Deudas inexistentes y certificación de deudas en la LPH

En este post importado de nuestro foro analizamos la respuesta del Administrador Adminfergal, ante la pregunta de un propietario sobre las actuaciones que se debe de realizar y ante que organismos por el desacuerdo entre lo que certifica el Secretario y lo que reconoce el Propietario.

P. Como actuar con un administrador que coacciona ante la venta de local, con deudas inexistentes para emitir certificación de deudas.

R. Buenos días Paco.
Esto que me cuentas es algo difícil de entender para un profesional de la administración de fincas. Lo primero que te pediría es que comprobaras si este administrador es Administrador de Fincas Colegiado (AFC). Los AFC tenemos una idea clara de lo que debemos emitir como certificado de deuda y solamente lo hacemos cuando se solicita por venta de local o vivienda, aparcamiento, etc.. El artículo 9 e) párrafo 3 nos dice lo siguiente “En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.”
Nosotros emitimos el certificado dándonos un margen de 7 días y como Secretario, con el visto bueno del Presidente, respondemos en caso de culpa o negligencia. Para nosotros es una información muy sensible y de vital trascendencia.
Además me indica que el administrador le coacciona ante la venta del local, con deudas inexistentes y que estas deudas las emite en la certificación. Muy seguro tiene que estar el Administrador para que le ponga las deudas en la certificación. Me cuesta creer que el Secretario haga una cosa así, pero si fuera así y es Colegiado, tiene vd. todo el derecho para denunciar “el hecho existente” ante la Comisión de Deontología del Colegio al que esté adscrito el colegiado. Ellos tienen la capacidad de mediar y de solicitar al Colegiado todas aquellas cuestiones necesarias para tomar una resolución y si a vd. no le convence lo que allí se decide siempre tiene la posibilidad de ir a los tribunales ordinarios. Le recomiendo que le acompañe el Presidente de la Comunidad si es que este apoya su declaración.
Los Estatutos de un Colegio Profesional de Administración de Fincas tiene en su contenido unos principios generales, en el de Madrid, por ejemplo, se nos dice que “los colegiados ejercerán la actividad con una conducta moral profesional intachable, sujetos a los imperativos de la buena fe, de la confianza, el respeto y la responsabilidad, anteponiendo los legítimos intereses que tiene encomendados a cualquier otro. Los colegiados deberán respetar los principios de probidad, rectitud, integridad y honestidad profesional”.
Muy buenos profesionales, regulares y malos profesionales hay en todos los lados, pero le puedo asegurar que en general mis colegas suelen hacer bastante bien su trabajo y sobre todo en estos temas tan sensibles que pudiera repercutir una sanción penal por falsedad documental. El artículo 390 del código penal nos advierte de las posibles penas por falsedad documental:
Artículo 390.

1. Será castigado con las penas de prisión de tres a seis años, multa de seis a veinticuatro meses e inhabilitación especial por tiempo de dos a seis años, la autoridad o funcionario público que, en el ejercicio de sus funciones, cometa falsedad:
Alterando un documento en alguno de sus elementos o requisitos de carácter esencial.
Simulando un documento en todo o en parte, de manera que induzca a error sobre su autenticidad.
Suponiendo en un acto la intervención de personas que no la han tenido, o atribuyendo a las que han intervenido en él declaraciones o manifestaciones diferentes de las que hubieran hecho.
Faltando a la verdad en la narración de los hechos.”
Si mi colega está haciendo algo ilegal deberá hacer el procedimiento que corresponda, pero si no lo está haciendo porque tiene todo el derecho y la obligación de poner la deuda que corresponde deberá pagarla para que no aparezca en la certificación. La resolución del tema de la deuda es muy fácil de comprobar, ¿no cree?, Vd. le indica al Secretario-Administrador que la tiene pagada con la documentación pertinente y lo podrán cotejar en la Administración, si se comprueba que tal deuda es inexistente, se deberá regularizar el apunte contable donde aparece la deuda pendiente de cancelar, si no es así y el Administrador le informa adecuadamente porque aparece la deuda existente, será Vd. quién deberá admitir su equivocación, y si cada uno está en su postura mi recomendación es la que le he dicho anteriormente, primero un arbitraje en deontología del Colegio y después de tribunales ordinarios.
También le recomendaría hacer intervenir en este tema al Presidente, no se olvide que es el máximo representante de la Comunidad. No nos olvidemos lo que dice el artículo 13. de la Ley de Propiedad Horizontal: “El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten”. Y no se olvide también que el Presidente es el que tiene que dar el visto bueno a la certificación de deuda que se emita, este también se verá implicado en caso de denuncia por su parte.
Un cordial saludo.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara