo o los estatutos sino que además para que sea precisa dicha unanimidad se establece que sean acuerdos no regulados expresamente en el art. 17.6 y en este caso el acuerdo de la integración de una piscina se integrará en el concepto regulado en el párrafo 4º de dicho precepto.
La AP Córdoba, 244/2010 llega a la conclusión que la construcción o instalación de una piscina en una zona común se trata de un acuerdo que afecta a un servicio común de interés general de aquellos a los que se refiere el párrafo segundo del nº 1 del art. 17.1 de la LPH, siendo necesaria para la válida adopción de un acuerdo sobre la construcción de la piscina la mayoría de 3/5, para cuyo computo deben tenerse en cuenta, como votos favorables, los de aquellos vecinos ausentes, que no manifestaron expresamente su disconformidad con los acuerdos adoptados, una vez comunicados en forma fehaciente los mismos.
¿Qué mayoría sería necesaria para la colocación de una piscina desmontable?
Según la A.P. Madrid a través de la sentencia 22/2008, sí se quiere montar una piscina desmontable en un elemento común sería suficiente con que la Junta de Propietarios, por simple mayoría, es competente para conocer y decidir sobre este asunto, acordando las medidas necesarias ó convenientes para el mejor servicio común, dentro de lo establecido por la ley y los estatutos.
Según el TS, Sala Primera de lo Civil, de 8/9/2008 la reducción de la profundidad de la piscina exige el consentimiento de la mayoría simple de los propietarios al no producirse modificación del título constitutivo.
Se debe de permitir las instalaciones complementarias para el disfrute de los “discapacitados”, como por ejemplo la instalación de una silla/grua, así lo dice el Tribunal Supremo, Sala primera de lo Civil del 10/10/2013. Hay que indicar que todas las normas consideran que, en todo caso, existe “discapacidad” por el mero hecho de haber cumplido los 70 años.
Recordar que la privación del derecho de uso de los servicios comunes (piscina) a un moroso puede conllevar a una responsabilidad penal del Presidente y/o Administrador por “coacciones”, además de los posibles indemnizaciones a pagar al comunero por los “daños morales” que puedan producírsele.
La piscina es un elemento común y por lo tanto sí en el título constitutivo o escritura de división horizontal no existe ningún impedimento de uso, los titulares de las plazas de garaje de la Comunidad sí podrían disfrutar de la piscina al igual que el resto de los propietarios. Ahora bien, sí estas plazas tienen derecho a disfrutar de la piscina, también se les debe de repercutir los gastos de la piscina en función del coeficiente de la plaza.
Este razonamiento podría valer también para propietarios de locales.
Los dueños de una plaza de garaje, trastero, local, etc., podrán disfrutar de la piscina de la comunidad siempre que venga establecido en el contenido del titulo constitutivo o en los propios estatutos. Si es así, el Administrador tendrá la obligación de compartir los gastos de la piscina entre los propietarios de las plazas de garaje, de los locales ó trasteros en base al coeficiente que les corresponde. Sí no se refleja nada en el Título y los Estatutos desde mi punto de vista que es el punto de vista de otros juristas (AP Madrid, sentencia 83/2006) pretender utilizar una piscina comunitaria de un inmueble por quien sólo es titular de una plaza de garaje, no puede conjugarse con el concepto de propiedad horizontal que refleja el art. 396 del CC, que reproduce el art. 1 de la LPH cuando alude a los elementos comunes como aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad privada. Ninguna relación guarda el disfrute de la piscina con una plaza de garaje, exclusivamente destinada al estacionamiento del vehículo.
Varias cuestiones a tener en cuenta y que me parecen interesantes reproducirlas:
- Es importante regular a través del Reglamento de Régimen Interno cuantas personas tendrán derecho por vivienda al uso de la piscina. Podrá ir en función de los m2 de la vivienda, cantidad de habitaciones, etc. Para esta regulación se tendrá que tener en cuenta el aforo del vaso y lo máximo permitido según ley.
- Es importante regular el nº de invitados, esto se deberá regular de forma similar al punto anterior.
- Ver sí por la capacidad de nuestra piscina podríamos incluso arrendar la misma a Comunidades colindantes. En este caso sería suficiente con el acuerdo de los 3/5 del art. 17.3, de la LPH, como sí fuera un arrendamiento con plazo concreto. La Junta de Propietarios deberá facultar al Presidente para firmar un contrato con la propiedad de la finca colindante, donde conste el tiempo, el dinero y las personas que pueden entrar.
En numerosas ocasiones se nos ha preguntado sí el incumplimiento del Reglamento de Régimen Interior en una Comunidad genera o puede dar lugar a sanciones. La respuesta es negativa, pues la Comunidad carece de poder coercitivo.
Cuando se produce el incumplimiento en la piscina del tipo “bañarse reiteradamente fuera del horario permitido”, “hacer fiestas nocturnas”, podría aplicarse el art. 7.2 LPH de tal manera que habría que requerir al propietario infractor y, en caso de continuar incumpliendo, se podría llegar a activar la vía judicial.
Recordar a los bañistas de una comunidad, que es única responsabilidad de ellos, sí estos se bañan en horas fuera de las que estén establecidos en el horario del R.R.I. de la Comunidad. Sería casi imposible que prosperara una responsabilidad contra la Comunidad de propietarios por un posible accidente por el uso de la piscina por un comunero fuera del horario del socorrista. El que ha cometido la infracción de bañarse fuera de las horas de piscina, es el único responsable por vulneración de las normas puestas por la Comunidad.
Con relación a la edad mínima para que un bañista pueda entrar sólo a la piscina, en Madrid dicha circunstancia no viene regulada a través de ninguna normativa y será el Reglamento de Régimen Interior de la propia comunidad quien imponga la edad mínima. Está claro que el incumplimiento de las normas de dicho reglamento, no conlleva sanción alguna, sin embargo no olvidemos lo que dice el art. 1903 del Código Civil que establece un régimen de responsabilidad objetiva, de los padres por los actos de sus hijos, y que su labor de vigilancia y custodia no se transfiere, sino que sigue siendo depositada en los padres; ellos son los que han de controlar la actividad del hijo menor.
Con relación a las Reparaciones necesarias en una piscina, varios apuntes:
- La comunidad está obligada a efectuar las obras de adecuación de la piscina a la normativa vigente al ser una obligación del art. 10 de la LPH al ser un servicio común.
- Los propietarios no tienen legitimación activa para reclamar por reparaciones de la piscina pues al ser un elemento común, debe hacerlo la Comunidad de Propietarios.
- El Presidente está facultado para realizar las obras urgentes de reparación necesarias en la piscina y evitar problemas que puedan afectar a la salud de los propietarios, a la propia instalación de la piscina ó bien a la estructura de la propia piscina y la repercusión al propio edificio.
Con relación a las mejoras, un dato a tener en cuenta:
- La aprobación de la climatización de la piscina comunitaria no requiere unanimidad.
Con relación a los gastos y las obligaciones de pago varios detalles a tener en cuenta siguiendo los criterios de la Jurisprudencia:
- El adquirente de una vivienda no puede negarse a pagar las contribuciones por la construcción de la piscina cuando el anterior propietario votó a favor de dicha construcción.
- Obligación de los propietarios de los locales de una Comunidad a pagar los gastos de la piscina ya que los Estatutos lo exoneraron solo del mantenimiento del portal, garajes y escaleras.
- Es nulo el acuerdo que establece una distribución, igualitaria de los gastos de piscina contraviniendo lo dispuesto en los Estatutos que distribuye el gasto por coeficiente.
Recordar a todos nuestros lectores que disponen de la normativa actualizada de piscinas en el ámbito de Madrid en las siguientes direcciones:
- Decreto 80/1998 de 14 de mayo, por el que se regula las condiciones higiénico-sanitarias de piscinas de uso colectivo
- Orden 1319/2006 de 27 de junio de la Consejería de Consumo de la Comunidad de Madrid por la que se establecen los criterios que permiten establecer los niveles de formación del personal que preste sus servicios como socorrista en piscinas, instalaciones acuáticas y medio natural de la Conunidad de Madrid.
- R.D. 742/2013 de 27 de septiembre, por el que se establecen los criterios técnicos sanitarios de las piscinas.
- Ordenanza de protección de la salubridad pública en la ciudad de Madrid de 19/06/2014
Otros artículos en nuestra web que pueden ser de su interés:
Supresión de barreras arquitectónicas en una piscina comunitaria
Uso de la piscina fuera horario permitido y juergas en el club social
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
buenos días
Quisiera saber si en una Comunidad que no hay piscina se puede hacer la piscina y saber que porcentaje hace falta para aprobarlo, yo considero que al ser un cambio que no estaba desde el inicio será por unanimidad, aunque no se si serán las 3/5 partes.
Un cordial saludo
Buenos días Manuela:
Difícil es la pregunta que haces sobre la instalación de una piscina comunitaria en base a la jurisprudencia que tenemos. Hay jueces que se decantan por la unanimidad y otros que entienden es suficiente las 3/5 partes del total de los propietarios. En el artículo de mi página web hago una exposición de motivos sobre este punto https://adminfergal.es/piscinas-comunitarias-principales-cuestiones-a-tener-en-cuenta/ Personalmente me decanto por los 3/5 de la totalidad de los propietarios en base a lo que indica el art. 17.3 de la Ley de Propiedadd Horizontal que dice los siguiente: «El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios de interés general, supongan o no modificación del t´titulo constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación».
Un saludo.
muchas gracias por tu respuesta, siempre me ayudas.
Gracias
Gracias a ti Manuela por tus aportaciones a la web.
Un saludo.
Miguel.
Me pueden denegar el acceso a la piscina por una puerta sin escaleras, ya que tan solo se puede por un acceso que si tiene unas escaleras para entrar a la piscina? . Yo quiero entrar con un carrito de bebé recién nacido. La cuestión es que se votó y aprobó en acta que nadie tendría llave de este acceso, aunque hay dos entradas, tan solo se accede por el que tiene escaleras.
Gracias
Buenos días Marina:
Si Vd. tiene que acceder a la piscina con un carrito con bebé es necesario que se le facilite dicho acceso. Si vd. vive en Madrid por ejemplo, el decreto 80/1998 que regula las condiciones higienico-sanitarias de la piscinas, en su art. 15 sobre barreras arquitectónicas dice que «Artículo 15. Barreras arquitectónicas.Las piscinas de uso colectivo atenderán a lo dispuesto en la normativa de eliminación de barreras arquitectónicas.
Si nos atenemos lo que dice la ley de propiedad horizontal al respecto sobre accesibilidad universal queda muy claro en su art. 10) «Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de Propietarios……los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación». Que significa toda esta parrafada que si se necesita accesibilidad y está justificada el Presidente tiene la obligación de dársela, porque con ello lo único que está haciendo es cumplir con la ley. Creo que debe de enviar una carta al Presidente con copia al Administrador para que realicen las actuaciones necesarias y se le dé a Vd. ese servicio. Tendrán que poner la solución que sea necesaria. Si vd. tiene conserje sería una solución muy sencilla que se le notificara al conserje que le abriera la puerta para que pudiera acceder y estuviera abierta el tiempo en el cual estuviera vd. dentro. Sobre las formas no voy a entrar porque estoy seguro que se pueden buscar diferentes soluciones para que todos queden conformes. Es obligación de la Comunidad, en este caso, a través de sus representantes buscar la mejor solución para este servicio.
Un cordial saludo.
Miguel
Buenos días,
Compré mi piso hace tres años y la antigua propietaria me comentó que podía hacer uso de la piscina pues ella estaba al corriente con los pagos. Yo pensé que la piscina era de uso común de todos los propietarios, pero después de tres años averiguo que la piscina no se construyó hasta pasado un tiempo y que solo los propietarios que así lo quisieron, entregaron una señal de 3.000€ y pasaron a pagar una cuota de comunidad un poco más elevada y los que no quisieron pagan una cuota menor que no les da derecho a utilizar la piscina.
En mi caso, que si pago esta cuota incluida en mi recibo de la comunidad, no utilizo la piscina y he dejado constancia de que quiero renunciar al uso y disfrute para así pagar menos de recibo. Renuncio al los 3.000€ que se abonaron para participar del uso de la piscina. La administración hace caso omiso de mi solicitud aunque el presidente de la comunidad me dice que si puedo renunciar a pagar esa pequeña cuota de la piscina que se paga en el recibo de la comunidad.
Solo quiero saber si estoy en mi derecho de renunciar al uso de la piscina y dejar de pagar la cuota correspondiente a la misma ya que no la utilizo.
Gracias por la ayuda,
Saludos,
Silvia
Estimada Silvia.
Con relación a su pregunta tengo que hacerle varias reflexiones.
1º) Efectivamente me parece lógico que renuncie a los 3.000 euros, esta derrama la pagó el propietario anterior y con ella se pagó la construcción de la piscina, con lo que entiendo que el derecho de la comunidad sobre este dinero es irrenunciable y no se podría devolver. Entiendo que esto se discutiría en una reunión y se hablaría de que no habría vuelta atrás en la decisión tomada.
2º) Que no utilice la piscina no significa que su vivienda en su momento votara a favor de la construcción y de la propuesta de poner un incremento de cuota para sufragar los gastos de la piscina. El incremento de la cuota financió y financiará los gastos habituales que por la piscina tenga la Comunidad.
3º) Vd. ha consentido el incremento de la cuota por el concepto de uso y mantenimiento de piscina y por su participación en el gasto y la participación del gasto del resto de los propietarios, se ha conseguido que la piscina tenga un buen uso para el disfrute de todos los propietarios.
4º) Personalmente considero que los que tomaron la decisión en su momento deberían mantener su cuota porque sino fuera así y los propietarios decidieran no cumplir con ese compromiso, llegaría un momento en que se hiciera inviable el mantenimiento de la piscina con el perjuicio que supondría para todos aquellos propietarios que desean mantener la piscina.
5º) La obligación del Administrador es contestarle a vd. indicándole la posibilidad o no de mantener la cuota, lo que no parece lógico es que el Administrador se inhiba de cumplir con su obligación. También me parece ilógico que el Presidente le diga que si puede renunciar a pagar esa pequeña cuota de la piscina, teniendo en cuenta la repercusión que podría tener en el mantenimiento de la misma y sobre todo y para mi lo mas importante es que se quedaría una puerta abierta para que otros propietarios hicieran lo mismo con el consiguiente perjuicio para la comunidad y sobre todo para aquella parte de la comunidad que hacen uso de la piscina.
