30 casos ganados por el arrendatario ante las reparaciones necesarias en inmueble arrendado
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El tema de las reparaciones necesarias en el inmueble arrendado aparece claramente regulado en el art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 para los contratos de arrendamiento posteriores al 1 de enero de 1995 y en el art. 107 del Texto Refundido de la LAU 1964, aplicable a los arrendamientos anteriores.
Ambos preceptos establecen de una forma concisa la obligación del arrendador de realizar aquellas obras de conservación necesarias para la habitabilidad del inmueble. El art. 21, apdo. 1, LAU señala: «El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil.», y el art. 107 del Texto anterior establece: «Las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador.» Sin embargo, surgen multitud de conflictos entre el arrendador y el arrendatario, ¿Qué se entiende por necesidad? ¿Cuáles son las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido? ¿Qué obras exceden de pequeñas reparaciones que el art. 21?4 imputa al arrendatario? Todos estos interrogantes no encuentran fácil solución en la mayoría de los supuestos, lo que da lugar a una abundante casuística jurisprudencial.
En esta colección, mostramos aquellos casos en los que las partes han acudido a los tribunales, y los mismos han establecido la obligación del arrendador de hacerse cargo de las reparaciones necesarias para garantizar la habitabilidad del inmueble, al no tratarse de pequeñas reparaciones que deba asumir el arrendatario por el uso ordinario.
Hemos dividido este trabajo, para una mejor localización, por las distintas problemáticas que plantean, en cuanto al concepto de habitabilidad del inmueble para cumplir con el destino o uso convenido, las humedades y filtraciones, y las obras de adaptación de local de negocio. Además, indicamos las resoluciones judiciales que contemplan las obras de conservación necesarias en elementos propios de la vivienda o local arrendado, como el aparato de aire acondicionado, los electrodomésticos, la caldera, etc. así como también la obligación del arrendador de realizar reparaciones en los elementos comunes del edificio.
Una de las cuestiones de debate entre las partes, y que da lugar a numerosas sentencias, es la existencia de una cláusula en el contrato de arrendamiento de vivienda que atribuye al arrendatario la realización de todas las obras de conservación, en contra de la obligación legal del arrendador, tal como señalan los preceptos antes indicados, fallando los tribunales la nulidad de las mismas al resultar un claro perjuicio para el arrendatario en contra del art. 6 de la Ley.
Y otro tema que igualmente es motivo de bastantes resoluciones es la desproporción entre la renta y el coste de las reparaciones necesarias, especialmente en los contratos de renta antigua, mostrando en este caso aquellos supuestos en los que, a pesar de una escasa o baja renta, es el arrendador el que tiene la obligación de realizar las reparaciones necesarias. Por último, analizamos las sentencias sobre la necesidad de notificación al arrendador por parte del arrendatario.
1 Resumen: La arrendadora está obligada a efectuar las reparaciones necesarias para el adecuado uso de la vivienda.
Sentencia: TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-1-2018. Recurso 1602/2015
Argumentación jurídica: «El recurso se fundamenta en la infracción de los artículos 107 y 116 de la LAU de 1964, hoy 21 de la LAU de 1994, en relación con los artículos 1554.2.º y 1556 CC, relativos a la obligación del arrendador de reparar la cosa arrendada a fin de conservarla en el estado de servir al uso a que ha sido destinada. Se cita un amplio elenco de sentencias de esta sala en el mismo sentido de sostener la obligatoriedad del arrendador en orden a efectuar las obras que resulten necesarias para la adecuada habitabilidad de la vivienda, cuya reiteración resulta innecesaria dado el carácter fundamental e incontrovertido de dicha obligación.
2 Resumen: El arrendador debe responder de los defectos que presenta la vivienda, aunque el arrendatario no objetara nada en el momento de la contratación cuando eran ocultos y no apreciables a simple vista.
Sentencia: AP Cádiz, Algeciras, Sec. 7.ª, 112/2023, de 25 de septiembre. Recurso 293/2022
Argumentación jurídica: «El artículo 27.1 LAU sobre el Incumplimiento de obligaciones señala que «El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil»;
3 Resumen: Incumplimiento de la arrendadora que no tomó las medidas adecuadas para reparar todos los desperfectos del apartamento que impedía su correcta habitabilidad.
