Posibilidad de reclamar por ruidos de un ascensor que afectan a una vivienda transcurridos los plazos de la LOE

Los plazos de la LOE (Ley de la ordenación de la edificación) son de aplicación desde el día de recepción de la obra, esto desde la fecha que conste en el documento de entrega del constructor al promotor (art.6.5 LOE) que dice lo siguiente: 6.5. “El cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en esta Ley se iniciará a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida según lo previsto en el apartado anterior”, el apartado anterior, el artículo 6.4 de la LOE dice: 6.4. “Salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de obra, plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor. La recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días desde la fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito”, y que debería encontrarse en el Libro del Edificio. Además, los daños deben surgir en el plazo de 1, 3 o 10 años desde está fecha, para poder aplicar la LOE, y a partir del momento en que surgen los vicios se tienen 2 años para ejercitar la responsabilidad civil de los agentes.

Efectivamente, los ruidos serían de los defectos relativos a la habitabilidad según el art.3.c.2) de la LOE “Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades”  y por lo tanto reclamables, en principio, en un plazo de 3 años según el art.17 1.b) de la LOE. Que dice lo siguiente: “1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas. b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3

Por lo tanto, si no hay constancia de algún tipo de reclamación extrajudicial a alguno de los agentes de la edificación, mucho nos tememos que estaría prescrita la acción de responsabilidad civil de la LOE, puesto que no se ha exteriorizado la voluntad de ejercitar sus derechos frente a estos.

No obstante, la LOE reconoce la subsistencia de las responsabilidades contractuales y/o extracontractuales (arts.17 y 18 LOE) , por lo que tras un informe técnico que establezca las causas y por tanto la responsabilidad, de los ruidos, cabría acudir a la normativa general por incumplimiento contractual de los arts.1101 y siguientes del Código Civil para reclamar a la constructora, a la promotora o a la empresa que instaló los ascensores.

Que dice el artículo 1101 del código civil:

Artículo 1101.

“Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas”.

A salvo de la correspondiente acción contra la comunidad de propietarios, conforme al art. 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que es quien debe responder de forma inmediata.

1. “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”

Fdo. Miguel Fernández

Administrador Fincas Avila, Madrid y Guadalajara