La pista de pádel en una Comunidad de Propietarios
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La pista de pádel en una Comunidad de Propietarios
La pista de pádel en una Comunidad de Propietarios vienen determinadas en el artículo 396 del código civil. Dice el Cc. que las instalaciones, entendiéndose por tal también las instalaciones deportivas, son un elemento común del edificio y por tanto pertenece en forma de copropiedad a todos y cada uno de los propietarios de la comunidad. Por lo tanto, corresponde a los comuneros el cuidado de sus instalaciones.
La pista de pádel puede venir incluida como elemento común en la propia compra de la vivienda o bien puede decidirse su construcción o instalación en un momento posterior si el espacio en la comunidad lo permite.
Si la pista de pádel viene incluida dentro de la compra de la vivienda y esta construida por el propio constructor, todos los propietarios están obligados a su mantenimiento, sino viniera como un elemento común de la propia vivienda solo estarán obligados a su mantenimiento aquellos que tomaran la determinación de su construcción porque hubiera viabilidad de espacio y también hubiera una mayoría determinada que lo permitiera.
Si la pista de pádel viene de origen, las decisiones que se tomen sobre el coste de mantenimiento de la pista corresponderán a todos los propietarios sin excepción, siempre que el mantenimiento sea para sustituir aquellos elementos que se vayan rompiendo o deteriorando, también se entiende que debe de darse como mantenimiento habitual aquellas pequeñas mejoras que permitan un uso mas eficiente de la pista tanto desde el punto de vista del suelo como de las paredes que le rodea. Por ejemplo, se debe de entender un mantenimiento a pagar por todos los propietarios la limpieza del hormigón pulido mediante máquina hidrolimpiadora de alta presión, también considero que se puede considerar como gasto a pagar por todos los propietarios el suministro de césped artificial para la práctica del pádel, así como el suministro de los áridos, etc. Hoy en día ha evolucionado la construcción de las pistas de pádel y la incorporación en las mismas del suelo con césped artificial., además de la mejora que supone dicho elemento para el juego hay que considerar que la incorporación del césped artificial encima del hormigón supone un incremento en la seguridad, no considerándose desde mi punto de vista una mejora en las instalaciones.
Si se podría considerar una mejora en las instalaciones, por ejemplo, la sustitución de las paredes de cemento por unas paredes de cristal o metacrilato. En este caso, si se decide hacer frente a dichas mejoras nos tendríamos que atener a lo que indica el art. 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características, no obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad, accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privarse de la mejora o ventaja….”
Cuestión diferente es cuando en la comunidad no existe pista de pádel y se propone la instalación de la misma. En este caso el procedimiento tiene unas connotaciones diferentes.
Antes de decidir a presentar el proyecto y contratar los técnicos correspondientes mi recomendación es que se busquen la totalidad de costes orientativos para realizar la obra correspondiente y poderlo presenta en la Junta de Propietarios para su aprobación:
- Coste del encargo del estudio geotécnico en caso necesario.
- Redacción y visado del Proyecto de Ejecución de Obras.
- Redacción y aprobación del Plan de Seguridad y Salud.
- Gestiones con el Ayuntamiento para la obtención de la Licencia de Obra.
- Gestión de los impuestos del Impuestos de Construcciones, Instalaciones y obras (ICIO).
- Coste de la construcción de la pista de pádel atendiendo a diferentes presupuestos de diferentes empresas especialistas en este tema y que serán solicitados por la Dirección Facultativa formada por Arquitecto y Arquitecto Técnico.
- Certificación Final de la Obra.
Una vez se tenga la valoración económica en su totalidad, es el momento de presentar la totalidad del coste económico para que sea la Junta de Propietarios quien decida si se realiza o no la construcción de la pista de pádel. En la Junta tendremos que buscar las mayorías necesarias para proponer la puesta en marcha de la construcción de la pista de pádel. Al menos en un primer momento, sería necesario la mayoría de los propietarios presentes y representados con derecho a voto para después irnos al cumplimiento de lo que indica el art. 17.3 de la LPH que dice lo siguiente. “El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.
Imaginemos que se ha conseguido una mayoría de los propietarios presentes y representados en una primera instancia de la propia Junta de Propietarios, ahora toca enviar la decisión tomada en la Junta a todos los propietarios que no estuvieron en la misma para que estén informados adecuadamente y conseguir los 3/5 de la totalidad de propietarios y cuotas de participación. Lo más lógico es que ante un hecho tan importante, se envíe una carta a todos los propietarios que no estuvieron en la junta para que expresen su opinión, hay que indicarles claramente que si no expresan su opinión contraria estarán a favor de la instalación y por lo tanto estarán a favor de las posibles derramas que se vayan a poner a futuro. En este caso, hay que aplicar lo que indica el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice “Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicio a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita constancia de la recepción” (preferiblemente carta certificada, aunque también es valido el envío del acta a su domicilio social).
