¿Es posible reclamar por ruidos de un ascensor en una vivienda tras los plazos de la LOE?
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Los ruidos producidos por un ascensor pueden convertirse en un serio problema para los propietarios de viviendas, especialmente cuando afectan a la calidad de vida y al derecho a disfrutar de una vivienda en condiciones de habitabilidad. En estos casos, surge la duda de si es posible reclamar por estos defectos pasados los plazos establecidos en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). La respuesta es compleja y requiere un análisis tanto jurídico como técnico.
Los plazos de la LOE y su cómputo
La LOE establece distintos plazos de garantía y responsabilidad para los agentes que intervienen en la edificación. Estos plazos comienzan a contarse desde la fecha de recepción de la obra por parte del promotor, que debe constar en el acta de recepción o, en su defecto, entenderse tácitamente producida si no hay reservas expresas en un plazo de 30 días desde la notificación del certificado final de obra.
La ley establece tres tipos de responsabilidades por defectos:
- 1 año para defectos de acabado.
- 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad.
- 10 años para defectos estructurales.
En el caso de los ruidos de un ascensor, estaríamos ante un defecto de habitabilidad, según el artículo 3.c.2 de la LOE, ya que se compromete la “protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades”. Por tanto, el plazo de garantía para estos defectos es de tres años.
Además, una vez detectado el defecto, el perjudicado tiene un plazo de dos años para ejercer la acción de responsabilidad civil. Si estos plazos se han agotado y no se ha realizado ninguna reclamación extrajudicial, la acción por vía LOE estaría prescrita.
¿Qué opciones existen una vez transcurridos los plazos de la LOE?
La propia LOE, en sus artículos 17 y 18, aclara que la existencia de los plazos mencionados no excluye otras acciones de responsabilidad civil. Es decir, transcurridos los plazos de la LOE, aún cabría plantear acciones legales por la vía general del Código Civil, ya sea por incumplimiento contractual (si existe un contrato directo con alguno de los agentes de la edificación) o por responsabilidad extracontractual.
El artículo 1101 del Código Civil establece que estarán sujetos a indemnización quienes, en el cumplimiento de sus obligaciones, incurran en dolo, negligencia o morosidad. En este sentido, si un informe técnico demuestra que los ruidos son consecuencia de una deficiente instalación, diseño o mantenimiento del ascensor atribuible a la promotora, constructora o instaladora, cabría exigir responsabilidad por esta vía.
Papel de la comunidad de propietarios
Otro aspecto relevante es la posible responsabilidad de la comunidad de propietarios, conforme al artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Esta norma obliga a la comunidad a realizar las actuaciones necesarias para el mantenimiento del edificio y de sus instalaciones comunes, entre las que se incluyen los ascensores.
Esto implica que, incluso si no se puede reclamar a la promotora o constructora por haber expirado los plazos de la LOE, el propietario afectado podría reclamar a la comunidad para que esta adopte medidas correctoras o lleve a cabo reparaciones necesarias para eliminar los ruidos.
Importancia del informe técnico
Para el éxito de cualquier reclamación —ya sea frente a los agentes de la edificación o frente a la comunidad de propietarios— es indispensable contar con un informe técnico pericial que identifique el origen de los ruidos, evalúe si superan los niveles admisibles conforme a la normativa vigente (por ejemplo, la normativa autonómica o municipal sobre contaminación acústica), y determine si estos se deben a un defecto de construcción, instalación o mantenimiento.
Dicho informe servirá no solo para acreditar el daño, sino también para concretar el responsable o responsables del mismo, lo cual es imprescindible en sede judicial.
Conclusión
Aunque los plazos establecidos por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) suponen un límite temporal para ejercer las acciones de responsabilidad frente a los agentes de la edificación, estos no agotan las posibilidades legales del propietario afectado. La existencia de defectos como los ruidos persistentes procedentes del ascensor —cuando afectan al bienestar, descanso o salud de los ocupantes de una vivienda— no puede considerarse un mero inconveniente técnico. Se trata de una afectación directa al derecho fundamental a una vivienda digna, recogido incluso en el artículo 47 de la Constitución Española, y a unas condiciones mínimas de habitabilidad.
Por ello, una vez superados los plazos de la LOE, no debe descartarse la posibilidad de acudir a otras vías jurídicas como la acción de responsabilidad contractual o extracontractual del Código Civil, en función del vínculo existente con los agentes intervinientes (promotor, constructor, instalador del ascensor). En ambos casos, será esencial acreditar una relación causal entre el defecto (el ruido) y un incumplimiento de deberes legales o contractuales, ya sea por acción o por omisión.
Además, la Ley de Propiedad Horizontal impone a la comunidad de propietarios el deber de garantizar el adecuado mantenimiento de las instalaciones comunes, como el ascensor. Por tanto, no solo podría ser exigible la reparación de los defectos que generan el ruido, sino que también cabría solicitar responsabilidades por los daños y perjuicios causados por la inacción de la comunidad si esta no actúa con la debida diligencia tras tener conocimiento del problema.
Desde un punto de vista práctico, se recomienda encarecidamente la recopilación de pruebas: informes técnicos acústicos, periciales de ingeniería, certificaciones de ruido por encima de lo permitido, documentación de reclamaciones previas, incluso grabaciones o testimonios. Todo ello será determinante para sostener una demanda con base sólida, ya que en este tipo de conflictos, el componente técnico es tan relevante como el jurídico.
En definitiva, los propietarios no deben resignarse ante defectos que deterioran gravemente la calidad de vida en su propia vivienda. Aunque los plazos de la LOE hayan expirado, sigue siendo viable articular acciones legales que permitan, por un lado, exigir la corrección del problema y, por otro, obtener una compensación por los daños sufridos. Con el asesoramiento adecuado, es perfectamente posible defender con éxito los derechos del afectado y garantizar el respeto de las condiciones mínimas de habitabilidad que debe ofrecer toda vivienda.
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