Imprevistos a resolver en una junta de propietarios 1ª parte

Hemos presentado desde Adminfergal varios artículos en relación a la representación en Junta de Propietarios, así tenemos los siguientes artículos escritos en nuestra web:

Hoy con la ayuda de Sepin, que siempre nos sirve como libro de cabecera, vamos a dividir en dos partes todos aquellos imprevistos que se pueden originar en una junta de propietarios, por ejemplo, que pasa si falta un presidente, falta el Secretario-Administrador, no viene ningún propietario a la Junta y un largo etc. Veamos algunos de estos imprevistos y cual es la solución recomendada.

• Normalmente la decisión de la celebración de una junta se realiza en la localidad donde reside el complejo, sobre todo si así está estipulado en los estatutos, ahora bien, si por unanimidad en un momento determinado se puede tomar la decisión de celebrarla en otro municipio, para volver a lo que indica los estatutos se deberá realizar una nueva Junta. En este caso a mi entender se necesitaría la mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto para volver a lo que indica los estatutos.
• El art. 16.1 de la LPH no pone ningún inconveniente ni cortapisa, ni concede al presidente o secretario poderes para poder rectificar el Orden del Día, ni la fecha, hora o lugar. La junta convocada por el 25 por 100 de las cuotas o por la cuarta parte de los propietarios deberá celebrarse según hayan decidido los convocantes, aunque el presidente y administrador no estén presentes, sea cual fuere la circunstancia.

En la propia Junta se decidirá que presida un propietario, así como quien actúa de secretario, como de hecho sucede si, convocada por el mismo presidente, luego está ausente, enfermo, etc.

• Si en una Junta no está el secretario titular caben dos decisiones:

a) Que actúa como tal el presidente, aplicando el art. 13.5 de la Ley de Propiedad Horizontal.

b) Designar a los efectos de la propia Junta a otra persona, al principio de la reunión.

• Si la Junta ha sido debidamente convocada, bien por el presidente o por propietarios que sumen más del 25% de las cuotas de participación, cumpliendo además todos los requisitos de citación que establece el art. 15 de la ley de propiedad horizontal, los acuerdos que se adopten son válidos y ejecutivos, sin que la ausencia del presidente y secretario convierta en nula la Junta. Presidirá la Junta y actuará de secretario quien en ese momento decida la asamblea con plena legitimidad.
• Nunca se ha dado una impugnación por este motivo, es decir, que ante la ausencia del presidente y llevando su representación, presida la Junta el administrador con la conformidad de la mayoría. Desde luego con la aplicación literal de la ley de propiedad horizontal el hecho es contrario a la norma jurídica, pues este cargo (presidente) sólo lo pueden ostentar los propietarios y, en su caso, ante su ausencia debe presidir otro comunero.
• Está plenamente admitido en la práctica, sin que haya jurisprudencia contraria al respecto, que un empleado o representante del administrador acuda a las Juntas y actúe como secretario; de hecho, está contemplado en el art. 1.721 del Código Civil, salvo que la comunidad lo prohíba.

Que dice el artículo 1721 del Código Civil:

Artículo 1721. El mandatario puede nombrar sustituto si el mandante no se lo ha prohibido; pero responde de la gestión del sustituto: 1º Cuando no se le dio facultad para nombrarlo. 2º Cuando se le dio esta facultad, pero sin designar la persona, y el nombrado era notoriamente incapaz o insolvente.

• Si ningún propietario acude a la convocatoria, ni siquiera el presidente, el secretario debe levantar diligencia, que puede incluir en el libro de actas, indicando:

«Siendo las … horas y teniendo en cuenta que no se ha presentado ningún propietario a la Junta convocada para el día …, a las … horas en primera convocatoria y las … en segunda, la misma se tiene por no celebrada».