Sentencia: AP Valencia, Sec. 6.ª, 557/2021, de 27 de diciembre. Recurso 444/2021
Argumentación jurídica: «… A partir de dichas consideraciones jurídicas y revisando la valoración de la prueba realizada por la juzgadora de instancia, el Tribunal debe desestimar el recurso de apelación en cuanto que se aprecia que del resultado de la práctica de la prueba pericial, cuyo informe es emitido en fecha de 10 de julio de 2018 (documento cinco)así como de la propia práctica de la prueba testifical, Sr. Carlos Daniel que suscribió (documento cuatro) apreciamos que si bien de la relación de desperfectos existentes en la vivienda, la demandada-arrendadora realizo algunas actuaciones, como fue el cambio de la lavadora y retirada del nido, a principios de julio 2018 y antes de irse la arrendataria (6-julio-2018) la mayor parte de desperfectos, desperfectos que impidan la adecuada habitabilidad del apartamento, no se habían reparado.
4 Resumen: Condena al arrendador al pago, al ser su obligación la reparación, conservación y reposición de lo arrendado en lo necesario para su normal uso, sin que el hecho de que el arrendatario conozca el estado de entrega modere esta responsabilidad.
Sentencia: AP Tarragona, Sec. 3.ª, 190/2020, de 4 de junio. Recurso 819/2018
Argumentación jurídica: «La obligación amplia que incluye el contrato por parte del arrendador en su deber de reparar todos los elementos que se estropeen, con la única excepción de que el deterioro sea imputable al arrendatario, o se deba a mal uso o negligencia del mismo, entronca con el art. 1544.2.º del Código Civil, que impone al arrendador la obligación de hacer en la cosa objeto del contrato durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
5 Resumen: Es responsabilidad del arrendador mantener a la arrendataria en el disfrute del local arrendado y, además, como propietaria del edificio, el mantenimiento de las instalaciones en buen estado.
Sentencia: AP A Coruña, Sec. 5.ª, 396/2019, de 4 de diciembre. Recurso 65/2019
Argumentación jurídica: «Tal y como razona el Juzgador de instancia, con cuyo criterio coincidimos, la entidad demandada era propietaria de todo el edificio en el que se encuentra el local arrendado por la demandante, y como arrendadora, también en la época en que se produjeron los daños, estaba obligada a mantener a la arrendataria en el disfrute del local arrendado, lo que supondría no solo el mantenimiento del local, sino también –y como consecuencia del hecho de ser propietario de todo el edificio– el mantenimiento en buen estado de todas las instalaciones del edificio; y si esa falta de mantenimiento, como ha sucedido, dio lugar a las inundaciones que ocasionaron daños a los muebles existentes en el local de la demandante, resultan aplicables las obligaciones del arrendador derivadas del contrato de arrendamiento.
6 Resumen: El arrendador ha de soportar los costes de las obras de conservación de la finca arrendada necesarias para mantener la finca en estado de servir a las finalidades para las que fue arrendado, como la reparación de tejas e impermeabilización de la pared.
Sentencia: AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 537/2019, de 18 de noviembre. Recurso 367/2018
Argumentación jurídica: «CUARTO. Ahora bien las obras de conservación que necesite la finca arrendada son carga del arrendador, salvo que el deterioro de cuya reparación se trate se deba a culpa o negligencia del arrendatario o haya sido causados por las personas de su casa, y salvo que se trate de las pequeñas reparaciones propias del desgaste por el uso normal de la finca, que entonces será a cargo del arrendatario.
Argumentación jurídica: «CUARTO. Ahora bien, las obras de conservación que necesite la finca arrendada son carga del arrendador, salvo que el deterioro de cuya reparación se trate se deba a culpa o negligencia del arrendatario o haya sido causados por las personas de su casa, y salvo que se trate de las pequeñas reparaciones propias del desgaste por el uso normal de la finca, que entonces será a cargo del arrendatario.
El art. 21 LAU al que remite el art. 30 de la LAU para arrendamientos distintos al de vivienda entiende por obras de conservación las que sirvan para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.
Al remitir a esta norma los arrendamientos distintos a los de vivienda y recayendo estos sobre locales o edificaciones destinados a fines industriales o comerciales no se les puede exigir reúna condiciones de habitabilidad, pero sí, en cambio, que sirvan para el uso a que estén destinados, que es la expresión empleada por el art. 1554.2 CC.
Se trata por tanto las obras de conservación de la cosa arrendada las necesarias para mantener el local o edificación en estado de servir para esas específicas finalidades a que se destina según el contrato.
7 Resumen: Las obras a cuya realización se condena a la arrendadora constan probadas mediante pericial que incluye reportaje fotográfico originándose los daños por la falta de obras periódicas de conservación que han derivado en la inhabitabilidad de la finca.
Sentencia: AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 19-7-2017. 285/2017, de 19 de julio. Recurso 245/2017
Argumentación jurídica: «TERCERO. Entrando a resolver ya la cuestión de fondo, se debe tener presente que el art 21 de la LAU fija que «El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad y para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro, de cuya reparación se trate, sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 del Código Civil». Y en este caso a través del reportaje fotográfico aportado, folios 17 a 36, los informes periciales realizados por la arquitecto técnica, D.ª Noemi, folios 69 a 78 y 86 a 88, que actuó por designación judicial, al tener la parte que los solicito el beneficio de justicia gratuita, y las aclaraciones realizadas a los mismos en la vista; consta probado, que el inmueble objeto de arrendamiento precisa de una serie de obras urgentes y necesarias, para tener las debidas condiciones de habitabilidad.
