Quien debe asumir el coste de mantenimiento de la medianería entre dos casas
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Quien debe asumir el coste de mantenimiento de la medianería entre dos casas
P: Buenos días, querría preguntarles quién debe asumir el coste de mantenimiento de la medianería entre dos casas. Tenemos una casa en Madrid unifamiliar y tenemos un muro medianero que separa nuestra parcela de la parcela contigua. El muro se está deteriorando y quería preguntarle cómo debemos realizar la reparación y quien debe pagar los gastos de la misma.
R: Sobre el tema de las medianeras existen muchas sentencias donde la jurisprudencia da diferentes opciones a la servidumbre de medianería. Existen muchos tipos de medianerías, bien sea como es su caso, bien sea como es el caso de una medianera que divide dos viviendas, etc. Si nos atenemos a su solicitud debemos de centrarnos en lo que dice los artículos 572 y 575 y 1902 del código civil.
Estos artículos dicen textualmente lo siguiente:
Art. 572: “Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título o signo exterior, o prueba en contrario”.
Art. 575: “La reparación y construcción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas, y acequias, también medianeros, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporcional derecho de cada uno.
Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo”.
Art. 1902: “El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.”
Deberán ponerse de acuerdo para que cada uno de vds. pague el 50% del gasto que corresponda, si su vecino no quisiera pagar ese 50% no le va a quedar más remedio que demandar esta situación para que el juez obligue a la otra parte. Espero que no lo necesite.
Puede ver todos los artículos del Código civil referente a la servidumbre de la medianería en la sección cuarta desde el art. 571 al art. 579.
También se debe de tener en cuenta que las actuaciones que se realicen en la medianera no deben de incidir en la disminución de las luces y vistas del otro vecino colindante. Art. 580 y ss. del código civil.
Si hay que realizar una obra suficientemente importante en la medianera nuestra recomendación es que siempre se haga a través de un técnico cualificado.
Les acompañamos dos enlaces de nuestro sitio web que esperamos sean de su interés:
Aparatos de aire acondicionado en las comunidades de propietarios
Canalizaciones en la vivienda, son elementos comunes o privativos
Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Quisiera recibir asesoramiento sobre mi caso. Compre mi vivienda hace 7 años. La misma consta de un patio que comparte uno de los.muros con el vecino y que ya estaba cuando compre la vivienda. Sobre el mismo hay una balaustrada que puso el vecino ocupando toda esa medianería. Cuando yo reforme el patio levante un muro de rasillon pegado a esa medianería con la única finalidad de disponer de una base donde fijar mi celosía, ya que la balaustrada ocupa todo el muro. Sobre el que construí yo de rasillon han salido unas humedades y mi duda es si ambas partes debemos compartir los gastos de la reparación. Si no fuera así podría obligarle a tirar esa medianería y que cada uno construya su muro? O bien? Que quite la balaustrada y que me deje la mitad para poner yo mi celosía? Gracias de antemano.
Un saludo.
Estimada Maria José:
Las medianeras están para compartirlas. El código civil es muy claro al respecto. Si la medianera ya estaba construida lo suyo es dejar esta medianera como límite entre las viviendas y si se quiere añadir un muro de rasillón o cualquier modificación en su parte lo suyo es que hubiera comunicado a su vecino las actuaciones a tomar y que él hubiera estado informado. No obstante si vd. ha decidido hacer un muro de rasillón lo suyo es que sea vd. quien deba de hacerse cargo de la reparación, no podemos pedir al vecino que se haga cargo del 50% de la obra cuando él nunca ha participado en la misma. Si la medianera ya existía antes de que vd. entrara lo suyo es que se respete dicha medianera. Una medianera es un muro, no son dos muros a no ser que ambos vecinos estén de acuerdo en dicha construcción. Si es un patio interior además de la aceptación por parte de los dos propietarios debería ser aceptado por los propietarios de las diferentes viviendas al generar un posible problema de estética del edificio.
Saludos.
Miguel
691564359
Soy propietario de un apartamento que tiene un jardín, privativo de uso comunitario, en los 20 años que llevo gozando del mismo, he limpiado, arreglado, podado los arbustos que hay en una jardinera. Desde hace unas fechas, en el muro perimetral del jardín que linda con el jardín comunitario ha aparecido una grieta que según el albañil que ha enviado el administrador de la comunidad, el muro podría caerse, con los daños que podría ocasionar a las personas y niños que pasan cerca del mismo. Según indicó el albañil, se está dando en la misma comunidad en diferentes jardines debido la forma de realizar esos muros y dice que no se puede arreglar sino que hay que tirarlo y construirlo de nuevo. Quien debe asumir el coste de la reparación del muro perimetral, yo o la comunidad de propietarios?
