Cuando la reforma de un vecino se convierte en un problema para toda la comunidad
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Una vivienda cambia de propietario y su nuevo dueño decide realizar una reforma integral. Quiere renovar la cocina, sustituir los baños, cambiar las instalaciones eléctricas, levantar tabiques y modernizar completamente el inmueble.
Hasta aquí, nada extraordinario. Cada propietario tiene derecho a mejorar su vivienda y adaptarla a sus necesidades, siempre que respete las limitaciones legales.
Sin embargo, a los pocos días de comenzar los trabajos, los vecinos empiezan a observar situaciones preocupantes.
El ascensor aparece lleno de polvo, las paredes del portal presentan golpes, las escaleras se utilizan para transportar sacos de escombros y materiales de construcción, y los operarios dejan herramientas y restos de obra en zonas de paso.
Una vecina descubre que han roto varias baldosas del descansillo. Otro propietario se queja porque los trabajadores mantienen abierta constantemente la puerta del edificio. Incluso aparecen desperfectos en el ascensor, que hasta entonces funcionaba correctamente.
El presidente habla con el propietario responsable de la reforma y recibe una respuesta que resulta demasiado habitual:
«Yo he contratado a una empresa. Si han causado algún daño, reclámenles a ellos. No es asunto mío».
La empresa, por su parte, sostiene que los desperfectos ya existían antes de comenzar los trabajos.
Y mientras unos y otros discuten, la comunidad continúa soportando las consecuencias.
Surgen entonces varias preguntas fundamentales:
¿Puede un propietario realizar obras en su vivienda sin autorización de la comunidad? ¿Quién debe responder cuando los trabajadores ocasionan daños en elementos comunes? ¿Puede el presidente exigir la reparación? ¿Es necesario convocar una junta? ¿Puede la comunidad paralizar las obras? ¿Qué ocurre si nadie quiere hacerse cargo de los desperfectos?
Vamos a analizar estas cuestiones desde una perspectiva jurídica y práctica.
2. El derecho del propietario a reformar su vivienda tiene límites
El punto de partida se encuentra en el artículo 7.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
Este precepto reconoce que el propietario puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local, siempre que no menoscabe ni altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudique los derechos de otro propietario.
Además, establece la obligación de comunicar previamente esas obras a quien represente a la comunidad.
Por tanto, debemos diferenciar dos situaciones.
Obras que afectan exclusivamente a elementos privativos. Sustituir los muebles de cocina, renovar determinados revestimientos, cambiar aparatos sanitarios o modificar instalaciones interiores puede realizarse, con carácter general, sin autorización de la junta, siempre que no se afecten elementos comunes, la estructura, la seguridad ni los derechos de terceros.
Obras que afectan a elementos comunes. La intervención sobre muros de carga, fachadas, forjados, instalaciones generales u otros elementos comunitarios está sometida a restricciones mucho más importantes. Según el tipo de actuación, puede requerirse acuerdo comunitario y el cumplimiento de las exigencias técnicas y administrativas correspondientes.
Hay una diferencia esencial que muchos propietarios desconocen: comunicar una obra no significa solicitar autorización para cualquier actuación interior, pero tampoco convierte en legítima una intervención que afecte indebidamente a elementos comunes.
La comunicación previa es una obligación legal, aunque la obra privativa no necesite acuerdo de la junta.
3. El propietario debe respetar los elementos comunes durante las obras
El artículo 9.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a los propietarios a respetar las instalaciones generales y los demás elementos comunes, utilizándolos adecuadamente y evitando que se ocasionen daños o desperfectos.
Esta obligación no desaparece porque el propietario haya contratado a una empresa para ejecutar la reforma.
Pensemos en algunas situaciones habituales:
- Los trabajadores transportan materiales pesados en el ascensor y dañan sus puertas.
- Durante el traslado de escombros se rompen las baldosas del portal.
- Se golpean paredes, barandillas y puertas de acceso.
- Se acumulan materiales en escaleras o recorridos de evacuación.
- Los operarios ensucian reiteradamente las zonas comunes sin proceder a su limpieza.
- Se manipulan instalaciones comunitarias sin la autorización correspondiente.
No todas estas situaciones tienen idénticas consecuencias jurídicas.
Una molestia puntual, una suciedad fácilmente subsanable y un daño estructural no pueden recibir el mismo tratamiento.
Pero existe un principio común: el derecho a reformar una propiedad privada no autoriza a deteriorar los elementos que pertenecen al conjunto de los propietarios.
