Obras en elementos privativos en la vivienda
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Obras en elementos privativos en la vivienda. ¿Es necesario comunicarlo a la Comunidad?
Con la inestimable colaboración de Sepín vamos a intentar explicar aquellas obras que ejecutan los propietarios de la vivienda ó local que no son necesarias informar a la Comunidad y algunas de las obras que si debemos informar.
Aquellos que vivimos en una propiedad horizontal debemos preguntarnos si se puede realizar cualquier modificación en la propiedad privada ó existen límites a considerar.
Empecemos recordando lo que dice el art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que nos dice textualmente:” El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiese la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.
Merece la pena recordar también lo que indica el art. 9 de la LPH con relación a las obligaciones de cada propietario en sus apartados a y b.
- Respetar las instalaciones generales de la Comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general ó privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso ó local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
- Mantener en buen estado de conservación su propio piso ó local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad ó a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasiones por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
Del articulado anterior cabe preguntarnos si para realizar las obras privativas en la vivienda o local, es necesario un acuerdo previo de la Junta.
Intentaremos informar de todos los aspectos referenciados en base a la información de las diferentes sentencias que en algunos casos generan jurisprudencia, para entender que actuaciones debemos realizar cara a la Comunidad por obras en elementos privativos.
Es necesario decir que, aunque las obras en elementos privativos no requieren autorización de la Junta de Propietarios, conviene avisar por posibles alteraciones o molestias eventuales en algún elemento común, como por ejemplo el ascensor y tomar las medidas mínimas requeridas para su protección y limpieza. Las normas de convivencia de muchas comunidades hablan de las actuaciones a realizar en caso de obras en viviendas privativas. Estas hay que respetarlas.
Así, no será necesario acuerdo comunitario en los supuestos siguientes:
- Cambiar de sitio los elementos del baño y las conducciones cuando el cambio de estos no afecta al forjado como elemento común.
- Cambiar la ubicación del WC, al no alterar elementos comunes ni producir un perjuicio a los copropietarios.
- Son lícitas las obras de sustitución de la red de saneamiento realizadas por un propietario en las tuberías privativas de su vivienda, ya que es una responsabilidad de este en mantenerlas en buen estado.
- Es lícita la obra de la perforación del muro de carga necesaria para la canalización de agua precisa para la habitabilidad de la vivienda.
- Es lícita la realización de una obra en las canalizaciones privativas que transcurren por el doble techo del piso.
- Es lícita y válida la obra realizada en el falso techo de la vivienda, para su aislamiento ya que no afecta la estabilidad del edificio y que es beneficioso para el mismo.
- Es legal y no necesita autorización de la Comunidad, las obras de redistribución interior de la vivienda moviendo tabiques que no afectan a los elementos comunes.
- Es licito realizar la modificación de la instalación eléctrica privada, sin modificar la estructura, la seguridad o la configuración externa del edificio.
- Es lícita la obra para realizar un hueco entre forjados y no debe ser una obra que menoscabe o altere la seguridad del edificio si el propietario de la planta sótano y la planta baja es el mismo.
- Es legal la obra de instalación de un ascensor entre dos locales, puesto que no se ha alterado la seguridad, la estructura o la configuración del total del edificio, ni tampoco se ha alterado el régimen de cuotas.
- No se precisan acuerdo comunitario, realizar huecos en fachada, ejecución de obras de la finca, pintar en fachada, colocar aparatos de aire acondicionado, sistema de canalizaciones, rótulos o letreros comerciales, apertura de huecos en fachada para favorecer la actividad comercial, la segregación ó la unión de propiedades, cuando todas estas obras estén autorizadas por los Estatutos o por el propio Título constitutivo.
- Es lícito el cambio de uso de un local privativo a vivienda siempre que no exista prohibición expresa en el Título Constitutivo ó Estatutos de la Comunidad, siéndolo también las obras derivadas.