Buenos días Pilar:
En primer lugar siempre digo lo mismo, lo primero es ver lo que dice la escritura de división horizontal de la propiedad y los estatutos de la misma. Si no se dice nada con relación al jardin de uso privativo deberemos ir a lo que dice la ley con respecto a este tema. Sobre este asunto tenemos diferentes artículos que le recomendaría la lectura:
https://adminfergal.es/danos-en-elementos-comunes-de-uso-privativo-a-quien-corresponde-los-arreglos/
La jurisprudencia con respecto a este tema es aleatoría en unos casos se da la razón al propietario y en otros casos a la Comunidad depende del problema y la presentación del mismo.
Mi opinión personal es que si todos los jardines comunes y privativos tienen el mismo problema sea la comunidad quien deba de hacerse cargo de los mismos, pero insisto que la decisión me temo que la tendrá que dar el propio juez.
Para mi el muro de jardín tiene una relación directa con otros problemas que se puedan plantear en un edificio. Un ático que sufre un deterioro del carambuco o de la tela asfáltica por el paso del tiempo, el propietario que vive encima no tiene porque hacerse cargo de dicho deterioro porque corresponde a la comunidad quien debe hacerse cargo. No corresponde a un mal uso sino a un simple deterioro por el paso del tiempo. Si el deterioro del muro es un problema derivado del paso del tiempo y no de un mal uso hay que entender que es la comunidad quien tiene que hacerse cargo del deterioro.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Hola soy Ángel.tengo un problema con la valla metálica.hace más de 20 años compramos un terreno y lo primero que hicimos fue delimitar la con valla metálica. Pasaron unos años y compraron el terreno de,al lado y me puse en contacto con el dueño para,que pagará el 50%De la valla divisoria .contestandone que no tenía un duro.peeo que se encargaría de ir cortando de las arizonicas que fueran saliendo por su lado(mo lo hizo nunca)Ahora lo tiene alquilado y estoy quitando las arizonicas de la medianeria y me he encontrado unos tubos que pasan a mi casa y apollado una caseta de maderas y forrado de plásticos el cual salen a mi parte 25cm.se lo he comunicado y dice que si que lo quita pero que antes tengo que quitarle las ramas de Esa misma linde pero más arriba.ya hace tiempo Tube una conversación con el y como decía que no tenía medios le si dos contasetos y una tijera de podar(tampoco las corto nunca)
¿Tengo obligación de ir a,su casa y cortar las arizonicas por su lado?
¿puedo obligar a,que quite todo lo que está sujeto .atado a la valla.?
Gracias
Estimado Angel:
Las arizónicas que le salen en la zona de la medianera del vecino es obligación de cortarla por parte suya. Si no tiene nada por escrito que le obligue a él, es su obligación cortarla y dejar la arizónica al ras de la medianera.
Con respecto a la caseta que ha construido esta claro que tiene que quitarla de forma inminente y eliminar los tubos que se meten en su medianera, solo faltaría, dígaselo de forma fehaciente mediante burofax si fuera necesario. Le sugiero que lo haga a través de abogado dando los tiempos.
Con todos mis respetos hace falta tener cara para instalar una caseta que los tubos se pasen a su parcela en 25 cms.
Saludos
Miguel
691564359
Hola me llamo Gustavo, he comprado un piso que tiene una terraza propiedad de la comunidad de la que tengo el uso y disfrute,esta terraza está delimitada con las terrazas del edificio de enfrente por un muro de 8 metros de ancho por 4 de alto el cual está lleno de humedades y muy deteriorado siendo frecuente que se caigan trozos.
Me gustaría saber quien debe correr con los gastos de reparación del muro, y en el caso de que sean los vecinos del edificio de enfrente si les puedo obligar a hacerlo.
Gracias por todo, un saludo
Hola Gustavo
Para ver el tema de la reparación del muro será necesario ver lo que se dice en las escrituras de división horizontal de ambas viviendas. En función de lo que digan las escrituras podremos saber de que estamos hablando y de quien es la responsabilidad. Le recomendaría que lo primero es hablar con la Junta de Gobierno de su vivienda, sino le dan una respuesta verificar lo que dicen las escrituras, es evidente que su Comunidad o la de enfrente tendrán sus responsabilidades y sino fuera así mi recomendación es que la haga a través de la vía judicial.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola, mi duda es que yo tengo una parcela con un muro que divide con la colindante que está hecho hace más de tres décadas. Ese muro es de piedra caliza de 50 cm de ancho y está colocado en el césped con un cimiento de piedras del propio muro y un talud en la parcela colindante de un metro de ancho y un metro de altura Y los de la parcela colindante han quitado tierra del talud hasta dejarlo totalmente vertical con una anchura de unos 70 cm y descubiertas las piedras del propio cimiento. Mi pregunta es si debilita la estabilidad del muro, que me parece obvio, y de qué manera puedo hacer que lo restablezcan o si hay que demandar o si pudiera ser procedimiento penal por delito de daños.