La comunidad tiene derecho a exigir el respeto de esos elementos y, cuando corresponda, su reparación.
4. ¿Quién responde de los daños: el propietario o la empresa que realiza la reforma?
Esta es probablemente la cuestión más importante del artículo.
La respuesta exige distinguir las obligaciones del propietario dentro del régimen de propiedad horizontal de la responsabilidad que pueda corresponder a quienes ejecutan materialmente los trabajos.
La responsabilidad del propietario
El artículo 9.1.b) de la LPH obliga a mantener adecuadamente los elementos privativos y a resarcir los daños ocasionados por descuido propio o de las personas por quienes deba responder.
A ello se añade la obligación general de respetar los elementos comunes establecida en el apartado anterior.
En consecuencia, el propietario no puede considerar que la contratación de una empresa le libera automáticamente de todas sus obligaciones frente a la comunidad.
Cuando los daños derivan de actuaciones que vulneran sus deberes legales como comunero, puede existir fundamento para exigirle responsabilidad.
Ahora bien, tampoco sería correcto afirmar que responde siempre, de forma automática y en cualquier circunstancia, de todos los daños ocasionados por una empresa independiente.
Será necesario analizar la naturaleza de la actuación, el origen del daño, la relación jurídica existente y el fundamento concreto de la reclamación.
La responsabilidad de la empresa contratista
El artículo 1902 del Código Civil establece la obligación de reparar los daños causados a terceros por acción u omisión cuando interviene culpa o negligencia.
Por su parte, el artículo 1903 contempla determinados supuestos de responsabilidad por hechos ajenos.
También resulta relevante el artículo 1596 del Código Civil, según el cual el contratista responde del trabajo ejecutado por las personas que ocupa en la obra.
Esto significa que la empresa puede responder por los daños imputables a su actuación o a la de sus trabajadores, siempre que concurran los requisitos jurídicos correspondientes.
¿Puede reclamarse a ambos?
Dependiendo de las circunstancias, puede resultar procedente dirigir la reclamación contra el propietario, la empresa o ambos.
Sin embargo, no debe confundirse la posibilidad de reclamar frente a varios sujetos con la existencia automática de responsabilidad solidaria.
Esta dependerá del fundamento jurídico aplicable y de las circunstancias acreditadas.
Desde una perspectiva práctica, lo aconsejable es identificar al propietario, conocer los datos de la empresa ejecutora y documentar los daños antes de determinar contra quién debe dirigirse formalmente la reclamación.
5. La jurisprudencia: las obras privativas no pueden perjudicar al resto de propietarios
Una resolución especialmente interesante es la Sentencia 289/2018, de 24 de julio, de la Sección 18.ª de la Audiencia Provincial de Madrid, recurso 388/2018.
El litigio estaba relacionado con obras ejecutadas en elementos privativos que habían afectado a elementos comunes y con la aparición de desperfectos en otra vivienda.
La Audiencia analizó la especial relación jurídica existente entre propietarios sometidos al régimen de propiedad horizontal.
Una de las cuestiones relevantes fue determinar si la reclamación debía examinarse exclusivamente desde la responsabilidad extracontractual del Código Civil o teniendo en cuenta los deberes específicos derivados de la Ley de Propiedad Horizontal.
La resolución destacó la importancia de las obligaciones legales que vinculan a los propietarios, particularmente cuando las actuaciones afectan a elementos comunes o perjudican los derechos de otros comuneros.
También puso de manifiesto la necesidad de acreditar los daños, su relación causal con las obras y la legitimación para reclamar las distintas reparaciones.
Esta sentencia permite extraer varias enseñanzas prácticas.
En primer lugar, las obras realizadas dentro de una vivienda pueden tener consecuencias jurídicas que trascienden su ámbito privativo.
En segundo lugar, la relación entre propietarios no puede analizarse siempre como si fueran personas completamente ajenas entre sí, pues existen deberes específicos derivados de la propiedad horizontal.
Y, finalmente, no basta con afirmar que los daños aparecieron mientras se realizaban unas obras: es necesario acreditar su existencia, su origen y su relación con los trabajos ejecutados.
Esta última cuestión es decisiva cuando una reclamación acaba ante los tribunales.
6. ¿Puede el presidente exigir al propietario que repare los daños?
Sí. El presidente, como representante legal de la comunidad, puede dirigirse al propietario para comunicar los desperfectos, solicitar explicaciones y requerir que se adopten las medidas necesarias para evitar nuevos daños.
