El Presidente de Comunidad hace obras sin contar con Junta
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El Presidente de Comunidad hace obras sin contar con Junta
Hoy vamos a contestar a un propietario que en su perfecta exposición nos hace diferentes cuestiones sobre la actuación de un Presidente de Comunidad sobre obras de rehabilitación sin contar con el resto de los propietarios. ¿Es legal? y si lo es, ¿es conveniente hacerlas sin contar con la aprobación de la Junta de Propietarios?. Como se conjugan aquí los artículos 10, 14 y 16 de la LPH. Veamos a continuación.
P. Buenas tardes Miguel,
En relación con el interesante post aquí publicado, me gustaría realizaros una consulta bastante concreta al respecto:
Las limitaciones como Presidente en una Comunidad de Propietarios
¿Puede el Presidente de la Comunidad de Propietarios aprobar unilateralmente un presupuesto (y, se entiende, asignar el proyecto al profesional que lo emitió) para la ejecución de una obra de rehabilitación del edificio que viene obligada por la existencia de una orden de conservación emitida por la Administración Pública y que amenaza con imponer sanciones a los propietarios en caso de no llevarse a cabo en un plazo temporal determinado?
La actuación a realizar (por urgencia, necesidad y por tratarse de obras de conservación indispensables) encaja perfectamente en el tipo del art. 10.1 LPH, por lo que no siendo necesario el acuerdo de la Junta de Propietarios la pregunta, en realidad, es si el Presidente puede designar para la ejecución del proyecto a un profesional o empresa de su elección, aún cuando existe un Administrador de Fincas nombrado y con cargo vigente. La cosa es que la Comunidad de Propietarios hace tiempo que viene incumpliendo sus obligaciones de reunión y adopción de acuerdos, siendo que el Administrador de Fincas dirige el cotarro a su libre albedrío. Temiendo que no sea posible celebrar Junta extraordinaria y que dicho Administrador (también representante y gestor de inmuebles del Propietario con mayor cuota de participación en el edificio) dilate en el tiempo la aprobación del proyecto o que el que finalmente apruebe no sea el más conveniente para todos los propietarios y quiénes residen en el inmueble, me sería de vital importancia saber si el Presidente tiene potestad para realizar esa elección.
Muchas gracias por vuestra atención.
R. Estimado Ivo:
Si interesante pueden resultar mis artículos, comentario que le agradezco, no menos interesantes son los comentarios que me hacen a través de la web y que supone un enriquecimiento permanente. Su pregunta es muy interesante y que paso a desbrozarla con el mayor detalle posible porque además la incluiré en mis posts semanales. Voy haciendo los comentarios en base a sus preguntas y comentarios.
1º) El Presidente puede aprobar unilateralmente un presupuesto para la ejecución de una obra de rehabilitación del edificio que viene obligada por la existencia de una orden de conservación emitida como podría ser la una orden de conservación o una inspección técnica del edificio. El Presidente tiene capacidad para aceptar el profesional que tiene que realizar el Acta favorable/desfavorable y que se tiene que entregar ante el Ayuntamiento de Madrid (por ejemplo), y tiene capacidad para que una vez se reciba la orden de ejecución del Ayuntamiento hacer todas las obras necesarias para la resolución del problema. Tenemos los siguientes artículos que avalarían la actuación del Presidente de la Comunidad en la Ley de Propiedad horizontal. Estos son como ha hecho vd. referencia en su pregunta:
Artículo 10.1.a) “. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”
Es evidente que el Presidente tiene capacidad para poder ejercer las actuaciones que considere necesarias sin necesidad de discutir las mismas en una Junta de propietarios. Si estaría obligado, según índica el artículo 10.2, que teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en el artículo anterior, la aplicación de los apartados 10.2 a) b) y c) que dicen textualmente lo siguiente:
a)Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
b)Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
c)Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
Esta situación aunque legal se contradice, desde mi punto de vista, con el espíritu democrático de la misma, así el artículo 14 de la LPH dice lo siguiente:
“Corresponde a la Junta de Propietarios Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el articulo 20.C”
Parece claro y evidente que cuando se hizo la modificación de la ley se atentó contra los principios democráticos y se pasó de discutir todas estas cuestiones en una Junta de Propietarios a darle capacidad al Presidente a actuar sin tener en cuenta la decisión de los propietarios avalándose ó justificándose en una necesidad de los trabajos u obras.