Gracias de antemano.
Estimado Nestor:
Si vd. considera que la actuación del propietario conlleva a un riesgo en la estabilidad del muro y solicita un informe a un arquitecto donde se verifica dicho riesgo, podría demandar a su vecino con el objeto de recuperar la estabilidad del muro. Esto lo deberá hacer vía civil porque no hay motivos para realizarlo por vía penal, de momento no existe una situación de riesgo.
Saludos
Miguel
691564359
Hola soy Jesús, tengo una casa (que antiguamente fue una escuela) en un pueblo, linda con dos calles del pueblo por dos lados por otro con un vecino y por el otro con una finca rústica, esta antigua escuela está rodeada con un muro de unos 60cm de grosor, por la parte que linda con la finca rústica. Pegada a la pared tenía unos 2 metros de tierra y aumentando hasta alcanzar unos 5 o más metros, pues bien, el dueño de la finca rústica, con una maquina escavadora Quito toda la tierra dejando en varios metros del la vaya, los cimientos (que no eran de hormigón pues cuando hicieron las escuelas después de la guerra, había poco cemento o dinero para comprarlo) los dejo al descubierto, yo como perjudicado llame a la guardia civil y tomaron nota, no obstante lo que me ha dolido más es que hace unos dos años, decidí poner tejas encima de la vaya para protegerla pues como le decía el cemento reinaba por su ausencia, pues bien cuando los albañiles pusieron los andamios en dicha finca para la reparación, fue el propietario y nos obligó a quitar dichos andamios y no pude reparar la vaya por ese lado, en un principio lo deje así, pero caray tengo todas las tejas compradas y me ocupan un sitio y por otro lado la vaya sigue en mal estado y quisiera terminar de reparar. Me obligó a pedirle permiso por escrito y llevársela con un testigo, bien pues me contesto que me lo daría cuando él quisiera, han pasado más de dos años y ese permiso todavía no me lo ha dado. Que puedo hacer? Gracias anticipadas
Estimado Jesús:
No puedo darle una solución a lo que vd. me comenta. Tienen vds. una medianera y por lo tanto cualquier solución que den a la misma debe de ser consensuada entre los dos propietarios. Independientemente que sea una finca rústica o no, haya una construcción o no. Vd. no puede tomar ninguna iniciativa de construcción sino habla antes con el vecino de la valla.
Me temo que esto que me está contando entra mas dentro de las relaciones personales que no de lo que se puede hacer o no legalmente. Mi sugerencia es que ha habido un enfado por parte del otro vecino y no le quiere dar el permiso que vd. solicita. Creo que ha habido errores que se ha cometido como la instalación de los andamios.
Que puede hacer, muy sencillo, aunque a veces es lo mas difícil. Ir a hablar con el propietario colindante y llegar a un acuerdo. Es la solución mas barata y a la vea la mas difícil. Si vds. no se entienden, mi sugerencia es que mande a otra persona que le ayude e intente conseguir el permiso de la otra parte.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola,nuestra casa es muy antigua y comparte pared de 1 planta y sótano con el vecino,son muros de piedra,el hace años subió su casa dos pisos dejando el canalón de recogida de nuestro tejado de separación pegado a su pared,el cual esta en la medianera,siempre hemos hecho nosotros el mantenimiento de dicho canalón el cual también recoge el agua que corre por su fachada,hemos puesto todo el canal9n nuevo y impermializado unos 40 centímetros de su pared.
No deberian ellos pagar mitad de la obra??
Un saludo.
Estimada Carmen.
Tenemos por costumbre hacer obras sin contar con el vecino con el que comparte la medianera y después pasa lo que pasa. Lo suyo es llegar a un acuerdo para que todo el gasto de la medianera sea compartido, así de esta manera ambos propietarios se benefician y ambos propietarios ponen su parte proporcional. Pero esto no es que lo diga el código civil sino que la misma lógica se impone.
Saludos.
Miguel
691564359
Hola , mi padre hizo la casa donde vivo ahora hace 60 años , pero la medianera la hizo y la pago el vecino de la casa de al lado , ahora queremos arreglar la casa por fuera , es decir las paredes medianeras , una de las medianeras es mia y la puedo arreglar ,pero ahora me encuentro con el problema que el vecino no , nos deja tocar la pared porque dice que es suya .Esta bastante deteriorada y en mal estado ,es obligación de el reparar la parte que da a mi casa ? Gracias
Un saludo .