No resulta razonable exigir que se convoque una junta cada vez que aparece un desperfecto durante una reforma.
La comunidad necesita poder actuar con rapidez ante situaciones que afectan a su conservación y funcionamiento.
No obstante, debemos diferenciar entre las gestiones ordinarias, las actuaciones urgentes y las decisiones que requieren un acuerdo comunitario.
El presidente puede trasladar una reclamación inicial y promover actuaciones de comprobación.
El administrador, conforme al artículo 20 de la LPH, debe velar por el buen régimen de la finca, efectuar las advertencias oportunas y atender las reparaciones urgentes, dando cuenta de ellas al presidente o a los propietarios.
Si los desperfectos requieren una intervención inmediata para garantizar la seguridad o evitar daños mayores, podrán adoptarse las medidas urgentes que legalmente correspondan.
En cambio, cuando se pretende iniciar una reclamación judicial, habrá que examinar la naturaleza de la acción, los acuerdos existentes y las facultades de representación y autorización aplicables.
No todas las reclamaciones judiciales pueden emprenderse automáticamente por la sola voluntad del presidente. En numerosos supuestos será necesario un acuerdo de la junta que autorice el ejercicio de acciones.
7. ¿Es obligatorio convocar una junta para reclamar los desperfectos?
No necesariamente en la fase inicial.
Imaginemos que una empresa rompe varias baldosas del portal y el propietario reconoce inmediatamente lo sucedido.
Si acepta reparar los daños y la comunidad considera adecuada la solución, el asunto puede resolverse mediante una gestión ordinaria, sin necesidad de convocar una reunión extraordinaria.
Otra cosa ocurre cuando el propietario niega su responsabilidad, la empresa rechaza la reclamación o los daños tienen una importancia económica considerable.
En estos casos puede ser conveniente incluir el asunto en el orden del día de una junta para que los propietarios conozcan la situación y adopten los acuerdos correspondientes.
Entre las decisiones que pueden plantearse figuran la aprobación de actuaciones de reparación, la contratación de informes técnicos o el ejercicio de acciones judiciales.
El acuerdo debe adaptarse a la naturaleza del problema.
No es lo mismo autorizar la reclamación de una factura por reparación de baldosas que decidir actuaciones sobre elementos estructurales del edificio.
Tampoco debe confundirse la autorización de actuaciones conservativas urgentes con la decisión de iniciar un procedimiento judicial.
8. ¿Puede la comunidad prohibir el uso del ascensor durante la reforma?
Esta pregunta aparece frecuentemente cuando se realizan obras integrales.
Los trabajadores necesitan transportar materiales, herramientas y, en ocasiones, elementos voluminosos.
El ascensor resulta cómodo, pero su utilización puede provocar desperfectos y molestias.
¿Puede la comunidad prohibirlo?
La respuesta no debería formularse como una prohibición absoluta y automática.
El ascensor es un elemento común y su utilización está sometida a las normas de convivencia, a sus características técnicas y a las exigencias de seguridad.
La comunidad puede establecer reglas razonables sobre su uso, siempre dentro de los límites legales y estatutarios.
Por ejemplo, pueden contemplarse medidas como proteger el interior de la cabina, respetar la carga máxima autorizada, evitar el transporte de materiales que puedan deteriorar sus instalaciones y exigir una limpieza adecuada.
También pueden establecerse criterios organizativos proporcionados que permitan compatibilizar las obras con el uso normal del ascensor por los residentes.
Sin embargo, una prohibición general que impidiera injustificadamente el uso de un servicio común podría generar controversias.
Lo importante es regular el uso para evitar daños, no utilizar las normas comunitarias como un mecanismo para impedir reformas legítimas.
9. ¿Puede la comunidad exigir una fianza antes de comenzar las obras?
Algunas comunidades establecen normas internas que obligan al propietario que realiza una reforma a depositar una cantidad económica para responder de posibles desperfectos.
La finalidad puede parecer razonable: disponer de una garantía para reparar daños en portales, escaleras o ascensores.
Pero su validez jurídica merece un análisis cuidadoso.
La Ley de Propiedad Horizontal no establece con carácter general una obligación automática de prestar fianza por realizar obras privativas.
Por tanto, no puede afirmarse que cualquier comunidad esté facultada para imponer unilateralmente cualquier cantidad y bajo cualquier condición.
Será necesario examinar los estatutos, los acuerdos comunitarios, la proporcionalidad de la medida y los límites de las competencias de la junta.