Una vez recibidas todas las contestaciones por parte de los propietarios, el Secretario-Administrador debe de constatar que efectivamente existen las 3/5 de la doble mayoría exigible de la totalidad de los propietarios. Si se consigue se puede poner en marcha el proyecto y hacer otra Junta Extraordinaria para confirmar la manera en que se va a distribuir la derrama entre los propietarios que quieren la instalación de la pista de pádel para pagar la obra.
La construcción de una pista de pádel en una comunidad de propietarios no es una obra necesaria y por lo tanto como hemos dicho anteriormente se considera como una obra de mejora, en este caso hay que aplicar el art. 17.4 de la LPH., por lo tanto, si la cuota de la construcción de la pista excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado al pago.
Otra de las preguntas que nos hacemos frecuentemente es que pasa con el mantenimiento de aquellas nuevas instalaciones de mejora que se han conseguido por las 3/5 partes, ¿quién está obligado al pago de dicho mantenimiento? Mi opinión es que, si el mantenimiento anual no supera las tres mensualidades de cuota de gastos comunes, todos los propietarios están obligados al pago de dicho mantenimiento.
- Igual que para la construcción de una pista de pádel, para la supresión de la pista de pádel también se necesitaría los 3/5 de la totalidad de los propietarios y de cuota de participación.
- Si tenemos una pista de tenis y queremos reconvertirla en pista de pádel necesitaríamos los 3/5 de la totalidad de los propietarios que sumen la misma proporción en cuotas.
Si deseas ver el vídeo de este artículo en Youtube debes ir al siguiente enlace:
Otros enlaces del sitio web que esperamos sean de su interés:
https://adminfergal.es/conflicto-en-una-comunidad-por-zonas-comunes/
Ochenta y seis obligaciones de los vecinos en la Comunidad según la Jurisprudencia
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Se necesita UNANIMIDAD:
STS 5233/2008 – ECLI: ES:TS:2008:5233
Id Cendoj: 28079110012008100874
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Fecha: 09/10/2008
Nº de Recurso: 1791/2003
Nº de Resolución: 940/2008
Procedimiento: Casación
Ponente: JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA
Tipo de Resolución: Sentencia
Buenas tardes:
Gracias por su envío que sin duda alguna enriquecerá nuestra web. Como muchas temas de la propia Ley de Propiedad Horizontal puede suscitar controversia, esta es una de ellas e igualmente que respetamos el informe de la sentencia enviada por vd. relacionada con la piscina comunitaria, pero que también se puede dar a entender para la pista de padel que tiene connotaciones similares, Hay otras sentencias que son contradictorias y que de alguna forma dan la razón a la inclusión de los 3/5 como mayoría necesaria para la instalación de la pista de padel. AP Madrid, Sec. 9.ª, 237/2006, de 11 de mayo.
Recurso 253/2005. Ponente: JUAN ANGEL MORENO GARCIA.
Tercero.- Como segundo motivo del recurso de apelación en la sentencia que le describo, se alega que en ningún caso puede considerarse como servicio común de interés general la construcción de una pista de paddle en terrenos de la comunidad de propietarios.
Como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante Sección 5ª de 8-10-2005, la expresión de servicios comunes de interés general, constituye un concepto jurídico indeterminado, y para delimitar su alcance habrán de considerarse la clase de servicio que se va a establecer, la afectación que supone para los elementos o servicios ya existentes, su finalidad, justificación, etc.
Un cordial saludo.
Miguel.
Muchas gracias por esta información. Entiendo entonces que en el momento en el que se construye la pista , conviene regularla de algun modo de forma que pueda aparecer como parte de la propiedad. Así los nuevos inquilinos también serán responsables ya que la usaran de igual modo
Buenos días.
Con objeto de que la pista de pádel esté adecuadamente regulada y que figure en el titulo constitutivo de la comunidad de propietarios hay que hacerlo en base al artículo 5 párrafo 4 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: «En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución», también hay que tener en cuenta lo que indica el párrafo 3º donde se nos dice que deberemos inscribir todo lo relacionado a la pista de padel en el Registro de la Propiedad con objeto de que existan las mismas obligaciones para los terceros que compren la vivienda en un momento posterior.
