El problema está dentro de su casa, pero afecta a todos: cuándo puede la comunidad obligar a un propietario a reparar su vivienda
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En una comunidad de propietarios existe una idea bastante extendida: lo que ocurre dentro de una vivienda pertenece exclusivamente a su propietario y la comunidad no puede intervenir.
En principio, cada propietario tiene un ámbito privativo sobre el que puede decidir. Pero esa autonomía tiene un límite muy claro: lo que sucede dentro de una vivienda deja de ser exclusivamente privado cuando provoca daños, riesgos o perjuicios a los elementos comunes o a otros propietarios.
Una tubería privativa que lleva meses perdiendo agua, una instalación deteriorada que provoca filtraciones al piso inferior, una vivienda abandonada que acaba generando problemas de salubridad, una terraza cuyo deficiente mantenimiento ocasiona daños, una instalación eléctrica privada que supone un riesgo o incluso determinados elementos de una vivienda cuyo deterioro puede afectar a la seguridad del edificio son ejemplos que pueden plantear el mismo problema.
¿Hasta dónde puede llegar la comunidad?
¿Puede obligar al propietario a reparar? ¿Puede entrar en su vivienda? ¿Qué ocurre si se niega? ¿Quién debe pagar la reparación? ¿Y los daños ocasionados?
La Ley de Propiedad Horizontal ofrece algunas respuestas muy claras, aunque en la práctica será fundamental determinar dónde está realmente el origen del problema y cuál es la naturaleza del elemento afectado.
Ser propietario de una vivienda no significa poder desentenderse de su conservación
El punto de partida se encuentra en el artículo 9.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal.
Entre las obligaciones de cada propietario se encuentra la de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local y sus instalaciones privativas de manera que no perjudiquen a la comunidad ni a los demás propietarios. La propia norma establece además la obligación de resarcir los daños ocasionados por su descuido o por las personas de las que deba responder.
La consecuencia es importante.
La comunidad no puede decidir cómo debe conservar un propietario cada rincón de su vivienda simplemente porque considere que podría estar mejor cuidado. Pero sí puede reaccionar cuando la falta de conservación trasciende de la esfera privada y comienza a afectar al edificio o a terceros.
No estamos hablando, por tanto, de una cuestión estética.
Una vivienda puede estar anticuada, necesitar una reforma integral o encontrarse en unas condiciones que personalmente no nos gusten. Eso no significa automáticamente que la comunidad pueda exigir su reforma.
El problema aparece cuando ese estado provoca un daño o existe una obligación concreta de conservación cuyo incumplimiento está perjudicando a otros.
Lo primero es determinar de dónde procede el daño
Este es probablemente uno de los aspectos que más conflictos genera.
Aparece una humedad en el techo de una vivienda y rápidamente comienza la búsqueda del responsable.
El propietario afectado considera que procede del vecino de arriba. El vecino sostiene que el problema es de una tubería comunitaria. La comunidad afirma que la instalación es privativa. La aseguradora puede ofrecer otra interpretación.
Antes de exigir responsabilidades conviene determinar técnicamente el origen del daño y la naturaleza del elemento que lo está provocando.
No es lo mismo una bajante general que una conducción que presta servicio exclusivamente a una vivienda. Tampoco es necesariamente lo mismo el elemento estructural de una terraza que determinados acabados, instalaciones o actuaciones realizadas por quien disfruta de ella.
La localización física tampoco resuelve por sí sola la cuestión.
Que una tubería pase por el interior de una vivienda no significa necesariamente que sea privativa. La propia LPH obliga al propietario a respetar las instalaciones generales y los elementos comunes incluso cuando se encuentren incluidos físicamente dentro de su piso o local.
Por eso, antes de convertir una humedad o una avería en una batalla entre vecinos, puede resultar imprescindible disponer de un informe técnico que identifique la causa.
Cuando el elemento es privativo, el propietario tiene que actuar
Imaginemos que el informe confirma que el origen de las filtraciones está en una instalación privativa cuyo mantenimiento corresponde al propietario.
En ese momento la situación cambia.
Ya no estamos ante una simple avería que afecta únicamente a quien vive en esa casa. Existe una instalación privada que está causando daños a terceros o a elementos comunes.
El propietario tiene la obligación de adoptar las medidas necesarias para solucionar el problema.
Y aquí conviene diferenciar dos cuestiones.
Una es reparar la causa.
Otra distinta es responder por los daños que esa causa haya producido.