Además, una eventual garantía no debería convertirse en un instrumento para obstaculizar el ejercicio legítimo del derecho de propiedad.
Una solución menos conflictiva consiste en establecer protocolos preventivos, documentar el estado previo de los elementos comunes y solicitar los datos de contacto de la empresa que ejecutará los trabajos.
Si existe una fianza válidamente constituida, su eventual aplicación a desperfectos deberá estar justificada y documentada.
10. La importancia de documentar los daños antes, durante y después de la reforma
En muchas reclamaciones, el principal problema no consiste en determinar quién debería responder jurídicamente, sino en demostrar qué ocurrió realmente.
Supongamos que, después de tres meses de obras, aparecen rayaduras en las puertas del ascensor.
La comunidad afirma que las ocasionaron los trabajadores.
La empresa sostiene que las marcas ya existían.
Y el propietario asegura que nadie puede demostrar lo contrario.
Si no existen fotografías anteriores, comunicaciones o informes, la reclamación puede complicarse considerablemente.
Por eso resulta recomendable establecer un procedimiento preventivo.
Antes del inicio de una reforma importante, el administrador o la persona designada puede documentar el estado de los elementos comunes más expuestos: ascensor, portal, escaleras, descansillos y accesos.
Durante la ejecución, conviene registrar los incidentes relevantes y comunicar los desperfectos tan pronto como se detecten.
Cuando los daños tengan cierta entidad, puede resultar aconsejable solicitar una valoración técnica independiente.
Las fotografías fechadas, las comunicaciones escritas, los presupuestos de reparación y los informes periciales pueden convertirse en pruebas fundamentales.
La comunidad no debería esperar a que finalicen las obras para comenzar a reunir documentación.
11. ¿Qué ocurre si las obras provocan daños estructurales?
Hasta ahora hemos hablado principalmente de desperfectos en acabados e instalaciones.
Pero existen situaciones mucho más graves.
Imaginemos que, durante la reforma, se elimina parte de un muro de carga, se interviene sobre un forjado o se modifica indebidamente una instalación general.
Aparecen grietas en viviendas colindantes o se detectan deformaciones que podrían comprometer la seguridad del edificio.
En estos casos, el problema deja de ser una simple reclamación económica.
La prioridad debe ser garantizar la seguridad de las personas y del inmueble.
Será necesario solicitar la intervención de un técnico competente que determine el alcance de los daños y las medidas necesarias.
Si existe un riesgo grave o inmediato, deberán adoptarse las medidas de seguridad pertinentes y avisar a los servicios de emergencia cuando corresponda.
También puede resultar procedente poner los hechos en conocimiento del ayuntamiento para que actúe dentro de sus competencias urbanísticas y de disciplina de obras.
Conviene recordar que una licencia municipal no equivale a una autorización para alterar elementos comunes ni elimina las obligaciones derivadas de la propiedad horizontal.
Asimismo, la comunidad no debe confiar exclusivamente en una reclamación posterior de daños cuando existe la posibilidad de que continúe produciéndose un perjuicio estructural.
La prevención y la intervención técnica inmediata son esenciales.
12. ¿Puede la comunidad ordenar la paralización de las obras?
Esta es otra cuestión que suele generar respuestas excesivamente simplificadas.
El presidente no dispone, por el mero hecho de ocupar el cargo, de una potestad administrativa general para ordenar y ejecutar por sí mismo la paralización de cualquier reforma privada.
Sin embargo, la comunidad no está indefensa frente a actuaciones ilegales.
Cuando se realizan alteraciones contrarias al artículo 7.1 de la LPH, pueden ejercitarse las acciones civiles correspondientes para exigir el cese de la actuación ilícita, la reposición de elementos afectados o la reparación de los daños.
Dependiendo de las circunstancias, podrá solicitarse judicialmente la adopción de medidas cautelares.
Asimismo, si las obras incumplen la normativa urbanística, pueden comunicarse los hechos a la administración municipal competente.
Debe hacerse una precisión importante: la acción de cesación regulada en el artículo 7.2 LPH tiene unos presupuestos específicos y no constituye automáticamente el procedimiento aplicable a cualquier obra que ocasione desperfectos.
Por ello, antes de iniciar acciones, resulta fundamental determinar si estamos ante una alteración prohibida de elementos comunes, una actividad dañosa o molesta, un incumplimiento urbanístico o una reclamación de responsabilidad por daños.
Cada supuesto puede exigir una respuesta jurídica distinta.
13. ¿Debe intervenir el seguro de la comunidad?