Buenos días Cristina
El artículo 575 del Código Civil, es muy claro con respecto a este tema tal y como se indica en el artículo de donde proviene su comentario.
Art. 575: “La reparación y construcción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas, y acequias, también medianeros, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporcional derecho de cada uno.
Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo”.
El pago de la medianera tiene que ser proporcional a cada uno que sea propietario de la misma. Lo normal es que ambas partes se pongan de acuerdo, pero si no se pusieran al menos vd. podría mejorar y adecuar la medianera en la parte de su propiedad.
Vd. puede reparar la parte de la medianera que da a su casa y el tendrá que reparar si lo desea la parte de la medianera que da a la suya. Desde luego ante posibles derrumbamientos, etc. lo suyo es que se pongan de acuerdo para la construcción en el 50% o al menos que el vecino le deje intervenir para una posible reconstrucción.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días , sr.Miguel
Tengo una medianera que separa mi casa con la del vecino , la medianera es suya ,la parte que da a mi casa esta algo mal , pero como es del vecino que la pago el ,ahora no , nos deja que la toquemos para poder arreglar un poco
Le corresponde a el arreglarla ?
Un saludo
Estimado Diego:
Salvo acuerdo en contrario, las medianeras son propietarios de ambos vecinos porque divide las dos viviendas. Cuando el vecino pagó de forma unilateral la medianera, vd. no debería haberlo permitido, sino haber pagado su parte que es lo que le corresponde.
A vd. no le puede prohibir que la medianera que esta en su zona le prohíba arreglarla un poco.
Les corresponde arreglarla a los dos porque son participe ambos. Así queda reflejado en el artículo 575 del código civil que dice textualmente lo siguiente: Artículo 575.
La reparación y construcción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias, también medianeros, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporción al derecho de cada uno.
Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo.
La pregunta que nos hacemos en este caso y que puede ser la base de la controversia es vd. en su momento se dispensó de contribuir a esta carga renunciando a la medianería?.
Reciba un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes,
Vivo en un chalet que tiene una medianera de arizónicas y linda con un muro de cemento que corresponde al chalet del vecino (el chalet está unos metros más bajo que el mío y por eso tienen hecho ese muro). El vecino me ha comentado que se le están abriendo unas grietas en su muro de cemento y que yo debería de eliminar las arizónicas para que no se rompa el muro. Tanto el muro del vecino como las arizónicas ya estaban cuando yo compré mi casa.
Mi pregunta es si yo debo arrancar las arizónicas ó es el vecino el que debe reparar su muro. Quedo a la espera de su respuesta, muchas gracias, saludos
Estimada Angeles:
Dependerá de la ordenanza que tengan en la zona donde vd. vive. Normalmente suele existir una reglamentación con relación a la instalación de las arizónicas y estas tienen que tener una distancia de colocación con respecto a la medianera natural que le corresponda. Cuando se construye nadie suele tener en cuenta estos detalles. Recordemos que las arizónicas, las landis, etc. se hacen árboles y aunque se poden, estas siguen creciendo a lo ancho y genera estos problemas. El muro es un elemento inerte, no es un organismo vivo. Siempre estará en la misma posición y no generará problemas, pero las arizónicas si generan problemas, se lo digo por experiencia.
Si reparas un muro pero sigues teniendo arizónicas aunque su vecino haga las reparaciones del muro, seguirá teniendo problemas con las arizónicas.
Creo que la mejor forma de solucionar este problema es entenderse. Ambos deben de sacrificarse, no elegir posturas extremas.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas Noches
Vivo en una casa donde la pared medianera que hay es del vecino , la parte de dicha medianera que da a mi casa se esta deteriorando , y yo no la quiero arreglar porque no es mia esa medianera . Yo puedo hacer una pared con lamas por mi lado pegada a la medianera ? O tengo que buscar a un arquitecto para poder hacerla ? Porque para hacer un tabique por mi casa tengo entendido que si .. Un saludo
Gracias
Estimada Cristina:
Las medianeras son compartidas y por lo tanto no es propiedad de nadie. Si bien es verdad que para no perjudicar al vecino lo que deberá hacer es reconstruir la medianera desde su zona y dejarla en las mejores condiciones posibles. No le digo nada en si de e o no hablar con un arquitecto porque eso es una decisión suya.