Puede ser necesario reparar una conducción y, además, afrontar los desperfectos producidos en la vivienda inferior. Puede haber que solucionar el origen de una filtración y posteriormente reparar pintura, yesos, mobiliario u otros elementos afectados.
La responsabilidad concreta dependerá de las circunstancias de cada caso, de la existencia de negligencia o descuido, de los seguros contratados y de la prueba disponible. Pero la LPH establece expresamente el deber del propietario de resarcir los daños ocasionados por su descuido o por las personas de quienes deba responder.
¿Puede la comunidad obligarle a reparar?
Cuando una instalación o elemento privativo está perjudicando a la comunidad, esta no tiene por qué permanecer indefinidamente a la espera de que el propietario decida voluntariamente solucionar el problema.
Lo recomendable es comenzar documentando la incidencia.
El administrador puede recabar fotografías, comunicaciones de los afectados, partes de seguros y, cuando resulte necesario, un informe técnico que determine el origen y las actuaciones necesarias.
Una vez acreditado que la causa corresponde al propietario, debería efectuarse un requerimiento fehaciente, describiendo el problema, los daños existentes y la necesidad de efectuar la reparación dentro de un plazo razonable atendiendo a su urgencia.
Ese requerimiento tiene una doble utilidad.
Por un lado, ofrece al propietario la oportunidad de solucionar voluntariamente la situación.
Por otro, deja constancia de que conoce el problema. Esto puede resultar especialmente relevante si los daños continúan aumentando después de haber sido advertido.
Si pese al requerimiento no actúa, la comunidad podrá valorar las acciones legales necesarias para exigir el cumplimiento de sus obligaciones y, en su caso, reclamar los perjuicios ocasionados.
“Es mi casa y aquí no entra nadie”
Es otra de las frases habituales cuando aparece un conflicto de este tipo.
La inviolabilidad del domicilio y el derecho del propietario sobre su vivienda son cuestiones que deben respetarse. La comunidad no puede decidir simplemente que el administrador, el presidente, un fontanero y un técnico entren por la fuerza en una vivienda porque sospechen que allí existe una avería.
Pero tampoco existe un derecho absoluto a impedir cualquier acceso cuando resulta necesario para atender obligaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal.
El artículo 9.1.c) de la LPH obliga al propietario a consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y a permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para determinadas obras, actuaciones o servicios comunes. Y el apartado d) establece expresamente la obligación de permitir la entrada en el piso o local para esos efectos.
Esto tiene una aplicación práctica enorme.
Pensemos en una bajante comunitaria que discurre por el interior de un cuarto de baño. Aunque la vivienda sea privada, puede ser imprescindible acceder a ella para reparar una instalación común.
O imaginemos que es necesario realizar una inspección para localizar con precisión una fuga que está afectando a varias plantas.
El propietario no puede utilizar el carácter privado de su vivienda como mecanismo para impedir indefinidamente una actuación necesaria para el edificio.
Eso no significa que la comunidad pueda forzar unilateralmente la entrada. Si existe una negativa injustificada y no se trata de una situación que permita una actuación inmediata conforme al ordenamiento, habrá que acudir a los mecanismos legales correspondientes para obtener el acceso.
¿Y si existe una verdadera urgencia?
La urgencia introduce un elemento especialmente delicado.
No es lo mismo una pequeña humedad que lleva meses sin evolucionar que una conducción rota que está inundando varias viviendas, un riesgo eléctrico grave o una situación que pueda comprometer inmediatamente la seguridad de personas o bienes.
Ante una emergencia real, la prioridad será evitar que el daño continúe aumentando y proteger a las personas y al inmueble, utilizando los medios jurídicamente adecuados y, cuando proceda, recurriendo a los servicios de emergencia.
Pero tampoco debería utilizarse la palabra “urgencia” para justificar cualquier intervención.
La urgencia debe poder acreditarse.
Por eso resultan tan importantes los informes técnicos, fotografías, partes de incidencia, comunicaciones y cualquier otra prueba que permita posteriormente reconstruir qué ocurrió y por qué fue necesario actuar.
¿Qué sucede cuando la reparación es comunitaria, pero hay que entrar en una vivienda?
Puede ocurrir exactamente lo contrario.
El problema aparece dentro de una vivienda, pero el elemento que debe repararse es común.
Una bajante general es un buen ejemplo.
En ese supuesto, el propietario deberá facilitar el acceso necesario, pero no se convierte por ello en responsable económico de una reparación que corresponde a la comunidad.
Además, la propia LPH reconoce al propietario el derecho a ser resarcido por los daños y perjuicios que puedan ocasionarle las reparaciones o servidumbres que deba soportar en beneficio del inmueble.