Yo, como Administrador de Fincas Colegiado, siempre quiero poner en marcha lo que es el principio de prudencia y siempre aconsejo a un Presidente que no tome decisiones tan importantes de forma unilateral como puede ser una obra de conservación y/o rehabilitación sin tener en cuenta la palabra del resto de los propietarios. Primero porque se podría responsabilizar al propio Presidente por realizar una obra mal hecha y segundo porque a todos los propietarios que están pagando según su coeficiente de participación no se les puede dejar al margen de una decisión tan importante.
Que el Administrador, en un momento no cumpla con lo que indica el artículo 16.1 no debe de ser óbice para pensar que viene incumpliendo sus obligaciones de reunión y adopción de acuerdos, puede ser que en un momento se retrase la reunión porque haya tenemos pendientes de liquidar, como derramas, obras pendientes, etc. ahora bien, entiendo perfectamente que ante la magnitud e importancia de la situación se haga una junta general extraordinaria, no se debe de perder la oportunidad de hacerla y dejar claro todos los temas a desarrollar incluyendo la posibilidad de que el Arquitecto, Arquitecto Técnico o Profesional de turno venga a la reunión para explicar la situación y que todos los propietarios se sensibilicen de la misma y si podemos llevar varios presupuestos para acometer la obra mejor, porque así se podrá decidir aquello que sea mejor para los intereses de la comunidad. Posibilidad de que el Presidente decida, si tiene posibilidad de decidir, que sea recomendable, desde mi punto de vista, no.
Si que es verdad que gracias a todos los comentarios que me hacéis a través de la web y por mi propia experiencia personal, observo que el artículo 10 genera una cierta tendencia en algunos de los Presidentes a tomar iniciativas que van mas allá de su propia responsabilidad como Presidente y esto hace que se genere un clima inadecuado en las Comunidades de Propietarios. No hay cuestión mas bonita y satisfactoria que en una Comunidad se hable de los diferentes temas, porque cuando un tema se consigue a través de sufragio y todos aportan una opinión, la Comunidad de Propietarios, funciona mucho mejor y el ambiente es mucho mas cordial. Si yo tengo una opinión, pero una mayoría ha opinado lo contrario, mi intervención es válida y yo me doy por satisfecho aunque mi propuesta no haya salido triunfante.
El artículo 10 es una trampa desde mi punto de vista para los Presidentes, pueden tomar decisiones que puedan conllevar a actuaciones negativas contra la comunidad, con lo que puede ocurrir es que el Presidente en su forma de actuar, con buena voluntad, pero sin el conocimiento necesario, pueda llegar a tener responsabilidades civiles e incluso penales por sus actuaciones.
Perdona por mi extensión, pero es necesario comentar todo esto, porque el artículo 10 es un articulo neurálgico dentro de la propia LPH.
Ahora voy a la contestación de la primera parte de su pregunta tan importante como la contestación al resto de su cuestión. Si el Presidente o cualquier otro miembro de la Junta de Gobierno se observa que pudieran tener intereses, para que sea una empresa por ellos acordada, saltándose los mínimos principios democráticos aportados por el artículo 14 de la LPH, es momento de actuar y poner en marcha otros artículos que nos aporta la propia Ley de Propiedad Horizontal, como son los artículos 16.1 y 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dicen textualmente lo siguiente:
“1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Aunque parezca mentira esta aplicación a vece es necesaria hacerla sobre todo cuando el Presidente es una persona autoritaria y no cuenta con sus propietarios para tomar decisiones, esto suele ocurrir cuando un Presidente tiene “espúreos” intereses económicos que van en contra de los intereses generales de la Comunidad. En este caso, es necesario contar con la cuarta parte de los propietarios, para que se haga. Se avisa al Presidente para que haga una reunión sobre un tema determinado y si no lo hace, proponer la reunión los propios promotores. Aunque le parezca mentira he visto mas de 520 delegaciones y con ello proponer una junta general extraordinaria para prescindir de los servicios de un Presidente poco transparente y con un intereses de muy diversa índole que ahora no voy a pasar explicar porque es para escribir un libro.
Creo que le he dejado mi opinión de forma extensa. Esta en sus manos y en manos del resto de propietarios aplicar las posibilidades que nos reporta la Ley de Propiedad Horizontal.
Un cordial saludo.