Desde mi punto de vista no puede dejar de pagar la cuota de forma unilateral, solo podría dejar de pagar en el caso de que existiera una junta de propietarios y se propusiera su tema y se aprobara por mayoría de los presentes que hacen uso de la piscina. Personalmente como Administrador advertiría que su cuota por pequeña que sea, la repartiría entre el resto de los propietarios. Se debe seguir aportando dinero para cubrir los gastos necesarios para el mantenimiento.
Un saludo.
Miguel
Buenas! En mi urbanización (Alcorcón-Madrid) se votó la construcción de una piscina por mayoría de 3/5 partes(hasta aquí ningún problema)
Ahora hay un vecino que no hace más que decir que la aprobación de la contricción solo implica un vaso de agua, que en ningún caso implica que podamos construir una zona de playa. Que la zona de playa se tendría que realizar como una mejora, con su consiguiente aprobación en junta general por mayoría de 3/5 partes, con lo que ello supone.
Este vecino alude a que lo hagamos así para evitar conflictos por no ser legl hacer dicha playa privada solo para los “piscineros” Nosotros vemos más conflicto en hacer pagar a vecinos que no lo quieren la construcción de una zona de césped pública solo porque salga mayoría de 3/5 partes.
De verdad que queremos hacer las cosas bien. No entendemos que si la ley dice lo que este seños dice, en urbanizaciones de la zona se haya construido la piscina con su zona de playa privada.
Por favor me puede referir a la ley donde exactamente dice que la construcción de una piscina solo permite la construccion de un vaso de agua o dónde dice lo contrario.
Buenas tardes Seila.
Su pregunta tiene muchas variantes en la respuesta y diferentes enfoques que debo reflejarlos en la misma.
En primer lugar decirla que desgraciadamente no está tan claro, aunque comparto su opinión, que la decisión de la construcción de una piscina deba hacerse en virtud de lo que indica el art. 17.3 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente textualmente: «El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.»
Nada dice la ley de propiedad horizontal sobre las piscinas. La jurisprudencia a través de las diferentes sentencias poco a poco se va inclinando por los 3/5, si bien hay diferentes sentencias, algunas de ellas bastante actuales, que siguen diciendo que «se requiere la unanimidad para el establecimiento del servicio de piscina comunitaria, al no ser esta un servicio común de interés general, sino recreativo».
Si damos por bueno que se pueda aprobar por las 3/5 partes de la totalidad de propietarios, todos los propietarios estarán obligados. La forma de recabar los 3/5 deberá hacerse según indica el artículo 17.8 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: «Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.»
Interpretada esta primera parte, comentamos la siguiente en relación al vaso y la playa. Aquí volvemos a encontrarnos con mas problemas. Las normativas generales y autonómicas hacen muy poco referencia a la construcción de la playa en la propia piscina. Cuando hablamos de la piscina en los decretos autonómicos se habla principalmente de los tipos de vasos y las condiciones constructivas de estos, desagües, escaleras, andén, duchas, pediluvios, trampolines y toboganes, barreras arquitectónicas, vestuarios, aseos, instalaciones técnicas, servicio de asistencia sanitaria, socorristas, medios materiales, tratamientos del agua, superficie antideslizante, aforo, etc.
Si vamos al código técnico de la edificación, el documento que habla sobre piscinas es el documento básico SUA 6, en este documento se habla principalmente de barreras de protección, características del vaso de la piscina, profundidad, pendiente, huecos, materiales, andenes, escaleras, pozos y depósitos.
He analizado diferente normativa donde se hable de las condiciones de diseño de la piscina, las características y funcionalidades y no se encuentra prácticamente nada en relación a las dimensiones de la playa. Se habla de que la playa al menos debe de tener un metro de anchura y estar acondicionada para evitar encharcamientos y escorrentías hacia el vaso y para que los bañistas no aporten tierra, polvo o materias extrañas al agua. La playa será de material antideslizante y de fácil limpieza.
Con relación a la jurisprudencia no se habla nada en relación a la playa que pudiera aclarar su pregunta. Ante esta situación le doy mi opinión personal.
Si la piscina se ha decidido hacer por los 3/5 de la totalidad de los propietarios y se ha puesto en marcha la construcción de la misma, esta tendrá que ir con los mínimos exigidos para cumplir la normativa vigente, además de la construcción del vaso de la piscina hay otras cuestiones que también son necesarias como el plediluvio, las duchas, etc. también será desde mi punto de vista la construcción de la playa con el mínimo de 1 metro o lo que se considere adecuado en función de las características de construcción para garantizar el cumplimiento de las condiciones de seguridad de la construcción de la piscina y de los requerimientos legales según los decretos autonómicos de desarrollo.
Ahora bien, para que exista la posibilidad de que los propietarios puedan disfrutar de la piscina necesitarán un sitio donde tumbarse o tomar el sol para ello necesitarán de un espacio mínimo donde poder realizar esta opción, para ello necesitarán ponerse de acuerdo. Es verdad que si bien han elegido la opción de la piscina y parece ser que por lo que indica todos los propietarios han dado como buena esta opción y están pagando la derrama correspondiente, también parece por lo que vd. está comentando, que no tuvieron presente en la decisión tomada de las opción de la dimensión de la playa y esto ha dado lugar a la opinión de su vecino de que parece abusiva la decisión de una utilización desmesurada para la instalación y disfrute de la playa. En este caso no parece lógico que los vecinos que no vayan a disfrutar de la piscina por edad, circunstancias personales, etc. se vean obligados a pagar las instalaciones de la playa independientemente del coste de la misma y tampoco parece correcto que haya un abuso de ceder el espacio de los elementos comunes para la construcción de la playa mas allá de lo estrictamente necesario. Desde luego yo no le puedo dar una solución a esto que me comenta y creo que se debe de dar una solución desde la negociación. En este caso cabría la posibilidad de aplicar el artículo 17.4 de la LPH que dice lo siguiente: «Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
Iría hacia una negociación donde se viera la necesidad de tener una playa de piscina suficientemente extensa para disfrute de los propietarios pero sin exigir en este caso que todos los propietarios tengan que hacerse eco de los costes que se pudieran proponer sino estrictamente de los necesarios que indica la normativa, aproximadamente 1 mt. hasta el vaso. El resto del coste debería pagarse por los propietarios que fueran a disfrutar de la piscina.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Gracias por la extensa explicación, pero creo que quizás no me hice entender.
En junta general ( y mediante votos posteriores) se decidió la construcción de una piscina en base al articulo 17.4, es decir, por mayoría de 3/5 partes, asumiendo dichos costes sólo los vecinos que votaron a favor, no teniendo que pagar nada los que votaron en contra (ni tampoco hacer uso de la misma)
Ahora uno de los vecinos que votó en contra, nos dice que la aprobación de la piscina solo nos permite la construcción de un vaso de agua, además de vestuarios, duchas, etc. Pero en ningún caso de zona de playa (salvo el metro mínimo al que usted alude)
Según él, la zona de playa debe plantearse como un proyecto de mejora de la urbanización, aparte de la piscina y que requerirá mayoría de 3/5, siendo cubierta su construcción en este caso por todos los vecinos si el importe por piso no supera tres cuotas…
Nosotros queremos evitar cualquier conflicto. Por ello consultamos, a modo de sondeo, al resto de vecinos “piscineros” si les parecía bien la opción de una zona de playa comunitaria, votando la mayoría que quería una zona de playa privada.
Nuestra pregunta es, si la votación que se hizo sobre la construcción de la piscina, desde el punto de vista legal, nos permite que elnproyecto incluya zona de playa (evidentemente mayor de un metro)
El tema es que entendemos que va a generar más discrepancias el hecho de presentar la zona de playa como un proyecto aparte y obligar a todos los vecinos (incluido los que no lo quieren) a acarrear con los costes de la misma, que el hecho de que el proyecto incluya la zona de playa (ningún vecino hasta el momento había manifestado ningún problema, salvo éste)
Gracias
Buenas tardes Seila.
Si pretenden una mejora en la piscina aumentado los m2 para la playa de la misma tendrían que hacerlo a través de los 3/5, ahora bien con objeto de conseguir este objetivo pueden proponer que los que no vayan a utilizar la piscina no paguen nada con ello facilitaría la decisión de conseguir una ampliación de la playa, pero si alguien lo impugna estará el derecho de tener una zona de playa privada contra el derecho por parte de los propietarios de que el elemento común cambie de uso y esto conllevaría la unanimidad de los propietarios.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días, soy propietario de un apartamento en Ibiza. Actualmente existe una piscina que está reflejada en la División Horizontal y en los Estatutos de la Comunidad. Éxiite un bajo de un propietario que tiene licencia para un bar – restaurante. El hecho es que ese propietario ha vendido esta propiedad y el nuevo propietario quiere modificar la ubicación de la piscina a una nueva ubicación junto a la actúal, para así aprovechar el nuevo propietario ese espacio como terraza privada del restaurante. De hecho se ha convocado una junta extraordinaria para su aprobación. Mi pregunta es cual es el Quorum necesario, a tenor de lo dispuesto en las últimas modificaciones en cuanto a mayorías. Y una segunda pregunta, la piscina que quieren construir debe tener las medidas de la anterior. Creo que quieren hacerla más pequeña. Según croquis que adjuntan en la convocatoria. Se puede solicitar un compromiso escrito de las condiciones del traslado, antes de la votación. Saludos.
Buenas tardes Juan Carlos.
Dependerá a que juzgado se lleve esta situación, si la demanda se hiciera en algún momento, el juez podría responderle que para cambiar un elemento común, necesitaría la unanimidad de los propietarios, hoy en día la jurisprudencia se está consolidando para la puesta en marcha de una piscina o un cambio de servicios de estas características en los 3/5 de la totalidad de los propietarios que a la vez representen los 3/5 de las cuotas de participación.
El hacer mas grande o mas pequeña la piscina se deberá aceptar dentro de los 3/5 comentado anteriormente.
Es evidente que lo que hablamos aquí es solo para aspectos jurídicos. Los aspectos técnicos se tendrán que resolver con el ayuntamiento a la hora de pedir la licencia oportuna.
Un cordial saludo.
Miguel Fernández.
691564359
Buenos dias Juan Carlos,
con fecha 23/01/2019 recibimos los propietarios la convocatoria de la Junta de Propietarios para el dia 31/01/2019 en la cual en su punto nº 4 indica: Propuesta: «construccion de una piscina en la zona comun (patio)»; aprobacion de la realizacion de un proyecto y direccion de obra, si procede= 2600 euros mas iva.
Junto con la convocatoria venía un informe efectuado por un Aparejador y Arquitecto que decia lo siguiente:
He sido requerido por la Administracion de la Comunidad de Propietarios para informar de la posibilidad de la construccion de una piscina en la zona comun (patio) de dicha Comunidad. El dia 21/01/2019 visite dicha Comunidad junto el Presidente de la misma, quien me expuso las intenciones de dicha Comunidad.
Aqui me surje la 1º pregunta: ¿ Puede el Presidente de la Comunidad, el Administrador o cualquier Propietario pedir un informe sin que se haya votado y autorizado en Junta de Propietarios ya que dicho informe se realizo el dia 21/01/2019 y la Convocatoria de la Junta el dia 31/01/2019, 10 dias despues ?.
El dia de la votacion, 31/01/2019, dejo un resultado de 11 vecinos a favor y 11 vecinos en contra. Al dia siguiente recibimos una informacion por parte del Administrador que nos decia que hubo un error y que el resultado final era de 11 vecinos a favor y de 10 vecinos en contra, por lo que seguiamos con el proceso a falta de que votaran los 37 vecinos ausentes en los proximos 30 dias.
Sigue el Aparejador relatando en su informe: El planteamiento inicial era la construccion de una piscina en la plaza que se forma entre los 7 bloques que formamos la Comunidad. La ejecucion de una piscina en esta ubicacion, tiene como premisas, el refuerzo estructural y la accesibilidad.
La piscina, al tener un garaje en planta sotano, no se puede excavar, por lo que hay que colocarla encima del forjado. Esto supone un aumento de cargas del mismo, para las que, normalmente no esta calculado. Este refuerzo logicamente varia, segun las dimensiones de la piscina, y supondria un aumento de volumen en los pilares del sotano, en funcion de los calculos de las nuevas cargas. Por lo otro lado, al hacerla elevada respecto a la cota actual de esta plaza, habria que hacer un estudio de circulacion de personas y de accesibilidad. Al hacer una piscina en alto, supongamos 1,50 metros de profundidad, tenemos que acceder a dicha plataforma y ademas acceder con rampas accesibles para personas con dificultad de movimientos. Esto supone unos 25 metros de rampa al 6%, para acceder a la plataforma donde se encuentra la coronacion de la piscina. Estas dos premisas hacen que, siendo posible desde el punto de vista tecnico, o cuando menos estudiable, LOS COSTES SE VERIAN INCREMENTADOS DE FORMA CLARA.
Aqui me surje la 2º pregunta: ¿ Son los costes una de las premisas para construir una piscina en una Comunidad donde no existia ?.
Continua relatando el Aparejador: Por otro lado se planteó, por parte del Presidente de la Comunidad, la posibilad de hacerla en la zona donde esta el acceso a la plaza ( jardin ) desde la calle. En esta ubicacion, en principio, parece VIABLE ECONOMICAMENTE, ya que el coste de la misma, seria el propio de una piscina. El problema en esta ubicacion es que HABRIA QUE DEJAR PASO para aquellas personas que, segun de indican, tienen derecho a acceder a la zona comun, y no son propietarios de alguna vivienda. Esto reduce el espacio y en consecuencia el tamaño de la piscina.
Lo que NO CUENTA el Aparejador es que, de los 7 bloques de la Comunidad, solo 2 de ellos tienen acceso directo al patio/jardin y los 5 bloques restantes solo tienen acceso a traves del garaje donde solo existe una escalera y donde tienen problemas de acceso personas con carritos de niños (existe una zona de juegos de niños con toboganes y demas ), movilidad reducida, ancianos, etc. y por lo que tambien tendrian acceso estas personas por la zona de la calle, donde les es mas comodo que por el garaje.
Continua relatando el Aparejador: Hay que tener en cuenta que el ancho de esta zona, comprendida desde la entrada al patio/jardin desde la calle y los respiraderos del garaje, es de 9 metros, y si nos hemos de separar 2 metros de la linea de la fachada, nos quedan 7 metros de los que hay que recortar los espesores de los muros y elementos constructivos, por lo que el ancho de la piscina puede quedar reducido a 6 metros. Respecto a la longitud del vaso tenemos 22 metros entre los DOS EDIFICIOS, descontando zonas de paso y otras distancias, nos podriamos quedar en 15 metros de largo, por lo que tenemos una lamina de agua de 90 metros cuadrados.