Saludos
Miguel
691564359
Buenos días. Mi patio colinda medianera con la cocina de mis vecinos. Anteriormente a su obra no había ningún indicio de entrada de agua. Tras realizar ellos reformas y quitar un muro de carga de 30 cm dicen que les entra agua por mi patio, justo en el punto en el que han retirado ese muro. Por lo que dicen, el agua entraría por el punto superior donde tuvieron que colocar una viga para soportar la primera planta de la fachada. Nos reclaman que arreglemos nuestra parte alegando que es culpa nuestra, porque todo su lado lo han reformado recientemente e impermeabilizado. Como debería proceder? Como podría saber si el problema es que ellos han dañado el muro? De confirmarse que el problema ha sido causado por sus reformas… Podría solicitarles el importe de la reparación?
Gracias
Estimada Lucía:
Aquí en este país el principal deporte es echar la culpa al otro. Si antes no había entrada de indicio de agua y ahora si que lo hay es porque posiblemente al modificar la medianera con la obra no tenga esta la misma consistencia y se produzcan humedades.
Yo, antes de hacer nada de la reforma pediría un peritaje a un arquitecto o arquitecto/técnico y que se valore de quien puede ser el problema. Si del vecino o de vd.y en base a eso dar el siguiente paso.
Saludos.
Miguel
691564359
Hola, mi padre y tía heredaron una casa, ahora mi tía quiere vender su parte y dice que tenemos que hacer la medianera. Corresponde pagarlo entre los 2??? Si la puerta d entrada a la casa pilla en su lado, tiene que pagar la obra tb entre los 2??? Tiene que hacer la medianera antes de vender o puede venderlo sin hacerlo???
Hola Ines:
Es bien conocido que en un sentido usual se entiende por medianería a la pared común a dos casas, así como medianeros las paredes, muros, cercas, etc., que estando en el límite de dos heredades pertenecientes a distintos propietarios las separa o delimita, correspondiendo a una condición o situación de hecho, pero que con cuya base puede convertirse en una relación de derecho en la que son términos o elementos reales dichas paredes, muros, cercas, etc., que median entre las fincas, y términos o elementos personales los propietarios de dichas fincas limítrofes o colindantes, de tal modo separados, generándose ya la situación jurídica de “medianería” que crea el derecho de los propietarios de aquellas fincas, sobre las susodichas paredes, muros, cercas, etc., constituyéndose en copropietarios de las mismas, lo que ha de comportar una serie de derechos y obligaciones correspondientes a tal situación que se viene configurando como de copropiedad; en consecuencia, no hay medianería en su acepción jurídica si no se da dicha copropiedad por parte de uno y otro propietario de las correspondientes fincas limítrofes;…”
Si se quiere hacer una medianera con separación de las viviendas habría que pagarlo entre las dos partes, pero teniendo en cuenta que la construcción la admita. Lo habitual es que se hagan las separaciones necesarias para que se pueda producir la venta. Deberán poner en manos del notario la separación para hacerlo de una forma legal y que cada propietario haga aquellas modificaciones que exiga la ley.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días, demolimos una vivienda entre medianerías con viviendas construidas ambos lados. Con el tiempo, 5 años ya, una parte de la segunda planta de una de las viviendas contiguas a sufrido un desprendimiento. Me corresponde pagarlo al 100%? al 50%? o como yo ya no tengo casa ahí no me corresponde nada.
Estimado Ivan:
Si vd. ha vendido su vivienda y se demolió la medianería en su momento no parece muy lógico que vd. tenga alguna responsabilidad después de 5 años. Puede haber otras circunstancias que hayan producido ese deterioro de la segunda vivienda. Si vd. es propietario de la parcela, que no de la vivienda porque ya no existe, tampoco se justifica que tenga alguna responsabilidad porque ha pasado 5 años y cualquier responsabilidad podría haber prescrito.
Todo esto estaría pendiente de ver que puede decir a este respecto las normas urbanísticas.
Saludos.
Miguel
691564359
Hola, soy Rafael. Mi consulta va sobre un muro medianero que inicialmente era de menos de 1 metro de altura con bloques de hormigón y encima una tela metálica hasta los 2 metros aproximadamente entre jardines de dos viviendas, que están a distinto nivel, por lo que nos pidieron permiso para levantar el muro y hacerlo de contención, ya que su parcela al estar 3 metros más alta que la mía, dejaba su jardín con una pendiente muy pronunciada y poco útil, haciendo posible allanar su jardín y aprovecharlo mejor. Le autorizamos el muro que tiene una altura de 3 metros, más la tela metálica de otros 2 metros de altura, a la que han puesto rafia y cañizo artificial verde para «la privacidad», con lo que me encuentro en mi lateral del jardín que tiene escasamente 3 metros de anchura desde la vivienda, con un paredón de casi 5 metros, que nos quita luz y sol en invierno, además de ocasionar filtraciones de agua que se han acentuado desde la última reforma que hizo en su parcela, con las consiguientes manchas de humedad por mi lado, que me obligan a tener que estar reparando y pintando continuamente desde hace 25 años, sin que mi vecino se haya preocupado nunca de ello. Le he hablado y enseñado los problemas que ocasiona «su muro» (porque yo considero que el muro es suyo, ya que a mi no me hacía falta), pero no ha hecho nada aún por remediar esas filtraciones, que se producen por no tapar bien los orificios y grietas que tenía por encima el muro antes de la última reforma, en la que subió más el suelo de su parcela, dejando que el agua que cae entre la valla y el suelo vaya hacia abajo, pero como él no lo ve ni lo sufre, el problema lo tenemos los de abajo. Yo he tenido que poner tejas por mi parte del muro y tapar con cemento todo lo que he podido desde mi lado, pero como puso la rafia y el cañizo, no puedo llegar a tapar los agujeros de si lado que es por donde se filtra el agua.
