Calefacción centralizada. Como puedo desligarme de la calefacción centralizada
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CALEFACCION CENTRALIZADA. COMO PUEDO DESLIGARME DE LA CALEFACCION CENTRALIZADA
Preguntan que se hacen muchos propietarios por la situación de las calderas y las inversiones necesarias para conseguir un adecuado mantenimiento.
P: Buenos días, mi comunidad tiene una calefacción central por montantes, con una antigüedad de 75 años las tuberías de hierro, y de 17 las calderas de gas. Llevan varios años dando diferentes averías y está llegando a su fin como vida útil. . Como dato importante, el agua caliente es individual. Vivo en el último piso y, aunque tengo la casa muy bien aislada, pero muchos días del invierno (que en Valladolid es largo), no paso de los 20º C. En general, menos un par de vecinos, casi todos los vecinos suelen pasar frío, algunos incluso tienen reforzar la calefacción con radiadores eléctricos. Sin embargo, es una comunidad de gente muy mayor que se asusta de pensar en cambiar el sistema de distribución por las obras que supone poner en casa un sistema en anillo. Ahora se plantea cambiar sólo la caldera, porque el mantenedor insiste en que los montantes están bien (sin embargo hemos tenido ya varias fugas, y en ellas se ha visto que las tuberías están oxidadas y con calcificaciones, sin embargo ni el administrador ni el mantenedor quieren cambiar el sistema actual en columnas y los vecinos, que son bastante mayores en general no quieren tener problemas, prefieren pasar algo de frío y evitar la obra en casa que supondría renovar todo el sistema de distribución). A esto hay que añadir que, al ser casas grandes, pagamos unos 120€/mes de calefacción, todos los meses del año, para no tener calor. Se desea convocar una Junta para hablar del tema, y quería solicitar que, dado que la comunidad no me está dando el servicio de calefacción centralizada en los niveles de confort térmico, según la normativa, me dejaran independizar del servicio centralizado. Mis preguntas son: haciéndome yo cargo de todos los gastos que suponga dicha individualización ¿Cuántos votos necesito? ¿Cuál es el procedimiento a seguir para garantizar a los vecinos que ya no estoy conectada a la calefacción central? En caso de que no me dejaran, ¿puedo denunciar la falta de calefacción? Muchas gracias.
R: Buenos días.
Interesante pregunta que nos haces a través de este foro y bastante compleja a la vez su contestación porque depende de muchos y diferentes factores.
Vd. tienen un sistema de calefacción central y en la Escritura de División Horizontal y en los Estatutos vendrá descrito el uso y la participación de los gastos generales que no son susceptibles de individualización se costearán por los comuneros en proporción a sus respectivas cuotas. También te indicará la división horizontal que los gastos de consumo serán prorrateados en proporción a la superficie útil de radiación instalada, etc. Es posible, aunque no lo creo por la edad del edificio y de los propios propietarios, que incluyera la escritura de obra nueva y división horizontal alguna clausula sobre supresión de este servicio.
Si no dice nada la División Horizontal sobre establecimiento o supresión de este servicio tendremos que irnos a lo que dice la ley de propiedad horizontal a este respecto. El art. 17 de la LPH en su punto 3º dice “El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios de interés general, supongan o modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de la cuota de participación”.
Desligarse de este servicio, desde mi punto de vista, requerirá el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Dese cuenta que no solo requerirá de una anulación de un servicio, sino que también requerirá de una modificación de los gastos en que se participa.
Imaginemos que Vd. ha conseguido la aprobación de los 3/5” para desvincularse del uso de la calefacción central. Tendrán que definir si la desvinculación va a ser total y vds. no van a pagar nada ni de futuras obras o reparaciones de la calefacción centralizada ni de coste del gas natural o bien habrá una desvinculación parcial y vds. deberán seguir pagando, al menos, el coste fijo que se delimite en los recibos de la calefacción. Esto deben dejarlo claro para evitar problemas a posteriori y que la Comunidad pueda reclamarles a futuro recibos de reparaciones porque no haya quedado claro dicho concepto.
Lo normal, como bien dice vd., es que los propietarios por su edad, no quieran modificar el sistema de calefacción centralizada por un sistema de calefacción individual. En este caso deben de mejorar sus instalaciones y ver cómo se puede optimizar la calefacción para conseguir una mejora generalizada en las instalaciones. No deben de conformarse con tener el presupuesto del instalador actual, sino que deben presentar otros presupuestos con otras posibles soluciones. Por ejemplo, si la instalación va en columna, realizar aislamientos o incluso cambio de tubos, mejora de la caldera o cambio de la misma incluso, si procede. Hay muchos factores que podrán influir en la pérdida de calor y que les permitirá gozar de un mayor confort, pero hay que realizar todas aquellas inversiones que son necesarias.
Con respecto a no conseguir los grados necesarios en la vivienda y el posible planteamiento de denunciar a la comunidad, no se lo recomiendo. En primer lugar, porque se denunciaría vd. mismo como copropietario de los elementos comunes y en segundo lugar porque se metería en unos posibles costes innecesarios y tengo muchas dudas de que se le diera la razón. Tiene dos opciones, o desvincularse del sistema de calefacción centralizada si sus vecinos lo aceptan, porque es desvincularse de un elemento común que vd. aceptó cuando compró la vivienda o bien intentar arreglar la infraestructura existente de la caldera y de las canalizaciones, de la cual soy partidario.
Un consejo, intente conseguir un puesto en la junta de gobierno y proponga los cambios necesarios para conseguir un confort en la vivienda. Si no puedes cambiar las cosas desde fuera, cambie las cosas desde dentro. Nosotros en nuestra comunidad cambiamos de sistema de gasóleo a gas natural y supuso un gran avance en los costes de la comunidad y en el confort de la misma. Optimicen los elementos que tienen al máximo. No debe decir desde mi punto de vista, como una cosa no me gusta me desvinculo de ella, lo suyo sería decir como una cosa no me gusta la cambio, con sus limitaciones naturalmente. No sería el primer propietario que consiguiera desvincularse de la calefacción centralizada.