Lo que NO DICE el Aparejador es que, desde el borde de la piscina hasta las FACHADAS de los 2 edificios, donde estan las ventanas de la cocina y salon, SOLO quedarian 3 metros o menos, y donde los vecinos de estos 2 edificios tendrian que soportar perder intimidad, ruidos, etc…
Los vecinos que estan de acuerdo en la construccion de la piscina desean que sea en esta segunda opcion MAS VIABLE ECONOMICAMENTE.
Como podemos ver en ningun momento se habla de vestuarios, cuartos de baño, duchas, donde van a tomar el sol, etc…
¿ Cuantas personas pueden bañarse a la vez en una piscina de 90 metros cuadrados ? ¿ Siendo zona de paso, cuantas personas puede haber en la zona de la piscina a la vez teniendo en cuenta que mide un total de 198 metros cuadrados a los que hay que restarle 105 metros cuadrados ? ¿ Es esta la zona ideal solo por SER MAS VIABLE ECONOMICAMENTE ?.
Le ruego me informe de que deberia hacer, segun su criterio.
Un saludo y muchisimas gracias.
Buenas tardes Manuel.
Perdón por el retraso pero su pregunta es una pregunta que toca muchos aspectos y no es fácil de resolver.
En primer lugar decirle que un Presidente puede pedir un preinforme siempre que este tenga la intención de valorar un trabajo que necesite de la presentación de este para explicar el ámbito del proyecto que se quiere realizar. Una cosa es que el Aparejador se presente en las instalaciones y tome unas notas y otra muy distinta es que se apruebe la realización de un proyecto y dirección de obra para la construcción de una piscina por un importe de 2.600 €+IVA. El pre-informe se ha realizado el día 21 y la junta el día 31 de enero, diez días después, hasta aquí desde mi punto de vista parece todo correcto.
El día 31 de enero se decidió si se seguía con el proyecto o bien se paraba por falta de mayorías cualificadas. En este caso, se decidió seguir por 11 vecinos a favor y 10 vecinos en contra. Entendemos que al haber mayoría en la Junta lo normal es que se pase a la siguiente fase que es la de consulta al resto de los propietarios. El total de los propietarios según sus indicaciones serían 37 vecinos ausentes mas 11 vecinos a favor y 10 vecinos en contra que suman 58 vecinos, para que se pueda dar la mayoría de los 3/5 sería necesario que los vecinos que se pronunciaran a favor sería de 35 vecinos, les quedarían 24 votos para conseguirlo. No nos olvidemos que para conseguir los 3/5 será necesario doble mayoría de propietarios y coeficientes. Teniendo en cuenta lo comentado anteriormente deberíamos tener en cuenta algunas cuestiones:
1º) Normalmente la puesta en marcha de una piscina se da como bueno que es suficiente los 3/5 del total de los propietarios, pero ojo, esto no así nunca y de hecho se han pronunciado algunas audiencias provinciales en contrato de este criterio y siguen indicando que para la instalación de una piscina es necesario la unanimidad. Tenéis mas información de este punto en el siguiente enlace: https://adminfergal.es/construccion-de-piscina-por-3-5-y-problemas-con-construccion-playa/
2º) Dando como bueno los 3/5 de la totalidad de los propietarios y acogiéndonos a lo que indica el el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que dice textualmente lo siguiente:»El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.», tendríamos que resolver la mayoría cualificada con la entrega de la documentación y propuesta a todos los propietarios para que se pudieran manifestar, esto se podrá hacer bien a través de una carta dirigida a todos ellos o bien con la entrega del propio acta. Así se manifiesta en el artículo 17.8 que dice textualmente lo siguiente: «Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción».
3º) Con relación a su pregunta sobre los comentarios apuntados por el Aparejador, personalmente poco le puede decir por mi falta de preparación técnica, si que he hecho una consulta a unos colegas Arquitectos de la empresa Requitectura y me dicen lo siguiente: «A la primera consulta sobre la resistencia de la estructura colocando la piscina sobre un forjado, éste estaría calculado en su día de una determinada manera para resistir ciertos esfuerzos, que habría que ver si son los mismos que los de la colocación de una piscina. Lo normal sería que hubiera que proceder a realizar algunos refuerzos, tanto en ese forjado, como en la estructura inmediata inferior, es decir, pilares y cimentación. Esta cuestión habría que estudiarla a fondo, y analizando, si fuera posible, el proyecto original, por lo que es un tema técnico a resolver teniendo muchos factores en cuenta, que quizás ha podido tener en cuenta, pero se desconoce por nuestra parte. Entendemos que para dicha afirmación, habrá analizado estas cuestiones como profesional que es.
Por otra parte, y respecto a las distancias a las viviendas, así como al aforo de personas de la piscina, depende de varios factores. El principal es saber el municipio, pues cada uno tiene su propia ordenanza o normas urbanísticas al respecto, que es la legislación que marca estos datos, al igual que la segunda marca la posibilidad o no de realizar una construcción nueva, que incluso ya en cada municipio, según la norma zonal, alineaciones, etc… puede variar. Hay municipios en los que no hay una normativa al respecto, o incluso, puede existir una normativa en paralelo establecida por la Comunidad Autónoma, en la que se regulan este tipo de construcciones. Esta cuestión, debe haber sido analizada por el informe aportado por el profesional.
En cuanto a la adaptación a accesibilidad de la piscina, el Código Técnico de la Edificación, así como la normativa local, establece los criterios para poder salvar las barreras arquitectónicas, lo cual es obligatorio en cualquier caso. Es cierto que nos indican que la rampa iría al 6% con 25 metros de longitud, pero también se admiten otras pendientes con otras longitudes que pueden ir hasta el 10%. Todo esto se debe estudiar bien mediante la aportación de un plano del estado reformado, que en el informe se debe reflejar como propuesta para facilitar dicha Accesibilidad.
Para finalizar, la zona más económica viable o no, se debe estudiar en muchos aspectos, y teniendo en cuenta toda la parcela. Quizás la estructura no requiera refuerzos, y en ese caso, podría suponer un ahorro, pero sin este dato, así como los del resto de parcela, no se puede definir la opción más económica. Para ello, lo recomendable es hacer varias opciones de piscina, que sean definidas por la comunidad de propietarios (o una comisión de obras definida para ello), asesorándose por un profesional, y realizar un anteproyecto con mediciones (lo que comúnmente se suele llamar “presupuesto ciego”), y enviar a diferentes empresas para que puedan daros presupuestos de la construcción de dicha piscina. Ya con esta información, podréis valorar lo que de verdad interesa a la comunidad.»
Toda piscina debe de contar con vestuarios, pledulivio, cuartos de baño, duchas, playa, etc., espacio que deberán tener en cuenta a la hora de la construcción. Mi recomendación es que esto se integre en los 3/5 de la totalidad de los propietarios para evitar posteriormente tener que reunir a los propietarios para hablar de estos temas que podría representar un problema adicional innecesario.
Con relación a la normativa existente sobre piscina lo tiene vd. en nuestra web que le facilito los enlaces:
– https://adminfergal.es/wp-content/uploads/2017/06/0203.1386792244.NJTZ3900TJOV1977JZSI2717URQZ2961.pdf
– https://adminfergal.es/wp-content/uploads/2017/06/0203.1400517570.CNPR6261UMOB1877VIQR6246GVEQ8527.pdf
Espero que con esta información le sea mas fácil poder tomar una decisión al respecto.
Un saludo
Miguel
691564359
Muchas gracias Miguel.
Un saludo.
Gracias a vosotros por enviarnos vuestros comentarios que enriquecen nuestra web.
Un abrazo.
Miguel
691564359
Buenas tardes.
En mi comunidad existe una piscina cuya superficie de lamina de agua obliga a tener socorrista. Actualmente hay una serie de propietarios que quieren hacer obra para reducir la superficie de la lamina de agua y evitar tener que contratar socorrista. ¿Es posible llevar esta solicitud a votación? ¿cual es el numero minimo de asistentes y votos precisos para su aprobación? ¿Es legal esta medida? Se estan modificando las condiciones de compra de mi piso, yo y todos compramos sabiendo lo que habia en el inmueble. Entiendo que esta medida supone un deterioro o alteracion de mi compra de la vivienda. Gracias
Estimado Luis Miguel:
Este tema se tendría que ver desde diferentes ámbitos, no solo el jurídico-técnico.
Lo mas preocupante de quitar un socorrista podría conllevar a una situación de riesgo innecesario dentro de la piscina de la comunidad. No quiero ni pensar si mañana por haber querido reducir unos gastos como puede ser un socorrista se encuentran vds. con el problema de que un niño pequeño, una persona mayor o cualquier persona en situación de riesgo sufre un accidente y no hay un profesional que les auxilie. Se imaginan el sufrimiento para una familia y la impotencia que sentirían pensando que antes tenían un socorrista y ahora por dejar de tenerlo hay que lamentar esa situación. Para mi este factor es tan importante que todo lo demás que le cuente a continuación deja de tener importancia. Creo que su Secretario-Administrador debe de denunciar esta situación para que todos los propietarios sean conscientes de este riesgo. Los socorristas tienen otras funciones además de tener unas habilidades natas en la natación, tienen su curso de primeros auxilios que pueden ser imprescindibles en un momento dado para rehabilitar a una persona y cada día hay un mayor número de socorristas que tienen la capacitación para el uso del desfibrilador.
Desde el punto de vista técnico jurídico le haría las siguientes apreciaciones:
– Si bien es cierto que la piscina es un elemento común no lo es menos que el artículo 17.3ª de la Ley de Propiedad Horizontal indica que el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. No cabe duda que la realización de la piscina y sus accesorios es incardinable en la previsión legal relativa a otros servicios comunes de interés general.
– La siguiente pregunta que no haríamos es si la decisión hay que tomarla en base al criterio del artículo 17.3 de la LPH o bien al artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, al cual me inclino. El artículo 17.4 de la LPH dice lo siguiente: «Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
Por lo tanto, a mi entender, se debería consentir la realización de la reducción de la piscina desde un punto de vista jurídico, atendiendo a este artículo, siempre que a los propietarios que estén en contra de esta actuación no se le exija mas de tres mensualidades de gastos comunes para la derrama y que se tenga en cuenta lo que indica el artículo 17.8 de la LPH que dice lo siguiente: «Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.»
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes, en mi comunidad se acaba de aprobar por 3/5 partes del total de los propietarios (incluidos local y cocheras) la construcción de una piscina en zona común, pero van a participar en la construcción de la misma un porcentaje inferior al 60% ya que algunos vecinos que han votado a favor no van a usarla por distintos motivos. ¿Esto es posible? O para que se pueda realizar la obra, tienen que participar en su construcción los 3/5?
Gracias, un saludo.
buenos días.
Su pregunta tiene muchas matizaciones desde un punto de vista de la jurisprudencia que se den de tener en cuenta a la hora de hacer una valoración y una adecuada contestación a su respuesta.
Dice el artículo 17 en su punto 3º) que el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Si consideramos que se aprobara la construcción de la piscina por esas 3/5 partes, todos los propietarios estaría obligados a pagar la construcción de la piscina hicieran uso o no de la misma, al ser considerado un servicio de interés general. Hay mucha jurisprudencia donde indica que este articulado puede ser suficiente para la construcción de la piscina.
También podríamos vernos en la posibilidad de que la aprobación de la piscina se diera según lo establecido en el punto 4º del artículo 17 donde dice textualmente lo siguiente: «Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.». En este caso tendríamos limitado la obligación de los propietarios a tres cuotas mensuales.
En la construcción de la obra de la piscina si dicen el si las 3/5 partes de la totalidad de los propietarios y coeficientes y la obra se realiza en base al artículo 17.3 de la LPH. todos los propietarios están obligados al pago de la obra o de la derrama, utilicen o no la piscina. Lo que no vale es lo que puedan opinar algún propietario, que dice si a la propuesta y luego no pago. Si das el sí, lo das para la obra y para el pago de la derrama.
Con relación a los votos hay que tener en cuenta lo que dice el artículo 17.8 de la LPH. que dice lo siguiente: «se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.»
También debe de considerarse lo que indica el art. 17.9 ya comentado y argumentado en la exposición que dice que todos los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta artículo obligan a todos los propietarios.
Antes de terminar la exposición quisiera comentar un detalle. ¿El local y las plazas de garaje están obligadas a votar para la construcción de la piscina?. Hay que mirar lo que dice al respecto la escritura de la división horizontal, es posible que en este tipo de cuestiones el garaje no intervenga, porque si lo hiciera se verían vds. con un problema a posteriori y es que si ellos participan en función de su coeficiente también tendrían derecho a poder disfrutar de la piscina con lo que se podrían encontrar con un verdadero problema con el vaso de la piscina y la cantidad de propietarios a disfrutar de la misma. Lo suyo es que la totalidad se haga sobre las viviendas, pero nunca sobre el total de las viviendas y las plazas de garaje. Tendrán que ver lo que dice la escritura de la división horizontal, estatutos si los hubiere, etc. Ténganlo en cuenta.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Gracias, Miguel. Tu respuesta se corta en el párrafo «También podríamos vernos en la posibilidad de….»
Los vecinos promotores de la idea de construir la piscina se han acogido al art. 17.4 que dice que «…el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.» Pero, en el caso que planteo, ¿los que han votado a favor de la construcción de la piscina pueden no participar en su construcción y no pagarla? ¿no se está vulnerando la regla de los 3/5?
Gracias de nuevo.
Hola Carmen.
Te lo comento en lo enviado anteriormente.
Saludos.