Si es tan amable, les agradecería mucho que me informara si tengo derecho a reclamarle y si tengo que acudir al ayuntamiento o directamente al juzgado. Gracias por si información y tiempo.
Estimado Rafael:
Su situación es un claro caso de que su vecino se ha aprovechado de su bondad y buen criterio y ha realizado lo que estaba en su interés, olvidándose de sus responsabilidades y obligaciones con los vecinos colindantes. Para evitar mas problemas le avisaría de que está obligado a subsanar dichos problemas y que si en un plazo de tiempo lógico no lo soluciona le llegaría una notificación de su abogado y lo pondría en manos del juzgado si fuera necesario Esta claro que su abogado tendrá que ser experto en temas civiles
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas! Vivo en un adosado, cuyos jardines están separados por una verja metálica de 1,60 cm altura aproximadamente, cubiertos con mall verde para su privacidad. El año pasado alquilaron el adosado de al lado, y puso una “extensión” de la verja con su correspondiente malla verde alcanzando los 2,20m de altura. Deciros que mi pequeño jardín en frente tiene una pared (a 6 m de mi fachada) y que la única luz y vistas son del costado. Le hice quitarlo tras varias disputas pero me ha prometido que volverá a hacerlo. En los estatutos no se recoge nada sobre las divisorias. Por último el ha subido su suelo comk 20cm, por lo que a mi me resta privacidad con la valla original. No se como proceder con este vecino.
Estimada Susana:
Normalmente todo lo que se relaciona con el tema de las vallas no suele darse en los estatutos aunque también pudiera sino que debe darse en las normas urbanísticas del Ayuntamiento. Tendrá que solicitar estas normas y ver que es lo que dicen. Le mando una información porque creo que en ella recoge lo que vds. me habla y que es algo que pudiera resultar interesante:
Normas existentes con relación al cerramiento de parcelas, linderos y medianeras
«URBANIZACION xxxxxxxxxxxxxx
Debido a la gran cantidad de consultas que se realizan en la Urbanización xxxxxxxxxxxx pasamos a detallarles lo que indica los Estatutos, las normas urbanísticas del Ayuntamiento el Casar y el Código Civil sobre las normas existentes con relación al cerramiento de parcelas, linderos y medianeras.
Los Estatutos de la Comunidad dice lo siguiente en su capítulo I
• Los cerramientos de las parcelas no podrán tener una altura superior a los dos metros en los frentes correspondientes a calles. La parte inferior hasta una altura máxima de 1,00 metro, esta solo podrá ser de fábrica de piedra del lugar sin labrar. El resto deberá estar constituido por cerramiento metálico con cubierta vegetal permitiéndose levantar pilastras para su fijación.
• En los demás linderos, el cerramiento será similar al de fachada o cerramiento metálico diáfano con cubierta vegetal.
En las Normas Urbanísticas del Ayuntamiento de xxxxxxxxxx, en el apartado de licencia de obra mayor en su punto J) hace referencia a que es de obligado cumplimiento la ejecución de las aceras por cuenta del propietario.
En el apartado 5.8.1 sobre cerramientos y movimientos de tierra de las parcelas se indica:
• Las parcela de edificación sujetas a la ejecución de las normas residenciales se podrán cerrar a frente de calle y a linderos con cerramientos ciegos hasta una altura máxima de 1 metro de altura y el resto hasta dos metros con malla metálica o cerramiento diáfano, que podrán cubrirse con cubierta vegetal o brezo. (igual información que en los Estatutos).
• Los cerramientos deberán contar con drenaje a lo largo del muro o zócalo de división y conectado al saneamiento general exterior de la parcela, siempre que se pueda resolver la evacuación por gravedad o exista acuerdo entre colindantes en caso contrario.
