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Incremento cuota por Presidente sin reunión previa Junta de Propietarios

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Incremento cuota por Presidente, sin reunión previa Junta de Propietarios

¿Se puede incrementar una cuota de Comunidad por parte del Presidente sin contar con la Junta de Propietarios? ¿Se puede hacer la reunión a través de Videoconferencia?

P ¡Hola! Somos una comunidad relativamente nueva desde 2018 además de ser de derecho de superficie con la mitad más o menos de inquilinos sociales y la otra mitad de propietarios. Resulta que el presidente nos ha enviado un email diciéndonos que tenemos que aprobar unos nuevos presupuestos a pagar a partir de julio que los que se hicieron para un año que aún no ha pasado no se calcularon del todo bien (tenemos incluso administrador de fincas) pues el error asciende a 10.000 euros. La mitad de los vecinos de alquiler social pagan 25 euros mensuales de comunidad y los propietarios en relación con el coeficiente yo en este momento 45 euros/mes. ¡¡¡¡Bueno al parecer hay mucha prisa por aceptar esta subida en las cuotas en que ningún caso nos informan de cuanto será la subida, pero nos dicen que como no teníamos aprobadas reuniones telemáticas se haría por fuerza mayor y yo calculo que la nueva cuota será en 80 y 90 euros!!!! ¿Puede hacer eso el presidente? ¡Somos viviendas sociales! ¿Y la administradora de fincas que se equivoca en el cálculo de los gastos en 10000 euros es eso normal? ¡Yo estoy desesperada!

R. Buenos días, Mar
Sin entrar en el fondo de la cuestión yo pediría que, ante la urgencia de la situación, si pudiera ser naturalmente y todos los propietarios estuvieran de acuerdo, se hiciera una comunicación por videoconferencia a través de las diferentes herramientas existentes en videoconferencia como pueden ser: Hangout-meets, teams de microsoft, zoom, skype, etc. cualquiera de ellos permitiría poder aclarar a los propietarios las dudas existentes y el porqué de las actuaciones a tomar. Con ello se podría tomar una decisión acorde a las necesidades reales de la Comunidad y que todas las dudas quedarán aclaradas.
Por otra parte al día de hoy 04052020 se puede prever que en un plazo breve de tiempo se podrán hacer reuniones en un local de hasta 10 personas incluyendo al Presidente y Administrador de Fincas. Esto sería otra opción a tener en cuenta. Esto se podrá hacer a partir del 11 de mayo de 2.020.
Efectivamente no hay ninguna ley que desarrolle la posibilidad de que las decisiones se realicen a través de reuniones telemáticas, máxime cuando hay muchas personas en España que no utiliza el ordenador y por lo tanto esta opción no sería legal, porque discriminaría a los que no pueden acceder por el ordenador.
Es un tema delicado, esto de la videoconferencia y todavía no existe una ley  que favorezca este tipo de reuniones de forma general pero si se puede utilizar parcialmente, me explico:
Adecuándonos a lo que dice D. Vicente Magro en uno de sus artículos escritos en Editorial Lefebre en relación a la incorporación de las nuevas tecnologías en la Ley de Propiedad horizontal, y en concreto a la asistencia a junta de propietarios a través del sistema de videoconferencia. Nos dice lo siguiente:
– La Ley 5/2015 permite que en los estatutos o por acuerdo en junta general se puede adoptar el uso de la videoconferencia, por ello es conveniente que los promotores de las viviendas incluyan en sus estatutos las novedades del uso de tecnologías, tanto en lo referente a la utilización del correo electrónico como de la videoconferencia.
Si no hay referencia en los estatutos, o en el título constitutivo inscrito debidamente en el registro de propiedad, Vicente Magro nos da varios criterios indicativos:
1º) Acuerdo de mayoría simple para regular el uso de la videoconferencia en las juntas de propietarios.
2º) En el acuerdo que avala el uso de la videoconferencia se debe hacer constar la metodología a seguir: tecnología a utilizar, límite máximo para indicar al administrador quienes van a utilizar dicha tecnología, intervenciones de las personas que quieran hacerlo, representaciones mediante videoconferencia por delegación de voto, formato de delegación por videoconferencia, etc.
Es importante que además de la aprobación del uso de la videoconferencia se apruebe la sistemática a seguir para su uso, porque se podría crear problemas de funcionamiento acerca de la participación.
Las juntas hoy por hoy no se pueden celebrar usando solo medios tecnológicos a no ser que todos los propietarios que integraran la Comunidad estuvieran de acuerdo. La ley nos exige que tiene que haber un punto físico para la celebración de la Junta, como hemos comentado anteriormente no todos los propietarios tienen la posibilidad de conectarse a Internet, pudiendo desconocer como hacerlo o simplemente no tener un ordenador a su disposición. ni aún aprobándolo en junta sería vinculante porque es nulo de pleno derecho.
El uso de la videoconferencia es voluntario y no se puede imponer de forma obligatoria a todos los comuneros.
Con relación a la necesidad de incrementar las cuotas por un motivo presupuestario debemos tener en cuenta que la ley no indica nada con relación a la capacidad que tiene el presidente para modificar la cuota. Si le da capacidad al Presidente para actuar en lo que se refiere el artículo 10.a) de la LPH que dice lo siguiente: «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.». Esto nada tiene que ver en principio con el incremento de la cuota, sino obras o servicios puntuales, además esto estaría limitado a lo que indica el punto 2 a) del mismo artículo que dice lo siguiente: «2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
En el artículo 10 se habla de obras o servicios y de derramas en ningún caso se habla de incremento de cuota.
Las cuotas deben de ser aprobadas por la junta de propietarios según se indica en el artículo 14 de la LPH que dice en su apartado b «corresponde a la Junta de Propietarios: » Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.»
No se puede hacer ningún incremento de cuota por parte del Presidente porque él no está autorizado por la Ley y supongo que tampoco se le habrá autorizado mediante aprobación en acta por lo que tendrá que esperar a que nos permita la ley en base a las etapas de desconfinamiento que parece ser tiende a normalizarse, sino hay algún repunte, a finales del mes de Junio. Si no se hiciera de esta forma cabría a mi entender el derecho por parte de los propietarios a impugnar este acuerdo ante los tribunales por ser un acuerdo contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios (art. 18.1.a).

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas Madrid y Guadalajara

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2 Comentarios

  1. Emilio Cantero 17 junio, 2020

    El error del Presidente es decir que aumenta la cuota. Está facultado para imponer una derrama y fijar un plazo para hacerla efectiva, siempre que se refiera a hacer frente a gastos de los citados en el art. 10, pero no a subir las cuotas. Realmente en la práctica viene a ser una subida si se establece que la derrama se pagará en varios meses, pero el detalle es importante. Como no haces referencia a cómo ha subido la cuota entiendo que lo ha hecho mal. Pero la decisión es impugnable.

    Responder
    1. Miguel Fernández 18 junio, 2020

      Así es. También es nuestra opinión.
      Muchas gracias.
      un saludo
      Miguel 691564359

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