Hola buenas tardes. Le planteo una cuestión que está provocando en nuestra comunidad muchas discusiones. Las obras de estas casas adosadas se hicieron hace 32 o 33 años con zonas ajardinadas y piscina( y vivimos mas de 30 viviendas( no sé exactamente cuantos) la cual tenían lo básico, a saber duchas, sombrillas, escaleras… Nosotros fuimos los primeros en comprar una de estas viviendas, justo al lado de la piscina. Pero no se construyeron aseos. Ahora quieren poner ,además de mejorar el fondo de la piscina(que es de teselas y están todas levantadas) y hacer otras modificaciones, algunos vecinos quieren aseos, pero aquí está el problema, en cualquier sitio que sea susceptible de poner el aseo da relativamente cerca a la puerta o ventanas y terrazas de las casas que rodean a la piscina. Como es mi caso, mi casa está literalmente colindante con uno de los sitios donde quieren poner los aseos. Y evidentemente no estamos de acuerdo, la ventana de la cocina da directamente a donde estaría situado el aseo. Y el resto de ventanas de la casa, Incluida la terraza .Yo precisamente no necesito aseo porque mi casa está a dos pasos de la piscina. Los que más se quejan son los que tienen niños pequeños y que viven alejados de ésta, y los que viven en la segunda fase les da igual. Los vecinos del otro lado de la piscina, tampoco quieren que se pongan estos aseos en frente de sus casas, aunque no están tan cerca como nosotros. Es obligatorio hacer aseos? Si éstos no se hicieron en su momento cuando se aprobaron los planos de la obra hace más de 30 años? En el caso de que si, que solución habría? No quiero estar todo el verano soportando malos olores , con el calor que hace. Por cierto vivo en Málaga. Gracias de antemano.
Buenas tardes Isabel
Como bien sabe cada Comunidad Autónoma tiene una normativa en relación a como se deben de regular las condiciones higienico-sanitarias de una piscina de uso colectivo, así en la Comunidad de Madrid tenemos unas condiciones y en Andalucía deben de tener otras. Lo que si parece claro es que toda piscina abierta a un colectivo, sea comunidad de propietarios, etc. deben de cumplir una normativa, entre ellas la de tener aseos, vestuarios, etc., normativa que deberán cumplir por obligación. El donde se pueden poner los aseos se ajustará a las condiciones de la normativa y al lugar que mejor se adapte para su instalación en la Comunidad. Mi consejo es que si Vd. no esta de acuerdo a donde se vaya a realizar la instalación haga su propio estudio con otro Arquitecto y revise que la propuesta que le pasen es la más óptima y la más adecuada.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas me gustaría comentarle un caso que no lo tengo claro.
Tengo una casa residencial en la comunidad valenciana.
Somos 71 vecinos un residencial cerrado con calles,jardines farolas y piscina comunitaria para las 71 casas .
No son pisos si no casas triplex hace 4 años que la compré y venimos pagando las cuotas de la comunidad por coeficiente de vivienda.
Tengo varias preguntas una es normal pagar por coeficiente de casa las zonas comunes de todo el residencial.
No se si es así la ley pero lo veo injusto pues particularmente todo el jardín,más luces,más piscina etc. Debería ser a partes iguales no?
El coeficiente es por el bien privativo no ? Mi vivienda yo tengo una casa de 4 dormitorios y en el residencial hay muchas más casas de tres dormitorios que de cuatro y en todas las propuestas que se hacen en las reuniones siempre tienen mayoría y sacan siempre adelante sus propuestas.
Tenemos un caso en concreto ahora mismo que lo comenté en la reunión y me dijeron que es la ley.
Se lo comento en el residencial hay una piscina que veníamos reparando todos los años pequeñas averías .
Y en una reunión deciden hacerla nueva completamente y comentó en la reunión que se debería pagar a partes iguales ósea las 71 viviendas y no por coeficiente pues la piscina la utilizamos todos igualmente.
Igual que los jardines luz de residencial etc.
Pero como siempre tienen mayoría las casas más pequeñas se voto que se debe pagar por coeficiente.
Es prácticamente una piscina nueva es así la ley.?
Y la última el residencial se pinta cada 5 años entero y se pagaban 100 euros por casa esto si a partes iguales hace muchísimos años que se acordó en la reunión.
La cual en la última reunión se a sacado a votación si seguir pagando a partes iguales o por coeficiente.
Por supuesto a salido por coeficiente por lo comentado anteriormente siempre tienen mayoría las casas pequeñas.
Se puede cambiar una cuota que se pagaba a partes iguales lo de la pintura hace años y cambiarla ahora.
Mucha gracias por su atención.
Espero sus respuestas.
Un saludo.
Buenos días Rafael:
No tenga dudas. efectivamente todos los gastos de los elementos comunes de una comunidad, mancomunidad, etc. deberán hacerse en base a los coeficientes si no se decide otra cosa. La Ley de Propiedad Horizontal lo deja claro a través de dos artículos que le indico a continuación:
Artículo 5 de la LPH, dice textualmente: «El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.»
En este artículo se comenta que la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, será por coeficiente, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial.
Por otra parte el artículo 9 de la propia LPH nos dice que son obligaciones de cada propietario: e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Si no hay otro acuerdo se deberá pagar por coeficiente.
La Jurisprudencia indica por otra parte que si se ha tomado un acuerdo distinto a lo que se ha establecido en la propia escritura de división horizontal o bien estatutos, etc. para volver de lo especialmente establecido (decisión de pagar todos por igual) a lo que indica la ley, estatutos, etc. solo será necesario una mayoría simple de los propietarios asistentes y representados con derecho a voto.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas, acabamos de adquirir una vivienda la cual antes era un local comercial, primera planta, con acceso por otro portal distinto al del resto de usuarios.
El administrador de la comunidad demomento no está por la labor de facilitarnos a los nuevos inquilinos ( el local se dividió en 5 viviendas) la llave de acceso a la piscina. A esta, solo se puede acceder a través de otro portal, que da acceso al resto de plantas (de la 2 a la 7). En los estatutos comunidad deja claro el uso y disfrute de las zonas comunes por todos los usuarios.
Y las cuotas de l comunidad que nos corresponde abonar, son exactamente igual que el resto de vecinos con «demomento » más derechos que los nuevos.
Saludos y espero que me ayuden a como proceder.
Buenos días Rubén.
No existiendo prohibición ni limitación en los estatutos y el titulo constitutivo para el cambio de destino y uso del inmueble, el propietario de un local puede destinarlo a vivienda. Una vez realizado el cambio de destino habiendo avisado a la Comunidad de Propietarios y habiéndose realizado dicho cambio de uso con las licencias pertinentes, también puede realizarse la segregación de una vivienda por la aceptación en los propios Estatutos o bien si estos no indicaran nada podría hacerse siguiendo las pautas del artículo 10 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: «Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.»
Si se ha conseguido hacer la segregación en cumplimiento de las actuaciones administrativas (licencias) y del requerimiento de la 3/5 partes del total de los propietarios, nos quedaría por solucionar el acceso de los nuevos propietarios a la piscina. Aquí se plantea un problema de capacidad del vaso para atender a todos los nuevos propietarios. Si de un local se han hecho 5 viviendas se multiplica el acceso de los nuevos propietarios a la vivienda y si la piscina tiene una capacidad determinada se deberían modificar las normas de régimen interior para poder acceder a la misma. Entiendo que mi colega tiene un problema con esta situación porque implica un problema de seguridad que hay que resolver y que tiene su importancia.
Ahora bien, si pagan una cuota de comunidad igual al resto de los vecinos en función de sus coeficientes tienen los mismos derechos.
Entiendo que la resolución de este problema pasa por tener una junta general extraordinaria donde se expongan los problemas y las posibles soluciones. Es posible que la solución pase por la limitación de los propietarios de cada vivienda e incluso de las limitaciones de las personas invitadas. Lo tendrán que regular a través de un Reglamento de régimen Interior.
Lo que nunca se puede es limitar los derechos de unos propietarios en favor de otros. Si no hubiera capacidad de negociación y se siguieran produciendo desacuerdos entre las partes no les va a quedar mas remedio que ir al procedimiento civil.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días!.
En mi comunidad tenemos una zona comunitaria muy extensa con dos piscinas, jardines amplios, parque infantil y algún servicio más.
Sistematicamente hay una inmobiliaria que fue en constructor y que tiene embargados varios apartamentos que los alquila pero lleva años sin pagar la comunidad. Los inquilinos indican que en su alquiler está incluida la comunidad.
Sería legal. Prohibir el acceso a los usuarios de apartamentos que sean morosos?.
O estos usuarios podrían pagar la comunidad y descontar serlo del alquiler al propietario?
O cuál podría ser la solución??
Gracias
Estimado Juan:
Buenos días, caben diferentes soluciones pero todas ellas pasan porque sea el juez quién decida las actuaciones a realizar en base a las pruebas que se tengan. Mi recomendación es que se apruebe en junta el certificar la deuda para iniciar el procedimiento judicial, dar poderes al Presidente para que nombre abogado y procurador y paralelamente hablar amablemente con los inquilinos que ocupan la vivienda para que les proporcionen el contrato de alquiler que tienen con la Constructora. Si se presenta este contrato ante el juez, el tiene la potestad para notificar a los inquilinos que deduzcan dicha cantidad de la comunidad del pago del alquiler y la constructora no se puede negar, ni tomar actuaciones contra el inquilino. Si estas actuación no tiene un soporte legal pueden meterse en problemas y se podría resolver el contrato con los inquilinos con el consiguiente perjuicio para ellos.
Antes de tomar una decisión consulten con un abogado. Si necesitan alguno desde el despacho se lo podemos proporcionar.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos dias
En mi comunidad se ha planteado, solo para los meses de verano, montar una piscina (no de obra, sino desmontable) principalmente para niños. Decir que la zona donde se podria montar es un patio interior de la comunidad, que es zona de paso (los portales dan a dicho patio). Ademas es una zona que no es plana, ya que todo el patio tiene una cierta inclinacion para favorecer la canalizacion del agua de lluvia hacia los sumideros. Por ultimo, dicho patio se situa encima de los garajes (dos sotanos inferiores).
Independientemente de las dificultades tecnicas de montarla (y el coste que ellos puede suponer), mi duda es:
– Es tecnicamente legal? Entiendo que requeririamos un informe pericial de algun tipo sobre el limite de peso, afeccion de los anclajes, y gestion del agua de la misma.
– Que mayoria se requeriria para la instalacion de dicha piscina? Simple o 3/5?
– Necesitaria de todos los requerimientos que una piscina de obra? Seguro, socorrista, mantenimiento? O dependeria de su tamaño?
– Los vecinos que esten en contra podrian pedir no participar en los gastos que concurran por su instalacion/uso? Y en caso de accidente o desperfectos?
Gracias por adelantado
Buenos tardes Javier:
Como le indico en el cuerpo del artículo que vd. ha leído, las piscinas desmontables se deben de decidir por simple mayoría, esto quiere decir mayoría simple de los propietarios presentes y representados en segunda convocatoria. Esta claro que la filosofía desmontable tiene un requerimiento temporal y la utilización debería de hacerse en aquella época donde se entienda que la puesta en marcha de la misma lo requiere y justifique. Una piscina desmontable tiene sus limitaciones en el vaso y por lo tanto las dimensiones estarán limitadas.
Si es desmontable no requiere una licencia específica si bien debemos de partir de la idea que la puesta en marcha de la piscina se hará con la intención de recogerla al final de la temporada.
La puesta en marcha de una piscina desmontable, además de los requisitos técnicos requeridos necesita de una mayoría simple, además de ello tenemos que tener en cuenta el artículo17.4 de la ley de propiedad horizontal, muy importante en este caso. Tengamos en cuenta que al ser un servicio no requerido para la adecuada conservación, habitabilidad, etc. se limitará las cuotas a pagar por parte de los propietarios que no quiera intervenir en dicha mejora: «Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes
Vivo en una comunidad de 21 viviendas con una piscina comunitaria.Hay una serie de vecinos que quieren climatizarla con un coste de 5000€.¿Estamos obligados a ser partícipes de esta mejora los vecinos que no queremos?
¿Podemos negarnos a pagar esta obra?
Muchas Gracias
Buenos días Roberto.
La climatización de una piscina, desde mi punto de vista es una mejora y se debería estar a lo que se indique en el artículo 17.4 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente:»Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
En principio a los disidentes solo se les podría exigir tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
De todas formas se tiene que ver las condiciones del lugar, para tomar la decisión de climatizar la piscina. Hay muchos matices sobre este tema, no obstante considero que esta mejora no entraba en la construcción de la piscina, por lo tanto, para mi, se debe considerar una mejora y tiene un tratamiento jurídico diferente.
Un cordial saludo.
Fdo. Miguel
691564359
Buenas noches Miguel, quisiera saber cuántos metros cuadrados ha de tener una piscina comunitaria para un bloque de sesenta pisos, si está estipulado claro. Por otro lado, hasta qué punto pueden o cuántos invitados pueden traer cada propietario?
Estimado José:
Le indico diferentes artículos que aparecen en mi web donde puede ver la diferente normativa existente con respecto a las piscinas:
https://adminfergal.es/wp-content/uploads/2017/06/0203.1406563425.KTQT8162CZPK9591PGDB7601JMLN7657.pdf
https://adminfergal.es/wp-content/uploads/2017/06/0203.1386792244.NJTZ3900TJOV1977JZSI2717URQZ2961.pdf
En el código técnico vienen dados algunos de los parámetros para el espacio del vaso, profundidad, etc.
https://cosasdepiscina.wordpress.com/2015/08/16/codigo-tecnico-edificacion-y-la-piscina/
No veo en toda la normativa que haya una estipulación de m2 exactos para una piscina comunitaria en función de los vecinos, porque dependerá de muchos factores, entre ellos de los elementos comunes disponibles, factores ambientales, estancia temporal o definitva de los propietarios y un largo etc. Si que es verdad que el vaso debe de disponer de unas medidas determinadas y hay una limitación para el uso del vaso en todo momento.
con respecto a los invitados debe de regularse en la comunidad a través del Reglamento de régimen Interior. En el reglamento que le adjunto puede ver la manera de regularse la situación:
https://adminfergal.es/reglamento-regimen-interior-para-una-comunidad-de-propietarios/
Un cordial saludo
Miguel
6915643
Quisiera me resolvieron unas dudas,si el control de acceso a la piscina, no se cumple y entran cómo si fuse la piscina municipal porque dicho control es defectuoso en todas sus formas pero a la vez es permitido por muchos propietarios,que puedo ahacer cómo propietario para evita esto?
Hola Rafael
En principio dar la queja a sus Presidente/Administrador para que se movilicen y cumplan con los requisitos establecidos en el Reglamento de Régimen Interior existente, si lo tuvieran, si a pesar de ello se sigue incumpliendo tendrá que llevar su queja en un punto del orden del día en una próxima convocatoria y si es posible lleve un plan de acción para que se pueda votar y aprobar para mejorar el sistema de acceso a la piscina.
Un cordial saludo.
Buenos días, tengo una duda que me gustaría aclarar pero no se como, en mi comunidad han prohibido el baño en la piscina de los niños a los adultos, acompañen o no a estos. Y con 40 a la sombra se hace muy desagradable. Quisiera saber si es legal esta prohibición, y si de ser legal, tiene que venir aprobado en junta o similar y mostrado el acta donde se haya aprobado.