Ojo, de nuevo a los gastos a los que se podría desvincularse. Le enviamos un extracto de una sentencia para que se haga una idea de lo que le estoy comentando:
“”” La desvinculación de las viviendas de los propietarios del uso de la calefacción central, como medida que conlleva la exoneración de abonar el gasóleo, debe ser objeto de interpretación restrictiva, en cuanto supone una excepción a la regla general contenida en el Art. 9 de la L. P. H que establece, sin exclusiones, la obligación de contribuir todos los copropietarios a los gastos comunes en proporción a su cuota de participación. Pero ello no impide que dicha exoneración pueda producirse como aquí sucede, porque como hemos visto y se ha probado, la Comunidad autorizó desvincular las viviendas propiedad de los apelantes del uso de la calefacción y agua caliente centralizadas, con la consiguiente exención del abono por el consumo de gasóleo, aunque no de la obligación de contribuir a los gastos de conservación de la caldera, como expresamente hicieron constar. La calefacción central como elemento común que es, pertenece no sólo a los propietarios de las viviendas que utilizan dicho servicio, sino también a los propietarios de las demás viviendas que se desvinculan de la misma, de tal manera, que una de las cuestiones, es que puedan quedar exentos de los gastos del consumo de gasóleo dada su falta de uso, y otra muy distinta es que como copropietarios de dichos elementos comunes deban contribuir a los gastos que puedan derivar de la conservación, del mantenimiento o reparación, pues la propia caldera y sus elementos de funcionamiento constituyen el soporte físico del elemento común, de cuya copropiedad no están exentos los actores, pero ya hemos visto que dicha contribución no se ha negado en ningún momento”””.
Como puede comprobar en este caso a los propietarios se les dio conformidad a desvincularse del gasóleo, pero no de los gastos mantenimiento. Cuidado con este punto, porque podría darse el caso de que siguiera pagando los propios gastos de mantenimiento de la caldera y su nueva obra para tener una calefacción individualizada. Hoy en día los costes fijos de caldera e instalaciones rondan el 40% del total de los gastos de calefacción. Solo podría ahorrase el 60% del 100%.
Este artículo puede verse en nuestro siguiente canal de youtube:
Calefacción centralizada. Mínimos de calefacción
Mayorías necesarias en Comunidad de Propietarios
Un cordial saludo.
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid, Avila y Guadalajara
Buenas tardes,
vivo en un edificio con calefacción central con unos 40 años de antigüedad. Recientemente he reformado mi casa, individualizando la calefacción haciendo una instalación nueva con mi contador de Gas y desvinculandome de la central.
Mi pregunta es: ¿ tengo que seguir pagando por obligación los costes de dicha calefacción central ?
Gracias.
Buenos días Pablo.
Así es, que vd. se desvincule de la calefacción central de forma unilateral no le da derecho a desvincularse de la calefacción centralizada. Para ello tiene que seguir dando los pasos que le damos a través del artículo que ha leído. https://adminfergal.es/calefaccion-centralizada-como-puedo-desligarme/ Previamente hay que consultarlo a la Comunidad y solicitar la desvinculación del sistema centralizado, para ello deberá tener las mayorías que se comentan en el artículo.
Siento comunicarle que tendrá que seguir pagando la instalación de la calefacción centralizada.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes :
Mi consulta es justo la inversa: la comunidad, con 17 vecinos y 7 morosos, quieren desvincularse de la calefacción central, y yo no estoy interesado.
El presidente, que está interesado, ha llegado a manipular las votaciones para conseguir los 3/5, con votos inclusive de propietarios morosos.
Además de por otros motivos, se trata de viviendas pequeñas, con poco espacio de poner la caldera (cocina), y por ejemplo, yo la tengo amueblada.
Mi pregunta es, que me pasa, si no quiero poner la caldera individual.
Podría utilizar la central (cuenta con contadores individuales)??
Gracias.
PD: En mi caso, es una vivienda vacía, que no utilizo actualmente ningún sistema de calefacción.
PD: Las votaciones, según la última junta están 6 vs 3 (con voto inclusive de moroso, en los 6 citados)
Estimado Jose Luis:
Recordemos que el artículo 17.3 e la ley de propiedad horizontal dice lo siguiente: «El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.». Para desligarte de la calefacción se necesitaría de los 10 vecinos un total de los 3/5 que suman 6 vecinos. Estos seis vecinos necesitaría encontrarse al corriente de pago sino se puede impugnar el acta para que no se haga dicho cambio. Recuerde lo que dice el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal al respecto:
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Creo que no se dan las situaciones legales adecuadas para realizar dicho cambio porque no reúnen los requisitos legales de los 3/5 y si además se da la circunstancia que en la decisión no se da los requisitos legales la impugnación tendrá su efecto positivo y conseguirá los resultados adecuados.
Recibe un cordial saludo.
Miguel
691564359
Soy el presidente de una comunidad de vecinos, el propietario de un local comercial ( cerrado por no estar alquilado) paso una carta a la anterior directiva comunicando de manera unilateral que no se le pasarán más recibos que no pagaria más la calefacción central del local vacío…manifestando tener ecerrado los radiadores del local.. se le comunicó de manera verbal en diferentes periodos que tenía que pagar, finalmente se le pasó una carta donde se le informa que se unos 4000€ a la comunidad (más de 3 años sin pagar) quiere desvinculación de la caldera de este local vacío y de otro local que si paga…consejo para proceder con está anomalía y la deuda a la comunidad de hace varios años… gracias
Estimado José.