Puedes ver este artículo en el siguiente vídeo de nuestro canal de youtube:
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Renovación de un Presidente en una Comunidad de Propietarios
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
el propietario del atico ha cerrado huecos de ventanas en fachada exterior y a continuación ha abierto nuevos huecos
Buenas noches Juan:
El propietario del ático no puede realizar ese tipo de obras si no es con la unanimidad de los propietarios atendiendo a que son daños estéticos en la fachada y solo se puede realizar con el respaldo y aceptación de todos los propietarios.
Un saludo.
Miguel
691564359
El propietario del último piso con terraza tiene filtraciones al piso de abajo pero se niega a hacer las obras para solventarlo, es legal?
Buenas tardes Xavi.
Un propietario tienen la obligación de responder a la petición del propietario que está sufriendo las filtraciones. La pregunta es desde mi punto de vista, si estas se producen por una negligencia en el mantenimiento de la terraza o es un problema estructural de la terraza porque haya un deterioro de la tela asfáltica o bien del forjado, etc. situación ajena al mantenimiento obligado del propietario que ocupa la finca.
Creo que en nuestros post siguiente le podemos facilitar respuesta a su pregunta:
https://adminfergal.es/cubierta-elemento-comun-o-privativo/
https://adminfergal.es/cubierta-elemento-comun-de-uso-privativo-como-actuar/
Espero que le resulte de su interés.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Hola buenas tardes, mis consultas son tres, primera quien tiene que pagar la luz del padel?, la segunda es quien tiene que cambiar el telefono de la entrada y de los vecinos porque no se ve nada y la tercera es que para salir al garaje se tiene que abrir la puerta por dentro y sin embargo del garaje hacia dentro se puede entrar sin llave, esto es correcto, yo pienso que en caso de accidente de cualquier tipo incluido la entrada de ladrones, lo normal sería entrar desde el aparcamiento al ascensor con llave y no al reves.
Muchas gracias anticipadas
Un saludo
Buenos días Isabel.
La luz del padel es una cuestión muy discutida en muchas comunidades y que da lugar a diferentes controversias entre los vecinos. Por lo general se admite entre los propietarios que si te encuentras en una comunidad que ya tiene una pista de padel, se deba pagar el mantenimiento que corresponda, si bien otra cuestión distinta es quien debe de pagar la luz. Habría que ver lo que dicen los Estatutos sobre esta materia, aunque normalmente esta parte no suele venir regulada. Si no es así, deberemos ir a lo que nos indica la ley al respecto. En este caso, a ley de propiedad horizontal no dice nada al respecto, remitiéndose en el artículo 17 a lo que indica para las mayorías. Así el artículo 17.7 dice textualmente lo siguiente:»7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.»
Es recomendable que si tiene vds. un reglamento de régimen interior lo dejen reflejado para que no exista dudas sobre las normas de convivencia. Le paso una dirección de nuestra web donde aparece un reglamento de régimen interior. https://adminfergal.es/reglamento-regimen-interior-para-una-comunidad-de-propietarios/ El artículo 7 del Reglamento habla algo sobre la pista de padel. En este Reglamento puede definirse perfectamente si hay que pagar por el disfrute de la pista de padel y concretamente de los gastos de luz que por este hecho pudiera derivarse.
En el Reglamento se puede hablar de todo esto y de poner normas siempre que estas no sean abusivas. La jurisprudencia suele admitir diferentes formas de cobrar el uso de la pista de padel. Así por ejemplo tiene lo comentado por la AP La Rioja, Sec. 1.ª, 212/2018, de 18 de junio que dice en su extracto lo siguiente: «No es nulo el acuerdo aprobado por mayoría que establece como norma interna de convivencia el pago de 1 euro por los acompañantes de los propietarios para usar el servicio del padel».
Se argumenta dicha decisión de la forma siguiente:»Por tanto, resuelve el Juez de instancia adecuadamente en el sentido de que se trata de una regulación interna respecto de la utilización de servicios comunes que solamente requiere mayoría conforme a ese artículo 1, puesto de relieve con anterioridad, ya que también en el artículo 1, al folio 15, de los Estatutos de la Comunidad del total de la edificación, copia del Registro de la Propiedad, se dispone que «… Para regular los detalles de convivencia y utilización de los servicios comunes, y dentro de los límites establecidos en la Ley la Junta de Propietarios por mayoría ordinaria podrá establecer y modificar ordenanzas o reglas de régimen interior.»