Muchas gracias de antemano
Buenos días Eva:
No hay una normativa específica, al menos en Madrid, sobre la edad mínima de acceso de un niño a una piscina, normalmente estas cuestiones deben de incluirse en un Reglamento de Régimen Interior, ahora este Reglamento debe de ser coherente con los principios de Seguridad y por lo tanto a ciertas edades los padres siempre deben de acompañar a los hijos. Yo no quiero imponer ninguna norma, pero desde luego al menos debería pasar 5 años para dejar solos a los niños.
Lo que no pueden hacer los adultos es bañarse en la piscina de los niños sin ellos porque para ello tienen la otra piscina.
Toda las normas de régimen interior deberá ser aprobadas por la Junta General de Propietarios y está será aprobada por la mayoría de los propietarios presentes y representados con derecho a voto en segunda convocatoria.
Cualquier normativa debe ser pública para todos los propietarios.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días,
Tenemos una piscina comunitaria situada en un recinto exclusivo para la piscina y todos los veranos tenemos el problema de que por la noche se cuela gente saltando el vallado y al estar en un recinto apartado de la urbanización los vecinos no lo podemos controlar.
Quería saber si es posible la instalación de cámaras de seguridad en una piscina comunitaria para evitar, o al menos disuadir, que siga entrando gente ajena a la urbanización.
Muchas gracias
Por supuesto que si Sergio.
La medida es proporcional. Recuerde que para la instalación de cámaras de seguridad se necesitan las 3/5 partes de la totalidad de los propietarios y las 3/5 del su coeficiente, a no ser que ya tengan hecha la instalación de las cámaras en otras zonas de la comunidad con lo que sería suficiente con la mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto en segunda convocatoria.
Recuerde que las cámaras deben de ir dirigidas a las zonas en conflicto evitando en todo momento zonas habituales de los bañistas.
Un cordial saludo.
Fdo. Miguel
691564359
Buenos días,
Hemos adquirido recientemente un apartamento en Torrevieja (Alicante), en una urbanización de dos edificios con unos 40 apartamentos cada uno. Tiene piscina comunitaria. Está cercada por una valla de obra de aproximadamente un metro de altura. Tiene una puerta con cerradura, pero siempre está abierta. Aunque en las normas de utilización se advierte que el horario de baño es de 10’00 a 22’00 h., muchos días es medianoche y hay gente dentro montando bronca, que por lo general son alquilados. Además de este problema, lo que nos da miedo es que se produzca un accidente, un ahogamiento, etc., o que como la valla es tan baja y la puerta está siempre abierta, pueda entrar un niño fuera de horas. Hemos comentado con los vecinos y nos dicen que se ha intentado sustituir la valla existente por una metálica de más altura, pero los propietarios de los bajos se niegan porque no quieren tener frente a sus terrazas una valla más alta. No sé si por número de apartamentos tenemos obligación de tener socorrista, desconozco los m2 de superficie de la piscina. Tenerlo sería la solución, porque sería él el encargado de abrir y cerrar el recinto. Instalar una valla más alta o contratar socorrista ¿se aprueba por mayoría simple? Se puede dejar constancia en acta de que por la oposición de estos vecinos no se instala la valla y hacerles responsables sólo a ellos de cualquier accidente que se produzca por este motivo? ¿se puede forzar la instalación ya que se ha comprobado que cualquiera tiene acceso y existe un riesgo real? ¿podemos exigir que se contrate un seguro? ¿Tenemos alguna otra alternativa?
Un cordial saludo.
Ana
Buenos días Ana.
En primer lugar pedirte disculpas por el retraso en la contestación, pero nuestro trabajo del día a día no nos permite ser mas rápidos. Me has hecho muchas preguntas y cada una de ellas se podría contestar por separado dedicándole una reflexión a la misma. Intentaremos ser breves y contestar a todas ellas:
1º) Si el horario de la piscina es hasta las 10 de la noche, es evidente que nadie puede acceder a la piscina para montar broncas, ni por ningún otro motivo, si lo hiciera, vds. tienen su derecho de llamar a la policía municipal para que desaloje a estas personas de la piscina. Se deberán armar valor y paciencia para que estas personas, jóvenes en general, se vayan acostumbrando a recibir la visita de la policía si fuera necesario. Infórmense de la ordenanza de ruidos del Ayuntamiento de Torrevieja y aplíquenlo. Háblenlo con el Presidente y con su Administrador de Fincas. Le envío un enlace que le puede servir de referencia sobre la ordenanza del ruido del Ayuntamiento http://www.torrevieja.es/sal/Ayuntamiento/ordenanzas/ordenanza%20proteccion%20acustica/index.aspx
2º) Si la persona que tuviera un accidente en la piscina es mayor de edad, será un problema única y exclusivamente de quien lo realice, otro caso distinto será si una persona menor de edad saltara la valla y se produjera un accidente. Lo primero que deberán hacer es poner carteles de avisos en todas las zonas comunes y en los propios portales donde se indique cuales son las normas y que cuestiones deben cumplir todos los bañistas, indicando que será exclusivamente de su responsabilidad si se realiza alguna actividad al margen de las normas o reglamentos existentes. Es evidente, no obstante, que deben de cerrar las vallas, estas no tienen porque cerrarse con ladrillo sino con un alambre mas alto que evite cualquier problema de salto al recinto de la piscina. Normalmente las medidas de las vallas suelen venir referenciadas en el Plan General de Urbanismo del ayuntamiento, verifiquen que allí figure y apliquen la normativa, Le envío el siguiente enlace del Plan http://www.torrevieja.es/sal/ayuntamiento/urbanismo/planeamiento/pgou/pgou/Plan%20General%20de%20Ordenaci%C3%B3n%20Urbana-texto%20completo.pdf. No obstante sobre medianeras y linderos también tiene referencia en el código civil. Artículo 571 y siguientes. Deberán cerrar la valla si o si para evitar problemas y accidentes les guste a los pisos bajos o no les guste. La Seguridad ante todo.
3º) El socorrista es obligatorio a partir de una cantidad de propietarios o el tamaño del vaso. Esta información la puede encontrar en el siguiente enlace para la comunidad valenciana https://www.diarioinformacion.com/alicante/2019/06/19/consell-recuerda-urbanizaciones-cien-vecinos/2160932.html.
4º) La responsabilidad de una comunidad es una responsabilidad de todos, esta va por mayorías. Deberán de buscar una solución. Estoy seguro que la mayoría de vds. son personas responsables y quieren lo mejor para la comunidad y sus hijos, busquen la manera de conseguir estos objetivos que son imprescindibles para el buen funcionamiento de los demás y no se dejen arrinconar por una minoría.
De todas formas si el problema que tienen, es un problema de seguridad, apliquen el artículo 10 de la ley de propiedad horizontal que dice los siguiente:
«1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
Si el Presidente está de acuerdo en tomar las medidas de seguridad solo tendrán que ponerlas en marcha y aplicar la derrama si fuera necesario pero con la decisión ya tomada.
«2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.»
5º)Con respecto al seguro de comunidades, decirle que a nivel nacional no existe una ley que obligue a las comunidades a tener al menos un seguro de incendios y de responsabilidad civil, sin embargo, hay leyes autonómicas que si obligan a ellos entre ellas la comunidad valenciana. en el caso de vds. si es obligatorio un seguro de comunidades.
Un cordial saludo.
Miguel Fernández
691564359
Buenos dias. Se puede poner una demanda a la presidencia de un comunidad de vecinos ,por el echo de tener un periodo de dos meses cerrada una piscina cubierta, por que decide esta presidencia que quiere cambiar la cubierta, que es una obra queserealizo en dos dias solo, y a la hora de recuperar la temperatura del agua se niega a poner mas tiempo unos dias ,para que pudieramos hacer uso de esta lo antes posible, espero su respuesta muchas gracias.
Estimado Bernabé:
Se puede poner una demanda contra todo y contra todos ahora bien, las demandas son costosas y deberán tener un argumento sólido y que sepamos que tenemos visos de poder ganar la reclamación. Los procedimientos civiles tienen unos costes altos y no se hasta que punto por una causa como esta merezca la pena hacer un procedimiento. No le quiero quitar sus buenas intenciones pero me temo que el Presidente siempre va a tener una buena justificación y su propuesta no va a ser viable.
Un saludo
Buenos Dias. La parcela donde está ubicada la piscina comunitaria, cuantos metros cuadrados de tener segun el número de viviendas que tiene la comunidad.
Dependiendo del numero de viviendas que tenga la comunidad, la piscina comunitaria, que dimensiones deberá tener?.
Muchas gracias.
Estimado Jose:
Las piscinas comunitarias no siempre tendrán las mismas medidas, dependerán de diferentes factores, pero lo que si habrá un límite máximo de uso del vaso de la piscina en todo momento.
Espero que este artículo que le acompaño, además del que ha leído también le pueda servir https://adminfergal.es/aprobacion-instalacion-piscina-en-comunidad-aspectos-tecnicos-y-juridicos/
Saludos
Miguel Fernández
691564359
Hola buenas noches. Tengo en propiedad solo una plaza de garaje y trastero, en una urbanización de vecinos y plazas de garajes de las viviendas. Encima del garaje hay una piscina comunitaria, que no tengo acceso a ella. Yo pago gastos de comunidad según coeficiente que pone en escritura. Mi consulta es, se ha producido una rotura en la piscina que produce filtraciones en el garaje. Me dicen que yo tengo que hacer frente a los gastos de reparación de la piscina según mi coeficiente, aún sin tener derecho a su utilización. Es así o me puedo negar a pagar dichos gastos. Gracias Saludos.
Estimado Fernando:
Si vd. está exento del pago de los gastos de la piscina porque no tiene acceso a la misma, ya que solo paga gastos relacionados con garaje y trastero, no parece lógico que a la hora de pagar los gastos de reparación relacionados con la piscina tenga que hacerlo. Ahora bien, antes de consolidar dicha afirmación deberá confirmar lo que dice la escritura de división horizontal o los estatutos sobre este asunto. Una cosa es lo que se diga sobre el reparto de gastos de la piscina y otra cuestión distinta es lo que se pueda decir sobre las obras de la comunidad y quien puede quedar exentos de la misma.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas quería haber si me pudierais aclarar unas duda que tengo antes de meterme en un procedimiento contra mi comunidad.
Se aprobado la construcción ex-novo de una piscina por las 3/5 partes.
Dicen que van hacer una comunidad a parte para todos los gastos relacionados con dicha piscina hasta hay bien.
El problema es que ahora mismo ahí una cancha de baloncesto que dicen que van a eliminar porque segun su proyecto no se pueden hacer las dos cosas a la vez.
Tal vez sea porque se les va el presupuesto…
Ya que somos 196 propietarios y unos 70 han votado que si,unos 20 que no y los demás ni se han presentado a lo que supongo que se les sumará a la mayoría.
Yo me apoyo en el texto que tanto se repite aquí.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.».
Que probabilidad tengo de ganar dicha demanda.
Muchas gracias
Estimado Rafael,
Desconocemos lo que dice la Escritura de División horizontal y los Estatutos en relación a los elementos comunes y si existe algo con respecto a este particular. Si nos acojemos a lo que dice la jurisprudencia y la propia Ley de Propiedad Horizontal debemos de entender que la construcción de la piscina se regula por el articulo 17.3 de la LPH, esto significa que se debe de aprobar con la mayoría cualificada y para ello deberán de tener la aprobación de los 3/5 de los 196 propietarios. Hasta ahora tienen 70 votos a favor con lo cual la iniciativa podría seguir adelante y ahora deberán esperar estos 30 días que exige la Ley para verificar que no haya votos en contra y que exista esa mayoría de los 3/5 del total de los propietarios.
Otra cuestión distinta es si la construcción de la piscina se da como un elemento necesario o bien un elemento en el que sea de mejora y por lo tanto rigen las limitaciones de que los propietarios que estén en contra de la construcción de la piscina tengan que pagar una derrama con un limite máximo de 12 meses. Esto es una cuestión que también se tendrá que tener en cuenta para la realización de dicha obra.
Por favor revise los artículos de la LPH 17.3, 17.4 y 17.8.
No obstante, nuestra recomendación es que por la enjundia que tiene esta situación debería de consultar a un abogado experto en civil para que le apoyara en el procedimiento en el caso de que decidan ustedes demandar a la comunidad.
Reciba un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas noches.
Desde hace varios años mi familia y yo no hacemos uso de la piscina comunitaria. Viendo lo que dicen nuestros estatutos deseo acogerme al artículo 35º de nuestros estatutos y con estas palabras se lo he hecho saber a nuestro administrador:
Solicito que en la Junta Ordinaria próxima se pregunte a cada uno de los propietarios si desean o no hacer uso de la instalación de la piscina, haciéndoles saber el importe económico que a cada uno de éstos, de acuerdo con su cuota de participación, le corresponde para el funcionamiento de la piscina y la zona común en la que ésta está.
Por lo que a mi respecta y amparándome en el artículo 35 citado, solicito desde este momento la no participación en el disfrute de la piscina y de las zonas comunes de ésta en la temporada de verano 2020 y en consecuencia sean deducidos a partir del mes siguiente a la celebración de la Junta Ordinaria de mi cuota mensual, los importes económicos del mantenimiento y conservación de la piscina.
Esto es lo que dice el artículo 35 de nuestros Estatutos:
«La piscina deberá ser destinada exclusivamente al uso para el que fue construida.
En cualquier caso, gozarán de los mismos derechos y obligaciones, en cuanto a su utilización y disfrute, los propietarios del Conjunto de 20 viviendas unifamiliares que linda con esta urbanización por la calle Melocotón y que, conjuntamente conforman el Conjunto Residencial denominado «Rosa de los Vientos». Sometiéndolo todo a la Junta de Propietarios de esta Comunidad (Rosa de los Vientos I).
Este reconocimiento, en cuanto a los derechos y obligaciones inherentes al uso de la piscina, no concede a los propietarios de las 20 viviendas unifamiliares ninguna participación en el gobierno y administración de la Comunidad donde se ubica la piscina, exceptuándose únicamente lo relativo al Reglamento Especial que se apruebe para aquélla, ya que no es elemento común ni propiedad de «Rosa de los Vientos II», correspondiéndole a esta Comunidad, en cualquier caso, pagar el canon de mantenimiento correspondiente y las posibles cargas por reparación, mejoras y socorristas.
Las normas de utilización se regularán mediante reglamento especial aceptado por los propietarios por votación mayoritaria.