II. Por tratarse de obras necesarias para utilizar el inmueble conforme al destino pactado
8 Resumen: Siendo obras que pertenecen a la estructura del edificio y que, por ello, son de obligatoria reparación por el propietario según el art. 107 LAU 1964, pues son necesarias en orden a servir al destino pactado, no procede su reclamación.
Sentencia: AP Palencia, Sec. 1.ª, 295/2021, de 17 de junio. Recurso 215/2021
Argumentación jurídica: «Con independencia que las obras hayan sido ordenadas por la autoridad municipal, es lo cierto que su naturaleza es estrictamente estructural del edificio. Los servicios técnicos del Ayuntamiento, cuyos bomberos acudieron al lugar por la caída a la vía pública de elementos de la fachada, hacen constar que «existe alguna viga o par roto por lo que el hundimiento de parte de la cubierta que coincide con una lucera es evidente» e igualmente se expone que a los representantes de la propiedad que acudieron al lugar se les informó que era «necesario practicar un apeo de emergencia para evitar el colapso inminente de la cubierta».
9 Resumen: Obligación del arrendador de ejecutar obras necesarias para poder destinar el local al uso convenido.
Sentencia: AP Madrid, Sec. 21.ª, 349/2015, de 27 de octubre. Recurso 356/2014
Argumentación jurídica: «La resolución del recurso exige no olvidar qué se está reclamando frente a la propiedad-arrendadora. Porque no solo se reclama que cumpla con su obligación de hacer las obras necesarias para seguir explotando el taller instalado en la nave arrendada e igualmente la vivienda que se arrendó conjuntamente; obras que son tanto de paramentos como solado y las referidas a instalación eléctrica, sino que le abone las facturas por los trabajos de mantenimiento que ha tenido que hacer y reparación de sus instalaciones a consecuencia de esos daños que traen causa en las humedades.
10 Resumen: El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones en la cosa arrendada a fin de conservarla en estado de servir para el uso al que ha sido destinada.
Sentencia: AP Barcelona, Sec. 13.ª, 692/2013, de 27 de diciembre. Recurso 922/2012
Argumentación jurídica: «Conforme al art. 1554.2 CC se obliga al arrendador a realizar «todas las reparaciones en la cosa arrendada a fin de conservarla en estado de servir para el uso al que ha sido destinada«: el arrendador está obligado a hacer las reparaciones necesarias a fin de «conservar» la vivienda o local arrendados en estado de servir para el uso convenido (art. 1554 CC, del que son derivación el 107 TRLAU 1964 y el actual art. 21 LAU 1994); y todo ello en correlación con la obligación del arrendatario de devolver la vivienda «tal como la recibió«, que se deriva del art. 1561 CC (SSTS de 20 y 28.2.1975).
III. Por tratarse de defectos estructurales
11 Resumen: La obligación del arrendador de realizar las obras de conservación incluye la reconstrucción del edificio.
Sentencia: TS, Sala Primera, de lo Civil, de 3 de julio de 2000
Argumentación jurídica: «… ha de ser estimado, por no ser aplicable la «ratio decidendi» de la sentencia recurrida de que el arrendador no está obligado a reconstruir para cumplir su obligación de conservar (SS de 26 de diciembre de 1942 y 20 de febrero de 1975). No lo es porque en la súplica de su demanda el actor, ahora recurrente, solicitaba una indemnización por daños y perjuicios en caso de declaración de ruina de la finca (lo que ha sucedido en el curso de este procedimiento), basándola en el incumplimiento reiterado por la propiedad de sus obligaciones. En suma, en esta petición subsidiaria se ventilaba la responsabilidad por esa situación, y la misma es razonable porque no estamos ante una ruina sobrevenida por hechos o acontecimientos ajenos a la voluntad del arrendador, sino por incumplimiento de las obligaciones legales que el art. 1554.2.º y 3.º del Código Civil le impone.
12 Resumen: Condena a la arrendadora a asumir las reparaciones reclamadas, pues según el contrato la arrendadora ha de asumir las reparaciones que conllevan defectos estructurales.