- Es lícito y no se le puede negar por parte de la Comunidad, el derecho a convertir el local en vivienda y solicitar los servicios básicos de agua, electricidad, gas y televisión.
- No afecta a la Comunidad el cerramiento en una terraza que no altere la estructura ni el aspecto exterior.
¿Qué obras son las que necesitan acuerdo comunitario? Pongamos el ejemplo de algunas de ellas:
- La instalación de una nueva conexión en la bajante para el cambio del cuarto de baño.
- La supresión del falso techo para incorporar dicho espacio a la bajo-cubierta de la vivienda.
- Obras de reformas en una vivienda, con derrumbe de tabiques y construcción en distinta posición, que alteran la estructura del edificio y causen grietas o/y fisuras.
- Es preciso el consentimiento de la Comunidad para las obras de adecuación del local cuando estas cambien la configuración estética y elementos comunes, como la chimenea.
- La instalación de una chimenea y aire acondicionado para la adaptación del local requiere la autorización de la Comunidad, ya que las conducciones de salida de humos y aire van a discurrir por el patio y la azotea que son elementos comunes.
Les adjuntamos otros enlaces de nuestro sitio web por si le resultaran de interés:
Arquetas registrables en Comunidad de Propietarios. ¿Quien debe acometer las obras?
Ochenta y seis obligaciones de los vecinos en la Comunidad según la Jurisprudencia
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
cuando se pone un falso techo de escayola debajo del cañizo del ultimo piso, este techo de escayola es privativo del propietario del piso?
Buenos días Eduardo.
Con este e-mail quedan contestados los dos e-mails que me has enviado en relación al mismo tema.
El falto techo de escayola debajo del cañizo del último piso, se supone que trata de una construcción muy antigua. En la cara inferior de esta base así suspendida se tendía una capa de yeso al temple. El falso techo es en realidad la única separación entre la parte superior de las habitaciones y el «sobrao»o espacio que restaba entre ellas y la cara inferior del tejado. El cañizo no tiene junta de dilatación.
Que ocurre, que tarde o temprano se debían realizar trabajos en cubierta y tarde o temprano en las reparaciones de la cubierta pudiera dar lugar a que cayeran cascotes o trozos de madera o que diferentes animales domésticos o roedores terminen agrietando el falso techo realizado con yeso y cañizo.
Desde mi punto de vista el problema existente habrá que revisarlo en base a lo que dice la escritura de división horizontal o bien los estatutos, si los tiene. Si no indican nada, y no ha habido intervención de la comunidad en la cubierta del edificio y se pudiera demostrar que el falso techo ha quedado deteriorado por un mal mantenimiento de la cubierta del edificio por parte de la comunidad de propietarios, será el propietario quién deberá arreglar el falso techo porque se debería de entender que este falso techo requiere el mantenimiento del propietario.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
CUANDO UN TECHO DE ESCAYOLA SE PONE DEBAJO DEL CAÑIZO DE LA VIVIENDA Y SE CAE Y SEGÚN EL INFORME DE LA COMPAÑÍA DE SEGUROS POR ESTAR MAL PUESTO QUIEN TIENE QUE AFRONTAR LOS GASTO DE REPOSICION , EL VECINO O LA COMUNIDAD
Buenos días,
¿Me podría indicar la Sentencia o Sentencias que respaldan el poder abrir un hueco en el forjado entre dos locales de un mismo propietario y la que permite poner un ascensor entre los mismos? Opino como usted, pero me gustaría acceder a la documentación que sienta esa jurisprudencia.
Hola Jose.
Siento no poderle contestar a esa pregunta ya que si lo hiciéramos supondría un tiempo de investigación y tendríamos que cobrárselo. Nosotros solo aportamos información en base a la documentación que tenemos y a nuestra experiencia.
Muchas gracias y disculpe.
Un saludo.
Miguel
691564359
Buenos días Miguel. Primero de todo, agradecer sus respuestas a las consultas.