Dicho Reglamento Especial para uso y disfrute de la piscina, deberá respetar necesariamente las siguientes prescripciones:
Todos los gastos que conlleve la utilización y funcionamiento de la piscina (conservación, mantenimiento, vigilancia, etc.,) serán satisfechos exclusivamente por los propietarios que, voluntariamente, decidan hacer uso de esta instalación.
A estos efectos, el Reglamento regulará un sistema de bonos o pases por el precio que se establezca, y con cuyo producto se atenderán los gastos que por ello se originen».
Al exponerle a nuestro administrador mi intención estos es lo que me contesta:
«Sois propietarios de una piscina todos los comuneros de vuestra comunidad.
Los estatutos para regular el uso de 20 unifamiliares colindantes que no son propietarios dan la posibilidad de que estos puedan hacer de este elemento común de vuestra propiedad y no de los colindantes. Para estos colindantes que no quieran usar entendemos que se recoge el articulado que mencionas.
Aun cuando de la lectura diésemos validez a tu interpretación se trataría en ese caso, salvo mejor criterio, de un acuerdo nulo dado que es ex legem. Los propietarios tienen obligación legal de mantener las propiedades comunes. Con acierto incluso los estatutos refieren que aun cuando no se usen ciertos elementos no se exime de la obligatoriedad de asumir la parte proporcional que corresponda a sumir a cada propietario.
En todo caso la LPH regula en su art 17.3 el proceso de supresión de servicios comunitarios y 17.4 la disidencia de nuevos servicios.
Dicho esto y si no estas conforme con el criterio expuesto caben dos opciones:
Dictamen no vinculante realizado por el abogado del Despacho que conllevaría coste de 100 euros más IVA
Solicitar a la junta que se pronuncie sobre tu solicitud y en caso de negativa de la misma, que es lo que creo que sucedería, posible impugnación judicial si hay perjuicio que no lo veo por lo que la denegación de tu solicitud pudiera ser que no prosperase.
Por último informarte que el servicio de Administrador es limitado por lo que en el hipotético caso de prosperar una solicitud de cálculos individualizados habríamos de consensuar los correspondientes honorarios para que se pudiera prestar una correcta atención a cada propietario.
Quisiera hacerles tres preguntas:
¿Es realmente Ex Legem lo que dicen los Estatutos?
¿Es mi interpretación errónea?
¿Puede nuestro administrador cobrarnos honorarios aparte por las cuestiones que dice?
Muchas gracias y disculpen por la extensión de mi consulta
Buenas tardes.
Prefiero contestarle por teléfono porque me queda una duda para poder contestarle. En días laborables de 10 a 2.
Saludos
Miguel
691564359.
Hola,
Tenemos En nuestra urbanización un presidente que hace las cosas sin consultar con nadie. En una reunión hace meses se comentaba que habría en el futuro que vaciar la piscina para arreglarla. Esto ni se concretaba cuando seria ni hemos votado sobre el tema. Simplemente se comentaba la posibilidad.
Durante el confinamiento por el Coronavirus en Marzo, el presidente de la comunidad vació la piscina por su cuenta y sin decirlo a nadie.
Resulta que la comunidad de vecinos no tiene dinero para arreglar la piscina de momento y lo mas probable que tengamos que volver a llenarla para el Verano.
Cuanto costaría llenar una piscina de 25 metros X 12 metros cuadrados?
Tiene derecho el presidente de vaciarla por su cuenta y si no, que acciones podemos tomar?
Atentamente
Anita
Hola Anita:
Con respecto al precio no le puedo contestar porque como Administrador de Fincas no tengo referencia.
Con respecto a si van a poder llenar la piscina para el verano créame que tengo muchas dudas. Nosotros desde el Colegio estamos extendiendo esta pregunta a la Consejería de Sanidad de la Comunidad Autónoma porque tenemos muchas dudas de que en Madrid, al menos, se puedan abrir las piscinas para este verano.
El Presidente no debería acometer esta actuación de forma unilateral si bien el artículo 10 de la lph lo permite hacerlo. Dice textualmente: «Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
El arreglo de la piscina entra dentro del deber de conservación del inmueble, luego legalmente la ley le respalda, que tendría que hacer en este caso aplicar el artículo 10.2 que dice textualmente lo siguiente: «2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.»
Aunque no deba por transparencia , puede hacerlo.
Fdo. Miguel
691564359
Hola,
vivimos en una comunidad de 4 casas apareadas (cataluña), con una piscina comunitaria. La piscina se rompio hace tiempo y ahora algunos vecinos quieren repararla, es necesario tener una mayoria o se puede reparar si estar deacuerdo todos los vecinos (somos 4).?? En caso afirmativo debemos pagar entre todos los vecinos la reparacion??
Gracias
Buenos días Pedro.
Recuerde que vds. se rigen por el código civil catalán, no por la ley de propiedad horizontal, con lo que desconozco que se pueda aplicar el artículo 10 de la LPH que sobre las reparaciones para conservación dice lo siguiente:
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
Se podría actuar sobre esta reparación si el Presidente lo decide así y solo se tendría que tener la reunión para plantear la derrama si fuera necesaria. Art. 17.2 de la LPH:»Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
Aunque siempre existe esta posibilidad, siempre recomiendo que se haga a través del artículo 14 de la LPH y que las cuestiones se decidan de la manera mas democrática posible.Art. 14 de la LPH: «Corresponde a la Junta de propietarios:
Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c.
Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.»
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas Tardes.
Mi pregunta es la siguiente.
Puede un presidente de comunidad junto con su junta directiva cerrar el uso de la piscina comunitaria
por las circunstancias del covid19 de forma unilateral sin que se haya aprobado en la junta de propietarios y además de manera unilateral también , decidir la no celebración de la junta de propietarios?.
Hablo de una comunidad en la playa donde la celebración de la junta de propietarios se hace una vez al año y al comienzo del verano
Gracias por su respuesta de ante mano
Estimado Jose Joaquín:
Asunto complejo que ahora mismo estoy seguro que ni el propio Gobierno sería capaz de contestarle. Si están en la fase I del Covit no pueden hacer ni reuniones ni poner en marcha las piscinas comunitarias. Si están en la fase II pueden poner en marcha la piscina con una normativa acorde a la orden ministerial que rija en cada momento. El Presidente puede a mi juicio tomar la decisión de no abrir la piscina en base al artículo 10 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
Habría que valorar no obstante las circunstancias varias como la fase donde se encuentren vds., propietarios para hacer las juntas, posibilidad de celebración de dicha junta y espacio a realizarla, etc.
Es un tema que se encuentra en estudio actualmente y que podré informar en mejores circunstancias según se vayan produciendo los acontecimientos.
Si un Presidente considera que la piscina no reúne los requisitos básicos de seguridad y que esto puede producir problemas de contagios, para mi, tiene todos los beneplácitos, si con esta actitud consigue evitar que existan problemas. La seguridad y la salud pública ante todo lo demás.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas. Tenemos en la comunidad dos piscinas, una grande de casi 200m² y una pequeña de chapoteo. Ambas separadas por una valla con una puerta de comunicación que se puede cerrar.
Mi duda es. En condiciones normales ¿Podríamos abrir sólo la piscina grande en ausencia de socorrista?
Buenos tardes Jose Antonio.
Las piscinas se pueden abrir sin socorrista cuando la piscina cubre las necesidades de menos de 30 viviendas. Si son mas se requiere socorrista.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas noches,
Debido a las medidas de seguridad del Covid 19 en mi comunidad han sometido a votacion la apertura o no de la piscina esta temporada.En el escrito se nos indica el sobrecoste que tendria por vecino el poder cumplir con las exigencias excepcionales de esta temporada,mi pregunta es: Estoy obligado a pagar ese sobrecoste,aun comprometiendome a no uisar la piscina?,entiendo que no,porque no se trata de ninguna mejora ni reparación.
Gracias,
Estimado Jose María:
Ante las circunstancias excepcionales si se decide abrir la piscina con las medidas de seguridad oportuna vd. estaría obligado a pagar dicho sobrecoste aunque no utilizaras la piscina.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola, he comprado un bajo con piscina comunitaria para nosotros y otro bajo y cuando hemos visto la piscina parece un foso!! 1,70 mínimo y 2’40 máximo sin escalón ni rampa ni nada , le hemos comentado al constructor que eso no era lo que esperábamos ya que no la vamos a poder disfrutar con los niños ( nosotros como el otro propietario) , y dice que el a hecho la piscina que es lo que ponía en los papeles que si no nos gusta que la arreglemos nosotros , hay profundidad máxima?? O algo para obligarle a el a que modifique la profundidad? Un saludo y gracias
Buenos días Dani:
El código técnico de la edificación habla sobre este tema. Te adjunto un enlace donde vienen entre otras cosas medidas mínimas que se deben de considerar. Este código técnico deberá seguirse por el Arquitecto que ha realizado el proyecto y por la empresa que ha realizado la construcción.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas noches. Vivo en la Comunidad Valenciana. Somos 11 vecinos y contamos con una pequeña piscina comunitaria. Algunos vecinos han sugerido no abrirla este año por la situación del Covid. Ahora mismo estamos en Fase 2. Pueden estos vecinos hacer que la piscina se cierre? Si es así, qué haría falta para cerrarla?. Gracias. Ana
Estimada Ana,
En principio como es un tema de seguridad y así nos lo ha establecido el Ministerio de Sanidad y Consumo será el presidente el que tendrá la última palabra. Recuerde que en el caso de uds al ser pocos vecinos podrían hacer una reunión porque entiendo que no van a ser más de 10 propietarios, si no pueden hacer la reunión porque haya personas que vivan fuera de Valencia siempre puede el presidente hacer una encuesta para que le den referencia de los propietarios que están a favor de la apertura y los propietarios que no lo están.El resultado le debe permitir tomar una decisión.
Un saludo
Miguel 691564359
Buenas tardes. Que mayoría se necesitaria en una votación de la comunidad de propietarios para no abrir este verano la piscina.
Gracias
Estimado Victor,
La decisión para poder abrir o no la piscina es de la Junta de Gobierno y el presidente, al no poder realizar una Junta de Propietarios, ahora bien nuestra recomendación es que el presidente a través del Secretario-Administrador haga una encuesta para saber el resultado de la iniciativa y considerando esta se pueda tomar una decisión mas acorde por parte de la mayoría de los propietarios. Tenga en cuenta que al no celebrarse la Junta la decisión de la encuesta no debería ser vinculante y si informativa para la decisión del presidente o Junta de Gobierno. Es conveniente que en las encuestas se deje claro que la respuesta es «no vinculante»y que la decisión que se tomé no tiene porque repercutir en una decisión futura en base a las nuevas normas que saquen las comunidades autónomas y que podrían dejar sin efecto el sentido de la encuesta.
Un saludo
Miguel 691564359
Hola
En mi comunidad de valencia con una piscina para 39 apartamentos se celebró la junta ordinaria en segunda convocatoria se votó
Uso de la piscina. Toma de acuerdos
y se acordó por 18 votos a favor de no abrir 2 si que quieren 1 abstención y 1 privado de voto Que está año no se puede usar
Mi pregunta es que mayoría necesita esta votación yo creo que las 3/5 partes y podría impugnarse
Gracias
Hola Enrique:
En este caso, a mi entender, al ser un tema de seguridad y ser una situación a resolver de forma puntual sería una decisión directa del Presidente, si se quiere hacer de forma mas democrática con la mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto en segunda convocatoria sería suficiente.
Un cordial saludo.
Miguel Fernández
691564359
En mi comunidad han decidido cerrar este año la piscina por COViD, se necesita mayoría simple o se necesitan 3/5 partes para la votación?
Hola David:
Con la mayoría simple es suficiente. Es más si se mandara una encuesta y hubiera una mayoría se podría cerrar también la piscina. También se podría cerrar por la propia Junta de Gobierno si así lo considerara necesario por un motivo de seguridad.
Un cordial saludo.
Buenas tardes te pueden obligar a estar empadronado para acceder a una piscina comunitaria, recienteme hemos firmado un alquiler con opción a compra de un piso y para acceder a la pisci6 de la misma nos indican que tenemos que estar empadronados en la vivienda, no pudiendo acceder a la misma hasta que lo hagamos
Estimado Eduardo.
La verdad es que es la primera vez que oigo que se deba de empadronar uno para acceder a la piscina de la vivienda, ni siquiera las corporaciones locales te prohíben el acceso a la piscina, otra cuestión muy distinta es favorecerte de algunos descuentos por estar empadronado.
Puede pasar que en los estatutos (que me extraña) haya alguna normativa al respecto.
Con todo mi aprecio les indico que el acceso a una piscina está dentro del contrato de arrendamiento y la comunidad no puede limitar la libertad para acceder a dicha piscina, a no ser como le he dicho anteriormente entre dentro de los estatutos de la comunidad, cuestión que no creo.
Saludos
Miguel
691564359
Hola, Sr. Fernández:
Vivo en un edificio con piscina y garaje, ambos de uso exclusivo para los residentes. No tenemos socorrista, debido al tamaño reducido de la misma no estamos obligados a ello. Tenemos contratado a un trabajador a jornada completa, que se encarga del mantenimiento y limpieza de las zonas comunes. Me gustaría saber si, independientemente del mantenimiento, dicho empleado tendría la obligación implícita de evitar que indivíduos no residentes hagan uso del garaje y la piscina comunitarios cuando él está prestando sus servicios. Me parece chocante que los intrusos se cuelen en su presencia y él los ignore con la excusa de que su contrato sólo le obliga al mantenimiento. Me gustaría conocer su opinión al respecto. Muchas gracias. Reciba mi más cordial saludo.
Hola Antonio.
El trabajador está para cubrir ciertas obligaciones de mantenimiento pero no para hacer de controlador, el no tiene autoridad para indicar a ciertos individuos que no se cuelen en la piscina. El único que tiene autoridad para denunciar estos hechos como representante de la empresa es el Presidente. De todas formas cualquiera de los propietarios pueden denunciar estos hechos a la policía para que se presenten allí y les soliciten la documentación. Espero que tomen medidas como cerramiento de la piscina, control de accesos, etc. que impidan o dificulten el acceso a estos caraduras.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenos dias. Por favor quisiera preguntarles si al haber tenido problemas con la socorrista, y haberlo comunicado al administrador que no haría uso de la piscina para evitar enfrentamientos, le pedi que me descontara la parte proporcional que me corresponde pagar al socorrista ya que como digo no bajare a la piscina por este motivo. A lo que me respondio que no podia hacerme ningun descuento. Mi pregunta es estoy obligada a pagar socorrista?.