Sentencia: AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 398/2019, de 7 de noviembre. Recurso 436/2019
Argumentación jurídica: «Ahora bien, en esa misma cláusula y a continuación de las reparaciones que se dicen son de cargo del arrendatario se añade: «serán de cuenta de la arrendadora todas las reparaciones que conlleva defectos estructurales…». Los problemas de impermeabilización que el informe pericial aprecia en la cubierta del edifico y que está produciendo daños en el local de la apelante, cabe calificarlos de defecto estructural al afectar a un elemento esencial del inmueble, que, de no ser reparado, incide en otros elementos estructurales como fachada, muros, que podrían llegar a provocar la ruina del inmueble o un grave deterioro de este.
13 Resumen: Acreditándose que los daños en el edificio se deben a problemas estructurales y no a falta de conservación del arrendatario, el propietario del inmueble debe abonar las obras de reparación hechas por el arrendatario.
Sentencia: AP Barcelona, Sec. 4.ª, 22/2018, de 23 de enero. Recurso 376/2017
Argumentación jurídica: «SEGUNDO: No hay cuestión de la existencia de los defectos, así como que la cantidad reclamada constituye el importe de la reparación, y que es obligación del arrendador realizar las obras de conservación para la habitabilidad de la vivienda conforme al uso convenido, existiendo reclamación, al respecto, de la arrendataria-actora, pues así se reconoció por la administradora. También que los defectos denunciados afectan al uso de la misma, pues se refieren a subsanación de elementos no meramente decorativos, sino de roturas y fisuras de paramentos y elementos fundamentales y de uso en cocina y baño.
14 Resumen: Las obras de reparación son responsabilidad del arrendador pues exceden del ámbito de adaptación del local para destinarlo a la actividad de la arrendataria ya que afectan a elementos estructurales.
Sentencia: AP Valencia, Sec. 6.ª, 197/2016, de 20 de abril. Recurso 309/2016
Argumentación jurídica: «El cuarto motivo del recurso alega que al tratarse de obras de acondicionamiento del local para destinarlo a la actividad de bar debe ser responsabilidad de la arrendataria.
«Sobre las obligaciones contractuales que nacen del contrato de arrendamiento para las partes, arrendador y arrendatario debemos mencionar, la SAP, Civil sección 13 del 04 de noviembre de 2015 (ROJ: SAP B 11435/2015 – ECLI:ES:APB:2015:11435) Sentencia: 332/2015 | Recurso: 521/2014 | Ponente: ISABEL CARRIEDO MOMPIN: «TERCERO. Lo expuesto bastaría para desestimar la demanda pero es que aún salvando el escollo de la falta de comunicación la conclusión sería la misma. En efecto, conforme al art. 1554.2 CC se obliga al arrendador a realizar «todas las reparaciones en la cosa arrendada a fin de conservarla en estado de servir para el uso al que ha sido destinada»: el arrendador está obligado a hacer las reparaciones necesarias a fin de «conservar» la vivienda o local arrendados en estado de servir para el uso convenido (art. 1554 CC, del que son derivación el 1964 y el actual art. 21 LAU 1994); y todo ello en correlación con la obligación del arrendatario de devolver la vivienda «tal como la recibió», que se deriva del art. 1561 CC (SSTS de 20 y 28.2.1975).
IV. Por estar ante reparaciones necesarias por transcurso del tiempo y uso ordinario
15 Resumen: El arrendatario no es responsable ni debe repercutírsele el deterioro de la vivienda correspondiente al transcurso del tiempo y al normal uso de la vivienda.
Sentencia: AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 427/2023, de 25 de septiembre. Recurso 183/2023
Argumentación jurídica: «… Al respecto de los mismos, debemos recordar que el artículo 217 L.E.Civil, impone la carga de probar los hechos alegados a la parte que los aporta al proceso, y en relación a los daños lo que ha de determinarse pues es si la propiedad hoy apelada, ha acreditado la existencia de daños y si estos puede estimarse exceden del deterioro derivado del uso ordinario de la vivienda, pues según el régimen legal aplicable a los mismos, como regla general si se han producido daños que excedan del deterioro derivado del normal uso de la cosa, responderá, salvo prueba en contrario, el arrendatario, mientras que si los deterioros son los derivados de ese uso normal, deberá soportarlos el arrendador tal y como hemos reconocido en numerosas resoluciones entre ellas la sentencia dictada el 25 de febrero 2020.
16 Resumen: No puede reclamarse al arrendatario por los desperfectos que presenta la vivienda cuando se acredita que estos responden al deterioro por el normal uso del inmueble.
