Las limitaciones como Presidente de una Comunidad de Propietarios
23 agosto, 2018
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Las limitaciones como Presidente de una Comunidad de Propietarios
Vamos a definir a continuación una serie de limitaciones que tiene el Presidente de una Comunidad de Propietarios en el ejercicio de su cargo y que estamos seguros que con la ayuda de Sepín nos permitirá a todos los Presidentes de Comunidades saber algunas cuestiones que tienen relación directa con su cargo.
Ser Presidente de una Comunidad conlleva una serie de derechos y obligaciones que es conveniente analizarlas. Si deseas saber más sobre el cargo del Presidente, sus derechos y obligaciones, lo puedes ver en los siguientes enlaces:
- Responsabilidad civil y penal del Presidente de una Comunidad.
- ¿Te ha tocado ser Presidente? Guía para principiantes.
- Los Órganos de gobierno en una Comunidad de Propietarios.
Comencemos con las posibles limitaciones de un Presidente de una Comunidad:
- Las sentencias del Tribunal Supremo exigen que el Presidente debe de estar específicamente autorizado por la Junta de Propietarios para la correspondiente acción judicial, para defender a la Comunidad de una posible impugnación. Esta autorización también valdrá si se hace de forma genérica pero siempre mediante el correspondiente acuerdo comunitario.
- El Presidente podrá proponer aquellos trabajos y obras que resulten necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal (art. 10.1.a de la LPH).
- El Presidente podrá proponer la distribución de las derramas necesarias a través de una Junta de Propietarios para atender aquellas obras que fueran necesarias según el art´. 10.1.a,b,c, y d de la LPH.
- Todos aquellos gastos que realice el Presidente no previstos en el presupuesto y que no se correspondan a gastos establecidos en el art. 10.1 a,b,c y d de la LPH deberán estar refrendados y aprobados previamente en Junta General. Es esta, quien tiene la capacidad para establecer propuestas adicionales como establece el art. 14 de la LPH en su apartado c) que dice textualmente: “corresponde a la Junta de Propietarios aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias”.
Si hubiera la necesidad de realizar una obra por la urgencia que esta requiera, por ejemplo, un atasco en la pocería, se deberá realizar la obra a la mayor brevedad posible y realizar la Junta General para notificar a los propietarios la obra realizada.
- El Presidente deberá realizar aquellas acciones que la Junta de Propietarios le ha encomendado. Si bien ostenta legalmente la representación de la Comunidad, en juicio y fuera de él, no puede realizar actuaciones al margen de lo que la Junta de Propietarios le ha confirmado, así un Presidente por ejemplo, no podrá ni deberá pagar una deuda que se ha establecido que se haga con préstamo bancario a través de otra forma de pago, como pagarés firmados.
- El Presidente, no podrá disponer de los fondos de la Comunidad libremente, salvo aquellos asuntos de “pequeña monta” que puedan surgir con carácter urgente.
- El Presidente puede tener responsabilidades civiles e incluso penales si existiera un exceso de gastos no justificados sin ser aprobados previamente por la Junta General.
- Cuando un Presidente comete excesos en el gasto más allá de la partida destinada a “imprevistos” o “varios”, caben dos posibilidades: a) que se notifique y aprueben las razones en una próxima Junta o bien, b) que se rechace su actuación; en este caso, se podrá exigir responsabilidad civil y /o penal siempre y cuando haya un perjuicio para la Comunidad de Propietarios.
- Se puede limitar el gasto a realizar en obras y servicios determinados a iniciativa del Presidente, para ello solo es necesario dejar constancia en el Acta de los gastos destinados por este concepto.
- No se puede en ningún caso, por decisión del Presidente de forma unilateral, poner una derrama extra para el arreglo de un servicio u obra determinada. Esta derrama tendría vinculación legal para el resto de los propietarios, que se podrían negar a pagar, por lo menos hasta que la Junta acuerde lo que corresponda.
- Queremos “mojarnos” sobre el siguiente asunto: ¿Tiene el Presidente facultad para cambiar la póliza de Seguros de la Comunidad? Lo ideal desde nuestro punto de vista, es dejar claro en el Acta que se delega en el Presidente o en la Junta de Gobierno para que puedan modificar la Póliza si lo consideran y está justificado, pero no obstante, entendemos que si el cambio está dentro de las previsiones presupuestarias y se justifica por no cumplir la Aseguradora con las cláusulas de la póliza, el Presidente está capacitado para el cambio de la Cía. De Seguros.
- El Presidente no puede excederse en modificar y ampliar unilateralmente las obras que se habían aprobado en Junta de Propietarios, si fuera necesario, habría que proponer una Junta General Extraordinaria urgente.
- Pregunta que se nos hace con cierta frecuencia, es si el Presidente de forma unilateral puede tomar la decisión de solicitar la inscripción en el Registro de Protección de Datos y la Coordinación de Actividades Empresariales ó Prevención de riesgos Laborales. Nuestra opinión es que, si ambos asuntos están obligados por Ley, el Presidente para cubrir irregularidades en la Comunidad y evitar sanciones puede unilateralmente dar de alta ambos servicios. Se lo podrán reprochar, pero nunca sancionar por cumplir con la Ley.
- Si un propietario considera que el Presidente ha realizado obras bajo su responsabilidad que no figura en el presupuesto, deberá de proponer que en la próxima Junta se trate el tema según consta en el art. 16.2 de la LPH. Si cuando se trate dicha disconformidad hay mayoría se procederá a exigir las posibles responsabilidades.
- El Presidente puede negarse a convocar una Junta General, incluso ordinaria, no obstante si un 25% de propietarios o un 25% de cuotas deciden convocarlas, se podrá poner en el orden del día el cese del Presidente y el nombramiento de otro propietario, así como aquellas acciones que conlleven a conseguir las cuentas y documentos en poder del anterior Presidente, en este caso es recomendable adoptar el acuerdo para facultar todas las gestiones que resulten necesarias para conseguir tanto las cuentas, liquidaciones, como documentación pertinente con la posibilidad de nombrar Abogados y Procuradores para la correspondiente acción judicial. En el caso de la reclamación, procede hacerlo a través del art. 249.1.8º de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dice lo siguiente: “Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía, cuando se ejerciten las acciones que otorga a la Junta de Propietarios y a estos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda”. No hay sanciones en la Jurisprudencia que hayan impuesto los tribunales por no convocar las Juntas de Propietarios anualmente por parte del Presidente.
- Hoy por hoy, el Presidente puede convocar una reunión sin la asistencia del Secretario-Administrador, es una facultad que le viene dada por el art. 16.1 de la LPH.
- El Presidente como representante legal de la Comunidad, es competente para el despido de un portero, conserje o cualquier personal empleado de la Comunidad, ahora bien, si cuando en la Junta se pida explicaciones y no se ratifique la decisión del Presidente, llevaría en caso de despido, la recuperación del puesto de trabajo. Si el Presidente ha generado el despido con abuso de derecho se le podrían reclamar los daños y perjuicios correspondientes.
- La Doctrina y la Jurisprudencia consideran que las decisiones del Presidente no es suficiente para permitir alteraciones en elementos o zonas comunes.
- El Presidente no tiene la potestad, ni la capacidad legal por propia iniciativa para nombrar o dar de alta a un nuevo empleado de la finca sin acuerdo previo de la Comunidad, no obstante, si de forma irregular firma un contrato, este será valido porque tiene la representación legal de la Comunidad. Si la Junta de Propietarios le desautoriza deberá responder del dinero gastado, del importe de la indemnización por despido, etc.
- El Presidente según la Ley de Propiedad Horizontal no tiene voto de calidad, su voto contará por una unidad y su correspondiente coeficiente. Si existiera empate, la decisión del Presidente no representa un voto de calidad.
- Un Presidente no puede delegar sus funciones en un tercero, bien sea propietario o no de la Comunidad, en el caso de ausencia será el Vicepresidente quién realice sus funciones, así lo indica el art. 13,4 de la Ley de Propiedad Horizontal.
- Si el Presidente se niega a firmar un Acta, será el Secretario quién firmará la misma y esta será válida. Habrá que reflejar en el Acta que el Presidente se niega a la firma de la misma por disconformidad con los acuerdos. Si no se pudiera hacer de esta forma sería como conceder el derecho de voto al Presidente, que podría dejar sin efectos todos los acuerdos que no resultaran a favor.
Podéis ver el vídeo en Youtube en el siguiente enlace:
Os dejamos otros artículos que pueden ser de su interés:
Representación Junta Propietarios y delegación voto en Administrador por ausencia
Fdo. Miguel Fernández.
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Buen día
Leía el siguiente punto sobre la actuación de un Presidente:
«Todos aquellos gastos que realice el Presidente no previstos en el presupuesto y que no se correspondan a gastos establecidos en el art. 10.1 a,b,c y d de la LPH deberán estar refrendados y aprobados previamente en Junta General»
Corregirme por favor, y entiendo que si un Presidente en abril contrata un servicio por 3.000 euros (que no estaban previstos en el presupuesto ni corresponden a los indicados en el artículo 10 LPH), sin haber sido aprobado en ninguna Junta, y al final de año en la Convocatoria de la Junta informa de dicho gasto, y es aprobado por una mayoría simple, esto ya hace válida su actuación ???
En mi modesta opinión, esto lo único que sienta son precedentes negativos
Espero y agradezco su comentario
Un saludo
Buenas tardes Jorge.
Una cosa es lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal y otra es la interpretación que podamos hacer en un momento dado la misma. Me explico.
Efectivamente como bien conoce, el Presidente tiene la capacidad de poder actuar en todo aquello que «resulte necesario para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes». Este apartado del artículo 10.1.a) le da al Presidente capacidad para afrontar cualquier actuación que considere sea necesario, incluso este artículo podría interpretarse como un poco contradictorio al artículo 14 de la LPH en su apartado b), c) y e), aunque yo diría que mas que contradictorio podría ser complementario. La clave está en hacer un buen uso del mismo. Para mi entender, lo mas importante es que si un Presidente pretende hacer un cambio tan importante como es la inclusión de un gasto nuevo, que afecta a un cambio de presupuesto general por una cantidad tan importante como la comentada, debería previamente hacer una junta general extraordinaria para aprobar dicho gasto y hacer la modificación de la cuota pertinente.
Si por algún motivo, el Presidente decidiera acometer el gasto para cumplir alguno de los requisitos establecidos en la ley, una posible multa, un gasto por reparación de obra urgente o cualquier obra o servicio, debería hacer una junta general extraordinaria para explicar a los propietarios el motivo por la que se ha realizado y su justificación.
De cualquiera de las maneras si la Junta General Extraordinaria u Ordinaria justifica la actuación del Presidente o de la Junta de Gobierno, se ha cumplido con el requisito necesario para legalizar la actuación realizada. Ya no cabría, desde mi punto de vista, ninguna actuación ni civil ni penal contra el Presidente, ya que se ha ratificado su actuación, en todo caso contra la Junta de Propietarios y creo que no va a tener la demanda ningún recorrido.
Un cordial saludo.
691564359
Buenos días. En mi urbanización de 500 viviendas de veraneo, en las juntas anuales para la elecion de presidente y aprobación de cuentas suelen ir el 15 o 20% de propietarios por tratarse de segunda vivienda de vacaciones, y el presidente actual lleva consigo unos 150 o 180 boletines de representación de propietarios q le ceden su voto sin asistir a la junta.
Con lo cual se aprueba todo lo q el presidente quiera. Mi pregunta es si hay algún maximo de voto representativo? ya que nuestra presencia física en las juntas es meramente anecdótica.gracias
Buenos días Emilio.
No existe ningún límite de voto representativo. el Presidente actual puede eternizarse con las representaciones que lleva.
Lo que si les recomiendo y así lo he hecho en alguna comunidad es que las representaciones se deben de solicitar para cada una de las convocatorias y no serán válidas las representaciones «in aeternum», en la representación deberá figurar la fecha y la convocatoria a la que representan, de esta forma se obliga al Presidente electo, que se trabaje la delegación de cada junta. Esto que le recomiendo deberá quedar aprobado en el punto del orden del día donde se solicite……aunque si hay que aprobarlo…ya estará el Presidente encargado de decir que no a esta propuesta. Tienen que intentarlo.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buen día
En el Orden del Día se incluye el presupuesto correspondiente, pero en la partida de gastos generales se incluye el concepto de VARIOS por un importe de 1.500 euros
En el Acta no se especifica el motivo de dicho gasto
Entiendo que tengo el derecho de saber el motivo de dicho gasto e impugnarlo si no tiene una base que lo sustente ??
Muchas gracias
Buenas tardes Jorge.
Con relación a su pregunta, me parece que la cantidad de 1.500 euros puede justificarse perfectamente en un presupuesto, teniendo en cuenta que es una cantidad pequeña y que puede ser que cada año se puede dar por conceptos diferentes. Puede ser por temas de fontanería, de pocería, de ferretería y un largo etc. Entiendo que si lo pone como concepto de gasto en el apartado de varios, en el resumen de esta cuenta se deberá poner los gastos a los que se refiere y poner los conceptos. Una cosa es que se haya puesto en el presupuesto y otra es que cuando se justifiquen los gastos no aparezca el concepto por los que se realiza y el proveedor y la fecha en que se hayan producido. Esto debe de quedar justificado.
No obstante, mientras nadie impugne los gastos, el acuerdo será valido y ejecutivo, pues la única forma de conseguir la nulidad es a través de la acción judicial contemplada en el art. 18 de la LPH sobre la impugnación.
Debemos de pensar que los gastos que se expliquen a través del concepto de varios, si no están detallados en la cuenta de explotación, deberán de solicitarse. El Presidente o el Administrador no debe de tener problemas en presentar la justificación, sino fuera así, siempre queda la vía jurídica.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Puede un presidente de comunidad propietario de la misma gastar dinero arreglar su casa y después devolver, sin consentimiento de los vecinos?
Hola Juani.
Ningún Presidente, ni ningún propietario puede utilizar el dinero de la Comunidad para su uso personal. Independientemente que lo devuelva o no a la comunidad en el futuro. En estos casos se le puede atribuir un delito de malversación de fondos, de administración desleal, etc. penado por por el derecho penal.
Un saludo.
Miguel
691564359
Hola Miguel
Como siempre agradezco su buena voluntad de contestar.
Sobre el tema de VARIOS en los gastos generales, así sea mínima la cantidad , ésta se debe indicar en el Orden del Día el motivo que esos 1.500 se presupuesta. A qué fin, dentro de los gastos generales para el sostenimiento, cargas, servicios se van a utilizar.
Entiendo yo, que el omitir, ignorar da mucha mano libre al Administrador y al presidente para hacer lo que ellos quisieran.
EN mi ignorancia, no basta con indicar en el orden del día : APROBACIÓN DE PRESUPUESTOS, sino indicar el fin de ese gasto general, ya que altera la cuota y los comuneros no pueden dar por adelantado un dinero del que no se sabe qué finalidad tiene
Muchas gracias
En la última Junta Ordinaria, solicité al administrador los criterios que seguía para exigir el IVA reducido en determinadas fras. por reparaciones, mantenimiento, rehabilitación, etc.; me indicó que no me iba a responder y el resto de los presentes no me apoyaron, así que me quedé con la duda si tiene obligación o no de aclararme el tema, pues creo que en algún caso debiera haberse exigido el 10% de IVA.
Otra duda es que ante una reparación de los muros de contención/estructura del edificio, los honorarios del arquitecto por estudio y dirección de la obra, ¿no debieran contemplar también el iva reducido?.
Muchas gracias.
José Manuel
Buenos días Jose Manuel.
El cargo por iva reducido viene considerado en la ley del IVA, artículo 91.1 ley 37/1992. Aquí viene especificado cuales son los iva reducidos que se pueden aplicar y porque conceptos. Le dejo el enlace donde puede ver los tipos de IVA reducido: https://www.agenciatributaria.es/static_files/AEAT/Contenidos_Comunes/La_Agencia_Tributaria/Segmentos_Usuarios/Empresas_y_profesionales/Novedades_IVA_2012/Nuevos_tipos_IVA_es_es.pdf
Con relación a las obras que se puede aplicar un 10% lo tiene en el punto 19, que dice lo siguiente:
19º. Las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en viviendas, cuando se cumplan los
siguientes requisitos:………………………………………………………………………………………………………………………………..
a) Que el destinatario sea persona física y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular, o sea
una comunidad de propietarios.
b) Que la construcción o rehabilitación haya concluido al menos dos años antes del inicio de las obras.
c) Que la persona que realice las obras no aporte materiales o, su coste no exceda del 40 por ciento de la base
imponible de la operación.
Ejecuciones de obra sobre edificaciones destinadas principalmente a viviendas, incluidos
locales, anejos, garajes e instalaciones complementarias.
Precisión: Se considerarán destinadas principalmente a viviendas, las edificaciones en las que al menos el 50 por
ciento de la superficie construida se destine a dicha utilización.
1º. Las ejecuciones de obras consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y
el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación ……………………………………………….…… 10%
2º. Las ventas con instalación de armarios de cocina y de baño y de armarios empotrados, consecuencia
de contratos directamente formalizados con el promotor de la construcción o rehabilitación ……………….10%
3º. Las ejecuciones de obra consecuencia de contratos directamente formalizados entre las
Comunidades de Propietarios y el contratista que tengan por objeto la construcción de garajes
complementarios en terrenos o locales comunes, con un máximo de 2 plazas por propietario…….…10%
Con respecta al IVA aplicado por los arquitecto, es del 21%
No siempre el Administrador tiene que saber de todo, cuando nos llega una factura entendemos que el IVA aplicado es acorde a derecho y no solemos profundizar en si el IVA que nos cobro es el adecuado o no, también es verdad que los propietarios en general no entra en este tipo de detalles, pero debo reconocer que una palabra amable indicando que se revisará su petición no está de menos. El Administrador debe de informar, pero también es verdad que no podemos ser conocedores de toda la legislación.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola, quisiera hacerte una pregunta.
Si un vecino pone una demanda contra la comunidad de propietarios siendo vicepresidente por tantole corresponde por turno ser el nuevo presidente.
¿Esto es motivo para negarle en junta que asuma la presidencia temporalmente?
¿Se puede demandar a la comunidad y representarla simultáneamente?
¿Hay algún artículo de la LPH que aluda a esto?
Gracias
Buenas tardes Berta.
No hay ninguna ley y tampoco hace referencia la propia ley de propiedad horizontal en relación a la incompetencia que pudiera existir por parte de un Presidente para que pudiera ejercer su cargo teniendo pendiente una demanda contra la comunidad siendo vicepresidente o teniendo otro cargo, ahora bien, mi recomendación es que antes de nombrar al Presidente por turno rotatorio apliquen el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice textualmente lo siguiente: «El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.».
Utilicen el primer motivo del nombramiento que es el de elección. elijan un propietario por acuerdo mayoritario y de esta manera queda solventado el problema. No se puede ir contra la ley.
Un saludo.
Miguel
691564359
Buenos Dias.
Hace un año se acepto un presupuesto con unos determinados metros de instalacion de cesped artificial en la zona comunitaria con piscina.
Ahora me toca este año ser presidente y cuando ya se esta ejecutando la obra uno de los vecinos quiere hacer cambios.
Nos podemos negar legalmente?? Ademas no nos lo consulta a nosotros que somos los presidentes Sino a otros vecinos.
Este cambio ademas supone una derrama adicional al presupuesto que se pacto.
Estimada Lucia:
Si ya estaba aprobada la obra y el coste de la misma, si hay un vecino que quiera proponer un cambio, se deberá presentar de nuevo a la junta de propietarios que es quien debe de decidir. si por mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto se decide ese cambio, en ese caso, tendrán que rehacer la obra con el consiguiente coste que eso supone y aprobar una derrama por propietario.
Reciba un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenos días ayer 29 de Marzo de 2019 hubo una Junta de Propietarios y el Administrador propuso que el presidente del bloque no pagara la comunidad se hizo una votación varios propietarios incluido yo dijimos que no y por mayoría dijeron que si, y mi pregunta es la siguiente es legal que el presidente deje de pagar la comunidad
Buenas tardes Miguel Angel.
Si en la Junta por mayoría de propietarios se decide que el Presidente deje de pagar su cuota durante su mandato por se entiende que es una compensación por el esfuerzo realizado como Presidente hay que admitirlo. Se trata de un tema de gestión de la comunidad y la mayoría simple sería suficiente. Lo normal es que si se impone este criterio se respete en lo sucesivo para todos los propietarios que accedan al cargo de Presidente.
Un saludo.
Miguel
691564359
¿Puede un presidente dar autorización para que un vecino añada un trozo de pasillo comunitario a su casa, sin que haya unanimidad en las votaciones, alegando que hay un precedente porque otro vecino lo hizo en su momento tambien sin unanimidad y la comunidad no hizo nada o sería mejor que lo pusiera en manos de un abogado? No tenemos administrador porque la mayoría no quiere.
Muchas gracias!
Lola:
Ningún Presidente puede tomar la decisión de añadir un trozo de pasillo comunitario a su vivienda. Como bien dice Vd. para que concurran esta situación debe ser aprobado por la unanimidad de los propietarios. Los precedentes no tienen porque crear jurisprudencia y cada caso se debe de analizar de forma independiente. Es evidente que deberán poner esto en manos de un abogado, pero para ponerlo se debe de aprobar en junta. Otra opción es que denuncie este hecho ante el Ayuntamiento porque la modificación de un elemento común podría perjudicar la propia estructura del edificio. También podría denunciar esta situación a titulo particular si los propietarios no quisieran llevar este tema en el orden del día de la convocatoria. Le recomiendo que lo deje en manos de un abogado. Si no tiene abogado nosotros se lo podemos facilitar.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes Miguel,
En relación con el interesante post aquí publicado, me gustaría realizaros una consulta bastante concreta al respecto:
¿Puede el Presidente de la Comunidad de Propietarios aprobar unilateralmente un presupuesto (y, se entiende, asignar el proyecto al profesional que lo emitió) para la ejecución de una obra de rehabilitación del edificio que viene obligada por la existencia de una orden de conservación emitida por la Administración Pública y que amenaza con imponer sanciones a los propietarios en caso de no llevarse a caboen un plazo temporal determinado?
La actuación a realizar (por urgencia, necesidad y por tratarse de obras de conservación indispensables) encaja perfectamente en el tipo del art. 10.1 LPH, por lo que no siendo necesario el acuerdo de la Junta de Propietarios la pregunta, en realidad, es si el Presidente puede designar para la ejecución del proyecto a un profesional o empresa de su elección, aún cuando existe un Administrador de Fincas nombrado y con cargo vigente. La cosa es que la Comunidad de Propietarios hace tiempo que viene incumpliendo sus obligaciones de reunión y adopción de acuerdos, siendo que el Administrador de Fincas dirige el cotarro a su libre albedrío. Temiendo que no sea posible celebrar Junta extraordinaria y que dicho Administrador (también representante y gestor de inmuebles del Propietario con mayor cuota de participación en el edificio) dilate en el tiempo la aprobación del proyecto o que el que finalmente apruebe no sea el más conveniente para todos los propietarios y quiénes residen en el inmueble, me sería de vital importancia saber si el Presidente tiene potestad para realizar esa elección.
Muchas gracias por vuestra atención.
Ivo
Estimado Ivo:
Si interesante pueden resultar mis artículos, comentario que le agradezco, no menos interesantes son los comentarios que me hacen a través de la web y que supone un enriquecimiento permanente. Su pregunta es muy interesante y que paso a desbrozarla con el mayor detalle posible porque además la incluiré en mis post semanales. Voy haciendo los comentarios en base a sus preguntas y comentarios.