Miguel
691564359
Sobre la pista de padel ..se puede traer un profesor para dar clase a unos niños sin pedir permiso a los propietarios.. Es legal..o.tendria q tener aparte del consentimiento de los propietarios, un contrato…si un día hay algún problema. Quién es responsable… Muchas gracias
Estimada Margarita,
Para poder utilizar la pista de padel por personas ajenas de la comunidad, deberá ser aprobado por la mayoría de los propietarios. No se puede traer un profesor si no es aprobado por la mayoría de los propietarios y además este profesor debe tener los correspondientes seguros, entre ellos el de responsabilidad civil, para evitar cualquier responsabilidad subsidiaria por parte de la comunidad. Este es un tema que acarrea muchísima polémica y desde luego si fuera por cualquier administrador de fincas negaremos la posibilidad de hacer actuaciones con personas ajenas a la comunidad, tanto de profesores como de alumnos.
Un saludo
Miguel
691564159
Buenas tardes,
vivimos en una Comunidad de nueva construcción (2018) donde hay pista de pádel.
La pista cumbre toda la normativa pero las terrazas colindantes a la pista reciben más de 50 pelotas durante el fin de semana porque la red es muy baja. Se subió la red pero un vecino denunció a la comunidad alegando que la red le quitaba vista, el Ayuntamiento le dio la razón y se ha tenido que quitar estar red.
Es posible conseguir que la pista se cierre con red por la parte de arriba para que no salga ninguna pelota? Las pelotas aunque en menor cantidad, también salen del recinto comunitario, a un parque donde se sienta gente y a una de las avenidas más transitadas por vehículos de mi ciudad. Nos pueden recomendar un abogado que nos ayude con este tema?
Muchas gracias por su ayuda.
Estimada Silvia,
Antes de recomendarle algún abogado, que podemos hacerlo de forma privada, yo le recomendaría que lo hablará con una empresa que se dedique a la construcción de pistas de padel y que están muy relacionadas con la legislación y la jurisprudencia para que vean la viabilidad de poder actuar y dar una solución definitiva a su problema. Si en las empresas de construcción de pistas de padel no le pueden dar una solución técnica, otra sería hablar con un arquitecto y que le pueda orientar sobre las posibles soluciones a dar, seguramente este arquitecto antes de iniciar un proyecto solicitara al Ayuntamiento la viabilidad para la construcción del mismo y no tener que retroceder en la construcción de las posibles redes.
Saludos
Miguel
691534659
Buenos dias en mi comunidad desde que el promotor construyo las vv puso una canchal de padel en zona comun,aunque en las escrituras de division horizontal de urbanizacion dice zona destinada a uso deportivo.
Ahora como lleva años sin mantenimiento y deteriorada,algunos vecinos quieren hacer junta extraordinaria y que se quite y se ponga un campo de futbol para que sus hijos juegen, on el consiguiente perjucio y riesgo para los que tenemos las vv cercanas y aparcamos nuestros vehiculos.Yo no rstoy de acuerdo ya que yo cuando comre mi vv en esta urbanizacion lo hice entre otras cosas porque tenia una cancha de padel.
Mi pregunta es si pueden quitar la cancha de padel y cambiar el uso de esa zona ,con las 3/5 partes de los vecinos,o necesitarian la unanimidad.A parte si para cambiar de uso se necesitaria un proyecto nuevo ya que entiendo se esraria modificando el proyecto inicial.
Gracias y eaperando su pronta rwspuesta
Hola Angel:
Con los 3/5 de vecinos es suficiente según el artículo 17.3 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente:
– El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del títitulo constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez representen las tres quintas artes de las cuotas de participación.
Saludos
Miguel
691564359
Buenos días
Vivo en una urbanización con pista de pádel ,mi casa está justo enfrente de la pista a tan solo 3m y caen muchas pelotas a mi terraza ,no quieren poner red de forma horizontal a la pista porque dicen q no se podría jugar bien teniendo una red encima porq la parábola de la pelota no sería la adecuada ,tampoco la quieren poner en vertical porq les molesta a ciertos vecinos tener una red delante d sus terrazas ,que se podría hacer porq no paran de caer pelotas en mi casa y no estamos tranquilos en la terraza por temor a un pelotazo .
Además añadir el horario de pádel que es de 9:30h a 23h seguido y es muy molesto el ruido de pelotazos ,que me podéis recomendar ?? Hablé con la junta de vocales y éstos se negaron llegar a votación un nuevo reajuste de horario de pádel.
Muchas gracias
Estimada Maria del Mar:
Vd. tiene todo el derecho de poner una red que le cubra su balcón para evitar cualquier incidencia a nivel personal. El problema lo tienen ellos y no vd. Inténtelo negociar pero si se niegan ponga vd. en su balcón lo que crea conveniente y que sea la comunidad quien le resuelva el problema. Estaría bueno que como suele decir el refrán además de cornudo apaleado.