A mi juicio coincidiendo con la sentencia anterior anterior, si se decide por mayoría la instalación de un contador para que se pague de forma individual la luz de quien haga uso de la pista a partir de una determinada hora, es legal siempre que se apruebe en junta y que esta aprobación se haga por las mayorías necesarias en primera y segunda convocatoria.
Con relación a la visibilidad de los videoporteros y quien debe de hacerse cargo de las reparaciones hay dos aspectos a tener en cuenta. Por un lado está el sistema de videoportero con su placa a la entrada de la puerta del portal. Este, se considera un elemento común y por lo tanto debe de pagarse por todos los propietarios tal y como se haya estipulado en la comunidad para el pago de los gastos comunes, bien sea por coeficiente, bien sea de forma igualitaria. Otra cuestión es quien debe de hacerse cargo del pago de las averías de cada uno de los video teléfonos que estén en las casas de los propietarios. Se supone que al estar dentro de una vivienda particular cabe la posibilidad de que en un momento determinado se decidiera en una junta que cada propietario debiera hacer caso de su instalación, si no ha sido así, mi recomendación para evitar problemas con los propietarios afectados es que la Comunidad se haga cargo también de estos videoteléfonos. Soy partidario de que todo el sistema de videoportería se mantenga y se pague entre todos los propietarios.
Con relación a su tercera pregunta comentarle que las puertas ignífugas que están en el garaje y que dan acceso a las diferentes ascensores o escaleras deben de abrirse desde el garaje hacia la entrada al ascensor o escalera, tenga en cuenta que el objetivo es que cualquier propietario ante un riesgo de incendio pueda acceder a la escalera de evacuación.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes
¿Están autorizados Presidente y Administrador a realizar la sustitución de las puertas de los portales, habiendose aprobado en la Junta Ordinaria, únicamente un presupuesto de referencia, cuando el propio Administrador así lo reconoce y que lo oportuno es presentar al menos tes presupuestos, con detalle y/o fotos de las puertas a instalar.?
¿ La sustitución de puertas de portales (por afectar a la fachada) y estando las mismas en buen estado y siendo únicamente necesaria la pintura, se considera MANTENIMIENTO ó MEJORA, a efectos de coeficiente de votos necesarios?
Gracias
Hola Guillermo
El Presidente y el Administrador a sabiendas que lo único que se aprobó es un presupuesto de referencia, no deberían de comenzar una obra que se debería decidir en Junta de Propietarios, a no ser que en esta se haya delegado en la Junta de Gobierno las actuaciones a realizar, ahora bien si nos atenemos a lo que indica el artículo 10 a de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
Hasta la propia norma es contradictoria como puede comprobar, por un lado el art. 14 habla de que es la Junta quien debe decidir y por otra parte el art. 10 le da potestad al Presidente para sus actuaciones.
Si las puertas del portal están en buen estado y lo único que se requiere es una mano de pintura, va mas allá del simple mantenimiento y entramos en lo que bien indica de mejoras atendiendo a lo que indica el art. 17.4 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: «Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
De todas formas si la instalación de la puerta supusiera mas de 3 cuotas ordinarias por propietario, si no están de acuerdo deberían impugnar las decisiones tomadas en dicha convocatoria.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
El presidente de la comunidad puede parar las obras que estamos haciendo de poner el ascensor sin decírselo a los de más propietarios.¿es un abuso de poder ¿
Buenas tardes Gonzalo.
Entiendo que si el Presidente ha parado las obras es porque tendrá una razón muy poderosa para poder hacerlo, esta razón tendrá que ir relacionada con un tema de seguridad, de habitabilidad o de accesibilidad, licencia, problemas técnicos o de otra índole. Posiblemente el parón de la construcción del ascensor puede estar directamente relacionado con una recomendación del propio Arquitecto que esté supervisando la obra. Las obras deberán ponerse en marcha con suma inmediatez en cuanto sea posible y se resuelvan los posibles problemas que se hayan generado, creo que ningún Presidente en su sano juicio parará la obra de forma voluntaria y sin motivo aparente porque esta actuación podría tener un alcance económico importante y la comunidad podría reclamar dichos costes al Presidente con el agravio económico que esto podría suponer para el Presidente.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
¿Puede un presiente de la comunidad, pintar las puertas de los ascensores (12 en total) sin que los vecinos aprueben el presupuesto y sean conocedores del gasto? hablamos de 2.100€
Estimado Joaquín.