1º) El Presidente puede aprobar unilateralmente un presupuesto para la ejecución de una obra de rehabilitación del edificio que viene obligada por la existencia de una orden de conservación emitida como podría ser la una orden de conservación o una inspección técnica del edificio. El Presidente tiene capacidad para aceptar el profesional que tiene que realizar el Acta favorable/desfavorable y que se tiene que entregar ante el Ayuntamiento de Madrid (por ejemplo), y tiene capacidad para que una vez se reciba la orden de ejecución del Ayuntamiento hacer todas las obras necesarias para la resolución del problema. Tenemos los siguientes artículos que avalarían la actuación del Presidente de la Comunidad en la Ley de Propiedad horizontal. Estos son como ha hecho vd. referencia en su pregunta:
Artículo 10.1.a) «. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
Es evidente que el Presidente tiene capacidad para poder ejercer las actuaciones que considere necesarias sin necesidad de discutir las mismas en una Junta de propietarios. Si estaría obligado, según índica el artículo 10.2, que teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en el artículo anterior, la aplicación de los apartados 10.2 a) ) y c) que dicen textualmente lo siguiente:
a)Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
b)Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
c)Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
Esta situación aunque legal se contradice, desde mi punto de vista, con el espíritu democrático de la misma, así el artículo 14 de la LPH dice lo siguiente:
«Corresponde a la Junta de Propietarios Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el articulo 20.C»
Parece claro y evidente que cuando se hizo la modificación de la ley se atentó contra los principios democráticos y se pasó de discutir todas estas cuestiones en una Junta de Propietarios a darle capacidad al Presidente a actuar sin tener en cuenta la decisión de los propietarios avalándose en una necesidad de los trabajos u obras.
Yo, como administrador de fincas colegiado, siempre quiero poner en marcha lo que es el principio de prudencia y siempre aconsejo a un Presidente que no tome decisiones tan importantes de forma unilateral como puede ser una obra de conservación y/o rehabilitación sin tener en cuenta la palabra del resto de los propietarios. Primero porque se podría responsabilizar al propio Presidente por realizar una obra mal hecha y segundo porque a todos los propietarios que están pagando según su coeficiente de participación se les puede dejar al margen de una decisión tan importante.
Que el Administrador, en un momento no cumpla con lo que indica el artículo 16.1 no debe de ser óbice para pensar que viene incumpliendo sus obligaciones de reunión y adopción de acuerdos, puede ser que en un momento se retrase la reunión porque haya tenemos pendientes de liquidar, como derramas, obras pendientes, etc. ahora bien, entiendo perfectamente que ante la magnitud e importancia de la situación se haga una junta general extraordinaria, no se debe de perder la oportunidad de hacerla y dejar claro todos los temas a desarrollar incluyendo la posibilidad de que el Arquitecto, Arquitecto Técnico o Profesional de turno venga a la reunión para explicar la situación y que todos los propietarios se sensibilicen de la misma y si podemos llevar varios presupuestos para acometer la obra mejor, porque así se podrá decidir aquello que sea mejor para los intereses de la comunidad. Posibilidad de que el Presidente decida, si la tiene, recomendable no.
Si que es verdad que gracias a todos los comentarios que me hacéis a través de la web y por mi propia experiencia personal, observo que el artículo 10 genera una cierta tendencia en algunos de los Presidentes a tomar iniciativas que van mas allá de su propia responsabilidad como Presidente y esto hace que se genere un clima inadecuado en las Comunidades de Propietarios. No hay cuestión mas bonita que en una Comunidad se hable de los diferentes temas, porque cuando un tema se consigue a través de sufragio y todos aportan una opinión, la Comunidad funciona mucho mejor y el ambiente es mucho mas cordial. Si yo tengo una opinión, pero una mayoría ha opinado lo contrario, mi intervención es válida y yo me doy por satisfecho aunque mi propuesta no haya salido triunfante.
El artículo 10 es una trampa desde mi punto de vista para los Presidentes, pueden tomar decisiones que puedan conllevar a actuaciones negativas contra la comunidad, con lo que puede ocurrir es que el Presidente en su forma de actuar, con buena voluntad, pero sin el conocimiento necesario, pueda llegar a tener responsabilidades civiles e incluso penales por sus actuaciones.
Perdona por mi extensión, pero es necesario comentar todo esto, porque el artículo 10 es un articulo neurálgico dentro de la propia LPH.
Ahora voy a la contestación de la primera parte de su pregunta tan importante como la contestación al resto de su cuestión. Si el Presidente o cualquier otro miembro de la Junta de Gobierno se observa que pudieran tener intereses para que sea una empresa por ellos acordada, saltándose los mínimos principios democráticos aportados por el artículo 14 de la LPH, es momento de actuar y poner en marcha otros artículos que nos aporta la propia Ley de Propiedad Horizontal y es la aplicación de los artículos 16.1 y 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que dicen textualmente lo siguiente:
«1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Aunque parezca mentira esta aplicación a vece es necesaria hacerla sobre todo cuando el Presidente es una persona autoritaria y no cuenta con sus propietarios para tomar decisiones, esto suele ocurrir cuando un Presidente tiene «espúreos» intereses económicos que van en contra de los intereses generales de la Comunidad. En este caso, es necesario contar con la cuarta parte de los propietarios, para que se haga. Se avisa al Presidente para que haga una reunión sobre un tema determinado y si no lo hace, proponer la reunión los propios promotores. Aunque le parezca mentira he visto mas de 520 delegaciones y con ello proponer una junta general extraordinaria para prescindir de los servicios de un Presidente poco transparente y con un intereses de muy diversa índole que ahora no voy a pasar explicar porque es para escribir un libro.
Creo Ivo que le he dejado mi opinión de forma extensa. Esta en sus manos y en manos del resto de propietarios aplicar las posibilidades que nos reporta la Ley de Propiedad Horizontal.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Muchísimsa gracias Miguel por tu extensa, detallada y preclara respuesta. Estoy seguro de que nos será de muchísima utilidad. No querría dejar pasar la oportunidad para elogiar el servicio que prestáis desde Fergal a través de vuestros artículos y respuestas personalizadas, sabiendo, como sé, que los conocimientos que compartís abiertamente no se adquieren de la noche a la mañana y que detrás de cada publicación y contestación individualizada hay un nada desdeñable trabajo de estudio, razonamiento y, por supuesto, de exposición escrita.
De nuevo, muchas gracias por tu atención.
De nada. Es un placer. Tu detallada pregunta y nuestra respuesta la pondremos hoy en el encabezamiento de nuestro blog y en las redes sociales para que llegue a las personas que estén interesadas en leerla. Gracias a ti.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola, tengo interés en saber si en una comunidad ante una rehabilitación del bloque, no ha sido hecho el pago por todos los vecinos, puede la gestoria empezar a hacer trsmltes y pedir permisos, con el dinero de los que si hemos pagado. Y también, si es legal que no hayamos sido informados de los pasos que están dando, así como de los pagos y del estado de las cuentas. Al parecer, varios de los vecinos del bloque, no han abonado nada de dinero, mientras que otros, han ingresado íntegramente el importe que se pedía. Gracias por su atención y disculpe si no me he expresado bien.
Buenos días Marisol.
Te has expresado perfectamente.
Entiendo que no será una gestoría quien esté gestionando este tema y sea una Administración de Fincas que es lo que procede en este caso y que además la persona que lleve este tema sea un Administrador de Fincas Colegiado.
La tramitación de la rehabilitación procederá a hacerse después de la reunión donde se haya aprobado la misma y donde se haya indicado la fecha de comienzo. La Administración cumple con su cometido en este punto en el momento en que vds. aprueban la rehabilitación en la junta y donde se de la orden del comienzo de las obras. Por otra parte está el tema de los pagos, si no se ha dicho nada en contra se entiende que independientemente de que todos los propietarios cumplan con esta obligación se iniciará la obra con el dinero que exista en la comunidad. Otra cuestión es que en estos casos el Presidente y el Administrador sean cautos y ponga una junta general extraordinaria para tramitar la certificación de deuda e iniciar los procedimientos judiciales si así lo creen la mayoría de los propietarios que asistan a la junta en segunda convocatoria. Si el dinero para la rehabilitación se solicitó a los propietarios en un solo plazo y con un vencimiento determinado, si no se cumple este requisito se debería poner en marcha el procedimiento monitorio si fuera necesario.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
¿Puede votarse en JGO un asunto (el horario de la piscina) que no haya sido incluido en el Orden del Día?
Buenas tardes Antonio.
No. Este asunto se debe de tocar en el punto del orden del día. Se puede aprobar en el apartado de ruegos y preguntas pero si cualquier propietario decidiera impugnarlo, sería anulable.
No se olvide que para anular un punto del orden del día es necesario impugnarlo, si no se hace y pasan los plazos indicados en el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal, esto sería valido de pleno derecho.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días,
Muchas gracias por su artículo.
Tengo una duda sobre la gestión del presupuesto.
En una comunidad de vecinos hay 4 fases y cada una tiene su presidente y existe una fase que ejerce de presidente de la mancomunidad . ¿Cómo establece la ley que hay que ejecutar el presupuesto?
Pongamos que se piden 4 presupuestos de empresas distintas para un servicio determinado aprobado en el presupuesto con una cuantia determinada. Ninguna de las cuatro empresas dan un presupuesto que se ajuste exactamente a lo previsto.
El presidente de la mancomunidad pide opinión a los 4 presidentes pero no existe consenso en a qué empresa adjudicar el servicio.¿Puede el presidente de la comunidad tomar la decisión ? ¿Es necesario convocar una nueva junta de propietarios? Es que si todo debe pasar por junta la ejecución de los presupuestos no es viable y más difícil aún si para cada partida es necesaria la unanimidad o mayoría de 4 presidentes enfrentados.
Gracias por la respuesta
Estimada Laura.
En base a la información que nos ofreces te contestamos.
Cuando se vaya a pedir un presupuesto por ejemplo de cambio de cubierta, de modificaciones en la fachada, de rehabilitación general o de mejora de costes energéticos, etc. mi opinión es que para elegir el presupuesto que mejor se adecue a las necesidades de la Comunidad se debería elegir a un Arquitecto para que nos haga el estudio de viabilidad de la obra y sean nuestro Director de Obra. Serán ellos los que marquen las directrices de lo que se tiene que hacer y todas las empresas constructoras que envíen ofertas se de deben de adecuar al plan o al presupuesto ciego que le haga llegar el Arquitecto a las mismas. Una vez se tengan las ofertas en base a los requerimientos, es cuando la Junta de Propietarios deberá decidirse por el que sea mas interesante siguiendo los consejos del Arquitecto Director de Obra que hemos contratado.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Bueno nos días.
Tengo una pregunta, ¿hay alguna ley que obligue al presidente a no dar información sobre los otros propietarios, con personas ajenas , que no viven en el edificio?
Hablando vulgarmente, que no genere chismes. Un reclamo hacia el presidente con respecto a esto, estaría infundada bajo alguna ley?
Hola Rio.
Si se puede demostrar que efectivamente va informando de cuestiones que son de carácter privado y hay testigos o documentos que lo ratifican desde luego que puede presentar una denuncia ante la Agencia Española de Protección de Datos. Si estuviera dañando su derecho a la imagen al honor o a su intimidad puede plantear una denuncia por lo penal.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días. En nuestra comunidad hay un propietario que está contratado de empleado de mantenimiento, puede este ser nombrado también presidente de la comunidad? Gracias
Buenos días Maria Angeles, un propietario puede ser empleado de mantenimiento y a la par Presidente de la Comunidad, la ley no pone límites en este sentido.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola Miguel…siempre de antemano dándole las gracias…mi vecina llevaba siendo presidenta un año…ha querido por desde de ella seguir con ese cargo…pero esto no le consta a much@s vecin@s… aquí no hay vicepresidente…ahora quiere dejar el cargo…solo le faltan tres meses para llegar al año más el que ella tenía…eso puede hacerlo?ahora mi vecina solo hace tres meses de presidenta y luego la siguiente un año…eso es correcto?no entendemos la mayoría de como son estas cosas y me parece un poco injusto que sea así…agradeciendote siempre María José
Buenas tardes Maria José.
Si esta persona decidió renovar como Presidenta y la mayoría de los propietarios que estaban presente se lo admitieron estupendo se renueva el cargo por un año mas, pero si la Presidenta decide no llegar hasta el final del otro año, esto estará sujeto a lo que digan los propietarios, si estos están conformes con que la Presidenta no renueve, se revoca el cargo y se pone otro propietario, pero hay que decidirlo por mayoría de los propietarios presentes y representados con derecho a voto en segunda convocatoria. La Ley de Propiedad Horizontal no está al capricho de los propietarios que quieran ponerse o quitarse cuando le plazca sino que hay que observar unas normas mínimas. Si la mayoría decide que esta debe de continuar hasta la finalización del mandato a no ser que no se pueda hacer por una fuerza mayor, la Presidenta deberá acometerlo.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días Miguel.
Realmente me da vergüenza exponer una mínima parte del problema que tengo en mi comunidad
He comprado una vivienda en un comunidad en la que somos ocho vecinos, el resto de los propietarios llevan mas de 50 años viviendo en esa propiedad (rondan entre 70 y 80 años la mayoría) lo cual han decidido y desecho a su antojo, ejem: yo vivo en el bajo y me lleve la sorpresa cuando al realizar las obras de mi vivienda, darnos cuenta que habían anulado mi salida de humos para agrandar sus cocinas una decisión unánime que tomaron hace años (lo cual yo no tengo salida de humos) y no voy a exponer lo que alegaron todos por que es surrealista. Contar todos los improvistos y trabas que me han ocasionado me llevaría tanto como escribir un libro, Tanto el administrador de fincas y el hijo de una vecina que se ha apropiado de la presidencia alegando que representa a los vecinos me ningunean en las reuniones y no me informan absolutamente de nada, lo hacen solo en petit comité con el resto de vecinos en la vivienda de otra vecina. Me gustaría saber si es legal que el hijo de una propietaria de la comunidad sea presidente y tenga la firma bancaria y legalmente que puedo hacer.
Muchas gracias
Un saludo
Hola Ana, efectivamente es un poco surrealista lo que nos cuenta. Atendiendo a sus preguntas decirle que el hijo de una propietaria puede ser Presidente siempre que este sea también propietario. Así lo dice el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dice textualmente lo siguiente: «El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.», si bien está muy claro que un Presidente debe de ser un propietario, también es verdad, que la jurisprudencia solo actúa a petición de uno de los propietarios en un procedimiento de impugnación. La firma bancaria solo debería de ser valida tanto en cuanto fuera la firma de un propietario y no la firma del hijo de un propietario.
Legalmente podrá impugnar el acuerdo mediante un abogado que la represente en juicio. Tiene un año para solicitar la impugnación del acuerdo ya que es un acuerdo que va en contra de la ley, si efectivamente el hijo no es propietario.
Si necesita de un abogado nosotros le podemos proporcionar varios contactos ajenos al despacho.
Reciba un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas días.
El presidente de mi comunidad, a instalado una serie de elementos en la zona común de la piscina por un valor de 200e el cual no supone ninguna derrama, ni gasto grande para la comunidad, para poder mejorar las instalaciones (papeleras, pérgola para socorrista y algún bañista mas..etc)
Queria saber si puede hacerlo sin consentimiento de la comunidad al ser un gasto pequeño y de uso y disfrute de los vecinos? Hay algo tipificado en la ley?
muchas gracias
Buenos días Gustavo.
Este tipo de gastos son normales y la propia ley lo refleja en su artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: «. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
Este artículo lo tipifica en relación a los gastos de mantenimiento.
Un saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes, tiene potestad el presidente de una comunidad de vecinos ,de cerrar la piscina alegando que la analítica es negativa.Puedo denunciar al presidente y administradora. La analítica la toma todos los días el mantenedor y sale perfecta ¿Como es posible que salga todos los días bien y ahora por la tarde cierran la piscina.
Hola Pedro:
Si la analítica es negativa y así lo puede demostrar el Presidente, este tiene potestad para cerrar la piscina en un momento dado hasta que se resuelve la situación de riesgo. Deberá poner los carteles oportunos de aviso y que se está haciendo para corregir esta situación. Tenga en cuenta que si la empresa de mantenimiento ha observado esta situación, su obligación es de notificárselo al Presidente y al Administrador y actuar en consecuencia.
La analítica puede cambiar en un momento determinado porque haya alguien que haya hecho sus necesidades dentro de la piscina, por ejemplo, y tenga que resolverse esta situación. Debo de entender que la Junta de Gobierno lo ha hecho en vista e una situación puntual hasta que se corrija la situación.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola Miguel :
En mi comunidad hay algunos pisos que han salido humedad en las correas que suelen estar en el aseo primero cuatro de Los diez vecinos incluyendo el Presidente piden presupuesto a una empresa de sus cuatro pisos claro, y en la reunión q se convoca cada año ya presenta los importes y con la pertinente derrama para todos que reclamamos en un principio porque lógicamente habría q contar con todos esto pienso que no es legal y encima provoca un mal estar.
Segundo , yo veo que estos deterioros son debido a dejadez de los vecinos porque yo hace unos años hice obrar y lógicamente arreglé ese deterioro porque es algo que no sale en un año ni en dos ni e más ….hay otro vecino que ha hecho obra y también lo ha arreglado como lo hice yo tenemos reunión este mes y en este caso nosotros tendríamos que pagar la derrama ? Porque no lo veo justo además hay algunos de los vecinos que cuando hicieron obra lo taparon con escayola y ahora al cabo del tiempo por una revisión que han hecho se han dado cuenta que lo tenían mal pero ya te digo que esto pienso que cada uno tendría que haberlo hecho en su día. Gracias y perdona me parece que me he extendido mucho Saludos.
Buenos días Paco.
Cuando se presenta una derrama para un arreglo que supone un mantenimiento general del edificio, en este caso de cuatro viviendas, lo lógico es que se realice una convocatoria para indicar el deseo de solicitar los presupuestos o al menos solicitar varios presupuestos y presentarlos en la junta de propietarios, incluso si me apura solicitaría a un técnico (arquitecto) que nos indicara de donde viene el problema realizando las correspondientes calas si fuera necesario.
No se debe comenzar el arreglo de las obras sin saber cual es el origen del problema, así como no es coherente pedir una derrama a todos los propietarios sin demostrar primero que sea un problema general que está afectando a una parte del edificio.
Poderse hacer se puede si nos atenemos a lo que indica el artículo 10 de la ley de propiedad horizontal, yo como Administrador recomendaría que estas actuaciones estuvieran respaldadas por un informe que demostrara las actuaciones a realizar y se decidiera en junta de propietarios.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Muy buenas. Tengo una duda sobre si es legal lo que hace el presidente de mi comunidad por iniciativa propia: se voto en junta contratar un aparejador para un problema en una vivienda donde la propietaria está dando problemas. Se aporto un único presupuesto que era de 600€. Llegado el momento y cuando todo el mundo estaba de vacaciones fuera, decidió que lo mejor era contratar una empresa de limpieza que salía más barato y así fue. La comunidad ha pagado la limpieza de esa casa, cuando eso no se ha votado, bien es cierto que la factura ha sido de 380€ en lugar de los 600€ del aparejador. Por otra parte ha decidió pedir un préstamo de 3000€ para cambiar dos puertas de ascensores sin consentimiento de nadie. Es legal todo esto que está haciendo el presidente, junto con otro vecino, abogado, que hace las veces de administrador??? Gracias de antemano por la atencion
Hola Federico.
Esta claro que como bien dice el título por el cual ha escrito, hay ciertas limitaciones como Presidente de una Comunidad. Si bien es verdad que el Presidente debe de adecuarse y seguir las ordenes de la Junta de Propietarios este en un momento determinado puede hacer actuaciones que la ley le ampara según el artículo 10 de la Ley de Propiedad horizontal que dice textualmente «siempre que los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal….
El cambiar una puerta del ascensor estará justificado siempre que la puerta estuviera dando problemas y pudiera causar daños personales a terceres o estuviera en un claro incumplimiento de la normativa vigente en relación al tema de ascensores.
Lo deseable máxime cuando se ha pedido un préstamo es que se hubiera pasado por la Junta de Propietarios, pero si hay buena fe en la actuación del Presidente y el objetivo es dar solución a un problema de seguridad se puede justificar legalmente.
Un cordial saludo
Miguel Fernández.
691564359
Muchísimas gracias…
Otra consulta: la comunidad dispone de zonas comunes compartidas con otro edificio igual que el de donde vivo y varios dúplex. Los dúplex son mayoría y siempre se hace lo que ellos quieren. Se ha decidido ( han decidido ellos) que se arreglen todas las zonas comunes incluida la piscina. En el arreglo se incluyen aspectos como juntas de dilatación, garajes, etc,etc , pero tb otras cosas que por el mal uso que hacen los dúplex están eotas( vallas de piscina, duchas, losas que han roto….) . Mi duda es hasta que punto la ley me puede obligar a mi, que no hago uso y si lo hago lo hago correctamente, a pagar todo. Entiendo que las juntas de dilatación y arreglo de garajes, que supone un peligro cada vez que llueve sea algo necesario, pero el resto de cosas que han roto en menos de 10 años y que volverán a hacerlo…. El arreglo asciende según los presupuestos presentados, a 100.000€ y tocamos a 1500€ cada vecino. Además han conseguido que todos paguemos a partes iguales cuando los metros de viviendas no son iguales, amparándose en no sé qué reclamación que hizo la comunidad hace unos años al constructor, cuando en ni gun momento se ha votado lo de los coeficientes. Por lo que he podido investigar, si no se ha votado, se debería hacer por metros de vivienda, pero así están las cosas en mi comunidad. Puedo negarme a pagar los arreglos de aquello de lo que se puede prescindir cómo es el caso de la piscina?
Gracias de antemano por la atención.
Estimado Federico.
Debe Vd. cumplir con la ley con relación al pago de las derramas necesarias para el mantenimiento del edificio y el garaje aunque no haga uso de las mismas, otra cuestión e que tenga que pagar las derramas a partes iguales a no ser que en su momento se estableciera que las cuotas, las derramas o ambas se pagaran a partes iguales. Para cambiar el reparto de gastos de coeficiente a partes iguales es necesario que esta se haga por unanimidad, sino se ha hecho así, se esta incumpliendo con lo que dice el artículo 9 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: «e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.»
Para reclamar su derecho a pagar en función de su coeficiente es necesario impugnar el acta y por tanto deberá reclamar sus derechos a través del juicio pertinente. Costes de abogado y procurador.
En ningún caso puede dejar de pagar los arreglos, primero hay que pagar y después reclamar.
Un cordial saludo.
Miguel Fernández
691564359
Buenos días,
tengo la sospecha que la anterior junta de gobierno aprobó o dio permisos al local de debajo de mi casa a realizar instalaciones de humos que ahora me están perjudicando (y a mas vecinos) sin llevar a cabo ninguna votación en junta de vecinos, además la anterior junta son todos vecinos de aticos, por lo que ellos han salido beneficiados y no me puedo fiar del administrador porque son amigos.
¿La junta de gobierno, o el presidente pueden legalmente aprobar cuestiones que afectan a toda la comunidad sin contar con la comunidad en la que ademas están haciendo uso de posición para beneficio personal?
Muchas gracias
Hola Angel:
La modificación de la salida de humos es un tema que se debe aprobar en la junta de propietarios.
Tenga en cuenta que entra dentro de los elementos comunes de la comunidad como indica el artículo 396 del Código Civil que dice lo siguiente: «Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.»