Cuando se producen desperfectos durante una reforma, es habitual que el presidente o el administrador comuniquen el siniestro a la aseguradora comunitaria.
Esta actuación puede ser conveniente, pero no significa que todos los daños estén cubiertos.
La cobertura dependerá de las condiciones particulares y generales de la póliza, de las garantías contratadas y de las exclusiones aplicables.
En determinados casos, la aseguradora puede enviar un perito para determinar el origen y alcance de los desperfectos.
También puede resultar relevante el seguro de responsabilidad civil de la empresa que realiza la reforma.
Sin embargo, debe evitarse una confusión frecuente: la existencia de una póliza no significa que la aseguradora tenga que asumir necesariamente el coste de todos los daños.
La comunidad deberá identificar las coberturas aplicables y, cuando corresponda, reclamar al responsable.
Si una aseguradora indemniza un daño, pueden surgir derechos de subrogación frente a terceros responsables conforme a la normativa aplicable.
Desde el punto de vista del administrador, es recomendable comunicar los hechos dentro de los plazos exigidos por la póliza y conservar toda la documentación del siniestro.
14. ¿Qué sucede cuando el propietario se niega a pagar?
Volvamos al ejemplo inicial.
La comunidad ha comprobado que las obras ocasionaron daños en el ascensor y en el portal.
Se dispone de fotografías, presupuestos y comunicaciones.
El propietario, sin embargo, mantiene que la responsabilidad corresponde exclusivamente a la empresa contratada.
En este escenario, el primer paso razonable consiste en formular una reclamación escrita suficientemente detallada.
La comunicación debería identificar los desperfectos, explicar su relación con las obras, concretar la reparación solicitada y conceder un plazo razonable para responder.
Si no existe acuerdo, puede ser necesario valorar una reclamación extrajudicial formal y, posteriormente, las acciones judiciales que procedan.
También debe examinarse la posibilidad de acudir a mecanismos adecuados de solución de controversias cuando sean aplicables, teniendo en cuenta los requisitos procesales vigentes.
Es importante no confundir esta reclamación con el procedimiento monitorio especial para reclamar cuotas comunitarias impagadas.
Una indemnización por daños ocasionados durante una reforma no se convierte automáticamente en una deuda comunitaria reclamable por el procedimiento del artículo 21 de la LPH.
La vía procesal deberá determinarse atendiendo a la naturaleza de la obligación y a las circunstancias del caso.
15. ¿Puede la comunidad descontar los daños de las cuotas del propietario?
No debería hacerlo unilateralmente.
Las cuotas comunitarias responden a obligaciones de contribución a los gastos comunes.
La responsabilidad por desperfectos constituye una cuestión distinta.
Por tanto, no resulta adecuado alterar arbitrariamente la contabilidad comunitaria, incrementar recibos ordinarios o introducir cargos indemnizatorios sin el fundamento jurídico correspondiente.
La comunidad debe cuantificar los daños y formular su reclamación por la vía procedente.
De igual manera, el propietario no puede decidir dejar de pagar sus cuotas ordinarias porque considere que la comunidad está actuando incorrectamente respecto de las obras.
Las obligaciones económicas comunitarias y las reclamaciones de responsabilidad deben mantenerse debidamente diferenciadas.
Esta separación evita problemas contables y reduce el riesgo de que una reclamación legítima termine complicándose por un procedimiento incorrecto.
16. ¿Qué papel debe desempeñar el administrador de fincas?
El administrador de fincas desempeña un papel fundamental para evitar que estos conflictos se agraven.
Su intervención no debería limitarse a recibir quejas de los vecinos y trasladarlas al presidente.
Una gestión profesional puede anticiparse a numerosos problemas.
Antes del inicio de las obras, conviene recordar al propietario sus obligaciones legales y las normas comunitarias aplicables.
Durante los trabajos, el administrador debe canalizar las incidencias, efectuar las advertencias necesarias y comprobar si existen desperfectos que requieran actuaciones urgentes.
Cuando aparecen daños, resulta conveniente documentarlos, recabar información y valorar la intervención de técnicos o aseguradoras.
Si no se alcanza una solución amistosa, deberá informar al presidente y, cuando corresponda, a la junta, sobre las alternativas disponibles.
El administrador no sustituye al abogado ni al arquitecto, pero su experiencia resulta especialmente valiosa para coordinar actuaciones y evitar que un conflicto relativamente sencillo termine convirtiéndose en un procedimiento judicial prolongado.