Sentencia: AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 513/2022, de 16 de diciembre. Recurso 404/2022
Argumentación jurídica: «… Por otra parte es criterio generalmente admitido por la práctica de los tribunales, el que estima que pese a esa obligación del arrendatario establecida en el art. 1561 y en el propio contrato en este caso de devolver la vivienda «tal y como la recibió», así como la que le impone el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de acometer las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario, en este caso durante el período de vigencia del contrato, deben excluirse de esa imputación de responsabilidad, los menoscabos que la vivienda sufra debidos al paso del tiempo y al uso normal conforme a su destino, dado que si el arrendamiento es una cesión de uso a cambio de un precio o renta (artículo 1543 del Código Civil), es evidente que el uso ordenado va a generar un deterioro natural, que va implícito en ese arriendo, y se remunera con la renta. En definitiva corresponde al arrendador asumir la devaluación de la finca por el transcurso del tiempo de duración del arriendo y por el uso al que fue destinada conforme lo pactado, por ser ambas causas de carácter inevitable (STS 2 febrero 2005), lo que permite excluir de la responsabilidad del arrendatario los deterioros corrientes y previsibles que son consecuencia natural de la normal utilización de la cosa arrendada tal y como ha tenido ocasión de indicar recientemente la sección de la que formo parte en su sentencia de 26 de septiembre del 2022.
I. Porque la causa de las filtraciones se encuentra en la falta de mantenimiento del arrendador
17 Resumen: Las reparaciones que son objeto de reclamación y que responden a la necesidad de evitar humedades, por la existencia de grietas y fisuras en toda la vivienda, no tienen su origen en el desgaste por el uso ordinario, por lo que no cabe su reclamación al arrendatario.
Sentencia: AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 320/2020, de 10 de julio. Recurso 159/2020
Argumentación jurídica: «Las reparaciones que son objeto de reclamación (y que no han sido estimadas en la sentencia de instancia) se refieren a la reparación de grietas y fisuras en todas las paredes de la vivienda; pintura y colocación techo antihumedad, saneamiento, lijado y pintado en baños de la vivienda.
Pues bien, tales reparaciones responden a la necesidad de evitar las humedades que se aprecian en las siguientes dependencias: tres habitaciones, salón y cuartos de baño.
18 Resumen: Conforme al informe pericial y al acta de inspección, se condena al arrendador a reparar las grietas y humedades del interior, del hueco de la escalera y fachada.
Sentencia: AP Barcelona, Sec. 4.ª, 644/2020, de 14 de julio. Recurso 1140/2019
Argumentación jurídica: «CUARTO. Aplicación de la doctrina expuesta al caso concreto. Teniendo en cuenta que el límite del artículo 107 del TRLAU nos sitúa en el campo de las obras necesarias para la conservación de la cosa arrendada, esto es, aquellas tendentes a procurar a los arrendatarios el goce pacífico de la vivienda, valorando las deficiencias que se describen en el informe pericial y en el informe de inspección del Ayuntamiento de Barcelona, de fecha 22 de febrero de 2019, ello nos lleva a imponer al arrendador la reparación tanto de defectos que se hallan en el interior de la vivienda como en elementos comunes deteriorados con algunas matizaciones.
19 Resumen: Responsabilidad del arrendador al tratarse de una serie de humedades y grietas, que afectan a la habitabilidad del inmueble, y que en el momento de la firma del contrato no eran visibles ni previsibles.
Sentencia: AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 34/2020, de 20 de enero. Recurso 644/2018
Argumentación jurídica: «TERCERO. Esta Sala no comparte la valoración de la prueba realizada por el Juzgador en primera instancia. En este caso hay que conjugar lo pactado en el contrato de arrendamiento con opción a compra suscrito entre las partes el día 8 de julio de 2014, en concreto en su estipulación segunda, párrafo segundo que establece: «La arrendataria declara conocer y aceptar el estado de las viviendas, recibiéndolas en perfecto estado de conservación y con plena habitabilidad e idoneidad para servir al destino de alojamiento turístico pactado en la presente escritura» y en su estipulación octava, párrafo quinto: «La arrendataria declara encontrar las viviendas en estado de servir al destino pactado, haciéndose cargo de su conservación», con la obligación que establece el artículo 21 de la LAU al arrendador, aplicable a este supuesto en virtud del artículo 30 de la LAU, y consistente en: «realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 del Código Civil».
20 Resumen: Condena al arrendador a efectuar las obras necesarias para que cesen las filtraciones en el local arrendado al acreditarse mediante periciales y testificales que la causa está en la falta de mantenimiento y no en obra antigua que realizó el inquilino.