El propietario de un local comercial está obligado a pagar la parte del sistema centralizado, independiente si lo utiliza o no lo utiliza. No se puede desvincular de la calefacción centralizada a no ser que sea aprobado por las 3/5 partes del total de los propietarios y sus respectivos coeficientes.
Tiene que pagar con lo que se deberá de certificar la deuda e iniciar el procedimiento legal oportuno (procedimiento monitorio) en una próxima junta general extraordinaria.
Reciba un cordial saludo.
Miguel
691564359
En obra las casas unifamiliares de mi urbanización, iban con calefacción y agua caliente individual. Se decidió cambiar a centralizados excepto a nuestra casa que nosotros mantuvimos según el contrato de compra firmado en construcción. 30 años después siguen con calefacción central 23 vecinos y nosotros todo individual. Nunca se nos ha cargado nada relativo a la calefacción y agua céntrales al no tener la instalación. Sin embargo ahora nos cargan a partes iguales una válvula de calefacción que nos negamos a participar. Que podemos hacer?
Buenos días Marisa.
Es difícil darle una respuesta si desconocemos todo lo hablado durante todos estos años, lo que se reflejada en la escritura individual, la aprobación de la calefacción centralizada y en que términos se hizo,etc. Si todo lo que nos indica es así y no habido acuerdos en acta con relación a la carga a partes iguales de una válvula de calefacción que se refiere a la calefacción centralizada lo que deben hacer es impugnar el acta y solicitar que este acuerdo quede sin efecto. Suponemos que estos venía reflejado en acta y entiendo que vds. no estuvieron en la reunión.
Pónganlo en manos de un abogado experto en temas de comunidad de propietarios.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
En nuestra comunidad se ha cambiado, muy recientemente, el sistema de calefacción central y agua caliente sanitaria, sustituyendo las antiguas calderas de gasoil por nuevas de Gas Natural. La caldera es única y suministra agua caliente para uso domestico y agua para el circuito de calefacción.
La inversión ha sido bastante elevada, y a la hora de repartir entre las viviendas un parte de la comunidad propone que este coste se reparta en proporción a la cuota de propiedad de cada vivienda, tal como se hizo con la sustitución de los ascensores unos años atrás.
Otra parte de propietarios proponen que el coste total se distribuya por el denominado «coeficiente de calefacción», obtenido en base a los elementos/radiadores de cada vivienda.
Quiero matizar que la inversión es un mix, no se distingue la parte que se refiere al ACS de la de calefacción.
La diferencia es sustancial, porque el coeficiente de calefacción es muy diferente del de propiedad, particularmente en todas las viviendas de la última planta. Esta diferencia es, en media, de 30%, aunque en algunos casos alcanza el 50%. Algunas viviendas con un coeficiente de propiedad del 0,82 tienen un coeficiente de calefacción del 1,24.
Mi pregunta tiene que ver con el coeficiente de reparto que legalmente corresponde, en mi opinión seria el de propiedad, y si la Junta puede decidir por mayoria simple si se aplica el coeficiente de calefacción. Según la administradora puede ser cualquiera de los dos.
Muchas gracias
Juan Martin
Buenas tardes Juan Martín:
El reparto del coste de una nueva instalación de gas natural suele hacerse por lo que se diga en la escritura de división horizontal o los estatutos. Es necesario saber que dice la misma con respecto a esta información. Si no se dice nada en el gasto de distribución de la calefacción habría que ir a lo especialmente establecido en algún momento en un acta de la junta y si no hay nada en referencia a este tema habrá que ir a lo que se diga en la ley de propiedad horizontal en su punto 9º que dice textualmente lo siguiente: «e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.»
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes:
Somos propietarios de un piso que està deshabitado pendiente de venta. Hay calefacción central (somos 4 propietarios) 2 queriamos desvincularnos de la calefacción central puesto que nuestros pisos estan vacios. Los otros dos pisos estan alquilados a un HOSTEL por lo tanto el gasto es muy alto. Se puede de alguna manera desligarse de algunos o todos los gastos de la calefacción. ¿Se podria poner en cada piso algun medidor de consumo de cada piso ?.
La calefacción es de fuel. Somos un 50% que queremos desligarnos.
Muchas gràcias.
Elvira
Estimada Elvira,
Para poderos desligar de la calefacción centralizada, dejarla sin efecto, y convertir la misma en una calefacción individual es necesaria las 3/5 partes del total de los propietarios, por lo tanto si son ustedes 4 propietarios, las 3/5 partes serían 3 propietarios.
Ahora bien, con la nueva normativa que ha salido tienen ustedes la posibilidad de individualizar el gasto de cada una de las viviendas, es más están obligados por Ley.
Como voy conduciendo y no puedo mirar la normativa, le sugiero entre en Google y ponga nueva normativa repartidores de costes de calefacción.
Por lo tanto en la próxima junta deberán plantear este tema para ir poniendo las medidas necesarias y controlar el consumo individual por propietario. Le sugerimos que hablen con la empresa de mantenimiento que gestiona la calefacción centralizada y les pidan presupuesto para la individualización de los consumos a través de los repartidores de costes.
Un saludo
Miguel
691564359
Buenos días,
Tengo un piso dónde se puso la calefacción central hará unos 30 años. Entonces nosotros dejamos la pre instalación hecha por si queríamos engancharnos algún día. Ese día es ahora y el administrador nos dice que debemos pagar los gastos de la caldera que compraron hace 8 años. Es así?
Estimada Mar:
Cuando vd. se engancha a una calefacción centralizada deberá tener en cuenta que se engancha a una serie de elementos amortizables que el resto de los propietarios están pagando, no parece lógico que los propietarios hayan pagado todo la estructura de la calefacción centralizada, hablo de caldera, cañerías, llaves, etc., todo esto tiene un coste que deberá abonar vd. para compensar la incorporación a este sistema, incluso se le podría cobrar la parte del gasoil que está en depósito y que se tiene que repartir entre todos los propietarios.