Para hacer una modificación de la salida de humos es necesario que sea una decisión de al menos los 3/5 de la totalidad de propietarios si nos ajustamos a la tendencia de la jurisprudencia y a lo que indica el articulo 10.3.b que dice lo siguiente: «Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.»
hola.
en 2014 con la 1 adaptacion tdt, nos pusieron amplificadores sin sello de garantia obligatorio que marcaba para cobrar la subvenion de 260 euros.
ayer celebramos reunion para aceptar 2 adaptacion tdt varios presupuestos, y salio este antenistas que deberia estar sancionado y sin licencia por fraude,…
yo como propietario que me negue, que puedo hacer?
es una votacion valida que se incluya un presup verbal? no deben ser por escrito?
Hola Iñaki
Los presupuestos que se presentan en una reunión deberán ser siempre por escrito para evitar malos entendidos o un posible fraude, además es la base de una buena transparencia en la gestión.
Si vd. no está de acuerdo en la decisión de la mayoría solo le cabe impugnar dicho acuerdo en base al artículo 18 de la ley de propiedad horizontal. Esto requerirá abogado y procurador con su correspondiente coste.
Desgraciadamente la justicia no es barata, pero a veces no queda mas remedio.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola buenos días
Nosotros convocamos una junta de propietarios con el más del 25% de las cuotas de participación sin el presidente, el administrador hizo llegar la convocatoria a todos los vecinos,y el mismo día de la reunión el presidente pone un cartel y dice que esta reunión se va a realizar en el portal, cuando los convocantes de la reunión la habíamos acordado en los garajes, una vez comenzada nuestra reunión en los garajes baja el presidente y dice que la votación de nuestro edificio se realiza en nuestro portal y esa es el acta que vale y el que va a enviar al administrador y nos va a denunciar a los vecinos que hemos promovido la reunión.
Puedo hacer esto el presidente? Qué acta tiene validez? Nuestra acta convocada por los cauces legales y que ha llegado a todos los vecinos hola suya que ha puesto un cartel anunciando lo unas horas antes?
Hola Mercedes:
Analicemos que dice la Ley de Propiedad Horizontal y la jurisprudencia al respecto para sacar unas conclusiones lo mas concretas posibles.
No obstante decirle que tenemos varios artículos sobre las convocatorias que pueden resultar de interés para vd. y los lectores.
https://adminfergal.es/orden-del-dia-en-convocatoria-de-la-junta-de-propietarios/
https://adminfergal.es/las-juntas-generales-extraordinarias-en-las-comunidades-de-propietarios/
Convocar es un derecho que se rige a través de la ley de propiedad horizontal y se hace en virtud del artículo 16.1 y del artículo 16.2 de la msma. Características generales que debemos tener en cuenta a las convocatorias:
¿ Quien está facultado para realizar las convocatorias de la J.G.O. ó J.G.E.?:
El Presidente de forma habitual y el 25% de los propietarios ó bien el 25% de las cuotas de participación. El Presidente tiene la potestad para decidir la fecha, el orden del día, el lugar, el horario, etc.
El Vicepresidente puede convocar la Junta por ausencia, vacante o incapacidad del Presidente (art. 13.4 de la LPH). Si el Presidente deja de ser propietario por venta de vivienda, etc. será el Vicepresidente quién ejercerá esa función hasta la celebración de una nueva Junta donde se realice la renovación de cargos.
La pueden pedir un 25% de los propietarios o bien un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación. No es necesario en este caso la doble mayoría, tampoco es necesario que los propietarios que componen ese 25% estén al corriente de pago. Importante es, aunque no imprescindible, que antes que se solicite la Junta por parte del 25%, se solicite previamente al Presidente, en el caso de que este se niegue o se demore en exceso, deben hacerlo los propietarios. Si bien es verdad, que, aunque conviene hacerlo, no es un requisito imprescindible a tenor de lo que indica la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de febrero de 1.966.
En el caso de que la convocatoria se haga por el 25% de los propietarios, las firmas de los convocantes deben ser perfectamente identificables para que se pueda comprobar la condición de propietarios. Los firmantes también pueden ser representantes de los propietarios siempre que tengan autorización firmada que puede ser incluso en forma de poder general. Todos los propietarios representados tienen la facultad para participar en la convocatoria.
Y dicho esto de forma general pasamos a contestar a sus dudas Mercedes.
– El Administrador cumplió con su estricta obligación en base al articulado anterior que es hacer llegar a todos los vecinos incluidos el Presidente indicándoles el orden del día de la convocatoria, suponemos también que se indicaría la relación de impagados, etc.
El Presidente no debería interferir en la reunión de los propietarios máxime cuando se demuestra mala intención por su parte alegando que la reunión se debería hacer en el portal. La reunión no hay obligación de realizarla en un sitio concreto tanto en cuanto se haga con los días de antelación suficiente para que todo los propietarios supieran donde se iba a realizar. Se puede realizar en el garaje, en el portal, en los sótanos de una iglesia o allí donde la comunidad decida.
– El Presidente en este caso y en esta junta deja de ser Presidente porque se entiende que de los asistentes se ha nombrado un Presidente en funciones. En este caso el Presidente es un propietario más con sus derechos y obligaciones pero sin capacidad para tomar decisiones como tal en la convocatoria ya que esta convocatoria se ha realizado con el 25% de las cuotas de participación por parte de la Junta de Propietarios.
La mala intención del Presidente se ve que no tiene limites pues no solo no se conforma con que los propietarios tomen sus propias iniciativas los cuales están en su derecho sino que les amenaza con que no valga el acta correspondiente. Muy propio de algunos Presidentes. Le puedo decir que el artículo de donde proviene su pregunta «las limitaciones como Presidente de una Comunidad de Propietarios», es el artículo mas leído con diferencia en nuestra web. Hay muchas «cacicadas» en las comunidades de propietarios.
– El acta válida es el que se haya presentado en primer lugar antes los propietarios en tiempo y forma. Por supuesto que una convocatoria que se ha puesto en un cartel anunciándolo unas horas antes no tiene ninguna validez, no obstante recomiendo que esta convocatoria sea impugnada por los propietarios considerando que se incumple todos los requisitos para la puesta en marcha de la convocatoria, a lo que hace referencia el artículo 16.3 que dice lo siguiente de forma resumida: «La citación para las juntas extraordinarias se hará con el tiempo posible para que pueda llegar a conocimiento de los interesados». No es posible que poniendo un cartel unas horas antes se esté cumpliendo con la legalidad vigente.
Recuerde lo que dice el refrán «que además de serlo tenemos que parecerlo». Si El Presidente no está actuando como es debido es posible que impugne la convocatoria aduciendo diferentes cuestiones, como que no se le ha avisado a el primero y otras particularidades. Vds. además de convocar y realizar el acta para realizar las medidas que en la convocatoria se haya decidido, deben, por tener una seguridad jurídica, impugnar la posible convocatoria del Presidente. Busquen la validez jurídica de sus actuaciones, por ello les recomiendo que vaya a un abogado experto en civil y traten de cerrar adecuadamente toda su propuesta. Nosotros siempre decimos que si necesitan un abogado porque no lo tengan, les podemos facilitar varios.
Reciba un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola buenos días en mi comunidad, que es de bastantes vecinos. Tenemos seguridad 24 horas por este servicio pagamos aproxidamente un importe de 90.000 euros anuales. Desde Enero este servicio nos lo han subido un 20 % ssoo con la aprobación de la presidenta y el visto bueno del Administrador. Mi pregunta es: se puede hacer esto sin convocar un junta extraordinaria y comentarselo a os vecinos: Ellos alegan que se ha subido el servicio debido a la subida del SMI y que la empresa que presta el servicio de vio afectada por esta subida. Un saludo y gracias de antemano.
Buenas tardes Jose Enrique.
Se puede hacer si nos atenemos al artículo 10.1.a) que dice lo siguiente: «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
Desde luego mi recomendación es que al ser una cantidad importante se haga una junta extraordinaria para su ratificación y evitar posibles malos entendidos. Tenga en cuenta que si la partida de seguridad es la mas alta posiblemente de la urbanización sería necesario hacer una junta para modificar la cuota.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días:
Gracias por vuestro blog.
Os quería preguntar si, como Presidente, puedo desconvocar una Junta General Ordinaria por no tener por preparados el administrador los presupuestos que se le habían encargado y, si esto, es causa de posible «cese» o no «renovación» como administrador.
Buenos días Jorge
La Junta General Ordinaria se puede desconvocar en todo momento. Con el tiempo suficiente para llegar la desconvocatoria a todos los propietarios, lo lógico es que se ponga la información en el portal (tablón de anuncios), ascensores y se envíe a la correspondencia de todos dicha información bien sea por correo electrónico, por correo ordinario, etc. Hay que asegurarse que llega la información a todos los propietarios con objeto de no hacerles venir al lugar donde se celebraría.
Con respecto a tu pregunta si es motivo de cese para el administrador decirte que no me parece motivo suficiente siempre que el Administrador justifique dicha situación por motivos profesionales y que se indique otra fecha para la celebración de la Junta. A veces, en los despachos se acumula el trabajo de tal manera que nos vemos con la angustia de no llegar a tiempo a ninguna parte. Estoy seguro que su Administrador es un buen profesional pero por falta de tiempo ha podido cometer el error de no tener preparado los presupuestos. Solo si este tema se hace reiterativo es cuando puede haber una justificación para el cese como administrador.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenos días,
Tenemos en nuestra comunidad un problema serio que no sabemos resolver. (comunidad de 104 viviendas)
Tenemos contratado el servicio integral (conserjería, limpieza y jardinería) a una persona física autónoma (que además vive en el edificio y goza de parte del apoyo de los vecinos) que sabemos que tiene una fuerte deuda con Hacienda por no pagar el IVA, retrasar pagos a las personas que contrata, decidir asuntos por él mismo como cortar un inmenso árbol en el jardín…sería infinita la lista.
Por otro lado, parece que a su vez tiene una fuerte vinculación con el administrador del que sospechamos que comete determinadas irregularidades (pagos en efectivo, talones al portador…).
Cómo podemos resolver el problema en la medida que no sabemos si vamos a tener apoyo de la comunidad?
¿Qué riesgos fiscales y legales corre la comunidad?
¿Cómo podemos encontrar pruebas y documentación de su deuda con Hacienda y qué argumentario podemos utilizar para convencer a los demás propietarios ya que no podemos contar con el administrador (el segundo paso sería echar a éste último)?
¿Puede el Presidente obligar al administrador que no asista a la próxima Junta?
Muchas gracias
Hola Victoria.
La obligación de una comunidad es solicitar a la empresa que tenga dado de alta a trabajadores el cumplimiento de los pagos a los mismos, el tc2, si la empresa contratada no cumple con este requisito se debería prescindir de los servicios de dicha empresa por incumplimiento de contrato.
Que la empresa contratada no cumpla con sus obligaciones fiscales es un problema de esta, no podremos hacer nada sino actuar cuando hacienda nos solicite un embargo por impago del iva, etc. Se supone que la comunidad no tiene acceso a esa información.
Con relación al corte de un árbol, ni siquiera la Comunidad puede hacerlo aunque quisiera, se debe solicitar permiso a la concejalía competente en esta materia y que se de permiso por parte de esta. Solo con el permiso se podrá hacer el corte correspondiente. Una denuncia en este sentido podría conllevar a multas cuantiosas.
Las «presuntas» irregularidades del administrador se deberán demostrar, entiendo que este está pagando en base a lo que se le indique desde la junta de gobierno. Me cuesta entender que por iniciativa propia haga actos que puedan ir contra su contrato de servicios y pudiera suponer la rescisión del mismo.
La decisión que tengan que tomar dependerá de la información que dispongan. Entiendo que los conserjes, limpiadores, jardineros, etc. si no están cobrando y reciben retrasos de forma permanente vds. la comunidad a través de su Presidente, pueden reclamar los pagos de la seguridad social de la empresa de servicio integral y si esta no está pagando, regularizar el contrato.
Con respecto al administrador, si no es una persona de confianza, deberán tratar este asunto en una próxima junta ordinaria o extraordinaria, ver los motivos de dicha desconfianza y actuar en consecuencia.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes, Miguel.
Muchísimas gracias por su rápida repuesta.
Da la sensación que ha sido por una parte, producido por la dejadez por parte del Presidente y por otra, una connivencia del Administrador con este señor.
Seguiremos sus consejos.
Pienso que lo mejor, independientemente de cambiar el servicio, es reclamar las cuentas de la comunidad al Administrador y ver si está todo en regla.
1)¿Quién las puede solicitar al Administrador? ¿El Presidente?¿El Vicepresidente? ¿cualquier vecino?
2)¿Se pueden solicitar las cuentas de varios años?
3)¿ Qué debemos pedir dentro de las cuentas? ¿Las facturas y sus respectivos pagos?¿Algo más?
¿Podría usted orientarnos a efectos de una investigación de la cuentas?¿Pasos a seguir?
4) ¿Se puede convocar una Junta sin que esté presente el Administrador (es Secretario)?
Muchísimas gracias de nuevo
Estimada Victoria:
respondiendo a sus preguntas comentarle lo siguiente:
1º) Las cuentas se las puede solicitar cualquier propietario en su despacho pidiéndole día y hora, pero para que no haya problemas de que muchísimos propietarios puedan pedir lo mismo lo ideal es que sea el Presidente quien haga la solicitud.
2º) Si las cuentas se han ido aprobando año a año no veo el sentido de querer solicitar las cuentas nuevamente. Se supone que estas cuentas han sido aprobadas por los propietarios y el administrador se las ha facilitado en su momento.
3º) Si vds. quieren hacer una auditoria de cuentas entiendo que hay una desconfianza con el administrador y por lo tanto debería proponer prescindir de sus servicios, pero tengan en cuenta que es contradictorio aprobar las cuentas de los años anteriores y posteriormente desconfiar de los servicios de su Administración.
4º) Si su administrador además es el secretario-administrador, él debe de levantar el acta de las juntas que se realicen por lo tanto deberá estar presente tanto en cuanto este esté contratado por vds. Pueden realizar reuniones informales pero que no tendrán consecuencias hasta que no se realice la junta general extraordinaria u ordinaria, según proceda.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes Miguel y muchas gracias por todos tus consejos.
El tema que queria plantear es el siguiente:
Comunidad formada por cinco portales, cada uno con su Presidente y un Presidente que se ocupa de la mancomunidad formada para los servicios comunes, el administrador es el mismo para todos.
El presidente de la mancomunidad se presenta siempre con mas de 50 votos delegados con los que siempre tiene mayoría y es vitalicio.
En la ultima Junta Ordinaria de la mancomunidad, el presidente presento tres presupuestos para arreglo de la instalación general de calefacción, no permitió que algún vecino presentara otro presupuesto alegando que podrían estar viciados. Con sus votos se eligió el mas bajo, mas de 80000E, y el plan de obras a realizar entre Mayo/Junio. El fondo de la Mancomunidad tiene dinero para poder afrontar ese gasto pero se queda sin saldo. Se acepto el presupuesto y se realizo la obra terminando en Julio.
Ahora, al cierre del ejercicio anual de la mancomunidad, de Octubre a Octubre y antes de convocar la Junta Ordinaria, convoca una Junta extraordinaria para que se aprueben unas derramas para poder abonar las facturas que hay que afrontar al dispararse la obra en mas de 50000E , un 64% mas. Habiendo firmado una serie de pagares para ello.
Ademas, sin previo aviso dice que se dispondrá del dinero que tienen en fondo cada portal para ayudar al pago, afectando a otros pagos que alguno de los portales tenia comprometidos, alegando que así la derrama de los vecinos de ese portal será menor.
Por supuesto, como no ha existido ninguna información, pretende que se vote en esta Junta, a la que aparecerá con sus 50 votos delegados, para que se ratifique su actuación.
Que soluciones tenemos los que no estamos de acuerdo con estas actuaciones, tenemos que aceptar las derramas ?. Es correcto la firma de pagares ?.
No debería haber convocado la Junta extraordinaria en cuanto se tuvo conocimiento de la desviación.?
Muchas gracias. Un cordial saludo.
Buenos días Jose Ramón
Aunque todo lo que nos cuenta parece que se ha extralimitado la capacidad del Presidente, deberán vds. de ponerse de acuerdo para llevar un mayor control sobre la obra y los gastos de la comunidad con objeto de que no se apliquen los mismos en función de lo que indique el Presidente sino que haya una junta de propietarios que sea quien decida sobre estos gastos extraordinarios y no el Presidente de forma unilateral.
Si lo que desea es eliminar la forma de ejercer la gestión por parte de el Presidente, deberá de conseguir los suficientes votos para crear una junta extraordinaria y poner otro Presidente que entienda que el ejercicio de esta función deba ser mas democrático, para ello deberán de hacer una junta extraordinaria con el 25% de los propietarios o el 25% de las cuotas de participación y hacer en dicha junta la renovación de cargos. Una vez conseguida la Presidencia deberán proponer en esa misma junta que la delegación de los votos sean por cada una de las convocatorias eliminando la posibilidad de que esos votos que tiene el Presidente actual sean «in aeternum», la junta siguiente será para valorar las actuaciones a realizar sobre el tema de la calefacción.
Cualquier actuación pasa por eliminar primero las potestades del actual Presidente con sus votos, sino se verán abocados al fracaso porque se ratificarán todos los puntos propuestos por el actual Presidente .
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes,
Muchísimas gracias por tanta información como proporciona. Me gustaría saber si estoy en lo cierto sobre la siguiente cuestión. En mi comunidad se comentó en la última reunión que algunos pasillos estaban un poco feos de pintura (cosas puntuales) pero no se acordó pintar porque el edificio es grande y vamos muy justos de fondos para otras cosas más necesarias. Ahora, de repente, el Presidente ha decidido pintar sin previo acuerdo, aviso ni información sobre presupuestos, nadie sabía nada. Si no me equivoco, no ha actuado conforme a derecho y podría exigirse responsabilidad civil, dado que nadie ha aprobado semejante gasto.
Muchas gracias, un saludo.
Hola Pilar.
La pintura de la comunidad, aunque bien es verdad que no es algo urgente y bien se podría decir que se puede esperar a una próxima junta de propietarios, también tengo que decirle que el Presidente si se acoje al artículo 10.1.a de la Ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: «Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación» Si podría en virtud de este artículo realizar la obra en virtud del deber de conservación del inmueble. Si fuera así y así se lo reconocerían en un posible juicio solo habría que tener en cuenta la posible derrama en base a lo indicado en la propia ley en su artículo 10,2, apartados a, b y c que dicen lo siguiente:
2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
Saludos.
Miguel
691564359
Comunidad de 200 vecinos. El administrador se niega a facilitarme un correo comunitario electrónico del presidente de la comunidad, para dirigirme a él por asuntos de la comunidad, o alguna dirección comunitaria. El presidente vive casi todo el año en el extranjero. No le estoy pidiendo el correo electrónico particular.
El administrador alega que el presidente no le ha facilitado ningún correo comunitario el presidente, y me indica el administrador que me dirija a él, y que él se lo pasará al presidente.
¿Tengo derecho a que me facilite un correo comunitario del presidente?
Estimado Antonio:
En principio se deberá dirigir al Administrador que es quien tiene la información para que sea este quién le mande la información al Presidente y unifique los envíos al Presidente. Imagínese por un momento que los 200 propietarios quisieran hacer lo mismo, sería generar un problema innecesario. No obstante, si yo fuera su administrador, le enviaría su petición al Presidente y le haría saber que la entrega de su correo electrónico a un propietario podría dar lugar a filtraciones de este y a que le llegaran los correos de diferentes propietarios sin pasar previamente por la administración.
Debería de entregarle al Secretario/Administrador su petición. Si no le gusta su Administrador, debería empezar a pensar la posibilidad de pedir un cambio.
Recuerde que es el Secretario quien recibe todos los documentos relacionados con la Comunidad y quien los guarda en depósito para cumplir con su ejercicio como Secretario.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
PUEDE INFORMAR EL PRESIDENTE DE LA GRAVE SITUACION ECONOMICA DE LA COMNIDAD EN CARTA CIRCULAR BUZONEADA A TODOS LOS VECINOS
Francisco:
El Presidente puede informar a todos los propietarios de la situación grave de la Comunidad. Todo lo que sea informativo el Presidente puede adelantarse e informar, otra cuestión es decidir situaciones de derrama para equilibrar las cuentas de la comunidad. Esto lo debe de decidir la Junta de Propietarios.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes, soy presidente /secretario de una comunidad de 8 propietarios. Dado que la comunidad siempre ha tenido cuenta mancomunada de dos firmas , se decidió en reunión comunitaria, que fueran dos dos propietatios los autorizados para firmar talones. el presidente firma siempre y uno de ellos firma también (se hizo por comodidad, por si hubiera un pago urgente yy contar con una firma más).
Caixa Bank no lo acepta y ha bloqueado la cuentacomunitaria,
Aquí van mis preguntas:
¿Puede dicha entidad bloquear la cuenta?
Es la junta de propietarios la encargada de de disponer quienes sacan el dinero o es Caixa Bank la que lo decide? Una vez hecho esto por la Caixa, ¿qué se puede hacer?
Estimado Francisco:
No entiendo muy bien su pregunta pero intentaré contestarle a la misma.
El banco no tiene porque meterse en como vds organicen la gestión de su comunidad. cuando se ponga en el orden del día el tema de las firmas y se refleje en el acta deberán poner si las firmas son solidarias, en este caso todos los firmantes tienen capacidad para poder sacar el dinero con una sola firma o bien mancomunada, en ese caso mi sugerencia es que haya tres firmas, la del Presidente, la del administrador si lo hubiere o dos propietarios mas. En este caso tendrán que decidir si la firma es dos a dos y si uno de ellos deberá ser siempre el Presidente o bien podrán ser los otros dos propietarios.
dicho esto cualquier impedimento por parte de la Caixa no es posible siempre y cuando las limitaciones de disponibilidad no excedan del saldo disponible. Tendrá que hablar con el Director de la sucursal para saber la razón de la limitación de la disponibilidad. si no estuvieran de acuerdo con ello, deberán hablarlo con el servicio de atención al cliente o bien tomar la decisión, si procede, de irse a otra entidad bancaria.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas tardes,
Soy Propietaria de un Apartamento en una Comunidad de Propietarios. Mi consulta es la siguiente, en Noviembre del 2019 se realizó la Junta General Ordinaria, hasta ahí todo bien. El presidente informó que uno de los trabajadores se jubilaba, los propietarios en su gran mayoría comentó en que no era necesario contratar un nuevo empleado.
Para nuestra sorpresa, el presidente ha contratado este mes de febrero a un nuevo empleado, sin ni siquiera comunicarlo a la Junta Directiva ni mucho menos convocar a una Junta Extraordinaria de Propietarios para autorizar dicha contratación.
¿Tiene El Presidente la potestad de contratar a un nuevo empleado sin contar con los propietarios y con su propia junta directiva?
Saludos,
Hola Mari Carmen:
El Presidente ha actuado de forma irregular saltándose todos los requisitos habidos y por haber, lo suyo es haber realizado una nueva junta general extraordinaria y explicar los motivos por los que se iba a contratar un nuevo empleado.
El Presidente no tiene potestad a mi juicio para hacer este tipo de contratación en este caso, pero recuerde que las actuaciones del Presidente no son nulas sino anulables. Se deberá convocar una nueva junta para ratificar la decisión del Presidente y afirmar o negar la contratación de un nuevo empleado por la propia Junta. Si el Presidente no quiere hacer Junta la tendrán que hacer un 25% de los propietarios o cuotas.
Le sugiero que lea nuestro artículo en relación a las convocatorias en el siguiente enlace:
https://adminfergal.es/puedo-ser-parte-del-25-de-los-propietarios-que-solicite-una-junta-extraordinaria-aunque-sea-moroso/
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Un cordial saludo.