Sentencia: AP Lleida, Sec. 2.ª, 173/2018, de 19 de abril. Recurso 801/2016
Argumentación jurídica: «Nada de ello ha ocurrido en el caso de autos en que el juez a quo aprecia no solo la prueba documental sino también la testifical y esencialmente las periciales que le llevan en una apreciación conjunta, a la conclusión de que es el mal mantenimiento de las tuberías la causa de los siniestros que se han producido. Asimismo, hace notar el criterio variable que ha ido sosteniendo el demandado a lo largo del procedimiento en que ha pasado de entender que la causa estaba en las obras de 2011, o en la actuación del INCAD de 2012 a reconvenir contra su propia Cía. de seguros por una póliza que contrató en 2014, reconociendo de esta manera y de forma implícita su propia responsabilidad, para derivarla hacia la Cía. de seguros por la vía de una cobertura, que, además, se ha demostrado inexistente. Cabe añadir a mayor abundamiento, que ya la anterior arrendataria había sufrido de humedades por filtraciones de agua, como declaró el Sr Vicente, que ya manifiesta que había una pared que siempre estaba «florida». De hecho, la primera inundación importante se produce en el mes de noviembre del año 2013 y la segunda en marzo de 2014. No existe en autos prueba alguna que vincule causalmente las obras hechas 16 meses antes, por la arrendataria, con esas inundaciones. Es mas, las periciales practicadas tanto a instancias de la parte actora como de la Cía. de seguros, fijan claramente y sin duda la causa de las inundaciones en un mal mantenimiento de las cañerías por parte del arrendador propietario del local. Por lo tanto, no es que el juez haya apreciado mal la prueba y haya prescindido del informe/inspección de INCAD sino que ha valorado esta conjuntamente con las testificales y las periciales para llegar a la conclusión de que es el mal mantenimiento el causante del siniestro.
- Por falta de aislamiento térmico cuya reparación corresponde al arrendador
21 Resumen: Condena al arrendador a realizar las reparaciones necesarias en la vivienda, considerando que los daños tienen su origen en la falta de aislamiento térmico de la misma, produciendo humedades generalizadas en todas las dependencias.
Sentencia: AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 322/2020, de 30 de diciembre. Recurso 229/2020
Argumentación jurídica: «3. Se alega igualmente vulneración de los arts. 1563 y 1564 del Código Civil. Entiende la parte recurrente que ninguna de las puertas interiores debería ser reparada por la misma. La conducta de la arrendataria se halla lejos de ser especialmente diligente en el cuidado de los elementos que componen la vivienda arrendada. Pero, en cualquier caso, la exigencia de coherencia interna en la sentencia recurrida debería contemplar, al menos, la consecuencia que se recoge en dicho motivo.
Nos remitimos nuevamente a la valoración pericial. Dicho daño tiene su origen en la falta de aislamiento de la vivienda. Se ha testificado mandante lavaba y limpiaba las paredes y puertas para quitar la humedad y que incluso llego a pintar la vivienda en varias ocasiones.
22 Resumen: Humedades debidas tanto a la falta de aislamiento térmico como al mal uso de la vivienda por parte de los usuarios.
Sentencia: AP León, Sec. 2.ª, 181/2013, de 22 de mayo. Recurso 38/2013
Argumentación jurídica: «… Es obligación del arrendador, conforme dispone el artículo 1554.2.º del Código Civil, la de realizar las operaciones de conservación y reparación que sean necesarias en la cosa arrendada a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. En igual sentido el articulo 21 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, dispone, en su apartado 1, que: «El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil».
- Por ser obligación del arrendador solucionar los problemas de condensación
23 Resumen: Corresponden al arrendador los gastos de reparación por condensaciones en el local al tratarse de habitabilidad.
Sentencia: AP Pontevedra, Sec. 1.ª, 436/2019, de 19 de julio. Recurso 324/2019
Argumentación jurídica: «El segundo motivo de recurso argumenta que las obras que se reclaman a cargo de la arrendadora corresponden por haberlo acordado expresamente en el contrato de arrendamiento, a la parte arrendataria, es decir, a la parte actora, pues se trata de obras de acondicionamiento para la actividad a desarrollar en el local.
I. Por ser obligación del arrendador que el local se encuentre adaptado para servir al uso convenido
24 Resumen: La cláusula por la que el arrendatario se obliga a adecuar el local a sus necesidades de disfrute no implica la obligación de realizar aquellas reparaciones que son necesarias.
Sentencia: TS, Sala Primera, de lo Civil, 11-11-1998
Argumentación jurídica: «El contrato de arrendamiento contiene la cláusula que transcrita literalmente dice: «El cesionario se compromete a instalar a su cargo todas las conducciones de electricidad que las naves necesite y a la reparación y conservación de las cubiertas, bajantes y desagües, cuyas obras e instalaciones quedaran en beneficio de la propiedad sin contraprestación alguna al finalizar este contrato». La sentencia de instancia la interpreta en el sentido de que de la misma, como dice literalmente, «no se desprende que el arrendatario contraiga una obligación especifica de mantener la nave en buen estado de conservación sino que lo que se estipula es que quedan de su cargo los gastos de instalación de conducciones de electricidad que la nave necesite y las reparaciones de techumbres, bajantes y desagües, que quedarán al finalizar el contrato a favor de la propiedad, sin contraprestación por ellos» y añade que tal cláusula «significa que el arrendador entrega el inmueble en el estado en que se encuentra al tiempo de estipularse el contrato, y que el arrendatario asume la carga de adecuarlo a sus necesidades de disfrute, con la reserva de que al terminar el arriendo no podrá retirar las mejoras efectuadas en el inmueble, sino que estas quedarán en favor de la propiedad».