Reciba un cordial saludo.
Saludos
691564359
Buenas tardes,
Nosotros estamos en el último piso de un edificio de 14 vecinos con calefacción central instalada con columnas verticales y ahora se nos plantea lel asunto de la instalación de estimadores.
El problema es que desde siempre los pisos inferiores han mantenido cerrados sus radiadores debido a que las columnas que recorren sus paredes irradian suficiente calor. Sin embargo, las parecedes de las viviendas del último piso no disponen de dichas columnas de calefacción, por lo que los estimadores sólo detectarán consumo en las viviendas del último piso.
Ante esta cirscunstancia, hemos propuesto desvincularlos de la calefacción central, no por deseo propio sino por el agravio económico que sufriríamos. ¿Podemos evitar también tener que pagar los gastos de mantenimiento dadas las circunstancias? ¿Hay alguna otra solución a nuestro problema?
Muchas gracias
Estimada Adara,
Como ud puede comprobar en el articulo que ha leído uno puede desvincularse de la calefacción centralizada pero para ello necesita hacerlo bajo unas condiciones determinadas, en el articulo se determina bajo que condiciones ustedes podrían hacerlo. Tendrán que verificar la mejor forma de poner los repartidores de costes y las válvulas termostáticas y ver como se puede repartir dichos costes de calefacción , todo esto debe hacerse en base al informe que nos aporte la empresa que vaya a dar presupuesto para su instalación y como seria la viabilidad tanto de los costes fijos como de los costes variables. Entendemos que ustedes tienen un Administrador de Fincas que les podrá orientar sobre la manera de optimizar los recursos y que cada propietario pague en función del coste fijo de mantenimiento y del coste variable por el uso de la calefacción.
Desde luego la mejor forma de conseguir el adecuado uso de cada propietario y los costes que pudieran repercutir es la empresa de mantenimiento o la empresa que vaya a presupuestar de las pautas a seguir y les informe a todos ustedes.
Un saludo
Miguel
691564359
HOLA BUENAS TARDES
QUIERO darme de baja del servicio comunitario de una calefacción central de un local comercial y mi pregunta es si se necesita las 3/5 partes del acuerdo comunitario para darme de baja es de la totalidad de los propietarios ola totalidad de los propietarios que estén enganchados al servicio de la calefacción central espero su contestación GRACIAS
Buenas tardes Oscar:
Lo primero que tenemos que comprobar es lo que dice los estatutos sobre la calefacción centralizada y a que propietarios afecta la misma. Si el sistema de calefacción centralizada afecta a todos los propietarios, será los 3/5 del total quienes deberán decidir sobre la posibilidad que vd. pueda darse de baja de la calefacción centralizada, si la calefacción centralizada no es de todos los propietarios y en ella intervienen en el pago y su mantenimiento una cantidad de propietarios determinados a nuestro entender los 3/5 solo serán de los propietarios que forman parte del sistema de reparto de la calefacción centralizada.
Recuerde que si se da de baja, será de la parte del coste del consumo no así de los costes fijos como así se refleja en el artículo de referencia.
Un cordial saludo.
Miguel Fernández
691564359
Buenos días, excelente post y gran información la que nos suministran. Querría consultarle mi caso, puede que sea más técnico que jurídico, acabo de adquirir una vivienda para reforma integral en un edificio del año 70, con calefacción central formada por 3 montantes de hierro. En las normas ( años 80) de la comunidad para reformas, además de indicar que las ventanas y puertas han de ser iguales( me parece lógico) se indica que si se cambian las tuberías de la calefacción estas deben ser de hierro, supuestamente para evitar , electrolisis derivadas del uso de cobre en su día y desajustes. Mi idea es que la constructora y como así me han recomendado varios profesionales haga la instalación en tubería multicapa, con manguitos electrolíticos y llaves de corte en cada montante para aislar los circuitos de radiadores internos, a todas luces algo que mejora la instalación actual. Esto no está siendo muy bien visto por la comunidad y por la empresa de mantenimiento de la calefacción, que no sé aún que interés tiene. En este caso, podría acometer igual la obra? tendría alguna consecuencia no hacer caso de la norma ya que técnicamente está demostrado que mejoraría la seguridad y la calidad de la instalación? ( que creo que no está ratificada). Muchas gracias.
Estimado Lope:
Nosotros no somos técnicos y por lo tanto no podemos decidir cual es la mejor opción. Dependerá que es lo que se indica en la escritura de división horizontal o en los estatutos que sea de obligatorio cumplimiento. En casa de que no se diga nada es opcional de cada propietario la instalación del circuito de calefacción dentro de su casa.
Como no podemos dar una opinión al respecto les dejamos dos enlaces donde pueden verificar las ventajas del cobre o bien del multicapa:
https://www.euroinnova.edu.es/blog/que-es-mejor-tuberia-de-cobre-o-multicapa
https://www.reiteman.com/tipos-de-tuberias-para-calefaccion-cual-es-mejor/
No podemos dar un juicio de valor por el desconocimiento técnico en nuestro despacho.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas tardes, compré un piso de obra nueva que tiene aerotermia para el agua caliente. El problema es que ya me he quedado 2 veces en 5 meses sin agua caliente por salir esta marrón. El piso es de cooperativa y en la memoria de calidades nos entraba un termo individual, y han puesto uno comunal que no funciona. Llevo ya 5 días sin agua caliente. Mi pregunta es: dado que el cambio en la memoria de calidades no se votó por los cooperativistas ( lo decidieron 3 personas de la Junta rectora ) y no me garantizan un bien básico como es el agua caliente, es legal que me hagan pagar mantenimiento y derramas de ese agua que es inservible si yo me pongo un termo individual ? Muchas gracias.