Buenos días,
Soy propietario de una vivienda y solicité al administrador que se incluyeran unos puntos a tratar en el orden del día de la siguiente reunión de la comunidad. Me acaban de enviar la convocatoria y en los puntos a tratar que solicité han puesto delante mi nombre. En cambio, en el resto de puntos no aparecen los nombres de los peticionarios. ¿Esto no sería una vulneración del secreto profesional o de protección de datos? Me siento agraviado.
¿Puede decirme si puede exigirse que en las liquidaciones trimestrales que nos envían, en las que aparecen todos los gastos y lo que le corresponde pagar a cada propietario con el piso, letra, nombre y apellidos de todos los propietarios, dejen de poner nombre y apellidos? Ya que considero que esta relación, en la que aparecen propietarios morosos, podría exponerse por algún propietario en la entrada de la finca y llegar a tener un problema de denuncia a la Agencia de Protección de Datos.
Muchas gracias por su tiempo y reciba mi más cordial saludo,
Miquel
Estimado Miquel,
Con relación a la propuesta que ud ha hecho para llevar a la comunidad, lo normal es que se ponga la persona o la propiedad de quien ha realizado dicha petición. El resto de los propietarios tienen derecho a saber que es una propuesta realizada por un propietario y no es una propuesta hecha por la Junta de Gobierno.
Con relación a la relación de propietarios donde figura entre otros lo propietarios morosos, el administrador no vulnera la Ley de Protección de Datos, desde mi punto de vista, porque le avala la Ley de Propiedad Horizontal y la informacion a reportar a todos los propietarios, es evidente que ninguno de los propietarios debe de poner estas relaciones que el administrador envía porque entonces si que se vulneraria la Ley de Protección de Datos, pero ya no sería responsabilidad de la Junta de Gobierno sino que sería responsabilidad del propietario que lo pusiera.
Un saludo
691564359
Miguel
Buenas noches,
En su día, en una junta de vecinos se acordó que la calefacción central se apagase, o no se encendiese, automáticamente cuando la temperatura exterior superase 18 grados.
El actual presidente de la comunidad a dado orden de que «bajo su responsabilidad» se mantenga encendida con temperaturas superiores. (Desconozco el límite que ha marcado pero por ejemplo con 22 grados en el exterior se mantiene encendida.)
¿Puede un presidente modificar este tipo de temas y cambiar a su antojo algo decidido en junta?
Gracias
Buenos días Pedro.
Se debe de respetar lo que se indique en la junta de propietarios. El presidente no tiene capacidad para cambiar la toma de decisiones de la Junta de Propietarios, ahora la única manera que tienen los propietarios que no estén de acuerdo de reclamar esto es vía junta de propietarios o vía judicial.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola! Somos una comunidad relativamente nueva desde 2018 además de ser de derecho de superficie con la mitad mas o menos de inquilinos sociales y la otra mitad de propietarios. Resulta que el presidente nos ha enviado un email diciendonos que tenemos que aprovar unos nuevos presupuestos a pagar a partir de julio que los que se hicieron para un año que aun no ha pasado no se calcularon del todo bien ( tenems inculso administrador de fincas) pues el error asciende a 10.000 euros. La mitad de los vecinos de alquiler social pagan 25 euros mensuales de comunidad y los propietarios en relación al coeficiente yo en este momento 45 euros/mes. Bueno al parecer hay mucha prisa por aceptar esta subida en las cuotas en que nigun caso nos informan de cuanto serà la subida pero nos dicen que como no teniams aprobadas reuniones telemàticas se haria por fuerza mayor y yo calculo que la nueva cuota serà en 80 y 90 euros!!!! Puede hacer eso el presidente? Somos viviendas sociales! Y la administradora de fincas que se equivoca en el calculo de los gastos en 10000 euros es eso normal? Yo estoy desesperada!
Buenos días Mar
Sin entrar en el fondo de la cuestión yo pediría que ante la urgencia de la situación, se hiciera una comunicación telemática a través de las diferentes herramientas existentes en videoconferencia como pueden ser: Hangout-meets, teams de microsoft, zoom, skype, etc. cualquiera de ellos puede dar lugar a aclarar a los propietarios las dudas existentes y el porqué de las actuaciones a tomar. Esto les podría permitir tomar una decisión acorde a las necesidades reales de la Comunidad y que todas dudas quedaran aclaradas.
Por otra parte al día de hoy 04052020 se puede prever que en un plazo breve de tiempo se podrán hacer reuniones físicas de hasta 10 personas incluyendo al Presidente y Administrador de Fincas. Esto sería otra opción a tener en cuenta. Esto lo podremos tener a partir del 11 de mayo de 2.020.
Efectivamente no hay ninguna ley que desarrolle la posibilidad de que las decisiones se realicen a través de reuniones telemáticas, máxime cuando hay muchas personas en España que no utiliza el ordenador y por lo tanto esta opción no sería legal, porque discriminaría a los que no pueden acceder por el ordenador.
Es un tema delicado, esto de la videoconferencia y todavía no existe una ley o jurisprudencia que favorezca este tipo de reuniones de forma general pero si se puede utilizar parcialmente, me explico:
Adecuándonos a lo que dice D. Vicente Magro en uno de sus artículos escritos en Editorial Lefebre en relación a la incorporación de las nuevas tecnologías en la Ley de Propiedad horizontal, y en concreto a la asistencia a junta de propietarios a través del sistema de videoconferencia. Nos dice lo siguiente:
– La Ley 5/2015 permite que en los estatutos o por acuerdo en junta general se puede adoptar el uso de la videoconferencia, por ello es conveniente que los promotores de las viviendas incluyan en sus estatutos las novedades del uso de tecnologías, tanto en lo referente a la utilización del correo electrónico como de la videoconferencia.
Si no hay referencia en los estatutos, o en el título constitutivo inscrito debidamente en el registro de propiedad, Vicente Magro nos da varios criterios indicativos:
1º) Acuerdo de mayoría simple para regular el uso de la videoconferencia en las juntas de propietarios.
2º) En el acuerdo que avala el uso de la videoconferencia se debe hacer constar la metodología a seguir: tecnología a utilizar, límite máximo para indicar al administrador quienes van a utilizar dicha tecnología, intervenciones de las personas que quieran hacerlo, representaciones mediante videoconferencia por delegación de voto, formato de delegación por videoconferencia, etc.
Es importante que además de la aprobación del uso de la videoconferencia se apruebe la sistemática a seguir para su uso, porque se podría crear problemas de funcionamiento acerca de la participación.
Las juntas hoy por hoy no se pueden celebrar usando solo medios tecnológicos a no ser que todos los propietarios que integraran la Comunidad estuvieran de acuerdo. La ley nos exige que tiene que haber un punto físico para la celebración de la Junta, como hemos comentado anteriormente no todos los propietarios tienen la posibilidad de conectarse a Internet, pudiendo desconocer como hacerlo o simplemente no tener un ordenador a su disposición. ni aún aprobándolo en junta sería vinculante porque es nulo de pleno derecho.
El uso de la videoconferencia es voluntario y no se puede imponer de forma obligatoria a todos los comuneros.
Con relación a la necesidad de incrementar las cuotas por un motivo presupuestario tenemos que tener en cuenta que la ley no indica nada con relación a la capacidad que tiene el presidente para modificar la cuota. Si le da capacidad para actuar en lo que se refiere el artículo 10.a) de la LPH que dice lo siguiente: «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.». Esto nada tiene que ver en principio con el incremento de la cuota, sino obras o servicios puntuales, además esto estaría limitado a lo que indica el punto 2 a) del mismo artículo que dice lo siguiente: «2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
En el artículo 10 se habla de obras o servicios y de derramas en ningún caso se habla de incremento de cuota.
Las cuotas deben de ser aprobadas por la junta de propietarios según se indica en el artículo 14 de la LPH que dice en su artículo 14.b «corresponde a la Junta de Propietarios: b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
No se puede hacer ningún incremento de cuota por parte del Presidente porque él no está autorizado por la Ley y supongo que tampoco se le habrá autorizado mediante aprobación en acta por lo que tendrá que esperar a que nos permita la ley en base a las etapas de desconfinamiento que parece ser tiende a normalizarse, sino hay algún repunte, a finales del mes de Junio. Si no se hiciera de esta forma cabría a mi entender el derecho por parte de los propietarios a impugnar este acuerdo ante los tribunales por ser un acuerdo contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios (art. 18.1.a).
un cordial saludo
Miguel
691564359
Muy buenas tardes.
En mi comunidad se han reabilitado en 1996 el exterior de 12 bloques por su mala conservación la reabilitación a costado un millon y medio de euros, la obra se encomendo a una empresa a trabes del administrador llevada por un aparejador una vez finalizada empesamos a tener problemas con la reabilitación por malas jestiones profecionales, el administrador nos informa que no se puede pedir responsabilidad porque la empresa a desaparecido y ahora tenemo que encargar las reparaciones a otra empresa, esto es lo que nosdise el administrador. Digano su opinión por favor.
Gracias.
Hola Mariano.
Como se suele decir en estos casos, lo barato sale caro.
Tendríamos que ver el contrato firmado, las obras realizadas y las responsabilidades que cada profesional tiene en la obra. Cuando se tiene un problema de estas características y hay una obra mal realizada se le debe de reclamar a la empresa de reformas, si este ha desaparecido se debe de reclamar la obra mal realizada al resto de los profesionales que han intervenido en la misma. Para ello se deberá demandar según se establece en la ley de ordenación de la edificación. Tenemos un artículos que hablamos de ello. Le indico cuales es:
https://adminfergal.es/ley-ordenacion-edificacion-loe-responsabilidades-y-garantias/
Deben de reclamar esta «posible» mala actuación no solo a la empresa rehabilitadora sino también a los otros profesionales que hayan intervenido en la obra. Arquitecto, arquitecto técnico, etc. Ellos se supone que tendrán un seguro para cubrir las responsabilidad civil.
Antes de pedir la reparación a otra empresa, pediría al Administrador que hablara con un abogado para preparar la demanda correspondiente y los pasos a dar e incluso es posible que un notario tenga que levantar un acta de lo sucedido.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Vivo en una comunidad de vecinos, con garajes, dúplex, y pisos, todo ello tiene salida a un gran patio interior. En una reunion de vecinos, se acordó colocar camaras de seguridad en las cocheras, por un intento de robo, y una en la puerta principal que esta junto a la de las cocheras, y otra en puerta de atrás, que da a otra calle. La presidenta sin consultar con nadie, decidio girar la de la puerta de atrás para controlar el patio, dejando sin protección tres dúplex, entre ellos el mio, pues la cámara mira el patio, pero no la puerta de entrada. Puede hacerlo.
Hola Matías.
No debe de hacerlo. Las cámaras deben de estar tal y como se ha acordado en la reunión. No se puede modificar de forma unilateral. Lo que procede en este caso es advertir este hecho a través de correo certificado con acuse de recibo o bien a través de burofax. Si en un plazo de 20 días aproximadamente a partir de la recepción no reacciona la Presidenta, lo único que le queda es actuar y demandar. Vd. verá si le interesa la demanda. Si lo fuera a hacer haga fotos de la cámara tal y como está actualmente para que si se manipula la misma pueda quedar constancia de la posición anterior.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Viv en una comunidad de vecinos con pisos y dúplex, que tendrán unos treinta años, hace un año la presidenta que vive en un piso quiere poner en funcionamiento el ascensor que no se había puesto en marcha nunca, me imagino porque había pocos vecinos, y tenían que pagar el mantenimiento, por supuesto el coste de ponerlo en funcionamiento a estas alturas, es mucho mas caro que si se hubiera puesto en su momento. La pregunta es la siguiente, tenemos que pagar el resto de propietarios los gastos del susodicho ascensor
Buenos días Matias.
El ascensor lo deberán de pagar todos los propietarios en base a su coeficiente, lo utilicen o no siempre y cuando algún propietario no quede exonerado por el propio Título Constitutivo. Si todos estuvieran obligados a la instalación tendríais que aprobarlo por su mayoría simple excepto si esto se promoviera en base al artículo 10.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Recordemos lo que dice el artículo 17: » Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10-1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.»
Que dice el artículo 10.2 de la LPH: «Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.»
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
En mi comunidad hace como dos años están deambulando un par de gatos por el patio comunal, y mayormente por las cocheras, nadie da fe de su propiedad, lo que suponemos que son dos gatos callejeros. En pleno confinamiento, he visto poner en dos de las puertas unas rejillas, creo que con la intención de que no entren los susodichos gatos, el otro dia que veo que los gatos siguen en las cocheras, porque ahora no pueden, o quieren salir. para esta instalación no se ha hecho reunion ninguna, ni el administrador tiene conocimiento, de ello. la pregunta es la siguiente. Puede la presidente mandar poner dicha rejilla de hierro sin ninguna reunion, y sin que corra prisa,`pues la cosa va de dos años `por lo menos. Gracias
Estimado Matías.
Lo primero que se debe de hacer es llamar al Ayuntamiento para que se haga la recogida de estos gatos asilvestrados.
El Presidente puede hacer este tipo de actuaciones por un tema de seguridad o habitabilidad si la viera necesario sin necesidad de hacer reunión para ello. Al Presidente se le da esa posibilidad. Lo dice el artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal que dice textualmente lo siguiente: «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas,
Vivo en un edificio que son viviendas sociales, para gente pobre, así que nadie es propietario, tenemos un contrato de alquiler con la empresa dueña de las viviendas. Siempre se han pagado 3€ de comunidad, incluso cuando la presidenta anterior robaba. La actual presidenta ha puesto un cartel en plena pandemia que a partir de Junio nos va a cobrar 5€ de cuota. No hizo junta (tampoco es que se pueda hacer ahora mismo), no tiene justificación ya que únicamente se hace un gasto de entre 25 y 30€ de luz al mes y se ingresan 33€, no hay mantenimiento de ningún tipo excepto reponer las bombillas fundidas o llaves si se cambiase la cerradura, todo lo demás se hace cargo la empresa dueña de los pisos. Esta señora se ampara en que ella gasta gasolina cuando compra la bombillas y eso hay que pagarlo y también a su marido por ponerlas, y que también ha pagado a su marido y a un vecino para pintar la barandilla (cosa que no se votó tampoco). Además habían vecinos que debían más de 4 años, a los que la empresa les ha exigido pagar la comunidad para formalizar un contrato ya que eran ocupas, según ella han pagado, pero también dice que no hay dinero. ¿Es legal que cambie las cuotas a mitad de año sin aprobación y encima en mitad de una pandemia?
Estimada Blanca:
Las cuotas, las derramas, cualquier cantidad que se solicite como incremento es necesario que haya una junta que lo avale. Si no hay junta, no se puede realizar ningún incremento, haya o no haya confinamiento por COVID19.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Muchas gracias por responderme. ¿En este caso también necesita unanimidad para poder subir las cuotas, o con el 25% le sirve?
Buenos días,
En mi comunidad de vecinos (que realmente es una mancomunidad) el presidente es empleado de la misma para la realización del cuidado y mantenimiento de la urbanización. ¿Esto es legal? . No es incompatible un puesto con otro.¿ Podría darse un conflicto de intereses?.
Gracias por todo
Hola Fracisco:
Aunque no es lo mas conveniente por eso de que exista independencia de criterios entre la junta de gobierno y los empleados, no existe ninguna ley que lo prohíba.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días, estando en fase 2 de desescalada y ya el gobierno dando luz verde a la apertura de la piscina de una comunidad de 104 bungalows , puede el presidente en una reunión privada con su junta decidir la no apertura de dicha piscina alegando la falta material y física?, puede tomar esta decisión sin consultar al resto de propietarios, pudiendo entre todos llegar a ina solución?? Muchas gracias.
Estimada María,
Conviene que en una situación como esta se analice suficientemente los pros y contras de la puesta en marcha de la piscina. En circunstancia normales es evidente que la decisión correspondería a la junta de propietarios, en las circunstancias actuales donde hay un estado de alarma, no hay posibilidad de reunir a la junta de propietarios y por lo tanto la decisión corresponde a la Junta de Gobierno con el presidente a la cabeza. Si se ha decidido por parte del presidente la no apertura de la piscina esta en su derecho de poder hacerlo y no tiene porque estar obligado a hacer ninguna reunión ya que la situación actual no se lo permite.
Atentamente,
Miguel 691564359
Puede un presidente obligar “porque
Lo considera de su interés” que le envíen la
Comunicación de la
Lectura de mi contador de gasoil y por consiguiente el importe a pagar??
El contenedor de gasoil es comunitario pero los contadores
, lógicamente, individuales.
Hay algun artículo de la LPH donde se base esta competencia del presidente, si es que la tiene??
Estimada María,
el presidente o el Administrador deberían tener acceso a toda la informacion referida al consumo del gasoil tanto de la entrada en tanque como de la salida a cada contador individual, esto es parecido a los contadores de agua que se tienen en las diferentes viviendas o acceso a las mismas. Se tiene acceso siempre y cuando se gestione a través de una empresa. Tenga en cuenta que la informacion que se solicita es una informacion de verificación de los consumos a nivel general y por propietario.
Un saludo
Miguel 691564359
Buenas tardes.
Nosotros somos una comunidad de vecinos de Chalets adosados, que contamos con un garaje bajo nuestras viviendas, que tienen acceso y entrada común.
El presidente de nuestra comunidad ha realizado una reforma en la rejilla de desagüe de la entrada (al final de la rampa), para la que le ha pagado a un vecino sin previa reunión ni notificación.
Tenemos también un Chalet que es del banco, y no se paga la comunidad desde el 2013, en el que hemos tenido alguna vez okupas. El presidente ha contratado al mismo vecino de antes para poner ladrillos en puerta y ventanas de este chalet sin ningún tipo de notificación ni aviso a la comunidad.
Por último, no disponemos de ningún servicio de limpieza en el garaje, y el presidente de la comunidad ha «limpiado» el garaje y cobrado por ello 100€, también sin notificar nada a la comunidad.
¿Todo esto es legal?
Un saludo.
Yunes 656859840.
Buenos días Yunes.
En las circunstancias actuales y debido a que existe el estado de alarma con una limitación en las personas que pueden estar en las reuniones se puede considerar que es legal diferentes actuaciones que realice el Presidente siempre que sea por el interés de la comunidad, en estos casos que ud nos indica entendemos que mejorar el sumidero de la bajante de la rampa del garaje nos parece coherente por la seguridad que esto pueda producir.
con relación a lo que nos indica sobre la colocación de ladrillos en las puertas y ventanas del chalet ocupado es evidente que no se puede actuar contra una propiedad privada sea de un propietario particular sea de un banco. Lo suyo es ponerse de acuerdo con el banco para decirle que debe realizar una actuación para incrementar la seguridad en esa vivienda y por tanto la seguridad en la propia comunidad de propietarios. Ahora bien, aquí nos encontramos con el dilema entre la propiedad privada y la seguridad de la comunidad de propietarios, yo personalmente con el visto bueno de el presidente y ante la falta de iniciativa del banco hemos tenido que hacer una actuació
n similar, esto no quiere decir que sea legal pero a veces se deben tomar decisiones aunque sea en perjuicio de un propietario y en favor de toda una comunidad, con esto no quiero decirla que la comunidad haya hecho una actuación legal pero esta claro que la actuación del presidente ha sido proporcional a los intereses de la comunidad y sujeto a lo que indica la LPH en su art.10. Deberían, eso si, hablar o mandar una carta al banco indicando la actuación realizada y poniéndose a su disposición para dejar en el estado anterior las entradas a la vivienda una vez confirmen su deseo de alquiler o venta.
La limpieza es una parte del servicio imprescindible y entra también dentro del art.10 de la LPH donde el presidente puede actuar si considera que es necesaria la intervención para dar solución al problema existente. No me parece que el presidente haya hecho actuaciones desmedidas sino proporcionadas a las necesidades de la comunidad, si bien es interesante que todos estos temas queden ratificados en la nueva Junta de Propietarios para que la responsabilidad del presidente ante su actuación quede avalada por la propia Junta.
Un saludo
Miguel 691564359
Hola el administrador a echo una encuesta para ver si se hacían turnos en la piscina ,han salido 20 que si y 11 que no.mo jacen públicas las.votaciones pero dicen que se haran turnos….si es uma encuesta, es esto valido?
Hola Maria.
Las encuestas al igual que el resto de la información que supongan una votación deberían de darse a conocer al resto de los propietarios. La transparencia siempre debe prevalecer en todas las actuaciones que se hagan y no se olvide que siempre debe de haber la doble mayoría. Mayoría de propietarios y mayoría de coeficientes.
Con respecto a los turnos su administrador ha sido muy coherente y ha querido consultar a los propietarios para poner la mejor opción posible.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos dias .
Tenemos el vecino del Atico que posee una piscina ,que pensamos que no estaba en.es el plano inicial,Creo que desde el año 90 no se pueden hacer piscinas de obra en los aticos.y el h a echo reformas en dicha piscina este año se le podria aplicar esta nueva ley del 90,la otra pregunta que quiero hacer es.cuando se empieza a construir un edificio ,los planos se han de entregar en algun lugar para evitar luego modificaciones,y que estamento es este.Tengo miedo porque son muchos metros cubicos de agua y esto pesa mucho tenemos grietas que no se si son importanes
Gracias por anticipado
Estimado Miguel Angel:
La obligatoriedad del libro del edificio viene del 6 de Mayo de 2000, fecha de entrada en vigor del art. 7 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE). Toda licencia de obra solicitada a partir de esa fecha, deberá prever la realización del Libro.
Si no hay libro del edificio porque la construcción se hizo antes del año 2.000 tendríamos que ver lo que indica la escritura de división horizontal. En ella figurará cuales son los elementos comunes, cuales son los elementos comunes de uso privativo y cuales son los elementos privativos de cada una de las viviendas. En la escritura debe figurar si la piscina es de construcción posterior y no tiene nada que ver con la construcción originaria.
Si en la escritura de división horizontal no apareciera nada deberá ir a verificar los planos correspondientes del edificio al Ayuntamiento correspondiente. Esta es la forma mas fácil de conseguir los planos. Vd. puede solicitar los planos del Edificio en su Ayuntamiento.Para ello, deberás cubrir una solicitud y esperar a que el ayuntamiento le responda. Esto puede ser casi instantáneo o pueden tardar varios días o meses, dependiendo de cada ayuntamiento.
También depende de la antigüedad del proyecto, pues en casi todos los ayuntamientos tienen un archivo histórico que suele ser mucho menos accesible que el archivo actual. Normalmente, estos proyectos solo se pueden consultar de manera visual, sin dejarte fotocopiarlos ni llevártelos. Por tanto, si necesitas una reproducción exacta esta puede no ser la mejor solución.
Con relación a los m3 del agua y que esto pudiera tener una relación directa con las grietas que pueda tener el edificio y si estas tienen relación directa con los posibles problemas del edificio, desde luego la opción que veo mas viable y rápida es la denuncia de esta situación ante el departamento de urbanismo del ayuntamiento. Si vd. acompaña su petición con fotografías le aseguro que el Ayuntamiento irá a hacer una inspección al edificio.
También pudiera pasar que en el Ayuntamiento esté el estudio técnico y la licencia y que además tengo en ese estudio todos los refuerzos técnicos necesarios para la construcción.