Hace 4 años, compramos una vivienda con solárium en la parte superior (cubierta de uso privativo). No hemos realizado ningún cambio ni obra en él pero a finales del año pasado, se generó una gotera en el salón. El losado de la cubierta se ve viejo y descascarillado por el tiempo.
Dimos parte a la comunidad y nos indican que, al no ser el losado original y al no haber dado ellos permiso en su día para el cambio (al dueño de aquel momento) ni su seguro ni la comunidad se hace cargo de la reparación del solado. Sólo cubrirán la reparación de los daños en el techo del salón. También me indican que no necesito permiso escrito de la comunidad para realizar las reparaciones.
A mi me parece muy extraño, tanto lo primero (que yo me tenga que hacer cargo de la reparación de un elemento común pq un antiguo propietario no pidió permiso), como lo segundo (que me digan que no tengo que pedir permiso para una reparación en un elemento común. Por muy privativo que sea, ya que una posible reparación es levantar todo el solado, aplicar nueva impermeabilización y solar de nuevo).
He revisado la LHP pero no veo ninguna referencia a obras «heredadas» de antiguos propietarios…
Podría arrojarme alguna luz? debería seguir discutiendo esto con la comunidad o es un caso perdido?
Muchas gracias de antemano.
Estimado Jose,
LO que ud nos comenta no es una cuestión de solucionar. Si la cubierta es un elemento común de uso privativo, esta claro que no se debería haber modificado el suelo sin la aprobación previa de la comunidad, si no ha habido aprobación, se sobreentiende que la actuación del anterior propietario no cumple con el requisito admitido por la Jurisprudencia de que se pague por parte de la comunidad aquellas cuestiones que tengan que ver con la tela asfáltica, con el solado original, etc.
La comunidad está en su derecho de no reconocer el problema y de actuar en consecuencia, si ha habido una manipulación o una falta de mantenimiento del propietario anterior deberá ud hacerse cargo de la reparación. Otra cuestión sería que se demostrará que ha habido un deterioro y que ese deterioro es propio de una deficiencia en la tela asfáltica producida por el paso del tiempo, sin que se pueda demostrar que el cambio del solado haya sido el origen del problema. En este caso sugiero que este asunto lo ponga en manos de un arquitecto y que le verifique que el problema se genera no por una falta de mantenimiento sino por un deterioro propio del paso del tiempo.
un saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes, tengo que hacer unas obras en casa y necesito desplazar el inodoro 50cm. vivo en una planta baja y los desagües estan hechos por el parking comunitario. He pedido permiso al administrador de fincas y me hace referencia al articulo 128 sobre obras que afectan a la estructura del edificio. Con lo que me pide un proyecto, estudio de cargas, etc. Solo quiero hacer un paso de 110 para conectar a la misma red de desagües existentes. Tiene razón el administrador? Cual es el procedimiento para poder hacer este cambio?
Saludos
Buenas noches Jaume:
No sabemos a que puede corresponder el artículo 128 s0bre obras que afectan a comunidad. Entiendo que se refiere a los estatutos de la comunidad. Si fuera así habrá que estar a lo que indiquen estos. No obstante tengo que decirle que cualquier obra que afecte a los elementos comunes, la aprobación de una modificación supone llevarlo a una reunión y que se vote, si estuviera integrado en los estatutos se deberá realizar en base a la mayorías que se indiquen. También me parece normal que la modificación de la bajante del inodoro no se haga de forma caprichosa sino con un proyecto que demuestre que no afecte a la estructura del edificio.
Por favor cuando me manden preguntas intenten ser mas específicos indicando en cada momento, como es este caso a que se refiere el artículo 128. Estatutos, Codigo civil de cataluña, etc.
Saludos.
Miguel
691564359
Tengo una terraza de uso privativo, con salida desde el salón, he pedido poder dar salida desde la cocina, tengo artritis reumstoide y tener que cargar con un cubo de ropa mojada y dar toda la vuelta a la casa es un fastidio. Vamos a arreglar la fachada y pensando en un futuro he propuesto abrir.