Estimado Noe:
Tal y como lo explica parece claro que no debería consentir que se haya sustituido un termo individual por un sistema de aerotermia que no funciona, pero para que vd. pueda desengancharse del sistema centralizado y busque un sistema individualizado, mi recomendación es que debe de llevar este asunto a una reunión, que se indique los hechos acaecidos, que se demuestre la insuficiencia de una servicio de agua caliente y que se presente un informe del porqué del requerimiento del cambio, sino consigue vd. las 3/5 partes del total de los propietarios, según el artículo 17.3 de la lph, deberá tramitar la reclamación a través del juzgado.
Saludos.
Miguel
691564359
Quiero hacer una reforma y desconectarme de la calefacción central, mi pregunta es: aunque siga pagando como si estuviera conectada, ¿necesitaríamos pedir permiso a la comunidad?
Estimada Loli:
Vd. no puede desligarse de la calefacción central a no ser que los 3/5 del total de los propietarios y los 3/5 del total de las cuotas de participación decidan aprobarlo, en el artículo desde donde vd. ha escrito se le indica como debe de ser el desligarse y las actuaciones a realizar. Pongo este artículo y otros que puedan ser interesantes sobre este tema comentado:
https://adminfergal.es/calefaccion-centralizada-minimos-de-calefaccion/
https://adminfergal.es/desconexion-de-la-calefaccion-centralizada-de-comunidad-exoneracion-del-consumo/
https://adminfergal.es/elementos-radiantes-en-calefaccion-centralizada-de-viviendas-modificacion-elementos/
https://adminfergal.es/calefaccion-centralizada-como-puedo-desligarme-de-la-calefaccion-centralizada/
No se desconecte sino tiene la autorización previa de la junta.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola Miguel
Al comprar mi vivienda, existía ya en la Comunidad un precedente de desvinculación de la calefacción central (contadores individualizados) El Administrador me dijo directamente que procediese con la instalación del sistema individual.
Pero lo cierto es que nunca hubo una aprobación formal de las desvinculaciones reflejada en Acta, sino que de facto, los repartos del consumo se han venido haciendo entre los vecinos conectados al sistema central. (Los gastos fijos y de mantenimiento entre todos)
¿Puede dar esto algún problema? ¿Ves necesario refrendar en Acta la situación actual y someterlo a la aprobación de las 3/5 partes?
Por otro lado, ahora algunos vecinos pretender imputar las «pérdidas» o «mermas» en el consumo del sistema de calefacción centralizada entre todos los vecinos. ¿Tiene sentido?
Muchas gracias.
Hola Ricardo.
Cuando las cosas están mal hechas estos son los resultados. Cuando se desvincula uno de la calefacción central es necesario que esta desvinculación se haga deje reflejado en el acta y se haya enviado la carta correspondiente al resto de los propietarios. Ya sabes artículo 17.3 de la LPH para las mayorías y artículo 17.8 en la forma en que se tiene que informar a los propietarios.
Cualquier otra actuación que no se quede constancia de la forma de resolución puede pasar lo que les está pasando a vds. Hay que refrendar el acta donde se hizo la modificación.
Si lo que quieren los vecinos es aplicar las mermas, no tiene mucho sentido, teniendo en cuenta que vds. solo aportan dinero en los gastos fijos y el mantenimiento, si se puede demostrar que lo que solicitan los propietarios tiene una relación directa con la parte de la infraestructura de la calefacción centralizada porque la merma se produce en estas zonas por perdida de calefacción en la infraestructura centralizada entonces si que se podrían considerar. La infraestructura puede estar en mal estado.
Saludos.
Miguel
691564359
Mucha gracias Miguel por tu respuesta.
Intentaremos refrendar la desvinculación en Acta.
Por otro lado, al asunto de las mermas es complejo. Los vecinos han hecho un cálculo muy sencillo: kw totales facturados por la compañía suministradora MENOS suma de kw consumidos según sensores individualizados IGUAL a merma a repartir entre todos los vecinos.
¿Ves inpugnable esta decisión?
¿Conoces jurisprudencia al respecto?
Muchas gracias de nuevo
Ricardo
Hola Ricardo:
Con relación a las mermas me parece que la decisión tomada para su cálculo es aparentemente correcta.
Recibe un cordial saludo.
Miguel
691564359
Gracias Miguel.
Aquí la discusión es si esas «supuestas» mermas son parte del consumo (imputable sólo a los que hacen uso de la calefacción central) o son gastos fijos (en este caso, a repartir entre todos).
Yo creo que es una cuestión de interpretación y me pregunto si habrá jurisprudencia al respecto.
Hola Ricardo.
Como siempre digo por aquí, pues depende.
Las mermas debemos interpretarlas como una perdida originada en la infraestructura de la tubería de calefacción. Por una falta de aislamiento, etc. A mi entender es una decisión que debéis tomar dentro de la junta de gobierno. Una vez se solicite el informe a la empresa de mantenimiento será momento de tomar la decisión y dejarlo reflejado en el acta. Se debe de conocer como se producen las mermas y a partir de ahí saber si los que tenéis una calefacción descentralizada debéis de pagar las mermas y como.
Saludos.
Miguel
691564359
PIso con calefacción centralizada en columna de 52 años de antigüedad.
Tengo rotura en un tubo próximo a un radiador (tubo de hierro, completamente podrido y según el técnico, imposible de reparar y que no me queda otra que cambiar la calefacción de todo mi piso). Mi seguro dice que eso no lo cubre.
He vaciado todo el circuito de todos los vecinos, que están ahora sin calefacción.
¿Me toca a mí pagar el cambio de todos los tubos que pasan por mi piso? ¿Es de la comunidad al ser distribución en columna? Si me toca a mí pagar poner de nuevo la calefacción en mi piso, ¿puedo ponerla en anillo en mi piso? (aunque enganche a alguna de las verticales o columnas, pero no enganchar a todas, de tal manera que pueda poner llaves de paso para mi circuito y evitar algo así en el futuro? (que si hay una avería en mi piso o cambio un radiador, no tener que dejar a todos los vecinos sin calefacción). Es que si tengo que si o sí y con urgencia cambiar yo la calefacción de mi casa, todos los tubos,.. van sin calefacción para rato.