Espero que todas estas propuestas le permitan tomar todas las actuaciones necesarias.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días, en una junta y ratificada mediante acta un propietario solicito la accesibilidad por la entrada principal de la urbanización que consta de dos escaleras, derecha e izquierda, acogiéndose a la situación de discapacidad de un miembro de su familia, un hijo, como digo solicito la instalación de algún tipo de mecanismo para salvar las escaleras, se decidió un ascensor, un grupo de vecinos que no está de acuerdo propuso dar salida accesible por la entrada desde otra calle al parking de la comunidad, a cielo descubierto y a nivel de calle, teniendo la puerta de entrada de vehículos incorporada una puerta pequeña de peatones, se sometió a votación si dar accesibilidad por la calle principal o por la calle del parking, la mayoría ajustada por un voto de diferencia eligió la entrada principal, se aprobó un presupuesto, se encargó el proyecto, se solicito la licencia y después la empresa de ascensores comunicó una subida considerable porque ya no trabaja con la empresa constructora que ejecutaría la obra, hemos recibido todos los vecinos un escrito por parte del presidente explicando esta situación y y justificando la consulta por este medio debido a los rebrotes actuales por Corona virus y que sería una reunión difícil de sostener por la distancia entre vecinos de 1,5 mts y uso de mascarillas, proponiendo tres opciones una de ellas es cambiar ascensor por elevador con una diferencia considerable a la baja, mi pregunta es vinculante el resultado de esta votación, pueden los vecinos negarse, muchas gracias de ante mano
Estimada Silvia:
Desconocemos la ubicación y su estructura por lo que no es fácil darle una respuesta. Si damos como bueno la aprobación de la instalación de un ascensor, tendremos que buscar una solución que tenga relación directa con dicho presupuesto. Si la obra civil es mucho mas cara y representa un incremento importante sobre la base del acuerdo anterior y por otra parte existe la posibilidad de poner un elevador que reduzca el coste de la instalación, esto se debería de decidir en una junta general extraordinaria. Si bien es cierto, que por motivos de seguridad debemos evitar juntas para evitar posibles contagios. Creo en este caso se podría hacer una encuesta entre los propietarios dejando claro las dos opciones y que la mayoría de los propietarios decidan. La primera opción sería ascensor con incremento de precio e incremento de derrama y la segunda opción elevador con decremento de precio.
Sería necesario por otra parte, que antes de decidir se buscara alternativas de diferentes empresas constructoras por si hubiera otras alternativas que permitieran mantener el coste de la primera opción.
Reciba un cordial saludo
Miguel
691564359
Hola, muchas gracias por su ayuda, con este magnifico blog. Soy presidenta de mi comunidad y en junta de vecinos por votación se decidió abrir este año la piscina con una serie de medidas anti covid, entre ellas se comentó que quedaba este año prohibida la invitación de amigos o familiares al recinto, por que podría generar problemas con el aforo, que en aquel momento estaba restringido al 75%. Después de 1 mes de apertura y comprobarse que apenas van 8-10 personas a la piscina el administrador y yo enviamos un email a todos los propietarios, flexibilizando esta norma, y diciéndoles que dada la poca asiduidad a la piscina, se podría invitar a dos personas por casa, y si se sobrepasase el aforo, tendrían estas visitas que marcharse. Ningún vecino se opuso a esta medida y empezaron algunos a llevar 1-2 invitados, aun así seguíamos siendo muy pocas personas en la piscina, se siguió sin superar el aforo y las distancias de seguridad se seguían manteniendo sin problema. Pues bien, 10 días mas tarde de enviar el email, un vecino nos amenaza diciendo que nos va a denunciar, si no revocamos esa medida, por haber tomado esa medida de forma unilateral y por poner en riesgo su salud. Que consecuencias tendría para la comunidad, su presidente y administrador, si este vecino pone la denuncia. Yo había pensado convocar reunión y que se vote esta medida, para que se quede mas tranquilo, pero no se si esto es necesario. He de decir que ni este vecino ni su familia van nunca a la piscina y fue uno de los 4 propietarios que votó que no se abriera.
Muchas gracias
Buenas noches Reyes.
Gracias por su piropo que se agradece de corazón. Esta web no podría funcionar sin vosotros. A veces nos demoramos por la carga de trabajo que tenemos pero siempre intentamos estar cerca de vosotros. Con respecto a tu pregunta, la contestación la debe de hacer la propia lógica. En principio hay que respetar la propia normativa de régimen interior o bien las decisiones que se tomen en junta de propietarios. Las decisiones de este tipo se pueden dirimir a través de la Junta de Gobierno siempre que esas decisiones no afecten como dice el vecino a la posible salud de estos.
Para quedarse mas tranquilos todos, yo haría una encuesta a todos los vecinos haciéndosela llegar por los medios adecuados, correo electrónico, buzoneo, etc. daría dos o tres días para la contestación y con ella modificaría las medidas si fueran necesarias, respaldándose en la decisión de la mayoría.
No es recomendable estar cambiando las normas de forma aleatoria para evitar responsabilidades innecesarias. Mañana si hay un brote de covid le podrían decir que la responsabilidad de este es de la misma junta de gobierno.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
¿Existe alguna organización que, a petición del propietario de una casa en una urbanización determinada, que pueda controlar si la urbanización está funcionando de acuerdo con la ley?
Hola Matias.
El funcionamiento de una urbanización se rige por las diferentes leyes, ordenanzas, estatutos y Reglamento de Régimen Interior. No existen organizaciones que nosotros conozcamos que gestionen todos los aspectos de la urbanización en todos sus ámbitos. Será la Junta de Gobierno y la Administración quien deberá hacerlo.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes Don Miguel, el Presidente de mi Comunidad, -un complejo vacacional- ha hecho contratos privados a un proveedor de la comunidad de apartamentos de extranjeros ilocalizables por el mero pago de la deuda con la comunidad, esta operación no se ha informada en ninguna Junta, nos hemos enterado por cambio de titularidad de comuneros en la lista de delegaciones de votos de una Junta; hemos pedido los contratos y dice que por la protección de datos no nos puede dar información
.
No hay administrador lo en la Urb. lo cesaron cuando entraron hace seis años sin informar a la Junta diciendo que él se había despedido de mutuo propio, el Presidente es el Administrador, Secretario y el amo, Las cuenta que presenta son opacas.
Qué podemos hacer ? es difícil reunir a los propietarios están dispersos por el país-
Un saludo, gracias por el servicio.
Buenos días,
Por lo que ud nos indica parece ser que las cuentas de su comunidad son opacas y poco transparentes. Un presidente puede en un momento determinado contratar los servicios de un proveedor siempre que estos sean beneficiosos para la comunidad de propietarios. Es evidente que esta gestión debe ser ratificado a través de una junta general extraordinarios o ordinaria, lo que no puede hacer un presidente es sumar gastos a una comunidad sin la previa conformidad de la junta de propietarios. No nos deja claro cual es el sentido de la contratación de este proveedor que comenta, pero si parece evidente que hay un calado económico que debe de presentarse a los propietarios para su conformidad y puesta en marcha. Si el presidente no esta actuando con transparencia, mi recomendación es que se busque el 25% de las cuotas de participación o el 25% de los propietarios y se realice una Junta General Extraordinaria para la ratificación del acuerdo realizado por el presidente o bien incluso para el cese del presidente si entendieran la mayoría que se estaría actuando con la diligencia o transparencia necesaria.
un saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes, me surgen varias dudas siendo la presidenta. Venía una chica a limpiar que no estaba dada de alta. Se le pidió presupuesto para ver lo que nos cobraba dada de alta atraves de una empresa de limpieza. Y hoy me entero que ha dejado de venir a limpiar. Mi pregunta es la siguiente, puede el presidente contratar a una empresa de limpieza más o menos por el mismo importe que se le estaba dando a esta persona dada de alta sin tener que convocar junta de vecinos?
Y mi siguiente duda. En mi comunidad está la presidenta y la secretaria, si la secretaria quiere dejar su cargo qué pasos hay que seguir?
Estimada Silvia:
La Presidenta tiene todo el derecho de cambiar el servicio de limpieza si ve que este no responde a las espectativas de la limpieza para la comunidad y sobre todo si este servicio se hace a través de una empresa de limpieza que cotiza por su trabajadora. Que dice al respecto el artículo 10 de la ley de Propiedad Horizontal al respecto: «Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
El cumplimiento del deber, supone que este se debe de hacer en base a lo que dice la ley, además esta actuación supondría el completar un requisito básico de seguridad como es el tener dada de alta a la trabajadora.
No obstante y por transparencia sería conveniente que la junta de propietarios en una próxima junta ratificara la decisión realizada por la Presidenta.
Con respecto a dimitir como Secretaria, esta dimisión se tendrá que aprobar en una próxima junta general y a partir de ese momento será efectiva la dimisión. A no ser que una Secretaria-administradora fuera externa y con un contrato de servicios, en este caso se estará a lo que indica dicho contrato con respecto a la renuncia de su cargo.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos dias. Mi nombre es Luis y soy presidente de una comunidad de vecinos. La pregunta es la siguiente. Tiene el presidente potestad para no renovar un contrato de ascensores con mantenimiento? O hay que pasar forzosamente por Junta general?
Gracias y un saludo
Buenos días Luis.
En este caso estamos a lo que se podría indicar en el artículo 10 de la ley de propiedad horizontal. Dice lo siguiente: «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
Si el Presidente observa que no se están haciendo bien los trabajos de mantenimiento del ascensor podría cambiar el contrato a criterio del mismo, si bien para ratificar esta actuación es importante que se ratifique en la próxima junta general ordinaria u extraordinaria que se haga.
Desde luego para ejercer la mayor transferencia posible en las relaciones vecinales sería conveniente que estos cambios pasaran previamente por la junta de propietarios.
Es conveniente pero no absolutamente necesario.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola quería saber si la administración y la presidenta de una comunidad puede decidir unilateralmente cortar la calefacción para la instalación de unos aparatos en los radiadores en el mes de octubre, pudiendo hacerse en verano, cuando la calefacción no está funcionando. Se puede impedir?
Buenos días Pilar:
Si por aparatos en los radiadores entendemos que son repartidores de costes y válvulas termostáticas, está justificado el parar la calefacción teniendo en cuenta que la intención de parar la calefacción es mejorar la instalación existente y adecuarla a la normativa. En este caso y en aplicación del artículo 10 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente: «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.».
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenos días, mi pregunta es la siguiente, puede un vocal de la comunidad realizar labores de mantenimiento de la comunidad sin estar contratado?…. Y otra se pueden poner señales de tráfico dentro del garaje comunitario sin consulta previa a los vecinos y sin estar aprobado en junta?
Que artículos y leyes incumpliria?
Gracias
Estimado José:
Con respecto a sus preguntas le comento.
Un vocal no puede hacer laborales de mantenimiento si no es aprobado previamente en junta de propietarios y si esas labores son aprobadas en junta de propietarios, se deberá dar de alta o bien como trabajador de la empresa o bien como autónomo, en ningún caso está justificado hacer las labores sin hacer la cotización ante la Seguridad Sociales. El dinero negro ya no existe.
Las señales de tráfico dentro del garaje se puede poner si con estas señales se consigue adecuar dicho garaje a lo que se indica en el artículo 10 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente: «Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.» En su caso el que se ponga una señal de tráfico puede ser motivo de mejorar la habitabilidad y la seguridad dentro del garaje.» Siempre conviene que cuando se haga una nueva reunión porque el covit lo permita conviene ratificar las actuaciones realizadas por el Presidente en pro de una adecuada transparencia.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola Miguel!
El Presidente de mi Comunidad ha solicitado a un arquitecto por iniciativa propia la realización de Inspección Técnica del edificio. Y al tiempo pide paralizar -y se niega por escrito a poner en marcha- un proyecto de instalación de elevador, acordado en tiempo y forma en Junta de Propietarios, hasta que se realice la aludida ITE. Me gustaría saber si está facultado para pedir paralizar un acuerdo hasta hacer la ITE y si puede solicitar ésta unilateralmente. Aprovecho para transmitir felicitaciones por la labor desarrollada. Saludos cordiales y mil gracias!
Estimado Luis,
Gracias por las felicitaciones. Agradecemos que nuestra web sea del gusto de uds y seguiremos atendiendolos tanto en cuanto nuestra salud lo permita.
Con relación a su comentario decirle que la ITE del edificio es algo necesario y obligatorio dentro de los que es Madrid. Entiendo que es posible que en otros ayuntamientos también suceda el mismo caso. Si es obligatorio porque se debería hacer en periodo voluntario, se le aplica el art. 10 de LPH y por lo tanto el presidente tiene la total capacidad de actuar para hacer el mantenimiento del edificio que exige la Ley.
Con respecto a la aprobación de la puesta en marcha de los elevadores, aunque este aprobado habría que ser prudente y primero gestionar la ITE, ver las necesidades que pueda tener a nivel estructural el edificio y posteriormente actuar sobre los ascensores como ya se había aprobado. La prudencia debe ser lo primero a tener en cuenta.
un saludo
Miguel
691564159
Buenos días Miguel!!
Actualmente soy el presidente de una comunidad de propietarios compuesta por cuatro bloques de chalets adosados. El conjunto posee un pequeño jardín, piscina, 2 puertas de acceso y sus viales.
Actualmente la comunidad tiene un seguro para el conjunto completo más las zonas comunes, por otro lado cada vecino tiene asegurado su chalet con su correspondiente continente y contenido.
¿Debe asegurar la comunidad todo el conjunto? o solamente las zonas comunes, conociendo que podemos hacer doble seguro de continente si sumamos al seguro de la comunidad, caso de asegurar el conjunto, cada seguro de propietarios.
Gracias de antemano Miguel y felicidades por tu aportación.
Atentamente
Hola Julio.
Si vds. tienen asegurado el continente y el contenido a través de sus correspondientes seguro, quedaría solo por asegurar los elementos comunes. Mi sugerencia es que siempre que se pueda se aseguren los propietarios y la comunidad con un mismo seguro para no duplicar el continente sobre todo en los casos de propiedad horizontal formado por viviendas en bloques donde se duplica elementos como fachadas, etc.
Deberían de revisar el seguro y minimizar los elementos duplicados.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días, desde la última Junta ordinaria de elección de cargos que fue el día 3 de julio de 2019, en el 2020 recibimos un correo del Administrador exponiendo que no se celebraba la reunión de 2020 por motivos extraordinarios por covid19, hemos convocado una reunión extraordinaria más del 25% de propietarios con el punto de elección de cargo de Administración, cesando así los servicios del actual, este nos advierte que nos va a reclamar hasta que se cumpla su año de «contrato» El cual no existe dicho contrato, al estar prorrogando la reunión deberíamos de pagar hasta julio de 2021? Sin haberse celebrado Junta ni aprobado evidentemente este año 2020? Gracias
Estimado Agustín:
Esto que comenta vd. es un tema claro de desavenencias entre el la junta de gobierno o Presidente y su Administrador de Fincas. Quiero recordar la situación tan difícil que tenemos actualmente como Administradores. Tenemos una situación muy estricta con respecto al Covid y se nos advierte que no podemos tener reuniones si son más de 6 personas las que se reúnen y por otra parte tenemos situaciones muy complejas en comunidades donde se necesita tener actuaciones para resolver los problemas que existen en el día a día. Nosotros en algunos casos, hemos solucionado la problemática en nuestra administración haciendo encuestas vinculantes, hemos aplicado derramas e incluso hemos gestionado cambios de miembros de la junta de gobierno.
Lo que si parece claro es que si en una comunidad no existe ninguna urgencia, no se justifica que se haga un reunión extraordinaria y que justifique la eliminación de un profesional como un administrador de fincas, si él está siguiendo las pautas que le marca su propio colegio profesional. Me parece lógico que su administrador les reclame la cantidad que corresponda, yo también lo haría. Vds. han reclamado un derecho aplicando el artículo 16 de la Ley de propiedad Horizontal y él ha aplicado los decretos de la autonomía correspondiente limitando el derecho de reunión por un problema del virus.
Un cordial saludo.
Migue
691564359
Buenos días,
En mi comunidad llevamos teniendo de presidente desde hace muchos años a un ciudadano alemán que vive en España. Con el tiempo, se ve que este señor ha hecho de la comunidad su cortijo particular: decide los horarios de la piscina, presenta a la junta contratos para aprobación que no hemos podido ver, exige a los vigilantes que le informen de todo lo que acotence, incluso temas de carácter personal que nada tienen que ver con la comunidad, etc.
En varias ocasiones, hemos intentado cambiarlo proponiendo un candidato alternativo, pero siempre cuenta con numerosos votos delegados de otros alemanes que no viven habitualmente en la comunidad y no son conscientes de estas cuestiones.
Se que la ley no estable limitaciones de mandatos, pero alguien me dijo una vez que, en caso de que hubiera varios candidatos, había sentencias que decían que tiene preferencia aquellos propietarios que no habían sido presidentes ¿tenéis información al respecto?
Muchas gracias,
Estimada Gabriela.
No existen como bien dice limitaciones para ser Presidente en una comunidad de propietarios, si bien se puede poner limitaciones como que las delegaciones de voto no sean «in aeternum» y que con una notificación de delegación sirva para todas las convocatorias. Se puede exigir a través de uno de los puntos de la convocatoria que la delegación sea exclusivamente para ese día. No creo que este Presidente se preocupe de solicitar la delegación cada vez que tiene una reunión sino que debe de tener una delegación abierta para todas las reuniones y eso se puede prohibir y de hecho se debe de prohibir para evitar abusos.
Con respecto a la pregunta que comenta, mi opinión es que si hay varios candidatos para Presidente, será Presidente el que tenga mas votos presenciales y delegados en dicha reunión, iría contra la filosofía de la ley si fuera de otra manera. Si quieren que se cambie al Presidente van a tener que buscarse mas votos.
Saludos
Miguel
691564359
Hola Miguel !
En una Comunidad de vecinos ( con alquiler social ) quien establece la cuantía de gastos : los vecinos que conocemos los gastos o el Propietario (que es Ministerio de Vivienda)?
Estimado Dumitru:
Si la comunidad corresponde íntegramente al Ministerio de Vivienda, será el Ministerio quien impondrá los gastos o las cuotas que tendrán que pagar vds. para el mantenimiento de la comunidad que debería estar incluido en el contrato de alquiler.
Si la vivienda es parte de un alquiler social del Ministerio y la propiedad es minoritaria, pero hay otros propietarios que son propietarios independientes, será la propia comunidad quien propondrá las cuotas a pagar por cada propietario.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días,
Quisiera saber si se puede tomar una decisión sobre el cambio de una obra aprobada por Urbanismo para la realización de una rampa, concretamente quitar la escalera y dejar solo la rampa, sin convocar reunión, solo a través de una votación sobre el papel, echado en los buzones. Gracias.
Hola Irma:
Si nos atenemos a lo que dice la ley. mientras no se ponga en marcha una obra se puede convocar a todos los propietarios para cambiar la decisión siempre que esto se demuestre suponga un beneficio para la comunidad. El problema que se plantea para un Presidente es como puede solventar esta situación y cómo se transmite otra opinión a los propietarios aunque suponga que este cambio sea favorable. No hay posibilidad de poder hacer una reunión por el problema Covid y por lo tanto es una decisión que hay que tomar. Si nos atenemos a lo que dice la ley actualmente no es posible hacer ninguna modificación a través de encuestas, porque esto no sería vinculante y si hay una impugnación podría generar un problema para la comunidad. Ahora si me pregunta a mi como Administrador de Fincas, si esta actuación de mandar un papel de solicitud de cambio (encuesta) a través de buzones o bien correo electrónico, si este cambio estuviera justificado y supusiera beneficios para la Comunidad y se solicitara a urbanismo dicho cambio y este aceptara el proyecto, debería valorar la posibilidad de que se hiciera el cambio, siempre que este supusiera un beneficio para la comunidad de propietarios.
Que exista una pandemia no significa que las comunidades deban de pararse, pero cualquier modificación por otros medios, ejemplo encuestas, deben de demostrarse que se realizan en beneficio de una mayoría y no para aprovechamiento de un Presidente. Debo de entender que el Presidente y su Administrador tienen como objetivo el mejorar las condiciones de la comunidad.
Saludos
Miguel
691564359
Hola de nuevo
Mi pregunta anterior fue breve porque para mi lo primordial era saber si la encuenta tenía algún valor, ya me queda claro que no, ahora me gustaría saber como impugnarla.
Por otra parte, me he enterado de que en la reunión de comunidad se acordó quitar la escalera existente, porque violaba la intimidad de mi vecino del bajo, y volverla a poner mirando para la calle. Esta opción no ha sido del agrado del presidente de la intercomunidad, y por este motivo nuestro presidente realizó la encuesta. Quisiera saber cual de las dos opciones pesa más a la hora de decidir si se pone o no la escalera, la del presidente intercomunitario o la tomada en Junta por los vecinos de mi bloque.
Muchas gracias y un saludo.
Estimada Irma:
Pues dependerá lo que digan los Estatutos o la escritura de división horizontal con respecto a las competencias de cada una. Siu la competencia es de la Macrocomunidad porque así lo dice los estatutos habrá que respetar lo que indica en los mismos, si por otro lado la competencia es del portal que es a quien afecta la escalera, será competencia de la comunidad.
Si mira los estatutos podrá comprobar quien tendrá competencias para ejercer las obras. Si las obras a realizar se pagan con los fondos del portal o bien se hacen con los fondos existentes en la Macrocomunidad. Las competencias quedan muy claras habitualmente. La Macrocomunidad suele tener competencias en elementos comunes pero no en elementos propios dentro del portal aunque a veces nos encontramos en que el suelo y el vuelo (cubiertas) y otros elementos comunes se llevan desde la Mancomunidad. Lo lógico es que si la obra se realizó por la decisión tomada en la Mancomunidad se respete e igualmente lo contrario si se ha producido por la comunidad. Por favor revisar Escritura de División Horizontal o Estatutos. Aquí debe de venir la información requerida.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas noches,
Entraron a robar en el garaje comunitario y se llevaron las bicicletas del vicepresidente de la comunidad, la salida del garaje por la rampa es mediante pulsador, debido al robo, se pusieron carteles por parte del administrador y del presidente con la notificación que teníamos 15 días para votar vía telefónica o mail al administrador si se cambiaba el pulsador por una llave magnética, y según propias palabras del anuncio «de acuerdo con la mayoría se dará orden de realizar el cambio si procede». Me he enterado por el presidente que la votación de los vecinos fue minina (5 de 18) incluido yo, pero los cinco fue un NO al cambio, pocos días después observo que se ha hecho el cambio del pulsador a la llave, por lo que llamando al administrador me indica su secretario que la votación fue un no, pero como el vicepresidente si quería que se cambiara pues se realizo el gasto, por todo esto mi pregunta es si yo como propietario puedo impugnar el gasto y a la misma vez pedir la dimisión del vicepresidente y administrador por alterar una votación a su libre albedrio, y por parte del administrador de consentirlo?, tengo derecho a reclamar que se ponga en el tablón de anuncios quienes votaron y cual fue el resultado y el gasto para que todos los vecinos tengan constancia de que no se ha hecho caso a la votación vecinal. Por otra parte querría saber si en un garaje comunitario cada vecino puede poner lo que quiera su plaza, es decir bicicletas, armarios, somieres, etc., porque esto es lo que ha conllevado el robo. Gracias por su atención.
Estimado Julio,
Intentaremos contestar a sus preguntas de madera mas concisa posible:
El presidente según el art.10 de la LPH tiene la capacidad en un momento determinado de realizar aquellas actuaciones necesarias para gestionar de forma adecuada la seguridad del edificio por lo tanto la impugnación que ud pudiera realizar de poco servirá.
Lo que no parece justo es que si se ha solicitado una encuesta para saber la opinión de los propietarios no se respete la misma y se actúe al margen de la decisión mayoritaria sea de un voto o sea de cinco votos como ha sido el caso. Esta actuación de la junta de gobierno me parece irregular y podría ser motivo para realizar un JGE a traves del 25% de los propietarios y tomar la decisión del posible cambio de la Junta, ahora bien, en la situación en la que nos encontramos no parece una solución viable.
Con relación a tener en las plazas de garaje mueble o enseres, esto no es viable, va en contra de cualquier ordenanza y deberían de quitarlos de la plaza, dejándola diáfana para uso exclusivo del automóvil.