Advierta al Presidente del problema que tienen y háblelo con un abogado para que sea el/ella quien le dirija la carta a la comunidad. Si este tema no se resuelve en 20 días aproximadamente a partir de la recepción de la carta, proceda a proteger sus derechos como propietario.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas,
me parece un post que creo viene a responder a algo que ocurre en nuestra comunidad.
En nuestro caso, lo que se pretende es poner una portería con canasta, donde lo que había antes era una pista de pádel, de la que lo único que queda es el césped artificial. El resto se dejó caer, placas de metacrilato incluidas, por una completa falta de mantenimiento.
Nos dice el administrador de Fincas, que basta una mayoría simple para su aprobación, ya que es una zona deportiva y que con un resultado de 6 a favor y 5 en contra quedaría aprobado.
Gracias de antemano por tu respuesta Miguel.
Estimado Jon:
Al mantenerse el césped y utilizar la misma infraestructura, a mi entender solo es necesario, como bien dice el administrador la mayoría simple que se indica en el artículo 17.7 de la ley de propiedad horizontal. O sea mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto en segunda convocatoria.
Saludos
Miguel
691564359
Vivo en na comunidad que no tiene pistas de tenis pero en las comunidades colindantes si. El ruido de los pelotazos es insoportable durante horas a veces empiezan a las 9 de la mañana y se prolonga hasta las 10 de la noche o más. En la comunidad de enfrente hay por lo menos 2 pistas de tenis en las que se juegan partidos simultáneos. Es insoportable además estoy enferma y me provoca mucho dolor de cabeza. Que se puede hacer? Gracias
Buenas tardes Blanca.
Este tema tiene difícil solución. Si el problema no es solo de vd. sino de varios vecinos mas, se podría presentar una carta de petición a las otras comunidades con el objeto de que se pueda aislar dicho ruido aunque creo que no es tarea fácil. Debe presentar una carta a través de su administración a las otras administraciones de las otras comunidades y ver la respuestas de estas. También puede denunciar esta situación ante la policía municipal que son los que se encargan de gestionar todo los temas referente a ruidos y ver si ellos a través de los aparatos de medición que lleven medido desde su casa están por encima de lo que pudiera permitirse en lo que respecta a la sonorización.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días,
Tengo una duda con respecto al uso de la pista de pádel en una comunidad: Tenemos una aplicación para poder reservar la pista y a mi cuñado le han quitado el usuario porque dicen que ha hecho un uso fraudulento de la app. Básicamente lo que hacía mi cuñado es reservar por ejemplo para dentro de 2 semanas, y 3-4 días antes cancelaba la reserva y la usaba yo u otro vecino. Esto no está recogido ni en los estatutos ni en ninguna parte, y como ha habido algún vecino que se ha quejado, el administrador y la junta han decidido eliminarle el usuario, con lo que no puede acceder a reservar y por tanto a jugar. Esto es legal??
En qué nos podemos basar para reclamar que devuelvan el usuario inmediatamente a mi cuñado?
Gracias!
Estimado Javier:
Este es un tema que se debería contestar solo. Se puede realizar una vez, dos pero no de forma continuada porque se estaría a mi juicio, abusando de un derecho como propietario. No conviene tomar estar actuaciones de forma radical, pero si ha sido avisado anteriormente se pueden llegar a tomar estas actuaciones. Desde luego esta regla la revisaría en una próxima junta general y haría saber que si se utilizan las reservas con abuso de derecho se podría llegar a tomar actuaciones concretas.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días,
Resido en urbanización con pista de pádel. A jugar al pádel vienen familiares y amigos de esos familiares de vecinos de la comunidad, sin que con dichas personas jueguen vecinos propietarios. En otras palabras, los que juegan no residen en la urbanización. El administrador de la finca dice que si son invitados de residentes pueden venir a jugar cuando quieran, ¿es esto así? ¿no es necesario que con ellos jueguen residentes de la urbanización?
Gracias y un saludo
Hola Carmen.
Lo lógico y normal es que en las normas de régimen interior venga especificado estas cuestiones. Yo diría que es obligatorio que al menos una persona que juegue sea propietario de la vivienda de dicha urbanización. Conviene que esto quede claro en un punto del orden del día de la convocatoria de un acta o se integre dentro de las normas de régimen interior. No parece justo que jueguen personas ajenas a la urbanización y otras personas de la urbanización no puedan jugar porque la pista esté ocupada.
Saludos
Miguel
691564359