Es una distinción fundamental:
una cosa es dónde se encuentra físicamente el problema y otra quién tiene la obligación jurídica de repararlo.
El propietario tampoco puede dañar elementos comunes situados dentro de su casa
Hay instalaciones generales del edificio que atraviesan viviendas y locales.
El artículo 9.1.a) obliga a respetarlas y utilizarlas adecuadamente, evitando daños y desperfectos.
Esto significa que un propietario no puede manipular libremente una instalación comunitaria simplemente porque pase por el interior de su vivienda.
Lo mismo ocurre cuando realiza una reforma.
El artículo 7.1 de la LPH permite modificar determinados elementos, instalaciones o servicios del piso o local, pero siempre que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores ni se perjudiquen los derechos de otro propietario. Además, esas obras deben comunicarse previamente a quien represente a la comunidad.
La frase “está dentro de mi casa” vuelve a ser insuficiente.
En propiedad horizontal existen elementos comunes dentro de espacios privados y actuaciones privadas capaces de producir consecuencias comunitarias.
¿Puede la comunidad hacer la reparación y después pasarle la factura?
Aquí conviene ser especialmente prudentes.
No debería convertirse en una práctica ordinaria que la comunidad decida unilateralmente entrar, contratar una empresa, realizar una reparación privativa y posteriormente cargar el importe al propietario.
Antes habrá que analizar el origen del daño, la responsabilidad, los requerimientos efectuados, la urgencia existente y las posibilidades legales de intervención.
Cuando el propietario incumple su obligación y la comunidad se ve obligada a actuar para proteger elementos comunes o evitar daños mayores, podrá plantearse la reclamación de los gastos y perjuicios que jurídicamente correspondan.
Pero no todos los gastos que decida asumir la comunidad pueden cargarse automáticamente al propietario mediante un simple recibo.
Si existe oposición, será necesario acreditar la obligación, el incumplimiento, la necesidad de la actuación y las cantidades reclamadas.
El administrador de fincas tiene aquí una función especialmente importante
Estos conflictos suelen comenzar con una frase aparentemente sencilla:
“Me está entrando agua del piso de arriba”.
A partir de ahí pueden intervenir propietarios, presidente, administrador, compañías de seguros, fontaneros, arquitectos, aparejadores y abogados.
El administrador no tiene que sustituir al técnico ni determinar por sí mismo el origen de una patología cuando esta requiere conocimientos especializados.
Su función consiste, entre otras cuestiones, en ordenar el proceso: recibir la incidencia, comunicarla, facilitar inspecciones, conservar documentación, requerir actuaciones cuando corresponda, informar a los órganos de la comunidad y procurar que el problema no se convierta en un conflicto personal entre vecinos.
Cuanto antes se identifique técnicamente la causa, más sencillo será determinar quién debe actuar.
La vivienda es privada, pero sus consecuencias pueden dejar de serlo
Vivir en propiedad horizontal significa combinar dos realidades: existe una propiedad privativa sobre la vivienda o el local y, simultáneamente, una relación permanente con elementos, instalaciones y propietarios que forman parte del mismo edificio.
Por eso, el derecho de cada propietario sobre su vivienda no termina en una puerta completamente aislada de todo lo demás.
La Ley de Propiedad Horizontal exige conservar adecuadamente los elementos privativos cuando su deterioro puede perjudicar a la comunidad o a otros propietarios; obliga a respetar los elementos comunes aunque se encuentren dentro de la vivienda; exige permitir determinadas reparaciones y, cuando sea necesario, facilitar el acceso para realizarlas.
La comunidad, por su parte, tampoco dispone de una autorización general para intervenir dentro de cualquier vivienda.
Debe existir una causa que lo justifique, determinarse correctamente la responsabilidad y actuar de manera proporcionada.
En definitiva, la pregunta decisiva no es simplemente si el problema está dentro o fuera de una vivienda.
Las preguntas correctas son otras:
¿Cuál es el origen del daño? ¿El elemento es común o privativo? ¿A quién corresponde conservarlo? ¿Está perjudicando a terceros? ¿Es necesario acceder a la vivienda? ¿Existe una situación urgente? ¿Quién debe asumir finalmente los costes?
Responder correctamente a esas preguntas es lo que permite transformar un conflicto entre vecinos en un problema técnico y jurídico que puede solucionarse.
Porque en una comunidad de propietarios hay problemas que empiezan detrás de una puerta privada, pero que, cuando afectan al edificio o a los demás vecinos, dejan de ser un asunto exclusivamente particular.
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