Y si algun vecino no hace uso de la piscina esta obligado a pagar socorrista? , pudiendo bajar al resto de las instalaciones a tomar el sol que estan fuera del recinto de la piscina?, podria hacer uso de las duchas que se encuentran dentro del recinto del vaso de la piscina?.
muchas gracias
Isabel
Estimada Isabel:
Que vd. haya tenido problemas con la socorrista no significa que por este motivo vd. tenga el derecho de que se le descuente la parte proporcional del socorrista. Vd. está obligada a pagar la parte que le corresponde por el socorrista y no tiene derecho a ningún descuento por este motivo. Efectivamente está obligada a pagar al socorrista, independientemente si se baña en la piscina o solo toma el sol.
Otra cuestión distinta es si la socorrista ha tenido un comportamiento inadecuado, en este caso si que solicitaría a la junta de gobierno que no se vuelva a contratar para las próximas temporadas a este socorrista. Este tema podría solicitarlo para que se refleje el punto del orden del día en la próxima convocatoria. Recuerde que la Ley de Propiedad Horizontal le da esa posibilidad en la base a la o que indica el artículo 16.2. parrafo 2º de la LPH que dice textualmente lo siguiente: «Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.»
Un cordial saludo.
Fdo. Miguel Fernández
691564359
Buenas tardes, en mi comunidad han abierto la piscina, pusieron unos turnos de baño de 30 minutos, la piscina mide 12×6 . La abrieron el día 8 de agosto. Los vecinos no respetan ni los turnos ni nada bajan cuándo les da la gana, como si fuera un año normal. Cuando se voto por segunda vez para la apertura de la piscina salió con 16 por ciento de 176 vecinos que somos. Quisiera saber que puedo hacer ya que se está incumpliendo todas la medidas y si es válido la segunda votación.
Estimada Maria del Pilar:
Las decisiones en estos casos de Pandemia las puede hacer el Presidente de la comunidad, se puede hacer una encuesta para saber la decisión de la mayoría y aplicarla en consecuencia y hacer una reunión que aunque es legal, es poco recomendable dada la situación actual del Covit, otra cuestión es que se pongan todos los requerimientos necesarios para que nos adecuemos a la normativa que se ponga por parte de la Junta de Gobierno y si se deciden hacer baños de 30 minutos, pues se hacen baños de 30 minutos, para ello el socorrista debería de controlar las entradas a la piscina según el aforo que corresponda (dependerá de la comunidad). Si no se quiere respetar la entrada de 30 minutos con el aforo correspondiente y hay una alteración del orden público se deberá llamar a la policía municipal para que restablezca el mismo e incluso cerrar la piscina si fuera necesario por evitar un problema de contagio por no mantener los criterios de distancia de seguridad, etc.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas tardes;
En mi comunidad hay piscina y muchos vecinos no quieren abrirla en verano para evitar costes. Cuantos votos son necesarios para abrir la piscina comunitaria en Verano. Hace falta más de la mitad, o con que un vecino se diga que se abre, se tiene que abrir.
Un saludo y muchas gracias.
Estimado Tomas:
Le envío una contestación dada por un administrador en nuevos vecinos muy acertada desde nuestro punto de vista.
«Cada vez es más frecuente, debido a la situación económica actual, que las Comunidades de Propietarios intenten recortar gastos, para lo cual suele ser necesario prescindir de algún servicio comunitario, siendo el adecuado mantenimiento de la piscina, uno de los más costosos.
En primer lugar, para que el acuerdo de cierre temporal de la piscina sea válido, debe estar incluido en el Orden del Día de una Junta debidamente convocada.
Juanjo Bueno y Patricia Briones (CAF Madrid), entienden que es suficiente el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación, es decir; se podría adoptar el acuerdo por mayoría simple de los presentes (Artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal).
No hay que olvidar que en este caso no estamos hablando de una supresión definitiva del servicio (para lo que se necesitaría un acuerdo unánime), sino de una suspensión puntual basada en motivos económicos».
Saludos
Miguel
691564359
En mi comunidad,hace unos 10 años la junta directiva prohibio el uso de pelotas y bicicletas dentro de la comunidad,solo habia unos 5 niños,el patio en aquel entonces era de rierra albero,hoy en dia eseños que pusieron las normas son padres y madres,y ahora el patio comun esta arreglado de hormigon impreso,y esos que prohibieron antes dejan a sus hijos jugar a la pelota y bicicletas y demas,estando aun los carteles de prohibicion para esas actividades,y la junta directiva les permite esas actividades,que puedo hacer,a mis hijas se las prohibieron esas mismas personas que hoy disfrutam el patio comun
Estimado Jose María.
Las cuestiones de convivencia en la comunidad se lleva a través del reglamento de régimen interior, si este reglamento indica la prohibición de jugar a las pelotas o con la bicicleta se tiene que aprobar por mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto.
Si en un momento determinado se entiende que el Reglamento ha quedado desfasado deberá hacer una junta extraordinaria para cambiarlo nuevamente por l mayoría simple. Si no está conforme le sugiero que:
1º) Busquen que se vuelva a presentar un punto del orden del día.
2º) Intenten pedir delegaciones de voto para que pueda cambiar la normativa.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas tardes
Hemos heredado una vivienda que tiene una zona común con piscina, el problema es el siguiente:
Mi vivienda es la única sin acceso directo a la piscina, zona de césped e iluminación de la zona…Hemos comunicado nuestra intención de no formar parte de dicha comunidad al no disfrutar de estas zonas ni hacer uso de la piscina…no entiendo porque yo tengo que hacer pago de la luz, cambio de bombillas, limpieza de piscina etc si no disfruto de ella ni accedo directamente ( por puerta directa como los demás vecinos de esta).
¿Puedo dejar de formar parte de la comunidad si las zonas comunes no » afectan » a mi vivienda?
Estima Leonor:
Lo primero que tendría que ver vd. que es lo que dice el título constitutivo o los estatutos de la comunidad al respecto. Si se indican que todos tienen la obligación de efectuar los pagos pertinentes por los gastos derivados del mantenimiento de la piscina solo podría prescindir de este servicio si todos los comuneros están de acuerdo en admitir que vd. no participe en los gastos de la piscina. Tenga en cuenta que vds. llevan pagando desde hace mucho tiempo y han sido participes de los gastos de la piscina desde sus comienzos.
Revisen como les he comentado lo que dice la escritura de división horizontal de la comunidad en el Registro y revisen también lo que dice su propia escritura de compra-venta si hace referencia a este elemento común.
Saludos.
691564359
Buenas noche, vivo en una comunidad de vecinos de un pueblo de Toledo, en la reunión de propietarios han decidido por segundo año consecutivo no abrir la piscina comunitaria porque algunos vecinos no quieren pagar una subida de cuota para afrontar el gasto de piscina y dejar un dinero como fondo para otros gastos. En la votación hubo 14 votos en contra de abrir la piscina, 9 votos a favor y dos abstenciones, es decir acudieron solo 25 propietarios de 76 viviendas. Esa votación es legal? Se puede inpugnar? . Tengo entendido que hay que tener las 3/5 partes de votos para decidirlo y que los propietarios que no hayan acudido su voto en principio es favorable y si no lo es lo comunicarían posteriormente al Administrador. Y también me gustaría me aclarase si es cierto que no se pueden negar a abrirla ya que es un bien común y la comunidad está obligada a hacer frente a todos los bienes comúnes. Muchas gracias.
Estimada Ana:
Nosotros nos reiteramos en lo que comunicamos a través del siguiente artículo:
https://adminfergal.es/quorum-para-suprimir-un-servicio-de-la-comunidad/
Para nosotros si lo que se pretende es una supresión temporal, que no definitivo de la piscina, debido a problemas económicos dentro de la comunidad sería suficiente una mayoría simple, no sería necesario una mayoría cualificada. Estamos hablando de un caso extremo que con el cierre de la piscina se pudiera solventar la problemática económica de la comunidad.
No obstante sería recomendable hacer una encuesta en la comunidad para que todos los propietarios pudieran manifestarse ante la misma y se pudiera tomar una decisión lo mas adecuada posible. Presentar una encuesta donde pudiera darse a los vecinos dos opciones, por un lado el cierre temporal de la piscina y por otro lado la posibilidad de que se ponga una derrama para solventar los problemas puntuales económicos que pudiera haber.
Si se decide el cierre temporal de este año de la piscina por mayoría simple de la totalidad de los propietarios, quedaría cubierta la responsabilidad que por este hecho pudiera derivarse para el presidente o la propia junta de gobierno.
Se podría a mi entender cerrar la piscina con los 14 votos en contra pero creo que en este caso sería conveniente que todos los propietarios tuvieran acceso a una decisión dando un plazo conveniente para que pudieran manifestarse.
No nos olvidemos que si los propietarios deciden mantener abierta la piscina deberá presentarse una derrama para solventar el problema de déficit económico de la comunidad.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas tardes ,
En mi comunidad los estatutos indican que la fecha de apertura de la piscina es el 15 de junio. Este año aun no han abierto porque dicen que tienen que contratar a alguien que se ocupe de la piscina. La comunidad dispone de portero/conserje todo el año , pero dicen que para la piscina necesitan contratar a otra persona , he preguntado cual sería su funcion y me dicen que es controlar el ph del agua y en caso necesario usar productos.Pero para mi eso es una tarea muy puntual que teninedo ya un conserje no es suficiente para no cumplir los estatutos y abrir el día que toca. Es posible denunciar esta situación?
Estimado Edu:
Buenos días. Lo primero que deberían tener vds. en cuenta es que las labores de control del ph del agua las suele hacer el socorrista que suele contratarse a través de la empresa de servicio de mantenimiento de la piscina. Si la piscina es para mas de 30 vecinos necesitan esta persona. Le acompaño un enlace:
https://adminfergal.es/disminucion-vaso-de-la-piscina-para-evitar-tener-socorrista/
Si la piscina es de menos de 30 personas se tendrá que contratar los servicios de una empresa de mantenimiento, para mantener en condiciones el ph de la piscina.
Desde luego lo que nunca haría sería prescindir de los servicios del socorrista por ahorrar costes. Un socorrista es algo esencial para la comunidad.
Le paso otros artículos donde se hable de socorrista:
https://adminfergal.es/piscina-de-comunidad-control-aforo-reserva-previa-controladores-y-socorristas/
https://adminfergal.es/piscinas-comunitarias-principales-cuestiones-a-tener-en-cuenta/
Saludos
Mguel
691564359
Buenas tardes :
Espero solucionen mi duda, vivo 1 año en esta comunidad compre el piso ya hace 2 años resulta que pedí a la administración los estatutos de mi comunidad de vecinos y saber como eran los gastos en que se gastaban los 60euros mensuales de aportación, la respuesta es q no hay reunión de propietarios hasta nuevo aviso, como tenemos patio comunitario yo con acceso directo fui al ayuntamiento a solicitar permiso y me dicen q eso lo autorizan en junta de vecinos al no tenerla yo decidí montarla, ahora están preparando un a denuncia eso procede? tenemos q tener estatutos verdad?, tienen q entregarme rendición de gastos anualmente?, la junta directiva cada cuanto tiempo se cambia? la q tenemos se q esta desde 2019.
gracias
Estimada Ana María:
Si que procede la posible denuncia por parte de la junta de propietarios por no esperar a tener el visto bueno de esta. Vd. puede tener el uso privativo del patio pero no puede alterar el uso del mismo sino es con el permiso de la junta de propietarios, lo que vd. ha hecho es apropiarse de un elemento común.
Normalmente una comunidad de propietarios tendría que tener unos estatutos pero es posible que si la vivienda es muy antigua no los tenga, pero siempre debe de haber un título constitutivo o una escritura de división horizontal, suele especificarse en dicha escritura el uso del patio común y quien puede disfrutar de él.
Lo normal es que se le entregue a la comunidad una rendición de gastos anuales, así lo indica el artículo 16.1 que dice textualmente lo siguiente: «1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación».
Tenga en cuenta que estamos en tiempo de pandemia y existe un r.d.l. que es el 8/2021 donde se adaptan medidas urgentes en el ámbito sanitario, jurisdiccional, etc. donde se habla de las actuaciones a realizar y las limitaciones para realizar juntas generales ordinarias con un prorrateo automático de las juntas generales ordinarias, los gastos y los presupuestos.
https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2021-7351
Reciba un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes, necesitaria que me resolvieran una duda… En mi comunidad de vecinos quieren aprobar hacer una piscina en las zonas comunes solo las personas que lo requieran… Tengo entendido que el ibi se vería incrementado para todos los propietarios independientemente de si participas o no el la construcción de la misma, no se si esto es así y tras negación en votación y no participar en la construcción de ella tengo que pagar dicho incremento o tendrían que ser ellos los q se responsabilizarán… Por no hablar de si el recibo de la comunidad al ser bastante inferior el terreno comunitario y no poder hacer uso de gran parte de él x la piscina se tendría q ver reducido…no tengo ni idea de si esto es así o puedo reclamar algo… Gracias y un saludo
Estimada Lorena:
Si se hace una piscina porque se den las circunstancias de los 3/5 de la totalidad de los propietarios y posteriormente se haga la piscina con los votos de los que vayan a participar en dicho gasto, todos los gastos derivados de la construcción de la piscina irán a cargo de los que han decidido construirla, incluyendo el posible incremento del Catastro por incorporación de la piscina. Cualquier modificación del gasto del IBI ocurrirá lo mismo. Si a un propietario que no participa en el gasto de la piscina le viniera un incremento catastral por este motivo, deberá notificarlo a la administración para compensarlo. El incremento del IBI solo tendrá que ser abonado por los que participan.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas tardes, vivimos en una comunidad de 13 casas, tenemos una zona comunitaria con una piscina y un acceso desde un pasaje. Hay dos casas que lindan con esta zona comunitaria. Han pedido de hacer un acceso directo a esta zona comunitaria desde su jardín. Es esto posible? Que dice la ley al respecto.
Gracias y un saludo
Estimada Mercedes:
La ley con respecto a este tema no dice nada. Tienes que ver la escritura de división horizontal y con ella ver que dice sobre el tema de las servidumbres, pero lo lógico y lo normal es que pasen a esta zona comunitaria a través de la zona común por donde pasan todos los propietarios. Si quieren hacer una zona de acceso desde su jardín que se entiende que es de uso privado y se tiene que tocar algún elemento común se deberá hacer con la aprobación de la unanimidad de los propietarios, si es que se modifica algo que está dentro de la escritura de la división horizontal.