Una comunicación temprana y documentada puede ahorrar importantes gastos a la comunidad.
17. Un protocolo de actuación para las comunidades de propietarios
Desde la experiencia profesional, considero conveniente que las comunidades dispongan de unas pautas claras para las reformas particulares.
No se trata de someter cada obra doméstica a un procedimiento burocrático, sino de prevenir daños y facilitar su solución.
Un protocolo razonable podría contemplar:
- Comunicación previa del propietario al representante de la comunidad, conforme al artículo 7.1 LPH.
- Identificación de la empresa que realizará los trabajos y de una persona de contacto.
- Información sobre las normas comunitarias relativas al uso de ascensores, accesos y zonas comunes.
- Documentación del estado previo de los elementos que puedan verse afectados.
- Adopción de medidas de protección razonables durante la reforma.
- Comunicación inmediata de los desperfectos detectados.
- Comprobación y valoración de los daños al finalizar los trabajos.
- Reclamación documentada cuando proceda.
Estas pautas deben aplicarse respetando los derechos del propietario, las normas de protección de datos y las competencias de los órganos comunitarios.
El objetivo no es impedir reformas, sino compatibilizarlas con la conservación del edificio y la convivencia.
18. Preguntas frecuentes
¿Tengo que pedir permiso al presidente para cambiar la cocina?
Con carácter general, una reforma interior que no afecte a elementos comunes, estructura, seguridad, configuración exterior ni derechos de terceros no necesita autorización comunitaria. Sin embargo, el artículo 7.1 LPH exige comunicar previamente las obras a quien represente a la comunidad.
¿Quién paga si los albañiles rompen una puerta del ascensor?
Deberá determinarse quién resulta jurídicamente responsable del daño. Según las circunstancias, puede existir responsabilidad del propietario, de la empresa ejecutora o de otros intervinientes. Es fundamental acreditar el origen del desperfecto.
¿Puede la comunidad obligarme a proteger el ascensor?
Puede establecer reglas razonables de utilización y protección de los elementos comunes, dentro de los límites legales y estatutarios. La medida debe ser proporcionada y no constituir un impedimento injustificado para realizar obras legítimas.
¿Puede el presidente denunciar una obra sin convocar junta?
Puede comunicar incidencias, formular advertencias y promover actuaciones de comprobación. Para iniciar determinadas acciones judiciales será necesario examinar las facultades del presidente y la existencia de autorización comunitaria suficiente.
¿Qué ocurre si aparecen grietas en mi vivienda por las obras del vecino?
Conviene documentarlas inmediatamente y solicitar una valoración técnica que permita determinar su origen. Si existe riesgo para la seguridad, debe darse prioridad a las medidas de protección. La reclamación deberá dirigirse contra quienes resulten responsables.
¿Puede una empresa negarse a reparar los daños alegando que no tiene seguro?
La inexistencia de seguro no elimina por sí misma la responsabilidad civil que pueda corresponderle. Una cosa es la obligación de indemnizar y otra distinta la existencia de cobertura aseguradora.
19. Conclusión: reformar una vivienda no significa disponer libremente de todo el edificio
Las reformas particulares forman parte de la vida cotidiana de las comunidades de propietarios.
Son necesarias para conservar, mejorar y modernizar las viviendas.
Sin embargo, su ejecución debe respetar los derechos de los demás propietarios y la integridad de los elementos comunes.
El propietario tiene derecho a realizar las obras legalmente permitidas, pero también debe cumplir las obligaciones que le impone la Ley de Propiedad Horizontal.
La empresa contratista, por su parte, puede responder por los daños derivados de actuaciones negligentes durante la ejecución de los trabajos.
Y la comunidad tiene derecho a proteger su patrimonio común y a reclamar la reparación de los desperfectos cuando exista fundamento para ello.
La clave está en actuar con proporcionalidad, documentar adecuadamente los hechos y utilizar los mecanismos jurídicos correspondientes.
No todas las molestias justifican una demanda, ni todos los daños requieren convocar inmediatamente una junta extraordinaria.
Pero tampoco resulta aceptable que una comunidad tenga que asumir sin más el coste de desperfectos ocasionados durante una reforma particular.
El principio que debería presidir estas situaciones es sencillo: cada propietario puede mejorar su vivienda, pero debe hacerlo respetando aquello que comparte con sus vecinos.
Una comunidad bien administrada no es aquella en la que nunca aparecen conflictos, sino aquella que dispone de mecanismos eficaces para prevenirlos y resolverlos.
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