No es lo mas adecuado porque siempre conviene hacerlo en junta de propietarios pero como es un tema de conservación de la comunidad podría hacerlo según indica el artículo 10 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente: «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
Estaría dentro de los parámetros legales.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola ,, en mi comunidad tenemos humedad en la terraza ,,, por votación de la mayoría de los propietarios hemos decido hace la reparación nosotros mismos dado que hay paletas entre los propietarios ,,, pero hay un vecino que nos dice que va a denunciar si hacemos esta reparación ,,, es ilegal o se puede denunciar ????
un saludo joan
Estimado Joan
El propietario que le dice que le va a demandar esta en su derecho de poder solicitar varios presupuestos para la reparación de la terraza. Tambié esta en su derecho de solicitar un proveedor que cubra todo el ámbito de una obra tanto en su reparación como en la propia responsabilidad civil. Imagínese el problema que se podría plantear si alguno de los propietarios que esta realizando la obra tuviera un problema por el riesgo que supone el realizar una obra en la terraza. También es evidente que una obra de estas característica requiere pagar unos impuestos al Ayuntamiento como el una tasa por prestación de servicios urbanísticos, la tasa por posible descuelgue vertical si lo hubiera, etc.
Tengan en cuenta el que trabajar sobre una terraza de un edificio supone hacer actuaciones de posible utilización de tela asfáltica o de otro material que se requiere realizar por parte de personal especializado.
Nuestra recomendación es que llamen a una empresa experta y no se haga por parte de los propietarios que dicen tener conocimientos para abordar dicha reparación porque no habría posteriormente una garantía que cubriera las posibles deficiencias con las que se pudieran encontrar.
Un saludo
Miguel 691564359
Buenos días Miguel
Me gustaría hacerle un par de preguntas sobre comunidad de vecinos y presidente de la misma .
En el transcurso de 2 años , se han aprobado en junta 2 derramas extraordinarias por un importa total de 5000€ aproximadamente. La primera se aprobó en junta física y la segunda, hace un mes más o menos, el presidente vino vecino por vecino a preguntar si estábamos de acuerdo o no con las obras que se iban a realizar . Mi madre , la dueña del piso , se negó porque al ser un bajo , la obra nos quitaba la luz natural de la cocina ya que ampliar las terrazas a nosotros nos perjudicaba en ese sentido … al final se vió obligada a acceder porque todos habían dado su aprobación . Ahora las terrazas están ampliadas y hemos perdido toda la luz natural … es legal ????
Y la siguiente cuestión es : el presidente está haciendo arreglos extra en su casa de manera simultánea y con la misma empresa de la obra común que a su vez es familiar de él… es legal o debemos tomar medidas???
Le agradezco todo de antemano y quedo a la espera de sus respuestas .
Soraya .
Un saludo .
Estimada Soraya:
Las obras extraordinarias como son ampliaciones de la terraza se deben hacer bajo el prisma del artículo 10.3.b de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: «3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.
Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.»
Recuerde que hay que solicitar también una licencia previa.
Si aparentemente existe un perjuicio para vds. que no deberían de soportarlo siempre pueden demandar esta situación por lo civil.
Otra cuestión distinta es que pudiera haber un presunto beneficio del Presidente por hacer sus obras con la misma empresa. Desde luego que esto está castigado incluso penalmente, pero estoy hay que demostrarlo y no es facil.
Saludos
Miguel
691564359
buenas tardes . tenemos una gestoria con un administrador de finca y luego en la finca una administradora .mucha gente para 8 vecinos .
mi pregunta s que teniamos hace muchos años ina silla para la escalera y no subir la ente mayor 10 escalones.
la sra del 1º piso co 87 años le llamo y le pregunto si esta silla servia y si se podia arreglar , de no poder pondriamos otra ,Nracias confio con uds UESTRO ADMINISTRADOR LLAMO A UNA CASA PUSIERON DOS BATERIAS QUE ALMMES NO FUNCIONABAN Y COBRARIN 700€ QUE PAGAMOS LOS VECINOS . SE LES AVISO PORQUE PODIA ESTAR EN GARANTIA Y AL CABO DE 4 MESES NOS LLAMAN NO TIENE ARREGLO PERO HEMOS PAGADO .mi pregunta es si yo hago algo mal me lo descuentan .hemos de pagar los vecinos esta chapuza que hizo , bueno qu no hiizo darnos parte de no arregkar , precio que pagamos ni hacer una junta para ver como lo arreglabamos ¿de quien es la culpa .LOS VECINOS DICEN QUE NOS ABONEN EN CUENTA ESTE DINERO Y QUE LO PAQUE LA GESTOTIA . ¡se puede hacer.g
Buenas noches Margarita.