Saludos.
Miguel
691564359
Estimado Miguel Fernández,
Primero quiero felicitarle por su canal y blog para resolver dudas sobre piscinas comunitarias…
Mi consulta es: si por tradición (+20 años), i.e. el periodo de apertura y cierre no está incluido en Estatutos ni en Reglamento de Régimen Interno, las fechas de apertura y cierre de la piscina comunitaria han sido el 15/junio y el 15/septiembre, respectivamente y habiendo habido varias decisiones a lo largo de estos años en Junta Ordinaria de no ampliar ese periodo, ¿Quién puede tomar la decisión de adelantar la fecha de apertura o retrasar la fecha de cierre alegando exceso de calor en primera quincena de junio o segunda de septiembre? ¿El Presidente? ¿El Administrador? ¿La Junta de Gobierno? ¿Suma de los anteriores? o ¿Solo por decisión de los propietarios en Junta Extraordinaria?
Gracias anticipadas
Estimado Kenui:
Se entiende que existe un contrato con la empresa de servicio de piscina y que esta está obligada a mantener el servicio en función de lo que se indique en el contrato.
Si se varía el horario lo suyo es hacer una junta general extraordinaria para que sea una mayoría quien tome la decisión. Se podría también hacer una encuesta para tomar la decisión de una manera rápida. Tenga en cuenta que cualquier cambio en el horario conllevará a un posible incremento de costes y esto deberá ser aprobado por la mayoría de los propietarios.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenos, días según he leído en la página para la construcción es necesario 3/5 partes, se votaría en la junta y si hay mayoría se notificaría al resto de vecinos no presentes a la junta con el fin de ver si quieren oponerse o no y quien no conteste sumaria al si. Pero que no se puede obligar al pago si este es superior en la totalidad de la derrama a 9 cuotas, o 3 cuotas mensuales ( esto no me queda claro) Nosotros pagamos 90€ mensuales y la construcción supondría un coste de 2mil € por vecino. Al ser superior a 9 cuotas a quien no vote o se oponga expresamente no podrían obligarle a pagar, pero mi duda es si aunque no pague por no estar obligado se computaría igualmente como Si o no sumaria. Si no suma estás obras al tener un coste elevado en realidad las 3/5 partes deberán conseguirse en la misma junta.
Muchas y y un saludo
Estimado Jorge:
Todo lo que has dicho es correcto.
Tenga en cuenta que el único inconveniente es si el juez, caso de impugnación, considera que por la zona donde se encuentra la piscina no está considerada como una nueva instalación y si como algo necesario. En este caso todo los propietarios estarían obligados a su pago.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos, días según he leído en la página para la construcción es necesario 3/5 partes, se votaría en la junta y si hay mayoría se notificaría al resto de vecinos no presentes a la junta con el fin de ver si quieren oponerse o no y quien no conteste sumaria al si. Pero que no se puede obligar al pago si este es superior en la totalidad de la derrama a 9 cuotas, o 3 cuotas mensuales ( esto no me queda claro) Nosotros pagamos 90€ mensuales y la construcción supondría un coste de 2mil € por vecino. Al ser superior a 9 cuotas a quien no vote o se oponga expresamente no podrían obligarle a pagar, pero mi duda es si aunque no pague por no estar obligado se computaría igualmente como Si o no sumaria. Si no suma estás obras al tener un coste elevado en realidad las 3/5 partes deberán conseguirse en la misma junta.
Muchas y y un saludo
Estimado Jorge:
Entendemos que habla de instalación de piscinas.
Para dar contestación a tu pregunta te recomiendo la lectura de los siguientes artículos de nuestra web:
https://adminfergal.es/que-propietarios-tienen-derecho-a-disfrutar-de-una-nueva-piscina/
https://adminfergal.es/aprobacion-instalacion-piscina-en-comunidad-aspectos-tecnicos-y-juridicos/
https://adminfergal.es/construccion-de-piscina-por-3-5-y-problemas-con-construccion-playa/
Espero que sean de utilidad.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Hola Miguel
Quisiera saber si la cantidad a pagar es superior a 9 cuotas (serían 2mil€ y pagamos 90 de comunidad) entonces no se puede obligar a pagar a los vecinos que no acudan a la junta y luego no digan que no expresamente en un plazo de 30 días, entonces esos contarían como si aunque luego no formen parte de la comunidad de la piscina? O en tal caso no contarían, entiendo entonces que las 3/5 partes habría de conseguirse en la junta directamente más alguno que en 30 días diga que si y no haya acudido a la misma pero sin tener en cuenta a los que no contesten.
Otra pregunta es que si a los morosos hay que tenerlos en cuenta de cara al total de las 3/5 partes de voto y coeficientes, ellos no tienen derecho a voto pero se descontarían también del total de propietarios para el cálculo de los votos necesarios a conseguir?
Gracias por todo
Estimado Jorge:
Empiezo por el final.
Los morosos hay que descontarlos siempre de la cifra de los 3/5 partes de la totalidad de los propietarios.
Lo que hay que tener en cuenta es que en la junta que se celebre exista una mayoría simple que hable con el si. Y dar los 30 días oportunos para ver la intención de voto del resto de los propietarios. Si se consigue las 3/5 partes se puede hacer aquello que los propietarios pretendan y todos están obligados a su pago, a no ser que se considere que lo que se pretenda sean nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.
Saludos
691564359
Muchas gracias por su página tan útil. Quisiera consultarles mi caso: soy propietario de un apartamento en primera línea de playa de una comunidad de 20 apartamentos, con zonas comunes con jardín y piscina comunitaria, en la comunidad valenciana. En verano alquilo mi apartamento. Algunos vecinos se han quejado porque dicen que los inquilinos hacen un uso excesivo de la piscina y zonas comunes (invitan a muchas personas según ellos). Quieren proponer en la próxima junta que se limite el aforo de la piscina, que cada apartamento tenga un número de pases definido. Estoy de acuerdo con la propuesta, pero no quiero que el número de pases sea igual para todos los apartamentos o se reparta según el número de convivientes, ya que me parece discriminatorio para mí, puesto que pago más por las zonas comunes y el mantenimiento de la piscina, ya que mi apartamento es el que más metros tiene y pagamos por coeficiente de propiedad (pago casi el doble que el piso con menos coeficiente). Tampoco quiero por convivientes, porque en mi apartamento vivimos solo dos personas y en otros apartamentos son cinco personas o más. Mi pregunta es si puedo proponer en la junta que se distribuyan los pases según coeficiente de propiedad o, si se niegan, a reclamar entonces que quiero pagar la misma cantidad que todos por las zonas comunes y el mantenimiento de la piscina. Y si se tiene que votar por mayoría, si mi voto cuenta más que otro voto. ¿Qué solución me proponen y cuáles sería mis opciones y derechos en este caso para no sentirme perjudicado? Muchas gracias por su atención.
Estimado Sebastián:
Lo normal es que la distribución de los pases se haga en principio por coeficiente, es lo mas justo. El que mas paga es el que mas derecho tiene y por lo tanto es el que mas pases debería tener. Cuestión diferente es que puedan tener pases para invitados y estos se puedan distribuir de forma igualitaria. Si vd. paga mas, tiene mas derechos.
Saludos
Miguel
691564359
En una urbanización en Almería tenemos un local que es un restaurante y el propietario es un comunero mas. Mi consulta es si hay alguna ley que permita/deniegue a los trabajadores de dicho local tener acceso a las piscinas y zonas comunes??
Gracias de antemano.
Estimada Angela:
El uso de la piscina es solo para el propietario del local y para su familia, no para todos los empleados ni tampoco para los clientes. Puede ser que exista dentro de las normas de régimen interior de la comunidad unos carnets para invitados y estos valgan para un máximo por propietario. Si no existieran en principio, los empleados del local no podrían disfrutar de la piscina.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas noches, recientemente en nuestra comunidad de propietarios se ha planteado, paralizado por el momento, por parte de un grupo de vecinos, disponer durante unas horas de baño de un canal de nado con la colocación de una corchera. De producirse esto el espacio para el resto de vecinos se vería disminuido y existiría, por la propia barrera de corchos, un impedimento para poder acceder de manera rápida a las escaleras de uno u otro lado de la piscina. Ésto último supone un riesgo añadido para menores que puedan utilizar la piscona en caso de tener que salir de la misma o en caso de actuacióndel socorrista.
La pregunta, le agradezco de antemano la respuesta, es: ¿Pueden limitar el derecho de un propietario a utilizar el servicio común de piscina en todo o en parte de votarse a favor? ¿Contraviene alguna norma en materia de riesgos? ¿Teniendo en cuenta la definición de los diferentes tipos de vasos que hace la normativa, podría realizarse dicha actividad en un vaso no deportivo?
Muchas gracias por el interés y la respuesta, hace usted una gran labor.
Estimado Alberto:
Como bien dice esta cuestión que indica tiene fácil solución si la práctica de esta actividad deportiva se hace en momentos en los cuales no haya molestias ni inconvenientes para el resto de los propietarios. Si el comienzo de la actividad del baño en la piscina comienza a las 10 de la mañana, la actividad deportiva se puede realizar de 8 a 10 así no se limita el servicio de la piscina para el resto de los vecinos. Y por el contrario si se decide hacer por la tarde que esta actividad se haga en los momentos del cierre de la piscina.
Hay que tener en cuenta que no se debería realizar actividades de este tipo aunque solo se utilice en parte la piscina porque como bien dice esto supondría inconvenientes con el resto de los propietarios que no realizan dicha actividad.
Cruce de propietarios para el acceso al vaso, etc.
Si esta actividad se va a realizar por parte de una empresa especializada en cursos en piscina comunitaria, además de ser aprobada esta decisión por la mayoría simple de los propietarios en junta general, sería necesario que dicha empresa tuviera un seguro de responsabilidad civil para cubrir cualquier inconveniente que pudiera surgir y no tener que asumir dicha responsabilidad la propia comunidad. Ojo con esta parte que quede cubierta esta responsabilidad por parte de la empresa que viene a promocionar dichas actividades, no obstante me pondría en contacto con el corredor del seguro o la propia agencia de seguros que nos hayan vendido la póliza de cobertura para indicarles que se van a realizar actividades deportivas dentro de la piscina en horarios que correspondan para cubrir posibles riesgos.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes D.Miguel,
En nuestra urbanización de Tres Cantos que tiene dos años de vida se ha planteado y aprobado en Junta la instalación de un elevador grua para una persona discapacitada. Como Comunidad, ¿cual es el iVA que nos debería aplicar la empresa suministradora e instaladora (en este caso es la misma)? ¿no podríamos acogernos a un IVA reducido, verdad? Distinto sería si lo comprara la persona impedida, pero claro, esto supondría un engorro para todos. Creo que lo mejor es hacer una factura a nombre de la comunidad por tema de garantías y demas.
¿Como ve este tema D. Miguel? Seguimos con atención sus consejos.
Como siempre gracias y a su disposición. Un cordial saludo.
Buenos días Enrique:
La instalación de un salva-escaleras, elevadores de acceso al ascensor, etc. tiene un 10% de IVA siempre, al meno que yo sepa.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenos días, formo parte de un complejo inmobiliario con piscina comunitaria dotada de una barrera de protección a lo largo de todo el perímetro del recinto de la piscina (vaso, solarium y jardín) que lo separa, por un lado, de una calle al servicio del complejo, donde está situada la puerta de entrada general al recinto de la piscina, y, por el otro lado, de dos propiedades privadas (dos casas unifamiliares) provistas, al fondo de sus respectivos jardines y en el respectivo cerramiento de parcela que hace al tiempo de barrera de protección del recinto de la piscina, de sendas puertas de entrada al mismo. Pues bien, el otro día el Administrador de la Comunidad informó en Junta General que esos dos propietarios con puertas de acceso al recinto (entre los que me cuento) teníamos que tapiar o clausurar nuestras entradas por no permitirlas la normativa de aplicación, lo que me dejo absolutamente perplejo pues no he visto que haya absolutamente nada previsto a ese respecto ni en el Reglamento canario de piscinas (D. 212/2005), ni en el R.D. 742/2013, ni en el Código Técnico de la Edificación (SUA 6). ¿Es cierto lo que nos ha informado el Administrador?, y de serlo ¿dónde esta prevista semejante prohibición?
Estimado Fernando:
Su pregunta entiendo que debería estar contestada en la escritura de división horizontal de la comunidad de propietarios. Debería de haber una información de como las dos viviendas privadas tienen acceso directo a la piscina, se supone que así ha sido establecido desde un principio y es una excepción a la regla general. Entiendo que si esto ha existido desde siempre no podemos ahora indicarles a los dos propietarios de los cuales uno es vd. que lo que ha valido hasta ahora, ahora ya no vale, no tiene mucho sentido. Tanto en el código técnico en la SUA 6 como en el resto de la normativa no le van a hablar de este tema. Considero que esta información específica debe de aparecer en el título constitutivo o escritura de obra nueva y división horizontal. Las condiciones de la construcción de estas dos viviendas debe de quedar aclarada en algún punto de esta escritura. No creo que no se haya dicho nada de este tema y que ahora salten las alarmas porque un colega de profesión lo haya dicho. Antes de tomar una decisión que indique el administrador donde aparece dicha información. Si en ningún sitio dice nada prevalece el derecho adquirido por vds. a lo largo de todos estos años, salvo mejor criterio.
Saludos
Miguel
691564359
Buenos días
En nuestra piscina comunitaria, han puesto que se puede bañar desde el quince de junio, sin embargo, no ha dado autorización el ayuntamiento, por la calidad del agua, y han precintado la piscina
Hoy, 20/6/24, le he dicho a la administradora, que informe a los vecinos de que no se puede utilizar la piscina, por los motivos que sean, bueno, no está por la labor y se niega, como mucho que quita ese cartel, que la piscina está precintada y ya está
¿Tiene obligación, el administrador o la comunidad de informar de estas circunstancias, me puedo negar a pagar la comunidad, hasta que se resuelva?
Gracias
Hola Francisco:
No puede negarse a pagar la comunidad bajo ningún motivo y la Administradora o el Presidente tienen la obligación de informar a todos los vecinos de las circunstancias por las que se ha decidió precintar la piscina. Este es un tema de gestión interna y de salud pública y desde luego como Administrador hubiera informado inmediatamente a los vecinos. Estas situaciones hay que informarlas y se deben tener reuniones para comentar los motivos con los vecinos de la comunidad.
Saludos.
Miguel
691564359