En el apartado 5.8.2 en su apartado edificaciones auxiliares las normas urbanísticas del Ayuntamiento de xxxxxxxxx indica lo siguiente:
Se entiende por edificaciones auxiliares todas aquellas que se realizan de forma separada del edificio o se construyen con posterioridad a su terminación y que se ubican en la parcela para utilizarlos como complemento de la edificación, bien sea para servicios de aparcamiento, almacenamiento, protección o para favorecer el uso de los espacios libres con zonas de ocio y estancia.
Hay dos tipos de actividades afectadas en los edificios auxiliares:
a) Actividades afectadas por el artículo 590 del código civil: Invernaderos, perreras, barbacoas, depósitos aéreos de agua, gasóleos.
¿Qué dice el artículo 590 del código civil?: “Nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por si mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar y, sin ejecutar las obras de resguardo necesarios, con sujeción, en el modo a las condiciones que los mismos reglamentos prescriben.
A falta de reglamento se tomarán las precauciones que se juzguen necesarias, previo dictamen pericial, a fin de evitar todo daño a las heredades o edificios vecinos”.
Como actividades inocuas dentro de la memoria urbanística del xxxxxxxxxxxxxx en su punto b) tenemos:
• Garajes, electrodomésticos, conserjerías, trasteros, almacenes, cenadores, leñeras, cerramiento de piscinas.
En el primer caso, caso a) actividades afectadas por el artículo 590, se deberá cumplir retranqueos obligatorios a linderos conforme a lo establecido en el articulado de dicha legislación, o lo que especifiquen normativas sectoriales en cada uno, siendo el mínimo de dos metros. El resto podrán adosarse a frentes y linderos, siempre que tengan acuerdo con el colindante.
5.8.4 Ajardinamiento interiores de parcela de las normas urbanísticas del ayuntamiento de xxxxxxxxxxxxxxx:
• Las arboledas deberán estar separadas, conforme a las determinaciones del Código Civil con respecto a los predios colindantes.
El código civil en su artículo 591 dice lo siguiente:
“No se podrán plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar y en su defecto, a la de dos metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de árboles altos y a la de 50 cms. si a plantación es de arbustos o árboles bajos.
Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los árboles que en adelante se plantaren a menor distancia de su heredad.”
Con relación a las ramas de los árboles dice el artículo 592 del código civil lo siguiente “Si las ramas de algunos árboles, se extendieren sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de este derecho a reclamar que se corten en cuanto se extienden sobre su propiedad, y si fueren las raíces de los árboles vecinos los que se extendiesen en suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlos por si mismo dentro de su heredad.»
Espero que esta información sea de su interés y le pueda servir de base para sus preguntas.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes. Mi casa tiene un patio COMUNITARIO de uso PRIVATIVO cerrado con alambre el problema es que debido a la vegetación se esta cayendo todo el cierre sobre mi patio, mi pregunta es ¿debe la comunidad pagar el arreglo de dicho cierre? Los estatutos de la comunidad no dicen nada. Gracias
Estimado Ignacio:
Si existe un patio comunitario anejo al suyo, dependerá si este patio anejo está ocupado por otro propietario o está vacío. Si está ocupado por otro propietario la responsabilidad será de ese propietario porque no está haciendo buen uso del mismo, si el patio anejo no estuviera ocupado por nadie y fuera de la Comunidad será esta quien se tenga que hacer el adecuado mantenimiento o reformas.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes.
En mi caso mi casa tiene una pared lateral pintada de blanco, es una pared igual de alta que la propia casa y tiene algunas grietas importantes y pronto empezará a pelearse la pintura.
Dicha pared da a la parcela (patio) de la casa de mi vecino, técnicamente la fachada es mía por qué pertenece mi parcela, pero es el vecino el que la ve. En ese caso ¿debería el vecino pagar el 50% de los arreglos y saneamiento de la misma?
Gracias de antemano, un saludo.
buenos días David.
Si la pared está dentro de su parcela y no actúa de medianera, será vd. quien tenga que pintarla. Cuestión distinta es que actuara de Medianera, en ese caso los arreglos tendrían que estar al 50%.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas, me gustaría que me puedan ayudar en un caso, la finca de al lado nuestro en valencia han reparado la junta de dilatación que une su finca con la nuestra. Está obra se realizó en diciembre y ahora en mayo, seis meses después nos reclaman la mitad del importe de la obra. En ningún momento se nos informo del desperfecto, ni de los presupuestos solicitados ni de la realización de la obra.
Estamos obligados a abonar la mitad de la obra?