Si se ha hecho el trabajo en la silla es porque se entiende que el Presiente que es el máximo responsable de la Comunidad ha dado el visto bueno, entendemos que el administrador ha recibido las órdenes oportunas y ha actuado con el objetivo de solucionar el problema de la mejor manera posible. En ningún caso se puede decir que la Gestoría es la única culpable de esta actuación ya que ella no debería hacer nada si no es con el permiso del Presidente o la junta de gobierno.
Reciba un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes. En primer lugar, agradecer la labor que se realiza desde esta web.
En mi comunidad ha pasado algo parecido a lo que se expone en este post, pero en este caso ha sido la administración de fincas. Voy a intentar resumirlo lo máximo posible.
En el 2018 se decide cambiar la antena colectiva de TDT. Se convocó una junta presentando presupuestos de varias empresas y varios modelos de antena, y se eligió uno. La empresa elegida enganchó uno de los vientos en el sitio incorrecto y ésta quedaba suelta. Estaban dispuestos a realizar la reparación gratis, pero coincidió con un proceso de cambio de administrador y la reparación quedó en el limbo.
En mayo de 2021, el presidente le comenta a la administradora nueva el problema de la antena, pero la administradora sin consultar con nadie, decide cambiar la antena, cuando lo único que había que hacer era cambiar un viento se sitio. La antena nueva se ha enganchado en el mismo sitio y seguimos con el mismo problema, y además ha instalado un modelo que se rechazó en la junta celebrada en 2018. Ahora estamos teniendo problemas de señal, y como autorizó a que se llevasen la antena anterior, se tendría que comprar de nuevo.
Hemos pedido que devuelva el dinero de la sustitución de la antena, pero se niega porque dice que el artículo 10 de la L.P.H le autoriza a realizar este tipo de reparaciones, nosotros entendemos que no se debería haber cambiado, ya que era nueva y ahora estamos teniendo más problemas que antes. También decir que la empresa es de un familiar de la administradora, y se niega a llamar a la empresa anterior, que era más económica y trabajaban mejor. Actualmente vemos la televisión con intermitencias, y la suma de las sustituciones realizadas asciende a cerca de 1000 euros.
La administradora está colegiada. ¿Cómo se debe proceder ante esta situación? ¿Está obligada a devolver el dinero al ser una sustitución que consideramos innecesaria?
Muchas gracias por todo, y perdón por la parrafada.
Estimado Javier:
Ante una situación así y sin entrar en detalle de la posible culpabilidad o no de las administradora actual, podría ir al Colegio correspondiente y realizar la oportuna reclamación para que exista una persona de intermediación.
La mediación del colegio puede ser muy importante para la posible solución del problema. Tendríamos que escuchar a la otra parte para saber si está justificada la actuación.
Recuerde que las reclamaciones debe e hacerlas el Presidente de la Comunidad no cualquier propietario.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes,
En mi Comunidad el Presidente lleva tiempo estableciendo derramas sin aprobación ninguna de la Junta de Propietarios. Hace varios años que ya un número superior al 25% de propietarios intentó convocar junta, etc. y se está pendiente de juicio para revocar la Presidencia desde hace varios años…. Llevamos desde antes de la pandemia sin junta de propietarios.
Ahora ha establecido derramas para obras de conservación que ha contratado para la ITE, amparándose en el Articulo 10 de la LPH. Aunque entiendo que puede hacerlo, no ha habido tampoco junta para acordar la distribución y forma de abono de la derrama, según el Artículo 10. Ante una derrama de este tipo, sin aprobación de ningún tipo en Junta, mi pregunta es si pierdo el derecho a voto en caso de impago de la misma? Muchas gracias y un saludo.
Estimado Juan. Su Presidente debería hacer una junta porque ahora no hay ninguna ley ley que lo delimite o prohíba. Aunque la ley le otorga la posibilidad de hacer otra derrama para asuntos de conservación y mantenimiento, se lo reconoce el artículo 10, y que solamente sea necesario la junta para la distribución de la derrama, lo suyo es que haga una junta para explicar el porque del gasto y que es lo que motiva.