Estimada Julia:
Situación complicada que requiere una actuación rápida por parte de la Comunidad de Propietarios. Si no se dice otra cosa por parte de los estatutos o escritura de división horizontal, en principio todos los tubos de la calefacción de la comunidad debería de ser gestionados por la propia comunidad, el propietario debería de hacerse cargo de cambiar los posibles radiadores que fueran necesarios.
Esta claro que las actuaciones a realizar en los elementos de la calefacción, el seguro no lo cubre, a no ser que específicamente se encuentre dentro de las cláusulas de la póliza, pero no suele ser así por lo que conlleva de gastos para la aseguradora. No es normal que las columnas de la calefacción y radiadores estén cubiertos con 52 años de antigüedad. Lo que si estará regulado en todo caso es la responsabilidad civil derivado de dichas actuaciones.
Por desgracia cuando en un sistema de columna se tiene que reparar un circuito de calefacción, hay que eliminar el agua de todo el circuito con lo que eso supone. No se puede volver a cargar de agua todo el circuito hasta que no se corrija el problema existente.
Ya le digo que si el problema es de los tubos que pasan por su piso, a no ser que se demuestre que se ha realizado actuaciones intencionadas que hayan supuesto una alteración de los tubos, el problema se debería pagar por parte de la comunidad. Corresponde a los elementos comunes aunque pasen por su vivienda, siempre que no como he dicho, en la escritura de división horizontal no dijeran lo contrario.
Vd no puede poner el sistema de anillo en su piso ya que tiene el sistema de columna y deberá respetarse tanto en cuento la comunidad decida mantenerlo. Cuestión distinta sería que la comunidad por una mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto decidiera cambiarla. Estamos hablando que al existir un modelo de calefacción solo habría que hacer las obras necesarias para cambiarlas a otro modelo. No estamos hablando de incorporar un nuevo sistema de calefacción, sino de mejorar la existente.
Recuerde que en un sistema de columna la responsabilidad es de la comunidad, en este caso se deberá buscar la forma de cambiar el trozo de tubería que esté en mal estado y hacer un injerto con el material adecuado para que se consiga seguir funcionando la calefacción con todas las garantías.
El problema que tiene por el tiempo que tiene la calefacción centralizada es un problema que no solo tendrá vd. sino que estamos seguros que también lo tendrán otros propietarios de la finca.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas tardes, soy propietaria de un piso bajo en una casa antigua, el edificio tiene calefacción central. Los pisos bajos, no tienen la instalación de calefacción, aunque por alguna dependencia pasan tuberías generales hacia el resto de los pisos, en mi vivienda en concreto pasan por dos habitaciones por el techo y suben al resto de los pisos, pero no disponemos ni de radiadores, ni de otro tipo de tuberías radiantes, únicamente, que en el recorrido para subir al resto de los pisos, necesariamente tienen que pasar por el techo de mi vivienda.
En la última junta de comunidad han acordado que como los pisos bajos disfrutamos de una cierta radiación por el paso de tunerías por parte de nuestras viviendas, se ha adoptado el acuerdo por mayoría que debemos contribuir al gasto de calefacción “fijo” segun nuestro coeficiente, pues al colocar repartidores de costes en el resto de las viviendas hay una parte que deben pagar todos los vecinos… me gustaría saber si este acuerdo se puede impugnar y si estoy obligada a sufragar el coste de que el resto de los vecinos tengan calefacción en sus viviendas
Un saludo
Estimada Myriam:
No se cuales son las condiciones que tiene vd. en los estatutos con relación a la calefacción, pero tal y como vd. lo ha explicado si no hay unos estatutos que la obliguen vd. no debería de pagar nada porque no tiene elementos radiantes que la obliguen. Que la calefacción pase por su vivienda es un hecho ajeno a que los bajos tengan calefacción. Dígales a los vecinos que vd. no quiere la calefacción y que se la quiten y que no pase por su techo. A vd. no se le puede obligar porque lo diga una mayoría de los vecinos que lógicamente les interesa que vd. pague un coste fijo. Vd. no tiene obligación, desde mi punto de vista de pagar ni coste fijo ni coste variable. Puede impugnar a través de un abogado pero estoy seguro que esto podría considerarse un abuso de derecho.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días:
He comprado una vivienda en edificio nuevo, se constituyo la comunidad por el promotor. El caso es que hay varias cosas que creo que no se están haciendo bien, pero quiero asegurarme:
La comunidad en cuestión esta constituida por 10 vecinos, cada vivienda lleva asociada su trastero, el conjunto vivienda más trastero arroja un porcentaje de participación determinado con respecto a la totalidad del inmueble, especificado en escritura.
Por otra parte en el sótano en frente de los trasteros de los propietarios de viviendas y con entrada por el portal, el constructor, hizo otros trasteros para venta a gente del exterior, y constan el conjunto de ellos como un 12% de coeficiente de participación con respecto a la totalidad del inmueble.
mis dudas son:
1º.- El pago a la administración de fincas, debe hacerse por igual cada vecino, o según coeficiente de participación?, pues desde la administración, han dividido el coste de la misma en 10 +1 ( 10 viviendas, + la puerta que lleva a la totalidad de los trasteros exteriores y todos pagamos por igual, es decir cada vecino 10€ y todos los trasteros exteriores en conjunto 10E.
2º.- Luego desde la administración cobran una protección de datos para las viviendas y otra para los trasteros exteriores.de modo, que abarque el 100%, lo que han hecho es dividir de forma directamente proporcional el porcentaje de esos trasteros que no cubren la primera protección de datos, ya que los han excluido de su pago y nos la meten a cada una de las viviendas, es decir si una vivienda tiene por escritura que su porcentaje de participación es de 6% para gastos comunitarios, en este concepto pagara el 6%+ el reparto directamente proporcional a ese 12%, por ejemplo un 7,15%.