¡Debo contar con el consentimiento de todos los vecinos?
Gracias!
Estimada Toñi:
Efectivamente tiene que pedir permiso a los vecinos. No puede abrir una salida por la cocina sin previamente estar conforme la comunidad. Tendrá que presentar los motivos médicos y además tendrá que presentar un informe de un arquitecto donde no hay ningún tipo de problema en hacer la apertura de la puerta desde la cocina. Si los vecinos están de acuerdo en su mayoría una vez presentados los informes fenomenal. Fíjese que sin entrar en el fondo de la cuestión algún vecino podría decir que es un problema estético y pueda alegar que se necesita la unanimidad de los propietarios.
Tendrá que hablarlo con todos ellos en una reunión de propietarios.
Le indico otros artículos nuestros que podrían ser de su interés:
https://adminfergal.es/las-terrazas-y-patios-como-elementos-comunes-de-uso-privativo/
Saludos.
Miguel
691564359
Hola Buenos Días:
Me gustaría saber si algunos vecinos de una Comunidad de propietarios votan favorablemente para llevar a tramite una denuncia por vía judicial, hacia otros 2 vecinos ¿Es la Comunidad de vecinos quien tiene que pagar las costas o son cada vecino que decida interponer esa denuncia quien debe de pagar esas costas?
Ya que según comentan iría la denuncia a nombre de la comunidad.
Estimada propietaria:
Si la denuncia la hace la Comunidad hacía unos propietarios, las costas deberá repartirse entre los integrantes de la comunidad que hace la demanda, no se deberán incluir en estas costas a los posibles demandados.
Saludos
Miguel
691564359
Hola, buenos días,
Les comento una cosa que se está convirtiendo en un problema de la comunidad de vecinos,
Tenemos una vivienda en Santiago de Compostela, en una reunión de vecinos se acordó por mayoría la instalación de un salvaescaleras, desde la planta 0 hasta la 5ª planta, salvo nuestro voto que ha sido negativo,
La vivienda en cuestión es un semisótano, por el cual accedemos por portal lateral a los semisótanos y no por el portal de la comunidad, aunque pertenecemos al mismo número del edificio en cuestión,
El administrador se puso en contacto con nosotros para la reunión para acordar dicha instalación, tras el voto negativo por nuestra parte comunicamos al mismo que según la LPH no podíamos negarnos al pago de las derramas producto de la instalación, pero que era necesario que dicho salva escaleras lo bajaran a la planta -1, es decir al semisótano, no nos han dicho nada, es mas nos comunicamos por teléfono con el responsable de la Administración y nos colgó el teléfono con malos modos,
Decir que los arreglos, mejoras e incluso luz comunitaria de esas zonas comunes en los semisótanos son pagados por los vecinos que viven o tienen una vivienda en esos semisótanos, nunca hemos reclamado nada a los vecinos superiores de los inmuebles ni cuando se han cambiado el portal de entrada a esas viviendas, que seguramente se tenía que haber hecho,
Mis preguntas son :
– Aunque no podemos negarnos al pago de las derramas según la LPH, ¿podemos exigir que el salvaescaleras lo bajen a la planta -1?
– Aparte de comunicarlo por teléfono, ¿sería conveniente hacerlo por escrito para que quede constancia?, ya sea por carta certificada, burofax, o algo similar,
– He estado leyendo la LPH y no encuentro algo en el que pueda apoyarme,
A ver si me pueden ayudar,
Muchas gracias, saludos,
Buenas tardes Jose:
La puesta en marcha del salva-escaleras al igual que el ascensor es algo que se gestiona a través del artículo 10.1.b que dice lo siguiente:
«b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido» y también a través del artículo 17.2 de la LPH que dice «2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.»
Se supone que la instalación del salva escaleras debería dar servicio a toda la comunidad incluyendo los sótanos, máxime cuando se le exige pagar una derrama para el salva-escaleras que vaya desde la planta 1 hasta la planta 5ª.