Con respecto a su pregunta desde luego que tiene que abonar dicha cantidad porque si no fuera así se originaría un impagado y no tendría derecho al voto.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días, soy propietario de un piso en una comunidad que tiene 8 escaleras diferentes. recientemente se ha hecho una obra para mejorar los vestíbulos de cada escalera. Nos presentaron un proyecto, con unas calidades y unas fotos que, al no ser entendidos en el tema, se aprobaron por todos los vecinos (casi todos). De las 8 escaleras que se compone la comunidad hay 6 que han quedado muy bien en cuanto a diseño y calidades, pero hay 2 que no cumplen con el mismo criterio. Debo decirle que cada escalera es diferente a las otras. Según la empresa que ha hecho las obras, ellos han cumplido con lo acordado, cosa que no es del todo cierta, pues hay elementos (concretamente las puertas del armario de los contadores) que no han sido acabados tal y como se dijo. Se habló de panelarnos y nos dijeron que no se vería que es una puerta, pues quedaria igual que la pared, y el final es que han puesto 2 puertas blancas, según ellos es que se encontraron con un problema no previsto y esta ha sido la mejor forma de hacerlo. También dicen que le preguntaron al Presidente de la Comunidad General y éste dio su autorización, sin preguntar a los vecinos afectados y al Presidente de nuestra escalera.
La pregunta es, ¿podemos hacer algo?, ¿debemos reclamar que nos dejen el vestíbulo según lo previsto? ¿Es vinculante la opinión de un Presidente de Comunidad (que ni siquiera vive en la escalera afectada)?
Muchas gracias.
Buenos días Jorge:
El problema que existe es que el Presidente de la Mancomunidad ha dado el visto bueno de los modificaciones que se han realizado. No es un problema por tanto de que se haya realizado la obra diferente al presupuesto sino que esta modificación esté aceptada por el Presidente de la Mancomunidad. Si toda la gestión ha sido llevada por el Presidente de la Comunidad General, me temo que las modificaciones irán contra la posible derrama o los presupuestos generales. Podría reclamarse al Presidente los cambios pero creo que no tendría posibilidades de éxito porque el habrá hecho este trabajo en base a las posibilidades que le han ofrecido y sin ánimo de un posible lucro.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días,
En la Comunidad de Propietarios se van a solicitar presupuestos y subvenciones para rehabilitar la envolvente del edificio, con un coste muy alto. El presidente de la comunidad va a llevar los presupuestos el día de la Junta, puedo solicitarle una copia de los presupuestos que va a presentar antes del día de la junta o que se envíen con la convotaria de la Junta para estudiarlos bien, debido a la complejidad que implica tal obra?
Un saludo.
Hola Maria José:
Es deseable que cualquier presupuesto que tenga que analizarse se presente en la convocatoria para que los propietarios tenga la posibilidad de poder revisarlo y de esta forma llevar las preguntas pertinentes. Si no se adjunta dichos presupuestos vd. tiene la posibilidad de poder solicitarlos antes de la junta. Aunque lo deseable es que todos los propietarios tengan acceso a dicha información.
Saludos
Miguel
691564359
Buenos días. Quería preguntar si al haberse aprobado un presupuesto para obra de revestimiento de fachada sin ningún requerimiento por parte de la Administración del Ayto. sino de forma voluntaria por los vecinos, este se haya incrementado en mas de un 20% posteriormente y no se haya celebrado junta para explicación y posterior aprobación en junta y se haya ejecutado la obra.
Es posible que se haya incurrido en una ilegalidad por parte del Administrador de Fincas?. El incremento ha sido para adecuar el proyecto aprobado por las rectificaciones realizadas por el Ayto. para la concesión de la licencia de obra.
Hola Israel:
Se supone que el Administrador presentó el presupuesto en base a la información que se le dio por parte de la empresa constructora. La comunidad en estos casos donde se tiene que realizar una obra con Sate, etc que supone un gran esfuerzo para la comunidad se pediría no un presupuesto sino tres presupuestos, para ello siempre conviene que haya un arquitecto que será el encargado de gestionar la parte técnica y presupuestaria (Dirección de obra), si luego hay incrementos derivados de ajustes que solicita el ayuntamiento, no se puede culpar al administrador de estos incrementos. El Administrador solo gestiona la parte de administración, pero no la parte técnica y presupuestaria de la obra. No se olviden que además del Administrador tienen vds. un Presidente y una junta de gobierno.