A parte, los trasteros exteriores a los propietarios de viviendas, dicen que pagan su protección de datos.
Mi pregunta es, no deberían contribuir con su porcentaje a la primera protección de datos, que es la comunitaria. ( Ellos achacan que no, puesto que han creado otra comunidad esos trasteros con su CIF diferente al nuestro, (maniobra hecha por el promotor), Aunque yo creo que realmente deben contribuir de los gastos comunitarios y luego, si ellos quisieron hacer una subcomunidad, es su problema.
3º.- Hay contadores individuales para el gas de calefacción y el de ACS. El edificio consta de dos calderas, una destinada solo a calefacción, que se enchufará única y exclusivamente en periodos de frio y otra para el ACS que permanecerá encendida durante todo el año.
El administrador nos dice que cuando se encienda la de calefacción, existe un gasto comunitario, que no se quien ha valorado en un 30% ( dicen que es como un mínimo, que hemos de pagar todas las viviendas, aunque no enciendan la calefacción durante todo el período.
al parecer ese gasto viene derivado de que al discurrir las tuberías por el portal y los bajos, por ser suelo radiante, se produce calor en el mismo. Pues bien, solo nos lo achacan a viviendas. Deberían participar ese conjunto de trasteros de este gasto?. y otra cosa, tampoco participan del mantenimiento de la caldera, esto es así?. también los excluyen del pago del aforador que se encarga de leer los contador total del gasto de gas por calefacción, que es el mismo que lee el contador individual de cada vivienda.
Darle las gracias de antemano por su ayuda.
En espera de sus noticias reciba un cordial saludo.
Atentamente:
Maribel
Estimada Maribel, la verdad es que todos nos encontramos a lo largo de nuestra vida de administrador de fincas colegiado con cuestiones que son muy extraordinarias y parecen poco habituales pero que existen y esta podría ser una de ellas.
Comunidad de propietarios con 10 propietarios y cada vivienda lleva asociada un trastero, la suma de la vivienda mas trastero arroja una participación por propietario que queda reflejado en escritura, por otra parte y empieza lo extraño, el constructor aprovechándose el hueco existente en el sótano hizo otros trasteros para la venta a la gente del exterior y además estos trasteros suponen un 12% de participación con respecto a la totalidad del inmueble.
De momento y antes de pasar a la contestación a sus dudas tenemos que personas del exterior vienen para aprovecharse del servicio de los trasteros, entran por el portal de la vivienda, porque parece ser que no se pueda dar la entrada a los trasteros por otros sitio, utilizan el portal, tienen acceso al mismo, no sabemos si utilizan el ascensor, no se especifica en su comentario, pero si sabemos que tienen acceso al portal, con el riesgo que esto supone, pensando que las llaves del portal pueden estar en manos de terceras personas.
A su primera pregunta, le recuerdo lo que dice el artículo 9.e) de la Ley de Propiedad Horizontal; “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”. Si ellos tienen un 12% de coeficiente de participación, todos los propietarios que paguen los trasteros, entre todos tienen que pagar el 12% de todos y cada uno de los gastos que no sean individualizables.
1º) El pago de la administración debe hacer si en los estatutos no se dice otra cosa, por coeficiente. A mi entender si los trasteros tienen un 12%, pues eso, tienen que pagar a la administración por un 12%, insisto, a no ser que los estatutos digan otra cosa. En este caso, los trasteros deberán pagar por ese 12% que les corresponde.
Entiendo que los trasteros deberán pagar el 12% de todos los gastos que de alguna forma participan, por ejemplo, gastos del portal, la parte proporcional de los ascensores si los tuviera, gastos de luz, seguro de la comunidad, haciendo constar a este que los trasteros son legales y que pudiera tener alguna repercusión especial, por el riesgo que esto pudiera conllevar, agua, si los trasteros tuvieran acceso propio. En este caso se supone que ellos tienen un contador independiente, Limpieza. En este caso sería por coeficiente o bien por la limpieza propia en los trasteros, administración de la finca. Entendemos que la antena no es necesario porque no hay nadie que la utilize de los cuartos de trasteros, la parte proporcional del Impuesto de Bienes Inmuebles, otros gastos financieros, comisiones bancarias, participación en las derramas si estas fueran necesarias, pocería, rehabilitación de fachada, etc.
Con respecto a la protección de datos, hay que tener en cuenta que la protección de datos como hemos hablado anteriormente debe de relizarse por su totalidad, a no ser que como creo que es el caso exista una diferenciación y exista una subcomunidad. En este caso son gastos individualizables y por lo tanto serán propios de dicha subcomunidad. Recordemos lo que dice en este caso el artículo 2.d) que dice textualmente lo siguiente: “Esta ley será de aplicación a las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad para su uso y disfrute exclusivo de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad de independencia funcional y económica.”
Al ser una subcomunidad y tener un cif propio, entiendo que el tema de la protección de datos quedaría cubierta.
Con respecto a la calefacción, lo suyo es aportarlo por las viviendas que son los que van a disfrutar de dicha calefacción. Que las tuberías pasen por los trasteros, entiendo que es de una forma casual y por lo tanto yo no lo incluiría a la hora del reparto de gastos, si que es verdad que las viviendas tendrán su servidumbre para en un momento entrar en dicha zona de trasteros por si hubiera que hacer una intervención por avería.
El Administrador en base a lo que se indica en el IDAE y la costumbre en la propia comunidad se pone una cantidad de costes fijos y costes variables. Los costes fijos, suelen ser entre el 30% y el 50% dependiendo de donde se encuentren las tuberías, lo largo de las mismas, las posibles pérdidas caloríficas, etc. El otro 50 a 70% son los gastos propios de las viviendas. Por lo tanto, haya o no haya consumo de calefacción, hay que pagar unos costes fijos.