Antes de tomar una decisión debería comprobar lo que indica la escritura de división horizontal/estatutos. Ver las posibles obligaciones que tienen los semi-sótanos con respecto al pago de posibles derramas y si ellos deben de participar en este tipo de gastos. Si tienen que hacerlo no veo el porque no se pueda pedir por parte de los semisótanos que este salva-escaleras llegue hasta el semisótano.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas tardes, Miguel
Gracias por su artículo, me ha sido muy útil. Sin embargo, tengo una duda que no consigo resolver. Tengo intención de reformar un muro de carga que está en mi vivienda, entre una habitación y la cocina, perfectamente delimitado dentro de mi hogar. En uno de los puntos que explica da a entender que necesito el consentimiento de la Comunidad para llevar a cabo esta obra, pero otro lado he leído en el Código Civil que los elementos comunes, en este caso la estructura, terminan cuando empieza el espacio privativo, en este caso mi casa. Y que como propietario tengo derecho a modificar los elementos arquitectónicos dentro de mi hogar siempre y cuando no altere ni menoscabe la seguridad del edificio y si previamente he informado del proyecto de reforma con suficiente antelación a la Comunidad. Por tanto, mi duda es si necesito la aprobación de la Comunidad para esta reforma o puedo proceder a realizar la obra una vez haya sida supervisada por un arquitecto y cuando se me haya concedido la licencia de obra por una autoridad competente, en este caso el Ayuntamiento de Barcelona.
Muchas gracias de antemano.
Un saludo,
Carlos.
Hola Carlos:
En su caso, entiendo que si se le concede la realización de la obra por parte del ayuntamiento y además esta obra este supervisada por un arquitecto, le será mas fácil conseguir que la Comunidad le de el visto bueno para la realización de la misma. Al ser una obra en Cataluña vds. se rigen por el código civil catalán que tiene otras connotaciones y mayorías diferentes a la que se rige en la ley de propiedad horizontal. «Legislación autonómica (exponemos el caso de la legislación catalana como ejemplo): o Para realizar alteraciones de la estructura se requiere el voto favorable de cuatro quintas partes de los propietarios que han de representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación (art.»
Yo no haría nada hasta tener la aprobación de la Comunidad de Propietarios.
Recibe un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes,
Tengo la siguiente consulta, tengo un falso techo de aluminio en la terraza, como consecuencia de unas filtraciones de agua por perdidas de una conducción de recogida de agua de lluvia comunitaria, se me ha dañado.
Dicho falso techo es un elemento privativo o comunitario
Buenos días David:
Las terrazas son siempre comunitarias y no se debe de realizar ninguna obra sin que previamente se notifique a la comunidad del problema que tienen para que esta se lo resuelva. Si vd. ha hecho una obra por su cuesta sin contar con la comunidad me temo de que esta se puede negar a realizar la reparación del falso techo de aluminio.
Hable primero con la comunidad y en caso de que esta se niegue valore la reclamación vía juzgado. Un informe de un arquitecto le vendría bien para conocer la opinión de un técnico.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas días,
Esta es mi consulta consulta, tengo un falso techo de aluminio en la terraza, como consecuencia de unas filtraciones de agua por perdidas de una conducción de recogida de agua de lluvia comunitaria, se me ha dañado.
¿Dicho falso techo es un elemento privativo o comunitario?
Buenos días David:
Las terrazas son siempre comunitarias y no se debe de realizar ninguna obra sin que previamente se notifique a la comunidad del problema que tienen para que esta se lo resuelva. Si vd. ha hecho una obra por su cuesta sin contar con la comunidad me temo de que esta se puede negar a realizar la reparación del falso techo de aluminio.
Hable primero con la comunidad y en caso de que esta se niegue valore la reclamación vía juzgado. Un informe de un arquitecto le vendría bien para conocer la opinión de un técnico.
Saludos.
Miguel
691564359