Gracias
Estimado Antonio:
Con respecto a este tema le indico lo que dice el código Civil, que viene explicado en el artículo desde donde me manda la pregunta:
R: Sobre el tema de las medianeras existen muchas sentencias donde la jurisprudencia da diferentes opciones a la servidumbre de medianería. Existen muchos tipos de medianerías, bien sea como es su caso, bien sea como es el caso de una medianera que divide dos viviendas, etc. Si nos atenemos a su solicitud debemos de centrarnos en lo que dice los artículos 572 y 575 y 1902 del código civil.
Estos artículos dicen textualmente lo siguiente:
Art. 572: “Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título o signo exterior, o prueba en contrario”.
Art. 575: “La reparación y construcción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas, y acequias, también medianeros, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporcional derecho de cada uno.
Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo”.
Art. 1902: “El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.”
Deberán ponerse de acuerdo para que cada uno de vds. pague el 50% del gasto que corresponda, si su vecino no quisiera pagar ese 50% no le va a quedar más remedio que demandar esta situación para que el juez obligue a la otra parte. Espero que no lo necesite.
Puede ver todos los artículos del Código civil referente a la servidumbre de la medianería en la sección cuarta desde el art. 571 al art. 579.
También se debe de tener en cuenta que las actuaciones que se realicen en la medianera no deben de incidir en la disminución de las luces y vistas del otro vecino colindante. Art. 580 y ss. del código civil.
Si hay que realizar una obra suficientemente importante en la medianera nuestra recomendación es que siempre se haga a través de un técnico cualificado.
No obstante lo adecuado es que el otro vecino le hubiera informado del proceso para compartir obras, proveedores, costes, etc. Independiente que esto no se hubiera hecho de forma adecuada si la obra es para buscar una solución al problema me temo que el juez estará a favor de la obra, porque sse supone que es un beneficio para ambos propietarios.
Saludos
Miguel
691564359
Buenos días, en la cámara de aire de la pared medianera que separa mi patio de la casa del vecino, la cual es además muro de carga de su propiedad, de unos 30 cm de grosor, confirmado por las medidas de un arquitecto, hay un enjambre de abejas establecido, el cual tiene como paso un agujero que da a mi patio. Tras informarnos con varios profesionales hemos conseguido dos presupuestos para retirar el enjambre, uno de ellos, el económico, sería abrir por dentro de la casa de mi vecino y posteriormente pedir presupuesto para cerrar y otro, considerablemente más caro, que consiste en abrir por mi patio ese muro de carga para acceder al enjambre y el consiguiente sobrecoste de tener que volver a cerrar ese muro y enlucir con la piedra original. Cabe decir que nuestra pequeña comunidad ( 10 chalets adosados) no dispone de estatutos ni administrador y las reparaciones que corresponden o no a la comunidad se hacen por votación a través de juntas o por el grupo de WhatsApp, y en este caso los vecinos se han desentendido por lo que es algo que tenemos que resolver entre el vecino en cuestión y nosotros. El vecino se niega a abrir por su casa aun siendo el presupuesto más económico tanto de abrir como de cerrar y nosotros le hemos dicho que no tenemos problema en que se haga por fuera siempre y cuando él asuma los sobrecostes del presupuesto más caro, pero dice que o se hace todo al 50% y como el quiere o que no contemos con el para hacer la extracción. Le hemos hecho mención al artículo de la ley de propiedad horizontal en la que no se puede eximir de la responsabilidad al ser un muro de carga de su propiedad pero hace caso omiso y sigue empeñado en que o se hace por fuera al 50% todo o que el problema lo tenemos nosotros. Me gustaría saber hasta qué punto es nuestra responsabilidad sacar de ahí las abejas o hasta qué punto tenemos que aceptar sí o sí pagar a medias un presupuesto considerablemente más caro cuando de hacerlo por dentro de su casa sería mucho más económico para las dos partes. Muchas gracias
Estimado Marcos:
A veces nos encontramos con propietarios que hacen lo fácil difícil. Lo normal es que este trabajo se haga desde el interior y no desde el exterior. Lo ideal es que la empresa que vaya a hacer este trabajo de un informe de la situación y la manera mas coherente desde un punto de vista técnico. No entiendo porque dice que los vecinos se han desatendido ya que afecta al muro de carga y que es la comunidad de propietarios quien se tendría que encargar de ello, se debería solicitar la servidumbre y realizar las actuaciones desde el interior de la vivienda pero siempre que el coste lo pague la comunidad de propietarios. Si el enjambre esta en la medianera y a no ser que se diga lo contrario, la obra deberá pagarse por la comunidad.
Si no queda mas remedio la solución deberá hacerse por el exterior y el coste repartirlo al 50%, ahora bien, esto creará problemas para futuras soluciones en los cuales deberá participar la comunidad de propietarios.
Un cordial saludo
Miguel
691564359