Si los trasteros no tienen ningún elemento radiante o un elemento calorífico en cada trastero, entiendo que los trasteros no deberían participar en el coste de mantenimiento de la caldera. Ellos no participan directamente en los beneficios que se pueda dar por la caldera de la calefacción o por la posible caldera de agua caliente. Cuestión distinta sería si los trasteros disponen de agua fría y caliente.
Un cordial saludo.
Buenos días. Sr. Miguel, Tenía varias válvulas dañadas en los radiadores que no cerraban el paso del agua y, por lo tanto, radiaban calor. El año pasado pagué muy cara una calefacción que no pude controlar y ante el panorama que tenemos para este invierno, motivado al encarecimiento abusador del suministro energético y previendo unas facturas impagables para mí, decidí quitar los 8 radiadores de mi piso (salía más caro el cambio de válvulas que el desmontaje de los radiadores). No pretendo DESVINCULARME totalmente del sistema de calefacción, ya que a mediano plazo pienso vender el piso y los nuevos propietarios reformarán el piso y colocarán radiadores más eficientes (los que desmonte son de los años 70’s) y se reconectaran al sistema de calefacción. Según le entendí, DEBO seguir pagando mantenimiento, cuidados, etc. del sistema de calefacción, -estoy de acuerdo-, pero lo que si puedo es DESVINCULARME DE LA FACTURA DEL GASÓLEO, ¿es así? ¿cierto?
Si es así; ¿cómo puedo hacerlo? Hay un modelo tipo de carta para esta solicitud o simplemente la redacto y la envió a la Administración de fincas. Lo cierto es que me aterran las facturas venideras a las que no podría hacer frente y mi única solución son; más mantas.
Sr. Miguel, muchas gracias de antemano por su atención;
Un saludo, salud y mucho éxito
Estimado Marcos:
En el artículo que vd. ha leído, como puedo desvincularme de la calefacción centralizada» se le explican los pasos que tiene que dar y como realizarlos.
«Tiene dos opciones, o desvincularse del sistema de calefacción centralizada si sus vecinos lo aceptan, porque es desvincularse de un elemento común que vd. aceptó cuando compró la vivienda o bien intentar arreglar la infraestructura existente de la caldera y de las canalizaciones, de la cual soy partidario.»
“”” La desvinculación de las viviendas de los propietarios del uso de la calefacción central, como medida que conlleva la exoneración de abonar el gasóleo, debe ser objeto de interpretación restrictiva, en cuanto supone una excepción a la regla general contenida en el Art. 9 de la L. P. H que establece, sin exclusiones, la obligación de contribuir todos los copropietarios a los gastos comunes en proporción a su cuota de participación. Pero ello no impide que dicha exoneración pueda producirse como aquí sucede, porque como hemos visto y se ha probado, la Comunidad autorizó desvincular las viviendas propiedad de los apelantes del uso de la calefacción y agua caliente centralizadas, con la consiguiente exención del abono por el consumo de gasóleo, aunque no de la obligación de contribuir a los gastos de conservación de la caldera, como expresamente hicieron constar. La calefacción central como elemento común que es, pertenece no sólo a los propietarios de las viviendas que utilizan dicho servicio, sino también a los propietarios de las demás viviendas que se desvinculan de la misma, de tal manera, que una de las cuestiones, es que puedan quedar exentos de los gastos del consumo de gasóleo dada su falta de uso, y otra muy distinta es que como copropietarios de dichos elementos comunes deban contribuir a los gastos que puedan derivar de la conservación, del mantenimiento o reparación, pues la propia caldera y sus elementos de funcionamiento constituyen el soporte físico del elemento común, de cuya copropiedad no están exentos los actores, pero ya hemos visto que dicha contribución no se ha negado en ningún momento». Como puede comprobar en este caso a los propietarios se les dio conformidad a desvincularse del gasóleo, pero no de los gastos mantenimiento. Cuidado con este punto, porque podría darse el caso de que siguiera pagando los propios gastos de mantenimiento de la caldera y su nueva obra para tener una calefacción individualizada. Hoy en día los costes fijos de caldera e instalaciones rondan el 40% del total de los gastos de calefacción. Solo podría ahorrase el 60% del 100%.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
La verdad que parece difícil hacer esa desvinculación y que todo el mundo esté de acuerdo. Esperemos que en mi caso pueda desvincularme sin mayores complicaciones. Gracias por la información.
gRACIAS A TI rOSANA POR LEERNOS.
Gracias a ti Rosana por leernos.
Un saludo.
Miguel
691564359
Buenos dias Miguel:
En mi comunidad tenemos calefaccion central y tengo un radiador que pierde agua por la valvula de entrada.La pregunta es si la reparacion es cosa mia o de la comunidad.
Los estatutos dicen:»Son elementos comunes el solar,los vuelos,cubiertas,canalizaciones y todos aquellos utiles o inherentes a todas las plantas del bloque.
Se puede considerar util o inherente un radiador?
Gracias.
Estimado Javier:
Como bien dices en los estatutos define que es lo que entra o no como elemento común. Normalmente cuando por cualquier motivo (uso, antigüedad, etc. ) hay avería, le corresponde al propietario /inquilino el mantenimiento del mismo.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
buenas tardes, en la comunidad se quiere cambiar caldera de gas oil por caldera de gas, hay pisos de 90m y apartamentos de 45m,segun algunos propietarios quieren pagar la derrama a partes iguales es lo correcto? gracias un saludo.
Hola Jesus:
Las modificaciones que pudieran hacerse en la caldera y que deba pagar la comunidad, sino se dice lo contrario y se decida en junta por unanimidad que se haga a partes iguales se deberá hacer por coeficiente.
Saludos
Miguel
691564359