¿Qué acciones puede realizar la comunidad ante un propietario/inquilino ruidoso?

Aplicando la LPH, habría de estarse a lo dispuesto en el art. 7.2, que establece:

«Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

(…) Si el infractor persistiera en su conducta, el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

(…) Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento».

Desde luego, si superan los decibelios habrá menos problemas, pues una medición de los mismos podrá ser la prueba para instar la correspondiente acción judicial, pero puede suceder que, pese a no superarlos, se produzcan simples molestias de propietarios incívicos, tales como portazos, discusiones, noches en vela con la casa llena de gente, hablando, o más bien gritando, hasta altas horas de la madrugada, etc.

Donde debo denunciar los ruidos molestos en Madrid, por ejemplo, ¿para que se revisen el nivel de ruidos? Por teléfono: 092 Policía Municipal, presencialmente: en las Oficinas de registro municipales, así como en los registros de otras Administraciones Públicas.

¿Qué dice la ordenanza municipal de Madrid al respecto?

El Ayuntamiento de Madrid aprobó, en el año 2011, la Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica y Térmica (OPCAT), que supone la adaptación de la norma local al marco jurídico estatal, establecido por la Ley 37/2003 y por los reales decretos que la desarrollan.

Los límites de niveles sonoros transmitidos al medio ambiente exterior por cualquier instalación, establecimiento, actividad o comportamiento, se establecen en el artículo 15 de la Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica y Térmica (OPCAT), y se detallan en la siguiente tabla:

Estos límites se considerarán cumplidos, cuando los valores de los índices acústicos evaluados conforme a los procedimientos establecidos en el apartado 1 del anexo III no excedan en ningún caso en 5 dBA o más el límite de aplicación fijado en la tabla anterior.

Por tanto, los límites de niveles sonoros a considerar serán los de la tabla incrementados en 5 dBA.

Cuáles son los tipos de área acústica

Tipo I (e):

• Uso dotacional equipamiento sanitario
• Uso dotacional equipamiento bienestar social
• Uso dotacional docente o cultural

Tipo II (a):

• Uso residencial
•  
• Uso dotacional religioso
• Uso dotacional zonas verdes
• Usos incluidos en el Tipo e que no requieran una especial protección contra la contaminación acústica

Tipo III (d):

• Uso terciario hospedaje
• Uso terciario oficinas
• Uso terciario comercial
• Dotacional servicios Administraciones Públicas
• Dotacional deportivo
• Dotacional servicios públicos

Tipo IV (c):

• Terciario recreativo y espectáculos

Tipo V (b):

• Industrial

Tipo VI (f) :

• Dotacional ferrocarriles y carreteras
• Dotacional transporte aéreo

Periodos

• Periodo día, comprendido entre las 7 y hasta las 19 horas.
• Periodo vespertino, o periodo tarde, comprendido entre las 19 y las 23 horas.
• Periodo nocturno, entre las 23 y las 7 horas.
• El período nocturno en días festivos se amplía a 9 horas continuas de duración, comprendidas entre las 23 de la víspera y las 8 horas.

Actos de especial proyección cultural, oficial o religiosa: el Ayuntamiento podrá adoptar las medidas necesarias para modificar o suspender con carácter temporal en las vías afectadas, los niveles señalados.

Para seguir las actuaciones que se indican en el artículo 7.2 de la LPH se deberá actuar de la siguiente forma:

— Se debe requerir fehacientemente al infractor y, en este caso, también al propietario. El único que puede hacerlo es el presidente, por propia iniciativa o por petición de cualquier comunero, sin que sea necesario el acuerdo previo de la junta. Se deberá dar un plazo prudencial para que se pueda cesar en la actuación.

— Si persiste en su conducta, el presidente, previo acuerdo comunitario, podrá instar juicio ordinario solicitando la cesación de las actividades con la resolución del contrato de arrendamiento y, en su caso, la privación de la vivienda al propietario.

— Si el presidente y la junta se inhiben, cualquier comunero puede actuar en beneficio de la comunidad. Sin embargo, cuando la ley exige exactamente unos requisitos previos (requerimiento y acuerdo) y no se cumplen, solo cabe la acción individual, buscando la orden judicial de cesación, pero sin que la ley permita pedir también la privación o el lanzamiento, como establece la Sentencia de la AP León, Sección 1.ª, 11/2009, de 17 de noviembre (SP/SENT/494149).

— La acción es directa contra el infractor, pero, en el supuesto comentado, la recomendación sería también demandar al propietario por la solución propuesta.

— Es posible solicitar en la demanda que el juzgado decrete la cesación inmediata de la actividad prohibida, que, en su caso, tendrá lugar bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. En dicha providencia, el juez podrá adoptar las medidas cautelares precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación, naturalmente con base en las peticiones de la comunidad.

— La sentencia, previa petición en la demanda, puede contemplar también la indemnización. Para ello será absolutamente necesario que, además de solicitarse, sea acreditada la causa que motiva su exigencia.

— Otra cuestión que hay que tener presente es si son compatibles las acciones penales y las civiles, esto es, si cabe que, basándose en el proceso penal, que ha podido ya sancionar al infractor por cuestiones de tipo personal, la comunidad ponga también en marcha la acción civil. Parece que la compatibilidad no ofrece dudas; es más, seguramente el fallo puede suponer un antecedente importante, pues pueden existir ya hechos probados o, por el contrario, rechazados, que serán importantes para el juez civil a la hora de dictar la oportuna resolución.

En el acta, una vez votado el acuerdo y aprobado por mayoría simple, se deberá señalar que se acuerda que el presidente requiera al infractor, y en el caso de que el citado aviso no tenga efectividad alguna, se faculta al presidente para instar la correspondiente acción judicial.

Otros artículos que puede ser de vuestro interés:

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas Avila, Madrid y Guadalajara.