No conocemos todos los datos pero en principio no veo el acto de ilegalidad por parte del administrador.
Saludos
Miguel
691564359
Buenos días,en mi comunidad una parte de los vecinos junto con la presidenta se reunieron a escondidas sin contar con 1/3 de la totalidad de los vecinos y acordaron poner tepe en la piscina y el riego automático, la administradora que tenemos contratada les dio un presupuesto y ellos lo aprobaron,insisto en que no convocaron junta extraordinaria ni informaron a la totalidad de los propietarios.
El día de la junta ordinaria anual salieron a la luz estos hechos porque por lo visto la obra costó más de lo que habían aprobado dejando a la comunidad en números rojos en el banco por lo que quieren subir la cuota de la comunidad al doble de lo que pagamos para tapar el descubierto del banco.
Hace unos 20 años se quito el riego automatico de la zona de la piscina porque producia humedades en dos casas colindantes con dicha zona, y se da el hecho curioso que una de las vecinas que acudieron a la reunión secreta y aprobaron dicha obra es la propietaria de uno de esos chalets y aprobó que se pusiera el riego automático sabiendo que la perjudicaba, ahora quiere reclamar al seguro de la comunidad o la propia comunidad que le arreglen el garaje ya que dice que el riego automático le ha provocado humedades.
Mi pregunta ¿es todo esto legal?¿que podemos hacer los vecinos que fuimos apartados de todo este asunto?
Gracias
Hola Marta:
Legal no es. Para que esto sea legal es necesario que exista una convocatoria en toda regla donde se defina los puntos a tratar y los presupuestos correspondientes. Ahora para que se duplique la cuota explicando los motivos es necesario hacer otra convocatoria donde se proponga la cantidad a pagar y los motivos por lo que se hace. Y encima tenéis un problema de humedades. Desde luego esta claro que la Presidenta y el Administrador deberían ser demandados por negligencia e incumplimiento de la ley. Ahora si toca reclamar al seguro ya veremos si este se quiere hacer cargo al no tener un documento oficial, como es el acta, que lo avale. Lo mejor que podéis hacer es denunciar esta situación que pudiera incriminar a toda la comunidad y que sean la Presidente y los propietario que hayan estado en la reunión de hacerse cargo de los gastos originados.
Saludos
Miguel
691564359
Que ocurre si el presidente hace trabajos el mismo qué pueden ser peligrosos,es jubilado, como propietario puedo tener problemas por su irresponsabilidad?????
Estimado Carlos:
Entiendo que te refieres al típico manitas que se le dan muy bien las diferentes obras y reparaciones que se hacen en una comunidad. Además quiere ahorrar unos eurillos a la comunidad y solo cobra los materiales. En este caso debería como mínimo contar con el visto bueno de los propietarios para realizar estas pequeñas obras, pero desde luego yo aconsejo mientras se pueda que los trabajos de mantenimiento lo hagan profesionales a los que siempre se les debe de exigir que este cotizando bien sea por autónomos o bien sea por un empresario y que por su experiencia se sepa que son profesionales para el trabajo que se vaya a realizar. Por su puesto que esté asegurados para evitar responsabilidades por parte de la comunidad .
Saludos
Miguel
691564359
Mi comunidad tiene contratado el mantenimiento de los diversos servicios a diferentes empresas. ¿Debemos presupuestar una partida para «prevención de riesgos laborales?
Hola Angel:
La coordinación de actividades empresariales debe de estar gestionado por una empresa que coordine los temas entre la Comunidad y el Proveedor. Efectivamente, será la comunidad quien debe de hacer estas gestiones.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
El presidente ha reparado una gotera que se producÍa, por una claraboya del garaje, desde hacía años, sin convocar a la junta. La reparación ha sido un total fracaso. quien paga la factura? LE PUEDO PEDIR RESPONSABILIDADES?
Hola Angel:
Dice el artículo 10 de la LPH en su punto 1º lo siguiente: «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.» Solo se podría ir contra el Presidente si demostrara negligencia en su actuación y esto cuando es una empresa ajena a él es difícil de demostrar. Habría que ir contra la empresa que ha realizado esos trabajos que son los que no han dado una solución a las obras encargadas por el Presidente.
Saludos
Miguel
691564359