25 Resumen: Siendo deber del arrendador entregar y mantener la cosa en estado de servir al destino pactado y celebrado contrato para modificar la actividad de almacén a la de hostelería se le condena a pagar las obras de adaptación del local al negocio.
Sentencia: AP Zamora, Sec. 1.ª, 282/2017, de 7 de diciembre. Recurso 119/2016
Argumentación jurídica: «CUARTO. Pues bien, a la luz de lo expuesto en los fundamentos anteriores, ya cabe abordar la solución que debe darse al supuesto concreto. Y esta es, vistas las circunstancias concurrentes en el mismo, la ya dada, en relación con el local de negocio, por la sentencia recurrida. La relación entre las partes, –de naturaleza arrendaticia como se ha dicho antes–, se inició con la finalidad de arrendar el local como almacén para materiales de construcción; posteriormente se firmó por las partes contrato de arrendamiento del local de negocio para uso distinto del de vivienda, en el que en el apartado del objeto del contrato de fecha uno de enero de 2005, único firmado, se hacía constar la extensión del local y las instalaciones de que disponía, –instalación completa de bar restaurante, aseos, cocina, cocina industrial…–, todo ello con el destino de «hostelería», sin poder alterar dicho destino si no es con permiso expreso y escrito del arrendador. Las rentas cobradas por la propiedad lo fueron de modo ininterrumpido, es decir, la misma cobró rentas por el arriendo para el primer destino, y cobró rentas, sin solución de continuidad, –incrementadas respecto a la cuantía anterior–, durante el destino siguiente del local. Tampoco consta, a tenor de lo actuado, que el cambio de destino del local, de almacén a actividad hostelera, –con independencia de quien partió la idea y del consentimiento de la propiedad, en su caso–, se pactara corriera a cargo del arrendatario, (otra cosa son las reparaciones subsiguientes a la concertación del contrato de arrendamiento, contempladas en la cláusula novena, y que no cabe confundir con las de adecuación del local al destino a que se iba a dedicar este).
26 Resumen: Obligación del arrendador de reparar deficiencias para poder destinar el local al uso pactado como farmacia.
Sentencia: AP Madrid, Sec. 12.ª, 27/2015, de 22 de enero. Recurso 121/2014
Argumentación jurídica: «Debemos partir que la sentencia condena a la demandada arrendadora a: Demolición y saneamiento de los paramentos interiores afectados por la humedad; Reposición de azulejos y yesos; Instalación eléctrica; Fontanería para el suministro de agua sin perdidas, agua caliente y evacuación, botes sinfónicos, grifería, aparatos sanitarios y acondicionamiento del aire que necesite el local.
Dichas reparaciones deberán matizarse y concretarse con los fundamentos que la preceden y de la que son consecuencia, y así el acondicionamiento de aire, no implica la condena a la instalación del aire acondicionado, lo que se excluye en el fundamento 4.º, se trata del acondicionamiento del local para su instalación por la arrendataria, y esta obra no es una mejora, es en todo caso una adaptación del uso del local para su fin en los tiempos actuales.
27 Resumen: Obligación del arrendador de reparar el local por no cumplir este las condiciones idóneas para su explotación.
Sentencia: AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, Sec. 4.ª, 315/2014, de 19 de diciembre. Recurso 448/2014
Argumentación jurídica: «A lo expuesto hemos de añadir que, según el acta notarial levantada el día en el que se recuperan las llaves y la posesión material del local, se aprecia la existencia de daños en el inmueble, deterioros de mayor alcance que los propios y derivados del uso normal del mismo. Se observa revestimiento de columnas arrancado, paredes en las que en su día debió haber algo colocado pero que se ha sacado, faltan guarniciones en puertas del baño (última fotografía del acta), hay zócalos sacados e incluso aparece tarima del suelo arrancada folio 39. En fin, hay un deterioro global generalizado que el arrendador habrá de reparar, tanto si lo pretende alquilar a un tercero como si lo destina a uso propio, pues cuando el arrendatario recibe el local lo hace en condiciones idóneas para su explotación, al menos así cabe deducirlo de los términos del contrato, cláusula primera, y del hecho de que en estos años no haya formulado reclamación alguna en relación al estado de conservación e idoneidad del local para le fin al que se destina. En tal sentido hemos de recordar la obligación que impone el artículo 1561 del Código Civil.