Saludos
Miguel
691564359
Hola, somos una comunidad de 40 puertas y las viviendas del primer piso tienen terraza comunitaria de uso privativo. Uno de los vecinos en su dia colocó un segundo suelo en la terraza con una porción de cristal. Ese cristal se ha roto y/o simplemente recolocado o sellado (las versiones cambian segun quien me lo ha contado) y me han comentado algunos vecinos que se ha reparado pagandolo la comunidad. Yo entiendo que esto no es un gasto de la comunidad y por tanto no debe pagarse (800 euros la broma ). Le he preguntado al presidente por ello y me dice que no sabe nada del tema, y le he preguntado al administrador el dia 4 de enero, insistiendole el día 8, y no me ha contestado absolutamente nada de nada. Que puedo hacer para saber si ha ocurrido esto y si no es cosa de la comunidad que via o vias posibles deberia tomar?, gracias.
Estimado Jose Miguel,
Los espacios comunes de uso privativo deben de respetarse tal y como la comunidad los entrega si en un momento determino algún propietario o inquilino decide cambiar el suelo de forma unilateral sin contar con la comunidad esta claro que cualquier reparación p mantenimiento posterior le corresponde al propietario y no a la comunidad, excepto si la comunidad en una junta diera el visto bueno para realizar dicho cambio.
También es verdad que en momentos determinados la jurisprudencia indica que al haber hecho una modificación por parte del propietario del suelo de la terraza y no haber sido reclamado y denunciado por ningún propietario y al no haberse hecho mención en algón acta, se podría pensar que hay una aprobación tacita por la comunidad.
Habría que ver con detalle el proceso de lo ud nos esta indicando para dar una opinión mas certera, si bien somos partidarios de pensar que ha habido una actuación por parte del propietario del primer piso y por lo tanto le corresponde a él el pago de las posibles reparaciones.
Saludos
Miguel
691564359
Gracias por el blog
Quería hacer una consulta.
Antes de que empezará la pandemia se acordó cambiar el cableado interior de televisión ( hace más de un año) y ahora en plena tercera ola de covid han decidido hacerlo.
Nos han puesto un cartel en el portal que estamos obligados a dejar pasar al técnico a nuestra casa.
Esto es legal? No me niego a hacer el cambio pero no quiero que entre nadie en mi casa cómo está el tema del covid ahora mismo. Pueden obligarme?
Les agradecería mucho la aclaración ya que nadie ha consultado si nos parece bien hacerlo ahora ( cuando se aprobó no había pandemia)
Estimada Maite:
Vds. tienen unas obligaciones de servidumbre según se indica en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. El artículo 9 c y d de la LPH dice lo siguiente: «c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
Exijale desde luego a esta persona que va a ir a su vivienda que por favor actúe según las pautas que se nos da para el Covid.
Manteniendo las distancias necesarias no tiene porque haber ningún problema.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Agradecería la opinión de un profesional acerca de una duda que tengo acerca de mis obligaciones como Presidente de una comunidad de vecinos que tiene 20 tantos vecinos y un garaje en el sótano.
Como propietario de una vivienda pero SIN plaza de garaje, no quiero hacerme responsable de los problemas del garaje.
En la escritura del edificio en el Registro de la Propiedad, se indica que el garaje es una finca independiente.
En el garaje hay elementos que son apropiables exclusivamente al garaje (puerta automática, paredes, suelo, iluminación, cámeras de vigilancia) pero también hay elementos que no lo son (cuarto de caldera, cañerías de calefacción y agua), y no tengo problema en hacerme cargo de estos últimos.
El Administrador me indica que en el edificio, sólo hay una Comunidad de propietarios, referida al edificio completo.
Mi pregunta es: ¿Tengo alguna obligación legal de meterme en los asuntos puros del garaje, de convocar y presidir sus juntas, firmar talones por obras y reparaciónes en ello, representar a los propietarios en juicios, etc ?
Estimado Alfonso.
Buena pregunta la que nos hace.
En este caso dependerá lo que indique la escritura de división horizontal y las decisiones que se hayan tomado a lo largo del tiempo y hayan quedado reflejado en las actas correspondientes.
Si en la escritura aparece como que el garaje es una comunidad independiente se debería gestionar de forma independiente. Significa que en la escritura debería aparecer un coeficiente del 100% de la suma total de los coeficientes de las plazas de parking. En este caso lo suyo es hacer una subcomunidad independiente, pero si no es así y el garaje tiene un coeficiente parcial sobre el coeficiente de la escritura de división horizontal del edificio podría resultar como su Administrador le indica sobre el edificio, en este caso hay una comunidad de propietarios referida al edificio completo, si es así deberá ser Presidente tanto de las viviendas como del propio garaje independientemente que vd. tenga plaza de garaje o no la tenga.
Está claro que si llevan años funcionando de esta manera se debe de entender que el funcionamiento que tienen vds. es el lógico, si no fuera así, antes de desvincular el garaje de las viviendas se debería aprobar este en un acta de la junta por mayoría simple y dar de alta el garaje en todos aquellos estamentos u organismos que se indica en nuestro artículo de constitución de una comunidad de propietarios, le paso el enlace: https://adminfergal.es/constitucion-de-una-comunidad-de-propietarios/
Un saludo.
Miguel
691564359
Mi cargo como Presidente en la comunidad de vecinos comenzó en el año 2019.
Como entre otras cosas no nos podemos reunir, por culpa de esta pandemia, resulta que no vemos el día final en el desempeño del cago de Presidente.
La Agrupación de Administradores de Fincas, unilateralmente, y como fórmula moderna, nos prorroga en el desempeño del cargo, a tiempo indefinido.
Mi criterio, es el de que Sr. Legislador de la Ley LPH, se pronuncie.
Pues actualmente, parece, que quien es poseedor de la verdad, por encima de la Ley, permítaseme la duda.
Fdo. Angel Alzaga
Estimado Angel.
Para comenzar decirle dos cosas:
1º) Los Señores legisladores no se han preocupado de resolver el problema de las comunidades de propietarios a pesar de que se le ha solicitado esta solución desde el Consejo General de Administradores de Fincas y a los correspondientes gobiernos de las comunidades autónomas ( no todas pero si su mayoría), por lo tanto no tenemos una orientación legal.
2º) La Agrupación de Administradores de Fincas, como vd. dice, es una asociación, y por lo tanto no tiene capacidad para legislar sobre este tema.
Su administrador por desgracia deberá de buscar una fórmula que contente a los propietarios de la Comunidad, mi recomendación es que ponga en marcha una encuesta informativa que sea vinculante entre todos los propietarios para indicar cual debería ser el turno por rotación y se envíe a todos los propietarios. Hay que dar una solución al problema.
Saludos
Miguel
691564359
En una comunidad donde tengo una persona alquilada le han hurtado el felpudo. En esta comunidad hay cámaras de vigilancia en el portal. Me puse en contacto con el presidente pidiéndole poder acceder a las imágenes de las cámaras para intentar averiguar al autor del hurto y aunque en un primer momento el presiente tras muchas excusas me dijo que si en una segunda llamada me dijo que no, me cortó y aunque lo llame insistentemente no me ha vuelto a coger. Así que me fui a la policia a poner una denuncia. Tengo dudas de que el autor haya sido el propio presidente ( a los que le bailan el agua los trata bien y a los que somos críticos nos ignora ). Bien, este presiente (que también es administrador ) tiene la comunidad como su cortijo ya que a las reuniones casi no acude nadie ya que casi ningún propietario vive en el edificio. Quisiera saber qué prevalece : la elección o la rotación. Yo no estoy de acuerdo con que este hombre siga siendo presidente ya que considero que si quieres serlo tienes que atender por igual a todos los propietarios te caigan bien o no. Pero como dije antes a las reuniones vamos cuatro gatos y sospecho que si presento la opción de relevarlo del cargo si lo que prevalece es la elección sobre la rotación los propietarios que vayan y le bailen el agua lo vuelvan a elegir una y otra vez. ¿Qué puedo hacer ? Gracias
Buenos días Isidro
Cuando existe un problema de estas características, Vd. como propietario e incluso su propio inquilino, tienen la posibilidad de ir a denunciar este hecho a comisaría. Debe de indicarles que existe una cámara que enfoca directamente a la puerta de los inquilinos y que se puede verifica el autor, ellos tienen la obligación de solicitar al Presidente o al Administrador copia de la grabación de la fecha en que se produjo el posible hurto.
Por otra parte indicarle que tiene preferencia en la ley de propiedad horizontal la elección sobre la rotación. Si el Presidente electo lleva las delegación de voto debidamente firmadas tiene todo el derecho a ser reelegido tantos años como así vaya consiguiendo las diferentes delegaciones. Dice el artículo 13 en su punto 2º lo siguiente:»2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.»
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas noches.
El presidente de mi comunidad convocó la junta en los aparcamientos y luego celebró la misma en otro bien distinto sin aviso de dicho cambio. Esa misma noche se le envio al Administrador y presidente un email denunciando dicha acción y solicitando que se convocara nuevamente la junta, a la cual se negaron y encima en el resumen del acta, mintieron dado que indican que se celebró en los aparcamientos.
Ahora el Administrador y el presidente han decidido cambiar de empresa de mantenimiento sin llevarla a votación, ante ello se les ha pedido información o que faciliten los contratos, pero hacen caso omiso a la misma y ni responden.
Ante dicha situación, se puede destituir al presidente? Pueden negarse a facilitar la información como estan haciendo?. Que soluciones tenemos para que cambien de actitud?
Un saludo
Buenos días Sergio.
El cambiar el lugar de celebración sin previo aviso a la Junta de Propietarios es un defecto de forma y es impugnable a todas luces según el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal. Solamente podría salvarse este defecto si los vecinos hubieran sido avisados con tiempo suficiente para el cambio del domicilio de la celebración.
Si el Presidente y el Administración mintieron en el acta mas motivo para impugnarla y que se anule todo lo hablado en ella y repetir la convocatoria con los puntos a celebrar.
El contrato de mantenimiento se puede cancelar por un Presidente siempre que haya un motivo que lo justifique, así lo indica el artículo 10 de la LPH que dice lo siguiente: «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.» Aunque el Presidente tuviera en un momento determinado capacidad para realizar dicho cambio, lu suyo es que este cambio se ratifique por la Junta de Propietarios en la próxima convocatoria.
La información se debe solicitar al Secretario-Administrador y este debe de darla en su despacho. No se puede negar a presentarla pero siempre en su despacho.
La destitución del Presidente se debe dar en una Junta general extraordinaria siempre que esta se pueda realizar y previo a lo que indica el artículo 16 «1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.»
La solución si no les gusta el funcionamiento del Presidente es destituirle.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas noches,
Soy presidente de una comunidad de vecinos de 4 plantas y los vecinos de la planta baja están pagando sólo 18 € y el resto de pisos 30€. Esto se acordó en su momento cuando se instaló el ascensor. A raíz de ese momento se han implantado nuevas mejoras al edificio muchas de ellas a petición de los vecinos de los bajos como más horas de limpieza y colocar cámaras de seguridad. Este año en la reunión de primeros de año y tras hacer el balance la comunidad está sin fondos y tomamos en la junta varias medidas: una de ellas una derrama y otra de ellas es la de equiparar la cuota de comunidad de todos los vecinos a 30€. En junta se aprueba y sin problema pero al notificar a los vecinos afectados se niegan a pagar la diferencia. ¿Esto es legal? ¿Se pueden negar a pagar la subida? Estamos hablando de que las cuotas no están actualizadas desde hace 10 años. Muchas gracias
Estimado José Miguel,
Con relación a su pregunta decirle que no se puede cambiar las cuotas de la manera que se pretende a no ser que haya una mayoría de propietarios que así lo determinen. Recordemos que si la forma de actuar en su momento por coeficiente, para volver a ese sistema de pago por coeficiente es necesario la mayoría de los propietarios presentes y representados con derecho a voto.
Es verdad que llevan uds aceptando el pago de la cuota por 18 € para los bajos y queda claro que esta cuota se debió a que los bajos no deberían pagar la parte proporcional de los gastos de mantenimiento del ascensor.
Si se han incorporado nuevas partidas al reparto de gastos como por ejemplo las cámaras y la ampliación de la limpieza, los bajos tendrían que pagar la parte proporcional de esta incorporación de gastos y tendrían que sumarse a los 18 € que tenían anteriormente.
No se puede, a nuestro modo de ver, pasar a pagar de nuevo la cuota de forma igualitaria cuando había una diferencia de casi el 50% de la cuota. Creemos que es injusto para los acuerdos que se habían establecido y entendemos que los pisos bajos no estén de acuerdo en el cambio tan drástico de las cuotas a pagar.
En resumen a nuestro modo de ver deberían pagar 18 € más la parte proporcional del gasto de mantenimiento de las cámaras más la parte proporcional del incremento de limpieza.
Un saludo
Miguel
691564359
Buenas noches,
Soy la presidenta de una pequeña comunidad de vecinos. Este año estamos inmersos en la rehabilitación de la fachada y a los que hemos sido presidentes nos está haciendo dedicar muchas horas en gestiones. A esto se le suma que algunos vecinos no entienden el límite de las obligaciones que tenemos como presidentes y poco les falta para pedirnos que les hagamos la compra.
Mi pregunta és la siguiente: Si un propietario tiene un problema en su vivienda privada, como por ejemplo un goteo en alguna tubería, debo encancargarme yo como presidenta de llamar al seguro comunitario? Cuando no sé ni en qué habitación está, ni de dónde proviene, ni qué daños ha ocasionado ni si és una tubería considerada comunitaria o privada, ni por supuesto qué horario de disponibilidad tendría el propietario en caso de que yo supiera responder a todas las preguntas anteriores o las que me hivieran si llamara yo a el seguro y quisieran concertar una cita.
Es que se dice de contratar un arquitecto, un abogado o cambiar de seguro y tengo que presentar varios presupuestos de diferentes empresas para que los demás propietarios decidan, nadie más mira nada. Además de que me piden e incluso exigen tablas de excel con los cálculos detalladísimos de lo que tiene que pagar cada uno. En este caso no me importa ya que afecta claramente a la comunidad, pero debo tambén encargarme de los problemas en viviendas privadas, aunque esos problemas, a priori, sean de origen comunitario?
Muchísimas gracias de antemano. Y agradecer también la labor con esta página web, es de muchísima ayuda.
Saludos.
Estimada Cristina,
Lo normal en una Comunidad de Propietarios es que cuando existen problemas de bajantes, ascendentes o tuberías horizontales y verticales de la comunidad de propietarios será la Administración quien se encargue de gestionar dicha incidencia. Si ustedes no tienen Administrador a quien corresponde dichas actuaciones será al presidente que tiene que hacer también dichas funciones. las notificaciones al seguro las debe hacer la Administración, son ellos los conocen mejor el clausurado de la póliza y son ellos los que en mejor disposición están para solicitar la solución a un problema determinado.
No se puede dejar en mano de los propietarios el que gestionen la problemática en su vivienda porque es posible que la problemática este en la bajantes que afectan a los elementos comunes del edificio. Debe haber una persona que coordine todas estas actuaciones.
Si no tiene Secretario-Administrador, le recomendaría que tuviera un Administrador de Fincas Colegiado. Si ya lo tienen delegue ese trabajo en él y así poder llevar el control de todas las actuaciones a realizar en los elementos comunes de edificio.
Un saludo
Miguel
691564359
Buenos dias. En mi comunidad unicsmente aportan un unico presupuesto para obras, yo en una ocasión lleve 2 presupuestos de otras empresas, q la presidenta «extravio». Los presupuestos s aporta la presidenta siempre estan por encima del precio de mercado y muy superiores a los que yo entregué. Que puedo hacer?
Estimada Maria,
Creo que la presidenta no tiene ningún interés en aceptar ningún presupuesto que no sea el suyo, si es así lo que le recomiendo es que si su comunidad no es muy grande intente obtener el 25% de los propietarios o bien de sus cuotas para conseguir hacer una junta General Extraordinaria y de esta forma obligar a la presidenta a que haga una Junta General Extraordinaria y se vuelva a hablar del tema en cuestión o bien incluso se plantee la propia sustitución de la misma.
un saludo
Miguel
691564359
Buenas noches y gracias de antemano por responder a mi duda.
En la comunidad estamos rehabilitando el edificio, gracias a varias subvenciones que se nos han concedido, de las cuales no todas hemos recibido todavia. La obra es de gran cuantia y se decidió debidamente en junta, y se establecieron las derramas oportunas y nuevas cuotas para hacer frente al gasto. Hoy de casualidad me he enterado que no tenemos fondos para acometer todas las obras aprobadas, porque la presidenta y vicepresidenta, han decidido amortizar una gran cantidad de dinero, unos 90.000 € del prestamo pedido por la comunidad, sin decir nada a los vecinos. Puede un presidente tomar semejante decision? Ahora claro no podemos pagar las obras, y hablan de que estan mirando para pedir un nuevo prestamo….no doy crédito y me gustaria saber si esto es legal, y que podemos hacer para invalidar esta decision no consensuada con los vecinos. Alucinada estoy tambien de que el administrador de la finca haya hecho las gestiones, e igualmente sin decir nada a nadie. Gracias otra vez.
Hola Inés:
El Presidente debería haber consensuado este tema con los propietarios o al menos en las circunstancias de pandemía actual y la imposibilidad o al menos recomendación por parte de los Colegios de Administradores de no hacer reuniones debería haber consensuado con todos los propietarios a través de una encuesta para saber la opinión de los demás propietarios. Tal y como lo explica vds. parece un error de párbulos, amortizar 90.000 € para ahora no disponer de dinero en efectivo es generar un problema donde antes no lo había.
Espero que el celo del Presidente y el Administrador por cancelar el préstamo sea algo calculado, no obstante todos estos temas se deben de considerar en Junta de Propietarios para evitar cualquier problema o al menos que la mayoría de los propietarios participen de esta decisión.
Saludos.
Miguel
691564359
Hola buenos dias,soy presidente de una comunidad de propietarios situada en CHILLARON DE CUENCA(CUENCA)segunda residencia.yo vivo y trabajo en valdemoro(madrid).Hace una semana atras,me comunico un vecino que sale agua del pasillo de los trasteros posiblemente de alguna tuberia que pase por debajo del suelo,los vecinos no paran todos los dias de quitar agua.me reclaman como presidente que tenia que ir por alli,pero el problema esta en que no me puedo mover entre comunidades y mas ahora en semana santa.COMO PODRIA ELABORAR UN JUSTIFICANTE DE MOVILIDAD PARA ESTE ASUNTO.GRACIAS
Buenos días Jose Carlos.
Si tiene administrador que se lo haga el administrador y si no lo tiene hágaselo vd. mismo como Presidente. No puede dejar de ir a ver un problema de su vivienda que afecta al bloque completo. Le envío un modelo de certificado de desplazamiento para que se haga una idea:
D. MIGUEL COMO SECRETARIO ADMINISTRADOR DE LA URBANIZACION DE xxxxxxxxxxxxx CON EL NÚMERO xxxx
CERTIFICA
QUE EL PROPIETARIO DE LA CALLE xxxxxxxx DE LA URBANIZACION xxxxxxx:
NIEVES MALPICA CON DNI 50441582Y
TIENE QUE ACERCARSE A LA VIVIENDA QUE TIENEN A SU PROPIEDAD EN LA DIRECCION REFERENCIADA PORQUE POR URGENCIA NECESITAN INTERVENIR EN SU PARCELA YA QUE CREEMOS QUE TIENEN UNA FUGA DE AGUA QUE ESTA AFECTANDO AL EXTERIOR Y AL INTERIOR DE LA VIVIENDA.
LAS ACTUACIONES PARA SOLUCIONAR EL PROBLEMA SERIA EL xx DE xxxxxxx DE 2.021.
Y PARA QUE ASI CONSTE A LOS EFECTOS OPORTUNOS FIRMO EN chillaron de cuenca A xxxxxx DE MARZO DE 2.021.
Un saludo
Miguel
691564359
Buenas noches Miguel,
Te escribo en relación a una duda que tenemos en la comunidad de vecinos, con una presidenta de comunidad de carácter bastante peculiar, con muchos años en el cargo, y que además tiene demasiados vínculos e intereses con el administrador porque también gestiona otras fincas que ella les ha pasado.
El caso es que el año pasado ya no hubo reunión de vecinos y este año se niega a que se convoque una por videoconferencia, cuando muchas comunidades lo están haciendo y además creo que se contempla en Catalunya. Además de negarse, ella y una comisión de obras de hace muchos años y que nadie sabia su actual existencia ni intenciones, han decidido con la excusa del estado de alarma, aprobar unilateralmente unas obras no urgentes (cambio de ventanas de escalera y pintura de la escalera) que para sorpresa de todos, no han sido consultadas ni expuestas a los vecinos, y mucho menos votadas para su aprobación. Además se ha procedido al pago de una primera parte de un importe total de más de 8.000€ sin consultar ni presentar propuestas y nos dice ella y el gestor de fincas que aunque la forma puede que no sea correcta, es legal. Algo que todos tenemos dudas. De hecho, se ha comunicado por carta una vez se ha hecho ya el pago y se niegan a tirar atrás a pesar de las quejas de más de un 25% de los vecinos, y se niega a hacer una junta por videopresencia para discutir el presupuesto de este año o el cambio de presidencia. Agradecería si nos pudiesen ayudar y darnos su opinión profesional e imparcial.
Muchas gracias Alberto
Estimado Alberto,
Desconocemos la reglamentación de Catalunya y por lo tanto podríamos equivocarnos, ahora bien por lo que tengo entendido en Catalunya si se permiten las reuniones por video conferencia.
Con relación a las actuaciones realizadas por esta Junta de Gobierno actual tengo que decirle que si se ha producido obras que no sean necesarias y se ha realizado sin contar con los vecinos, estas obras podrán ser legales hasta que se impugne por parte de algún propietario dichas actuaciones.
La impugnación conlleva a que si se tiene razón el Juez podría echar para atrás dichos trabajos y eso sería un coste más para los propietarios.
Mi recomendación es que ustedes impugnen la decisión y que sea un Juez quién decida si ustedes tienen razón o no la tienen.
Un saludo
Miguel
691564359
Hola, puede un administrador de finca pagar al fontanero, sin que el presidente tenga constancia de que el trabajo esta terminado, ya que tienen que darse las firmas del presidente y del administrador?
Puede un administrador dar un parte al seguro de la comunidad, no es una urgencia, y después medio informar al presidente.
Muchas gracias
Buenos días Angeles:
El Administrador ante una urgencia puede llamar a un fontanero para que gestione la posible reparación. Recuerde lo que dice e artículo 20.a) y el artículo 20.c) de la Ley de Propiedad horizontal que dicen textualmente lo siguiente:
Corresponde al Administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
Por supuesto que puede y debe de hacerlo
Saludos.
Miguel
691564359
Hola
¿El Presidente puede dar de baja el seguro de la comunidad de propietarios con el acuerdo de la mayoria simple de propietarios y no contratar un nuevo seguro?
Hola Juan.
Como poder hacerlo puede hacerlo, pero recuerda que podría recaer en él y en el resto de la junta una responsabilidad civil e incluso penal si con esta actuación repercutiera negativamente en la comunidad. También dependerá desde que zona nos escriba pudiera ser necesario un seguro que de cobertura.
El seguro de comunidad de propietarios no es una póliza obligatoria a excepción de las Comunidades Autónomas de Valencia y Madrid, donde los seguros de comunidad deben estar regulados teniendo en cuenta que deben incorporar el seguro de incendios y el seguro de responsabilidad civil.
En la Comunidad de Madrid, el artículo 24 sobre las Medidas de Calidad de Edificación de la la Ley 2/1999, establece que todos los edificios deberán estar asegurado ante riesgos de incendio y daños a terceros, siendo una infracción grave la falta de suscripción de dichas pólizas.
