¿Qué acciones puede realizar la comunidad ante un propietario/inquilino ruidoso?
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La convivencia vecinal en comunidades de propietarios puede verse seriamente afectada por comportamientos incívicos, especialmente cuando estos comportamientos están relacionados con el ruido. Ruidos excesivos durante la noche, fiestas continuadas, portazos, gritos o música a alto volumen son ejemplos habituales de situaciones que generan malestar entre los vecinos. ¿Qué puede hacer la comunidad de propietarios ante un propietario o inquilino ruidoso? Existen diversas herramientas legales, tanto civiles como administrativas, para afrontar este tipo de conflictos.
Marco legal: Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula en su artículo 7.2 las actuaciones que puede emprender una comunidad frente a actividades molestas:
“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.”
El artículo faculta al presidente de la comunidad, una vez autorizado por la Junta de Propietarios debidamente convocada, a iniciar una acción de cesación mediante un juicio ordinario si el infractor persiste en su conducta.
La sentencia, si resulta favorable a la comunidad, puede ordenar la cesación definitiva de la actividad, imponer indemnización por daños y perjuicios y, en los casos más graves, privar del uso de la vivienda o local al infractor por un periodo de hasta tres años. Si quien comete las molestias es un inquilino, el juez podrá incluso ordenar la extinción de su contrato de arrendamiento y su inmediato lanzamiento.
Procedimiento comunitario paso a paso
- Requerimiento fehaciente: El presidente debe requerir por escrito al infractor, dándole un plazo razonable para cesar la conducta molesta. Este paso puede realizarse a iniciativa del propio presidente o a petición de cualquier vecino, sin necesidad de acuerdo previo de la Junta.
- Acuerdo comunitario: Si el comportamiento persiste, el presidente debe convocar Junta de Propietarios para aprobar, por mayoría simple, la autorización para iniciar acciones legales. Este acuerdo debe quedar reflejado en acta.
- Acción judicial: Con el respaldo de la Junta, el presidente podrá interponer una demanda solicitando la cesación de las molestias. Es posible solicitar medidas cautelares que ordenen el cese inmediato de la actividad, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. También puede solicitarse indemnización si se acreditan daños.
- Demanda conjunta: Es recomendable demandar no solo al inquilino infractor, sino también al propietario de la vivienda, como responsable subsidiario de los actos de quien ocupa su propiedad.
¿Y si el presidente o la Junta no actúan?
En caso de inacción por parte del presidente o la comunidad, cualquier comunero puede interponer una demanda a título individual. Sin embargo, esta acción no podrá incluir medidas como la privación de uso de la vivienda o el lanzamiento del ocupante, ya que la LPH exige estrictamente el cumplimiento del procedimiento comunitario para tales medidas. Así lo establece, por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de León, Sección 1.ª, de 17 de noviembre de 2009.
Denuncias por vía administrativa
Además de la vía civil, existen mecanismos administrativos. En el caso de Madrid, los vecinos pueden denunciar actividades ruidosas a través del teléfono 092 (Policía Municipal) o de forma presencial en oficinas de registro municipal. Estas denuncias pueden dar lugar a una medición del nivel de ruido y, si se comprueba que se superan los límites legales, se impondrán sanciones.
La Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica y Térmica (OPCAT) de Madrid, adaptada al marco estatal establecido por la Ley 37/2003, establece los límites de decibelios permitidos según el uso del suelo y el periodo del día. Por ejemplo, en zonas residenciales (Tipo II), el límite nocturno (de 23:00 a 7:00) es de 45 dBA, con una tolerancia de hasta 5 dBA. Si se superan estos niveles, la Administración puede actuar, incluso de oficio.
Compatibilidad entre acciones civiles y penales
En ciertos casos, las molestias pueden constituir también una infracción penal (por ejemplo, coacciones, amenazas o delitos contra la salud pública). La comunidad puede emprender simultáneamente acciones civiles y penales. De hecho, una sentencia penal puede aportar hechos probados que beneficien a la acción civil posterior.
Recomendaciones prácticas
- Documentar todo: Es fundamental recopilar pruebas (grabaciones, mediciones acústicas, partes policiales, testimonios) que sustenten la denuncia.
- Buscar la mediación: Antes de acudir a los tribunales, se puede intentar resolver el conflicto mediante mediación o una advertencia amistosa.
- Actuar con rapidez: Las demoras pueden agravar el conflicto y reducir las probabilidades de éxito legal.
- Consultar a un abogado: Dada la complejidad del proceso, especialmente si se opta por la vía judicial, es recomendable contar con asesoramiento legal.
Conclusión
Los ruidos persistentes por parte de propietarios o inquilinos no son un problema menor: afectan la salud, el descanso y la calidad de vida, generando un clima de tensión permanente dentro de la comunidad de vecinos. La legislación vigente, tanto en el ámbito civil como administrativo, proporciona mecanismos eficaces para combatir este tipo de conductas, pero exige que se actúe con firmeza, organización y dentro de los cauces legales establecidos.
La Ley de Propiedad Horizontal, con su artículo 7.2, permite a las comunidades ejercer acciones de cesación e incluso solicitar la privación del uso de la vivienda al infractor, siempre que se sigan los pasos formales de requerimiento y acuerdo comunitario. Por otro lado, las ordenanzas municipales, como la de Madrid, permiten canalizar denuncias inmediatas a través de la policía o de los servicios de inspección ambiental, facilitando pruebas clave como las mediciones acústicas oficiales.
Ahora bien, el éxito de estas acciones no solo depende de tener razón, sino de acreditar adecuadamente los hechos, y de seguir el procedimiento legal de manera meticulosa. Es imprescindible recopilar documentación, grabaciones, informes técnicos y partes policiales que respalden la denuncia. Además, se debe actuar de forma proporcional y respetuosa con los derechos del presunto infractor, para que la comunidad no incurra en posibles responsabilidades.
También es importante destacar la importancia del liderazgo del presidente de la comunidad, quien actúa como representante legal del colectivo, y la necesidad de que todos los comuneros estén informados y participen activamente en las decisiones. El respaldo de la Junta, expresado mediante acuerdos válidamente adoptados, no solo fortalece la legitimidad de las acciones, sino que puede facilitar soluciones más rápidas y menos costosas.
En última instancia, si bien el marco legal ofrece soluciones firmes, la prevención, el diálogo y la mediación vecinal deben ser la primera línea de actuación. Muchos conflictos de convivencia pueden resolverse con una comunicación efectiva antes de que escalen a instancias judiciales o administrativas.
Por tanto, ante un propietario o inquilino ruidoso, la comunidad no está desprotegida: dispone de recursos jurídicos sólidos, siempre que se utilicen con rigor, coordinación y sentido común.
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