II. Por ser obligación del arrendador la realización de las obras iniciales del negocio
28 Resumen: La realización de obras de insonorización del local exigidas por la Administración nada más iniciado el contrato, corresponden a la arrendadora.
Sentencia: TS, Sala Primera, de lo Civil, de 24 de mayo de 1995
Argumentación jurídica: «… si bien la cláusula 8.ª del contrato autoriza a su costa a la arrendataria a la realización de obras de reparación o mejora, es evidente que ello no puede implicar la constitución de una obligación para el arrendatario, para nada más iniciado el contrato –véanse las fechas del mismo y de la compulsión municipal–, tenga a su costa que poner en adecuada forma el local para que sirva correctamente a los fines de explotación del negocio para el que fue literalmente arrendado, siendo así que ello es obligación principal, inicial, trascendente y exigible al arrendador, máxime cuando como en este caso, la maquinaria allí establecida, productora de los ruidos origen del expediente municipal, era la misma que allí tenía instalada la arrendadora y que le cedió o vendió su propiedad a la arrendataria pues según declaración fáctica de la sentencia recurrida, no descalificada en este recurso, ni consta que tales ruidos excesivos originadores de la intervención administrativa, deban su causa ni a la conducta de la arrendataria, ni a la instalación de nueva maquinaria, por lo que en definitiva se contempla aquí una situación en que el local de negocio tal como se arrendó no reunía las condiciones idóneas y administrativas o reglamentariamente exigibles para la adecuada explotación del negocio de pescadería para el que específicamente se contrató el arrendamiento del local, incluso con cesión onerosa del utillaje y maquinaria allí instalada perteneciente, como ya se dijo, a la dueña y arrendadora del local, por lo que conforme al artículo 110 de la Ley de Arrendamientos Urbanos incumbía su realización o a su costa a esta última las obras de insonorización que permitieran la explotación comercial de la pescadería…».
III. Por resultar una obligación del arrendador mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato
29 Resumen: Considerando que el local se alquiló para ser dedicado a estudio de producción y composición musical, debe considerarse que existió incumplimiento de la arrendadora, que justifica la resolución contractual, por la mala insonorización.
Sentencia: AP Madrid, Sec. 8.ª, 365/2019, de 2 de septiembre. Recurso 123/2019
Argumentación jurídica: «Este Tribunal valorando nuevamente la prueba practicada, alcanza la misma conclusión que la Sentencia apelada, es decir, que existió incumplimiento de la parte arrendadora que justifica la resolución contractual, ya que aunque no se afirma que la insonorización estuviera mal realizada, pues como señala la parte apelante, fue ejecutada por empresa experta y el anterior arrendatario había estado utilizando el local con similar actividad muchos años, como reconoció el actor en prueba de interrogatorio, teniendo en cuenta, como declaró el testigo, que la persona que explotaba el local colindante, propietario del inmueble e integrado en la CB, hoy fallecido, continuamente manifestaba quejas por el ruido, prohibiéndoles tocar la batería y ejecutar cualquier trabajo musical, señalando que le molestaba, debía existir deficiencia o bien no estar insonorizado para determinados sonidos provenientes de instrumentos musicales concretos, como es la batería, porque de otra forma no se alcanza a comprender que fueran audibles desde el local colindante y teniendo en cuenta que el apelado es un profesional y que el local se alquiló para ser dedicado a estudio de producción y composición musical, habiendo afirmado el testigo que era imposible trabajar, puesto que las quejas eran continuas, sin que, a pesar de su ofrecimiento, se admitiera compatibilizar horarios de actividad o soluciones semejantes, debe considerarse que existió incumplimiento grave de las obligaciones que al arrendador le corresponden, en concreto y de conformidad con lo establecido en el art. 1554.3 CC, a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, que alcanza a las perturbaciones causadas por él mismo tanto de hecho como de derecho, y a las perturbaciones de derecho causadas por terceros (STS 24.1.1992 CC)».
30 Resumen: Incumplimiento grave de la arrendadora por las deficiencias de insonorización del local que impidieron al arrendatario desarrollar actividad de café concierto al ser sancionado con el cierre administrativo.
Sentencia: AP A Coruña, Sec. 5.ª, 116/2018, de 16 de abril. Recurso 152/2017.
Argumentación jurídica: «A conclusión distinta hay que llegar respecto del arrendamiento de litis. Así resulta de los datos de la documentación de municipal obrante en el proceso y abiertamente de las declaraciones de sus técnicos, en especial de las que eran las jefas de servicio en la materia y del departamento de licencias y disciplina urbanística, Doña Araceli y Doña Aurelia, respectivamente, aparte de otras pruebas colaterales al respecto
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Avila, Madrid y Guadalajara