En la Comunidad Valenciana, el artículo 30 de la Ley C. Valenciana 8/2004, la cual está dirigida al uso y conservación de la vivienda, establece la norma obligatoria de suscribir y asegurar las viviendas contra riesgo de incendios y daños a terceros, además de suscribirlos para los elementos comunes del edificio de propietarios o vecinos. Por otro lado, esta ley añade la preferencia a la hora de obtener ayudas públicas a aquellas comunidades que cuenten con coberturas específicas.
Que riesgos son obligatorios en la Comunidad Valencia y Madrileña:
Incendios: se cubren los daños materiales directos producidos a los bienes asegurados como consecuencia de la acción directa del fuego así como los producidos por las consecuencias inevitables del incendio, cuando éste se origine por causa fortuita, por negligencia propia del Asegurado, de sus empleados o de personas de las cuales responde civilmente. Además, se incluye la acción directa de la explosión, más los daños materiales directos sufridos por las calderas y conducciones de calefacción u otras instalaciones fijas a causa de su autoexplosión. Por otro lado, se incluye la caída de rayos directos sobre los bienes asegurados. Del mismo modo, entran dentro de esta categoría los efectos secundarios producidos por los daños.
Riesgo a terceros: en este caso se trata de una responsabilidad civil que cubre los imprevistos de cualquier inmueble que puedan provocar daños a terceras personas. Por tanto, la Aseguradora se hace cargo del pago de las indemnizaciones que tengan que ser cubiertas por la comunidad de propietarios.
¿Puedo reclamar algún siniestro si no estoy asegurado? Existe un calendario fijado por la Ley para los incidentes que puedan ser reclamados directamente al constructor. Los elementos de acabado de la obra pueden ser reclamados en el primer año posterior a la construcción, mientras que los tres primeros años posteriores a la construcción sólo podemos reclamar el incumplimiento de requisitos relacionados con la habitabilidad en el edificio. En los diez primeros años, se podrán reclamar desperfectos en estructura tales como cimentación, soportes o vigas, entre otros.
Si hay alguna cuestión que se debe de tener en una comunidad es un seguro. Hay muchas cuestiones a tener en cuenta en una comunidad que puede estar cubierta por una aseguradora y que si no estuvieran la responsabilidad recaería en la comunidad y por lo tanto y de forma subsidiaria en cada uno de los propietarios. Que cuestiones se deben de cubrir con el seguro, os lo recordamos:
Incendios, explosión y caída del rayo.
Responsabilidad civil ante terceros.
Daños sufridos por plantas y árboles.
Roturas y desperfectos por lluvias, vientos, pedriscos, etc.
Colisión de vehículos y caída de aeronaves.
Daños por daños por agua.
Desbarre y extracción de lodo.
Robo, atraco y hurto.
Cristales, espejos, mármoles, granitos, etc.
Reforma jurídicas y asistencia
Gastos por exceso de consumo de agua.
Daños eléctricos.
Roturas de lunas y lozas sanitarias comunitarias.
Garantías extras por actuaciones de la Junta de gobierno.
Placas solares y fotovoltaicas.
Daños estéticos comunitarios y privados.
Reposición de archivos y documentación.
Servicio de vigilancia.
Control de plagas.
Perdida de alquileres.
Control de plagas.
Disposición de equipos profesionales para obras de reforma, reparación o mantenimiento de las instalaciones.
Daños por goteras
Servició de atención al cliente las 24 horas.
Rotura de maquinaria.
Alojamiento por desalojo para la reparación de daños materiales.
Limpieza de grafitis.
Hundimiento, desprendimiento o cerramiento del terreno.
Vehículos de garaje.
Asistencia sanitaria urgente a las personas aseguradas por robo.
Accidentes personales de empleados.
Servicio de Inspección Técnica de Edificio
Servicio de inspección de pocería.
Daños procedentes de edificios colindantes.
Infidelidad de empleados.
Asistencia Jurídica.
Daños estéticos.
Ruina total del edificio y gastos de demolición.
Malversación de fondos.
Quién haya tomado la decisión de anular un seguro y no cambiar a otra empresa aseguradora comete un alto riesgo de irresponsabilidad.
Le paso un enlace de la responsabilidad civil y penal de un presidente en una comunidad de propietarios:
https://adminfergal.es/responsabilidad-civil-y-penal-del-presidente-de-una-comunidad/
Un cordial saludo
Miguel
691564359
En mi comunidad somos 30 vecinos y queriamos cambiar de administrador. Hemos intentado que convocara una reunión a primeros de junio/21 para cambiar Presidente y nos comenta que los cargos/cuentas/presupuestos están prorrogados, que si hay algo urgente se haría, pero para cambiar Junta Directiva deberá esperar.
Se puede cambiar el Administrador de fincas este mes con la prorroga del Gobierno de las Juntas directivas de la Comunidad? O se tendria que hacer en Enero/22?
Gracias
Estimada Rosa:
Tal y como comenta su administrador no se deben de hacer juntas generales ordinarias para cambio de administrador ni para aprobación de gastos y presupuestos, solo para asuntos extraordinarios que no permitan dilación y que sea urgente la solución.
Deberán esperar haber lo que dice el nuevo RDL que se emita en enero de 2.022.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas tardes.
Resido desde hace dos años en una urbanización donde gran parte de los propietarios tienen su segunda residencia. Por ello, las juntas se vienen celebrando en el mes de agosto. He visto en actas anteriores (desde que estoy no se han celebrado a causa de la pandemia) que se presentan para su aprobación los gastos del año natural anterior, de enero a diciembre.
Pregunta 1.¿Hasta qué punto es legal presentar el cierre de cuentas 7 meses y medio antes? He leído que como mucho son 3 meses.
Pregunta 2. ¿Es legal que en junta de agosto de 2019 se aprueben las cuentas del 2018 y se aprueben los presupuestos de 2020?. Me resulta todo muy extraño. Quisiera saber si es legal.
Gracias
Hola Maite.
No hay ninguna ley que indique los meses que sean necesarios para el cierre de cuentas. Eso si, lo lógico es que si las reuniones se hacen en Agosto se deberá hacer una junta con el cierre de las cuentas hasta el mes de Agosto o bien Julio y el presupuesto desde el mes de Agosto de dicho mes hasta el mes Julio del año siguiente. No se debe esperar 7 meses sino hacer los balances, cuentas y presupuestos con comienzo y final en el mes de Agosto, desde mi punto de vista es mas coherente.
Un cordial saludo.
Buenos días. Mi consulta es la siguiente.
He sido presidente durante cuatro años. El año pasado rechace continuar en el cargo, para que mi pareja pudiera adjudicarse el contrato de servicios de mantenimiento de la comunidad (piscina, jardines, edificios, etc, etc)
La mayor parte de los propietarios quieren que yo continúe como presidente, ya que resido todo el año en la urbanización, y el 95% son viviendas de segunda residencia.
En la Junta, tres propietarios no estaban de acuerdo en que si continuaba como presidente, mi pareja llevase la gestión del mantenimiento, porque según los estatutos era incompatible, y por tal motivo rechacé la presidencia.
Este año, pendientes aún de celebrar la Junta la semana que viene, muchos propietarios me solicitan que vuelva a ser presidente.
En la estatutos sólo veo claro que el cargo de presidente no es remunerado, pero no hace mención a ningún otro aspecto.
Nosotros no estamos ni siquiera registrados como pareja de hecho, pero es de sobra conocido por todos nuestra relación de convivencia desde hace años
¿Cómo puedo, si es que se puede, legalmente, con jurisprudencia, u otro medio, demostrar que yo puedo ser la presidente y mi pareja seguir con el mantenimiento?
Me ayudaría enormemente su opinión. Muchas gracias
Estimada Francisca:
Excepto que los estatutos lo prohíban expresamente, se puede alternar el puesto de Presidenta con el puesto de responsable de mantenimiento. No son incompatibles, otra cuestión son las críticas que se le puedan hacer por este motivo., pero legal es legal.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
En mi comunidad se ha tenido que votar para sustituir a un Ordenanza jubilado. Se presentaron 10 candidatos uno de ellos era el hijo del Presidente. En la mesa, con la urna, estaba el Presidente, Vicepresidente y el Secretario. ¿Es lógico que el Presidente se erija en Presidente (valga la redundancia) de la misma?
Buenas tardes
Lo lógico es que en este tipo de actuaciones para conseguir la máxima transparencia en la mesa y en el proceso de selección no estuviera involucrado el Presidente y el voluntariamente se mantuviera al margen, pero también hay que decir que si el está presente no es ilegal. Antes de hacer la selección de los candidatos se tendría que haber votado la forma de realixar la selección.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días. ¿Puede el Presidente de la Comunidad condonar dos recibos de alquiler de una vivienda propiedad de la comunidad y que está arrendada a un despacho de abogados? En junta ordinaria nos han comunicado que los ingresos previstos para el ejercicio 2020, se han visto alterados ya que el Presidente por decisión propia, estimó en perdonar 2 recibos del alquiler de un arrendado y que es propiedad ee la comunidad. Muchas gracias por atnder nuestra dudas.
Estimado Pablo:
El Presidente no tiene capacidad para condonar deudas, estas deben condonarse por parte de la junta de propietarios y como es una alteración de cuotas solo puede hacerse por unanimidad de los propietarios.
Saludos.
Miguel
691564350
Buenos días,
En mi comunidad la presidenta lleva años en el cargo (desde mucho antes de que llegaramos), sin convocar votación para su renovación. Según dicen,este año era obligatorio ya por ley establecer un turno rotatorio para darle relevo, pero se ha vuelto a presentar y enfrentándose a mi candidatura ha vuelto a salir elegida por 17 asistentes con voto de 17, en una comunidad de 100 vecinos (83 ausentes) . Mi pregunta es si se puede impugnar la elección, ya que según palabras del año pasado del propio administrador de fincas, la presidenta no podía volver a presentarse (este año dice que sí).El tema es que solo se dedican a cobrar comisiones de obras que no son necesarias (me consta) y tienen olvidado los asuntos más esenciales de convivencia mantenimiento. Siempre se aprovechan de la poca implicacion de los vecinos,y de que solo unos pocos residimos allí para sacar lo que quieren adelante,y olvidar el resto.
Estimada Ainhoa:
A no ser que haya una normativa interior que no conociera, la propietaria tiene derecho a volverse a presentar tantas veces como desee siempre que se refrende por parte de los propietario asistentes en la reunión o por votos delegados. Dice el artículo 13.2 de la lph lo siguiente: «2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial».
Si se ha votado por mayoría mediante elección deberá aceptarse dicha votación.
Le recomiendo la lectura de nuestro artículo https://adminfergal.es/los-organos-de-gobierno-en-una-comunidad-de-propietarios/
Reciba un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas noches .
Mi duda es la siguiente ¿puede el presidente de la comunidad ordenar al administrador que retenga el pago a la empresa que realiza las labores de mantenimiento y limpieza porque él considera que dicha empresa no está cumpliendo con las funciones acordadas en contrato?
El resto de propietarios aún pagando religiosamente sus cuotas no están informados de la situación ni se ha aprobado que se le retenga el pago a la empresa.
Muchas gracias.
Hola Susana:
El Presidente es el máximo responsable de la comunidad y puede realizar las actuaciones que considere necesarias, si bien, tendrá las limitaciones propias de la propia Presidencia. No puede haber abuso en sus funciones y deberá acometer lo que se le indique en la junta de propietarios. Su obligación es pagar religiosamente la factura que se le presenta y si no está conforme notificar a la asamblea los motivos de su no conformidad y las medidas que se propongan. Un proveedor tiene el derecho de cobrar su trabajo y un cliente tiene derecho de rescindir del mismo, pero tanto en cuanto no se haga por el cauce adecuado, no debe retener el importe de la factura por un supuesto desacuerdo en la forma de trabajar del proveedor, otra cosa diferente es que el proveedor de mantenimiento no vaya a las instalaciones y existe una clara irresponsabilidad por parte de este.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes Miguel,
En mi comunidad somos 12 vecinos, de los cuales la mayoría disponen de TV por cable. Yo soy uno de los pocos, quizás el único que sigue viendo la TV por antena (TDT). Según un técnico antenista que envió nuestra administradora, hay que colocar un nuevo amplificador selectivo para que se puedan ver ciertos canales que a día de hoy no puedo ver. La adminstradora trasladó al presidente de la comunidad el presupuesto y la respuesta de este es que ha hablado con algunos vecinos y que todos ven bien la TV y no que dará el visto bueno a ese gasto. La administradora se descuelga diciéndome que hable yo con el presidente (¿para qué?). ¿Puede negarse el presidente a dar el visto bueno de este gasto?
Saludos y gracias.
Estimado Diego:
Si vd. ve la televisión por antena y necesita un amplificador tiene todo el derecho de solicitarlo y que se lo instalen.
Estamos en lo que se indica en el artículo 10 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: 1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
Como bien dice la Administradora debería mandar una carta advirtiendo de su derecho a que se debe de conservar adecuadamente el inmueble, sus servicios e instalaciones comunes. Si no fuera así podría reclamar este tema incluso por la vía judicial si fuera necesario.
Vd. tiene un derecho que debe respetarse. No está pidiendo nada que no sea aprovecharse de un elemento común que siempre ha tenido la comunidad de propietarios.
Reciba un cordial saludo.
Miguel
691564359
Saludos, en una asamblea sea ordinaria o extra ordinaria incluso en las reuniones de junta de directores, el presidente puede delegar su autoridad a un administrador o es estrictamente el deber del presidente presidir las reuniones?
Buenos días.
El Presidente puede delegar en un momento determinado su puesto en un propietario, sino fuera así la delegación recaería en el vicepresidente si lo tuvierais. Recuerde que siempre deberá ser un propietario no podrá delegarse la presidencia en una persona que no sea propietario.
Si no está el Presidente siempre puede nombrarse un Presidente accidental entre los propietarios que asistan a la asamblea.
El Administrador no es propietario.
Un cordial saludo.
Miguel Fernández
691564359
En nuestra comunidad de vecinos se ha celebrado una reunión hace menos de un mes y, tras analizar presupuestos se decide despedir al conserje y contratar a un autónomo unas horas por 25 votos sobre 20 . Tras recibir el acta, el 25% de vecinos firman una petición de nueva reunión que se celebra mes y medio más tarde que la primera y el administrador la convoca con orden del día conserje sin informar al presidente ni a los vecinos de los temas a tratar, solo informando que se convoca por petición del 25% de vecinos sin decir quiénes son. En esta segunda reunión a la que el presidente no asiste, se vota por 30 votos sobre 20 mantener al conserje y el administrador indica que esta reunión prevalece sobre la anterior. Es correcta está segunda reunión y reemplazar la segunda por la primera?
Hola Esther:
Si una reunión se hace por el 25% de los vecinos o el 25% de la cuota, es válida, ahora bien, el administrador tiene la obligación de informar a todos los propietarios y por otra parte tiene la obligación de indicar en su convocatoria los puntos del orden del día, sino se hace bien, se podría impugnar.
Si la pregunta es si se puede hacer una reunión posteriormente a la primera, le indico que se puede hacer y que prevalecerá la segunda reunión sobre la primera.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
En nuestra comunidad hay una persona que ejercio de presidente durante una obra importante en la que hubo muchas irregularidades, la mayoria del resto de cooproietario no deseamos que esta persona vuelva a ejercer de presidente. ¿es eso posible?
Hola Chelo.
Recuerde lo que indica a este respecto la ley de propiedad horizontal en el artículo 13.2 «El Presidente serán nombrado entre los propietarios, mediante elección, o subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio….»
Que quiere decir esto, que no se puede obligar a que un propietario no sea Presidente, incluso si nadie sale voluntario y el si, si por mayoría simple de los propietarios presentes y representados en segunda convocatoria se decidiera que repitiera como Presidente volvería a serlo.
No se puede negar por parte de ningún propietario que esta persona pueda ejercer sus derechos como propietario.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días Miguel,
Mi comunidad pertenece a una Mancomunidad de 5 bloques que compartimos la calefacción central. Hemos tenido conocimiento que el presidente ha accedido al cuarto de calderas con personal ajeno a la Mancomunidad para enseñar la instalación. En junta le hemos preguntado por estos hechos y nos indica que como presidente puede abrir ese cuarto a todo aquel que él quiera. ¿Puede hacerlo?
Gracias y un saludo
Hola Jose Luis:
El Presidente tiene una serie de derechos y obligaciones que tiene que cumplir. El tiene el derecho de poder enseñar las instalaciones siempre que lo considere adecuado y necesario para los intereses de la Comunidad.
Esta claro que el Presidente no debe de abusar del derecho a ser Presidente y desde luego no debería de enseñar estas instalaciones a personas ajenas a las mismas. Propietarios y Proveedores son los que deberían tener acceso exclusivamente. Si ven que pasan personas ajenas, debería plantear este tema en la próxima junta general y limitar estas actuaciones si fuera necesario.
Saludos
Miguel
691564359
Si el presidente de la comunidad se gasta 4.000 euros en unas placas para los ascensores para saber porque número está el ascenso sin el consentimiento de los vecinos es ilegal? O sea una obra sin antes hacer una junta y aprobarla,que consecuencias tiene el presidente?
Estimado Alberto:
Deberíamos conocer mas a fondo esta cuestión para saber si ha habido algún acta donde quede reflejado ese gasto. Desconozco por otra parte si existe alguna normativa donde diga que se necesite esta actuación porque en los requerimientos sobre ascensores se obligue a realizarlo. Se generan novedades de forma permanente.
Si existe una normativa de obligado cumplimiento, nos tendremos que adecuar a lo que indica el artículo 10.1.a) «Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, indiquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes situaciones……a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes………
Si no es necesario realizar estas actuaciones, el presidente no debería de gastar estas cantidades que previamente no esté aceptado en las reuniones pertinentes. la Junta de Propietarios es quien tiene capacidad para realizar este gasto según el artículo 14. En su punto C) hablar de que corresponde a la junta de propietarios, aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con los dispuesto en el artículo 20.c).
Si no hay normativa sobre ascensores que obliguen a realizar la obra no me parece muy lógico y sería reprobable mediante una actuación en el juzgado la posible responsabilidad de una actuación de estas características.
Para evitar estos problemas se debería poner una limitación en el acta de un tope de gasto. y advertir a todos los propietarios que se limitarán los gastos sin tomar la decisión a través de la junta de propietarios.
Saludos
Miguel
691564359
HOLA, EN MI COMUNIDAD, QUE TIENE MAS DE 12 AÑOS, SIEMPRE HAN PODIDO JUAR LOS NIÑOS EN LAS ZONAS COMUNES, CON BICIS, PELOTAS, ETC.
AHORA SE PRETENDE LLEVAR A JUNTA EL PROHIBIR ESTAS ACTIVIDADES EN DICHAS ZONAS COMUNES. ESTO ES POSIBLE?, SIEMPRE QUE ESTAS ACTIVIDADES SE REALICEN EN HORARIO DE NO DESCANSO.
Y OTR APREGUNTA, AL SER UNA COMUNIDAD DE DIFERENTES PATIOS. PUEDE UNO DE LOS PATIOS TENER VOCAL Y PRESIDENTE? O SI SE PRESENTA UN VOCAL, LA PRESIDENCIA DEBE DELEGARSE AL SIGUIENTE PATIO?
Estimada Luisa:
Jugar en las zonas comunes es un problema en una comunidad de propietarios. Los ruidos pueden ser muy molestos y por encima del juego y la diversión para los pequeños está la tranquilidad para los mayores y hay que respetarla. Lo normal es que el tema de los ruidos se regule a través del reglamento de régimen interior con unos horarios en los que se puedan poner de acuerdo la mayoría de los propietarios. Si no fuera posible debemos tener en cuenta que un exceso de ruidos está regulado por la propia ley de propiedad horizontal a través de su artículo 7.2 y también esta regulado en las diferentes ordenanzas de los ayuntamientos.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes, en mi comunidad el presidente actual es el propietario de una empresa de servicios y actualmente ofrece algunos de ellos dentro de la misma, con el consiguiente beneficio económico para su empresa y para él mismo. Por poner un ejemplo: ofrece cursillos de natacion en la piscina comunitaria y todos los años desde que está, la propia administradora nos envía un correo informándonos del servicio y su coste. Entiendo que esto no es lícito y mucho menos moralmente aceptable. Me gustaría saber su opinión al respecto y si habría alguna forma de reclamar esta situación o en dónde poder informarme sobre las actuaciones a llevar a cabo y su viabilidad. Muchas gracias de antemano por su labor. Un cordial saludo.
Estimado Iván:
Los cursillos es algo que los propietarios pueden hacer siempre y cuando estos estén aprobados en junta de propietarios. Estos cursillos se deben de hacer por acuerdo mayoritario de los propietarios presentes y representados en segunda convocatoria.
Hay que tener en cuenta que estos cursillos se harán siempre y cuando no genere ningún problema y no altere el horario de la piscina. Evidentemente el cursillo se debe de hacer para los niños de la comunidad.
No obstante sería conveniente que se hiciera una póliza de seguros para evitar que cualquier accidente que se pudiera producir quedara cubierto con dicha póliza.
Todas las condiciones deberían aprobarse en junta de propietarios.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos dias, tenemos una vivienda alquilada en un bloque de vecinos, nos pusieron de presidentes y por motivos al no pensar igual que ellos en la reforma del bloque el 25% de los vecinos nos quitaron como presidentes, hemos enviado varios email, comentado en persona y burofax a la presidenta que queremos pagar las cuotas de comunidad y las derramas por coeficiente, asi como solicitando las actas en las cuales se decidio por unanimidad pagar todos por igual, no nos contesta a los email y el administrador nos envio un email en el cual nos indica que se tratara en la proxima junta ordinaria «la cual esta prevista para ultimos de años», no tenemos apoyo del 25% de los vecinos para solicitar una reunión extraordinaria, que es lo que podemos hacer tengo que seguir estando pagando como 70€ mensuales de mas hasta la proxima reunión que al no ser por unanimidad se cambie la forma de pago?. Un Saludo.
Hola María.
Lo normal es que se pague las cuotas y derramas por coeficiente a no ser que por unanimidad se pague las cuotas por igual. Si existe un acta donde se dice que se pagan las cuotas por igual, el administrador debería facilitarla en su despacho.
Si no tiene el apoyo del 25% de los vecinos no le queda otra que esperar a que se haga la próxima junta.
Cuestión distinta es que vd. pueda encontrar el acta donde se decidió el cambio de la forma de pago de coeficiente a partes iguales, sino existe vd. puede denunciar esta situación en el juzgado de primera instancia para reclamar un derecho que se le niega y que existe desde siempre.
No deje de pagar de cualquier manera para que no se le tache de morosa.
Si vd. considera que tiene toda la información a su favor haga la reclamación vía judicial.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días.
¿Puede un Presidente solicitar al ayuntamiento la cesión de un terreno para zona de recreo sin haber sido aprobado en la junta de vecinos?
Está cesión tiene que ser tratada en junta municipal.
Muchas gracias
Por pedir puede pedirlo pero lo suyo es que esa petición se haya comentado y aprobado previamente en junta de propietarios. Tenga en cuenta que si se lo conceden no hay costes para la comunidad de propietarios.
saludos
Miguel
691564359
Hola, muy buenas.
Soy presidente de forma voluntaria, porque recién comprado mi piso, al poco me doy cuenta del estado deplorable que se encuentra la fachada, con desprendimientos y el peligro de nuevos desprendimientos, por la evidencia de bolsas en la monocapa. Con la conversación con un vecino, me entero que está la comunidad muy dividida y decido presentarme voluntario . Con la existencia del informe de patología, se evidencian más problemas, dando lugar a la aprobación de unas derramas que con muchas dificultades y retrasos se consiguen demorando la fecha comprometida con la constructora. Nos pide dicha constructora la rápida elección del color de la nueva monocapa, presentando una serie de colores de los cuales el elegido por la comisión de obra, resultó ser uno que no correspondía con el acabado que se presupuesto y trata de culpabilizar al presidente por el mero hecho de advertirle, que era antiguo y no se ponía en la actualidad, pero que daba muy buenas prestaciones . Se levantó un conato de rechazo por parte de algunos propietarios, (los más morosos por cierto) llamando a todos los componentes de gobierno, al administrador, a la arquitecta directora de obra y a los albañiles a paralizar la obra. Por lo cual se hizo una junta extraordinaria. Donde unánimemente se decidió que la empresa cumpla el presupuesto y devuelva todo el material ya adquirido.
Ahora estamos en tensión y la constructora me culpabilizar por la información que me dió.
¿Que salida tengo?. Me declaro inocente porque no tengo conocimiento de albañilería.
Muchas gracias.
Hola Paco:
La responsabilidad no es suya, es de toda la comunidad. Si la constructora decidiera demandar no demandará al Presidente sino a la comunidad de propietarios en pleno. Cuando una obra se encuentra en marcha no se puede paralizar y si se hace será responsabilidad de toda la comunidad. Si hay un contrato este hay que cumplirlo, si es necesario cambiar el color del bloque se hace. Ya sabemos que para gustos están los colores.
Cambien el color de la fachada y ajústense a lo que dice el presupuesto. No vale la pena entrar en costes innecesarios. Si hay personas que no le gusta el color, indique que esto es lo que se había presupuestado y aprobado.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas tardes, tenemos un presidente general y un administrador general de una comunidad formada por otras 6 subcomunidades. Todas ellas tenemos en común el local que es vivienda del portero y se encuentra en el bloque seis.
Tras empezar unas obras, en las que el presidente general y adminsitrador cesaron por solicitud de la comunida, el presidente del bloque seis, cambió la cerradura del elemento común.
¿se puede demandar al presidente del bloque seis si en junta extaordinaria se ha acordado? hay alguna sentencia sobre ello?
Muchas gracias.
Estimada Lucia:
la Comunidad debe ajustarse a lo que se indique en la Comunidad General. Entiendo que la portería se ha c4errado por parte del Presidente del bloque 6 por seguridad. También entiendo que si ha cerrado la vivienda del portero es porque no existe el mismo y por seguridad se ha echado la llave a la puerta. No creo que al cerrar la puerta haya dejado al portero en la calle. La portería, efectivamente es un elemento común pero de uso privativo y tanto se decida quien la va a ocupar es mejor que esta se encuentre cerrada.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
HOLA puede un presidente y administrador poner una denuncia en nombre de la comunidad sin haber ninguna reunion ni voto ni aprobacion por la junta de propietarios (al margen de que tenga razon o no en la denuncia)?…gracias
Estimado Miguel:
Hay casos en los que si podrían poner la denuncia, pero siempre conviene que dicha denuncia sea ratificada por la mayoría de los propietarios para evitar posibles problemas.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
¿Pueden el Presidente o el Administrador, decidir por su cuenta unifirmar al portero, sin que haya sido aprobado en una junta de propietarios,?
Gracias
Estimado Fernando:
A mi entender la uniformidad ya viene establecida en el propio convenio de empleados de fincas urbanas. Aquí vienen establecidos los uniformes, cantidad de los mismos. etc. El artículo del convenio es el siguiente: Artículo 23.-
La Propiedad podrá decidir sobre uniformar o no al empleado de la finca urbana, siendo a cargo de la misma, en su caso, el coste del uniforme que se compondrá como mínimo de las siguientes prendas:
Cada dos años: Uniformidad de verano que se entregará antes del 31 de mayo.- Dos pantalones o falda de verano – Dos camisas de verano – Cuatro pares de calcetines/medias de verano. – Un par de zapatos – Una corbata Uniformidad de invierno que se entregará antes del 31 de octubre : – Dos camisas de invierno – Dos pantalones o faldas de invierno – Cuatro pares de calcetines/medias de invierno – Un par de zapatos. – Una chaqueta. – Una corbata Ha de proveer obligatoriamente cada año de la siguiente ropa de trabajo: A porteros, conserjes, vigilantes de garaje : – Mono, buzo, bata o prenda similar. – Un par de zapatillas de las llamadas deportivas.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Este jueves 23 de febrero hemos tenido la junta de propietarios de la comunidad, para aprobar las cuentas de 2019, 2020, 2021 y 2022, desde la junta de 2019 para aprobar las cuentas y otros de 2018, tan solo se produjo una junta para aprobar la rehabilitación de fachadas ya que había deterioros que había que subsanar. El importe de la obra aprobada fue de aproximadamente 400.000€. Para el pago de la obra se pidió un préstamo al banco zzzzzz contra el que se cargarían los importes correspondientes certificaciones.
Durante la ejecución de la obra el presidente autorizo una ampliación de más de 20.000 €, no hemos tenido conocimiento de esto hasta el pasado 23 de febrero.
El presidente vende su piso, creo que se ha comprado un chalet, y como vecino me enteré a finales de 2022 o a primeros de 2023, pero no comunico nada ni el administrador tampoco.
En el orden de día de la Convocatoria de la junta en 2023, aparece un punto que dice lo siguiente:
Ejercicio de acciones contra la empresa XXXXXXXXXXXXXX, en la persona de XXXXXXXX por apropiación indebida……
Al tratar este punto, el administrador expone que en un momento determinado, el presidente pago una certificación con la cuenta de la Comunidad, no a través del préstamo como se venía haciendo, pero la empresa de la obra, cobra la misma certificación, con la firma del presidente, y por algo más de 48.000 €.
Se ha reclamado a la empresa la corrección del error y la empresa da largas hasta la fecha.
Quisiera que me dijeran las responsabilidades legales que pudieran tener :
. La empresa
. El presidente
. El administrador
Gracias de antemano
Hola Pedro:
En principio ninguna responsabilidad, si todo se ha hecho de forma diligente y con buena fe. Las responsabilidades se demostrarán si las actuaciones se han realizado de forma irregular y con una intención clara de que alguna de ellas se ha hecho con el objetivo de beneficiarse, entonces puede haber responsabilidades civiles y penales de lo mas variado, apropiación indebida, posible falsedad documental, etc. Esto se deberá determinar en base a los hechos. Siento no poderle ayudar mas en este sentido.
Saludos
Miguel
691564359
Estimado Miguel,
En mi C.P. somos muchos los vecinos que estamos muy descontentos con la gestión que se está haciendo por parte de la Presidenta y el Administrador, llegando a acumular una deuda de más de 40 mil euros desde noviembre y hasta día de hoy por facturas de gas pendientes de pago. a principios del mes de diciembre mantuvimos una Junta extraordinaria en el cual se estableció que se volvería a convocar otra a finales del mismo mes para ver como íbamos de consumo de gas por calefacción y el gasto que supondría, sabiendo que en las cuentas bancarias de la CP no había suficiente dinero para poder soportar un consumo elevado de gas.
Nos enteramos varios vecinos que si se mantuvo una reunión, sin convocatoria alguna, aún cuando el administrador y la presidenta dijeron que no era verdad. Los acuerdos tomados no fueron de aplicación por no ser convocada legalmente.
A finales de febrero, 2 meses más tarde de cuando se tenía que haber mantenido, tuvimos la reunión donde nos informaron de la deuda acumulada.
Ahora bien, a principios de semana le llevamos al Administrador la convocatoria a Junta Extraordinaria solicitada por más del 25% de los propietarios y con sus debidas firmas y detalles (nombre y apellido, DNI, portal etc) que nos selló y nos devolvió diciendo que no podía convocar la junta sin el acuerdo de la presidenta. Hicimos llegar la convocatoria a la presidenta por email con copia al administrador, tal como me lo indicó en una conversación telefónica que mantuvimos y en la cual me confirmó que no tenía impedimento alguno para convocarla y a la que podría asistir siempre y cuando se mantendría en lunes o viernes o delegando su voto, a lo que nos contesta que el único día que tiene disponible es un día en concreto a finales de mes. El administrador también contestó que el único día que tenía disponible era el mismo que la presidenta. Sabemos, y tenemos el escrito de uno de los vecinos, que entre el administrador, la presidenta y el, están preparando otra convocatoria, con otro orden del día para el día que los 2 han dicho que pueden.
Mi pregunta es, se podría mantener la Junta convocada por más del 25% de los propietarios (en la cual se pedirá el cese del administrador y cambio junta de gobierno) sin que asistan ninguno de los 2? Entre los vecinos ya hemos establecido los cargos de la nueva Junta de gobierno. Creo que tenemos pruebas suficientes para poder demostrar sus malas intenciones y mala fe. El mismo administrador acaba de perder las otras 2 CP de la Mancomunidad.
Muchas gracias de antemano!
Estimada Alexandra:
Vds. pueden hacer una junta extraordinaria preguntando previamente a la Presidenta el deseo de hacer la misma. Si esta dice que va a convocar el orden del día en fechas similares, lo suyo es que sea la junta de gobierno actual quien deba de convocarla. No debería haber inconveniente. Deberían solventar el problema que tienen vds. actualmente con la situación de tesorería de la comunidad derivada de los incrementos de precio que hubieron del gas. No nos olvidemos que los precios han bajado y que es posible que dicha tensión no sea la misma que en diciembre. No obstante una vez quede resuelto el tema de la tensión de tesorería y se hagan las derramas si proceden, si no están contentos con la gestión del administrador dejen constancia de hacer una nueva reunión para prescindir de los servicios del administrador.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Hola , buenos días, puede un presidente y un vicepresidente sacar dinero en efectivo y en cheques de las arcas de la comunidad sin dar ningún concepto, para que es el dinero. Y lo sacan sin decir nada al tesorero de la comunidad . Muchas gracias
Hola Santos:
El Presidente debe ser siempre transparente en todo aquello que realice. Tiene que tener la posibilidad de coger el dinero para actuaciones que la comunidad necesite pero siempre justificándolo con las correspondientes facturas. Esto para pequeños gastos, porque para grandes gastos siempre tiene que estar respaldado por la aprobación de la junta de propietarios. Al tesorero siempre le debe de informar porque se supone que si hay un tesorero en la Comunidad es porque tiene sus obligaciones.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas tardes,
Querría saber si un portero que ha adquirido una vivienda en la misma finca que trabaja puede ser presidente de la comunidad
Muchas gracias
Hola Elena:
Si el portero se ha convertido en propietario tiene los mismos derechos que cualquier otro. Independientemente si trabaja o no en la Comunidad.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Soy la presidenta de una comunidad de 265 apartamentos. Tengo un problema con un inquilino que no es propietario vive con pareja que es la propietaria. Este señor quiere mandar en toda la comunidad, siempre le he dicho que el no es propietario y no se puede meter en los asuntos de la comunidad. Yo tengo una pregunta, el siempre va a la junta y la arma gorda. Un propietario que fue presidente hace años me dice que este señor no puede asistir a las juntas al no ser propietario, el se quejó a la otra Administración que teníamos, ahora hemos cambiado, ellos no querían problemas y le dejaban asistir, pero la question es si asiste la dueña es legal que el vaya? En caso que el pueda asistir a la junta puede meterse en los asuntos de la comunidad? Y si podía ir necesitaría un poder notarial? Ya que si el puede ir también cualquier inquilino podría llevar a amigos o familiares.
Este señor va a todas las juntas y se mete mas en todo que cualquier propietario, nadie quiere que el esté presente en las juntas.
Por favor ayúdeme ya que nos está haciendo la vida imposible particularmente a mi. Le diré que esta comunidad es en la playa y la mayoría de propietarios viene poco aquí pero yo vivo todo el año.
Muchas gracias
Estimada Carmen:
No se trata si la puedo ayudar, se trata de lo que diga la ley. A veces la ley no llueve a gusto de todos.
El puede asistir en delegación de voto siempre que vaya solo y este lleve un voto delegado firmado por la propietaria de la vivienda. Si no lo llevara será motivo suficiente para invitarle a que desalojara la sala. En el caso de que vaya junto a la propietaria de la vivienda, no hay nada escrito en este caso. Dependerá de como esté la sala en primer lugar, si está muy llena, se le debería pedir que todos los acompañantes de los propietarios desalojara para que dieran cabida a todos los propietarios.
Si va con la propietaria se le puede decir que todos los preguntas y respuestas las transmita la propietaria y el no puede comentar nada. Se le deja claro a la propietaria que ella es la única representante y que el solo viene de acompañante, pero que no tiene ni voz ni voto.
Si se queda solo y tiene la papeleta de representación hay que aceptarlo siempre que no se extralimite y haya que llamar a la Policía. Todo tiene un límite.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
¿Como presidente puedo dar parte directamente al seguro comunitario sin inmiscuir al administrador?
Estimado Juan:
Como poder puedes porque eres el máximo representante de la comunidad, tanto dentro como fuera de la misma, ahora bien, mi recomendación es que siempre trabajéis en equipo para evitar duplicidad de trabajos que pueden ser perjudiciales para la comunidad.
No nos olvidemos que quien gestiona el Seguro es el Secretario-Administrador.
Un cordial saludo
Miguel Fernández
691564359
Buenos dias, desearia hacerles una pregunta con urgencia y ya que la Junta de propietarios tiene lugar el dia 9 de agosto 2023.
He recibido el comunicado de Convocatoria de Junta de vecinos, con el correspondiente orden del dia : Presentación estado de cuentas, Elección de nuevos cargos, Renovacion certificado digital, Aprobacion del presupuesto ordinario para el próximo ejercicio, y finalmente ruegos y preguntas.
Hasta aqui todo correcto, ahora bien extraoficialmente se feacientemente que en el apartado de ruegos y preguntas y con el fin al parecer de ocultarlo en el orden del dia y evitar que acuda más gente de lo previsto; se pretende efectuar una votación para cambiar todo el suelo de las partes comunitarias del recinto. Ello obviamente conlleva un gran desembolso para los vecinos, que de aprobarse sin previo aviso puede perjudicar económicamente a algunas personas. Bastaria con anunciar sin ocultación lo que se pretende y de aprobarse, estudiar la forma de asumir los gastos paulatinamente dando las facilidades a todos los vecinos.
He leido en su web el siguiente artículo :
Los asuntos que tratar en la Convocatoria, se deben de incluir de una forma concreta y específica en el orden del dia para poder saber previamente los temas de los qeu se va a hablar.
Será anulable cualquier acuerdo que se tome sin que se haya previsto el mismo en la citación de la convocatoria.
No se puede decidir cuestiones de entidad a través del punto de ruegos y preguntas.
El orden del dia debe tener una redacción conreta y clara.
Pueden por favor indicarme los artículos de la LPH donde se explícita este texto ?
Les agradeceria me lo indicasen con la máxima urgencia y ya que el aviso de Junta lo enviaron ayer dia 3 para celebrarla el dia 9.
Muchísimas gracias.
Hola Antonio:
Este tema ya lo hemos comentado telefónicamente. En Ruegos y Preguntas no se pueden aprobar nada que conlleve gastos para la comunidad. Esto debe de ser aprobado en junta de propietarios. Dependiendo lo que se vaya a aprobar será por mayoría simple o bien por mayoría cualificada de 3/5, pero el punto debe venir especificado claramente en el orden del día y nunca ocultado y mucho menos expuesto en el apartado de ruegos y preguntas. Si se aprobara en este punto sería anulable y la impugnación tendría todos los efectos, pero para ello sería necesario impugnar la convocatoria.
Tenga en cuenta que además de impugnar la convocatoria hay que solicitar al juez se actúe con las medidas cautelares correspondientes para que no se haga ninguna obra hasta que el juez dicte sentencia.
Recuerde lo que dice el art.18.4 de la LPH que dice lo siguiente:
«4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios».
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes , soy presidente comunidad vecinos se tiene que pedir un crédito en dicha comunidad , pueden obligarme como presidente de la comunidad a firmar el crédito a mi solo ? yo planteo que todos los propietarios firmen dicho crédito . Gracias
Hola Paqui:
Normalmente cuando un Presidente firma un crédito para una actuación determinada en una comunidad de propietarios lo firma el Presidente en nombre de la comunidad. No es vd. la única responsable sino que el acuerdo de la junta reflejada en el acta es el que vale a efectos de una posible reclamación. Cuestión distinta sería que vd. a pesar de la negativa de la junta de propietarios firmara algo en contra de los intereses de la comunidad, aquí si tendría vd. responsabilidad.
Esté vd. tranquila y no se olvide que la representación a favor y en contra de la comunidad vd. es la máxime responsable.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes.
Soy copropietario en una mancomunidad compuesta a su vez por tres comunidades con coeficientes del 50-25 y 25 %.
Hasta ahora todas las juntas ordinarias se habían realizado con la presencia de todos los copropietarios (los estatutos de la mancomunidad establecen específicamente que la Junta de copropietarios son el órgano supremo de dirección de la mancomunidad). Sin embargo en esta última ocasión (en la que había varios temas candentes, que además varios vecinos pedimos expresamente que se añadirse al orden del día de la próxima junta ordinaria), la junta gestora (compuesta por los presidentes de las tres comunidades) se ha reunido directamente, sin tratar estos puntos, y sin informar al resto de copropietarios hasta el día siguiente a la junta.
¿Es esto legal? ¿Se podría realizar algún tipo de acción justificada para impugnar la reunión y solicitar que vuelva a realizarse con todos los copropietarios?
Muchas gracias.
Buenos días Raul:
dependerá como se haya constituido la Mancomunidad de propietarios. En esto tienes un referente en el artículo 24 de la LPH que dice textualmente lo siguiente:
1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.
Espero que esta información le ayude a pensar si su mancomunidad encaja en alguno de los puntos de este artículo.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días puede un administrador de fincas contratado externamente, mandar una convocatoria diciendo que el presidente convoca a los vecinos a una reunión cuando el presidente no lo convocó en ningún momento. Convocatoria de reunión anual que encima adelanta 3 meses antes de la fecha indicada y en unos de los temas del día es cambiar de presidentes. El mismo administrador que ha estado sin pagar al de mantenimiento de la piscina 7 meses sin avisar a la comunidad ni presidente para poner una solución antes de que se acumulará una deuda elevada con el de mantenimiento y viendonos ahora que todos los vecinos tengamos que asumir una derrama para poder pagar. Muchas gracias
Hola Sandra:
El Administrador no puede mandar una convocatoria sino es con el beneplácito del Presidente. El Presidente es el único que tiene facultad para poner una convocatoria bien sea ordinaria o extraordinaria y solo en un supuesto especial será el 25% de los propietarios pero nunca por su propia cuenta. Esa convocatoria no tiene validez ya que no está en la competencia del Administrador el hacerla.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas, vivo en un complejo que tiene 4 comunidades (3 son edificios de propietarios y 1 es de zonas comunes). El primer edificio tiene 250 vecinos divididos en 9 bloques (9 vocales + 1 presidente), el segundo edificio tiene 23 vecinos en 2 bloques (2 vocales y 1 presidente) y el tercero también tiene 23 vecinos en 2 bloques (2 vocales y 1 presidente). Para la intercomunidad nos unimos todos los reperantes anteriores y se añadió un presidente y vicepresidente de intercomunidad. En total 1 interpresidente, 1 intervicepresidente, 3 presidentes y 13 vocales. Ahora han decidido en el edificio más grande eliminar por su propia cuenta a los vocales de los edificios pequeños (2 y 3) porque teníamos mucha representación. Todos los que quedan (presis y vocales) votan propuestas para llevar a las juntas de los 290 vecinos que somos. ¿ES LEGAL que un vocal tenga ese tipo de poder? Me refiero a si pueden tomar decisiciones en juntas de representantes. Realmente los vocales tengo entendido que son el nexo entre la junta de presidentes y los vecinos para transmitir ideas, no para tomar decisiones que afectan a todos ANTES de que los vecinos estén al tanto. Gracias y disculpe las molestias. Es algo que trato de hablar con mi administrador de fincas y la propia junta (de la que me han echado por ser vocal de edificio pequeño) y no consigo resolver. Necesito una base legal…
Buenas tardes Laura:
No entiendo porque en la intercomunidad quieren quitar los 4 vocales de los bloques mas pequeños. Esta claro que en la idea del promotor que construyo la intercomunidad era la de hacer proporcional las fuerzas de todos los bloques. El que cada bloque tuviera una fuerza proporcional al total de toda la intercomunidad y se puedan decidir las actuaciones a realizar de la forma mas democrática posible. Si le quitan 4 vocales de los bloques mas pequeños se les deja a estos sin la posibilidad de tener su peso específico lo que conllevaría a que fuera un rodillo las decisiones que se tomaran.
Los vocales tendrán el peso que se diga en la escritura de división horizontal y la representación será la que se indique en dicha escritura. Lo que no se puede hacer es quitar a estos dos vocales de cada bloque por una decisión de los representantes de los 9 bloques que son mayoritarios.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes, tengo una discapacidad del 47% con movilidad reducida, he leído en otras web que puedo renunciar a ser Presidente de la Comunidad, quisiera saber si es así y en que Ley o norma esta especificado, ya que en la Ley de Propiedad Horizontal no lo he visto. Gracias de antemano.
Buenos días Manuel:
No hay motivos en la ley para que una persona no pueda realizar la labor de Presidente de una Comunidad, si una persona por edad o por su estado físico o mental no está capacitado para ser Presidente deberá hacer lo que se indica en el apartado 13.2 que dice textualmente lo siguiente: «2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial». Será el juez por lo tanto quien dirá si la petición es o no procedente.
Saludos
Miguel
691564359
Hola quería hacer una consulta, en mi comunidad tenemos contratada una empresa de limpieza, recientemente ha habido un cambio de presidente, y a éste al parecer no le gusta, cuando el resto de vecinos estamos satisfechos con el trabajo de esta empresa.
Por lo que mi pregunta es:
¿Puede el presidente de forma unipersonal despedir a esta empresa y contratar a otra sin consultarlo en junta?
he estado revisando la LPH pero no termino de verlo claro.
Gracias
Hola David.
Lo normal es que sea la Junta de Propietarios
Soy propietario de un local en una comunidad de vecinos en la que el presidente se niega a pagar el importe de desatascar. ya que dice que el atasco es responsabilidad del local ya que se ha producido el atranque en los aseos después de interrogar a los de los desatascos le dijeron que el problema era del local y se niega a pagar. Yo participo en los gastos de comunidad en cuanto a derramas puesto que me obligaron ya que así se voto en la junta de propietarios y ahora se niegan a pagar el desatasco del local cuando todas las tuberías de la comunidad desaguan por mi local, por cierto dedicado a la hostelería. La comunidad no tiene seguro de ningún tipo., y ha habido varias roturas de bajantes e incluso de la tubería de acometida con el perjuicio de los pisos inferiores y por supuesto mi local. Que después de más de un año no me han reparado. Esto de negarse apagar por porte del presidente es legal. Sin contar con la junta de propietarios
Hola Juan:
El Presidente no debe atribuirse la capacidad de pagar o no un arreglo simplemente porque lo haya comentado con la empresa de desatascos. En este caso la decisión la deberá tomar la Junta de Propietarios y será una decisión conjunta. El propietario del local que es vd. tendrá que dar su opinión y en caso de que sea una decisión en contra de sus intereses con el acta podrá hacer las reclamaciones pertinentes via juzgado de 1ª instancia. También se podrá pedir a una empresa independiente otro informe donde se verifique si la opinión de la empresa de desatascos es coherente y acertada. Habrá que pedir un informe a la empresa de desatascos que explique a través del informe que presente el porque de las recomendaciones dadas al Presidente.
Un saludo
Miguel
691564359