• No, no es obligado ni necesario la lectura del acta anterior, puesto que se ha debido remitir el acta, con todas sus aclaraciones, a los propietarios, conforme al art. 19 LPH, por lo que cualquiera de ellos puede llevar a cabo cualquier acción que le permite la citada ley de propiedad horizontal, incluso la impugnación en los términos del art. 18.
• ¿Cuándo puede votar un propietario moroso? En principio, el artículo 15.2 de la LPH señala la privación del derecho de voto al propietario que no esté al corriente de pago de los gastos de comunidad, luego la respuesta a este consulta sería que nunca, no obstante, se pueden dar algunas situaciones en las que esta respuesta no puede ser tan categórica. Veamos los distintos supuestos:

1. Cuando el propietario antes había procedido a la impugnación del acuerdo donde se aprobaron las cuotas que ahora tiene sin pagar. No es necesario que el Juzgado haya acordado la suspensión cautelar del mismo, como previene el art. 18.4 de la Ley, simplemente que la demanda judicial haya tenido lugar precisamente por disconformidad con las derramas origen de la deuda.

2.Hubiesen procedido a la consignación judicial o notarial de la deuda.

• 3. Es una previsión legal que puede ser utilizada por cualquier moroso, llevar el dinero al Juzgado o al Notario, pero debe quedar claro que nunca este depósito puede hacerse condicionado, esto es, consignar con la exigencia de que la Comunidad tenga que cumplir algún requisito. Hay que ajustarse a lo establecido en los arts. 1176 y siguientes del Código Civil.
• 4. Pero si por cualquier circunstancia el propietario moroso hiciera esta consignación, no tenemos duda de que deberá acreditarlo antes de la celebración de la Junta, incluso más, es posible sostener que seguirá privado de voto hasta tanto la Junta no tenga el ofrecimiento previsto en el art. 1.178 del Código Civil.
• 5. En aquellos casos en los que un mismo comunero es propietario de varios inmuebles dentro de la misma Comunidad y solo es moroso por alguno de ellos. En este caso a nuestro criterio se de e de sumar un voto pero con la suma de coeficientes de todas aquellas viviendas o locales con los cuales se encuentre al corriente de pago.
• Se cuestiona la validez de un poder abierto otorgado por un propietario para ser representado en todas la reuniones o juntas que se planteen, es decir si se necesita una autorización escrita para cada una o basta un poder general hasta su revocación, en principio no existe inconveniente legal, pero si la redacción del citado poder dé lugar a dudas y no está clara, consideramos que sería conveniente que la Junta exigiera la ratificación de que está autorizado de forma expresa, pues así en caso de rechazo de la representación, el propietario tendrá el derecho a impugnar al recibir el acta de la Junta,
• Limitación del número de representaciones para la Junta. No cabe que se limite el número de representaciones que puede llevar una persona a la Junta, pues tendrá tantas como propietarios le hayan conferido dichas facultades, a tenor del art. 15.1 de la citada LPH.
• Representación para Junta y negativa del representante. Nadie está obligado a aceptar la representación de otro propietario, pues no hay obligación alguna al respecto. En consecuencia, cuando el designado rechaza ser el representante, la situación legal es que el propietario no ha asistido a la Junta.
• Posible obligación del presidente a aceptar las representaciones. No hay precepto legal alguno que determine esta obligación del presidente, que, por el mero hecho de ocupar este cargo, tenga que aceptar representar a uno o varios propietarios, sin que esté conforme con actuar de representante. El presidente preside, pero no es más que un tercero a los efectos de poder representar a otros propietarios; se trata de una representación «voluntaria» que recoge el art. 15 LPH.

• Posible acuerdo de la Junta para que el presidente represente a los ausentes. Sin duda alguna, este acuerdo es nulo y contrario al art. 15 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues es obvio que solo se puede representar a un propietario si este concede la correspondiente autorización en la forma que dicho precepto establece. Ahora bien, la nulidad no puede determinarla un propietario y menos el administrador, es necesario que impugne cualquiera de los comuneros (el administrador no está legitimado) a través del correspondiente proceso judicial en la forma y plazos del art. 18 de la misma LPH, con la seguridad de que dicho juicio se ganará por los impugnantes.

• Representación de los propietarios por el administrador. Conforme a los arts. 1.709 y ss. del Código Civil y, especialmente, con lo dispuesto en el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, no existe ningún inconveniente legal en que un propietario sea representado por el administrador de la finca, de ahí que cualquier acuerdo que pueda tomar la Junta en sentido negativo es nulo por ser contrario a Ley.
• Representación del piso propiedad privada del cónyuge. No cabe la representación de un cónyuge por otro en la Junta de Propietarios sin el correspondiente documento de la delegación de voto por escrito, si el piso está a nombre privativo del ausente, porque no son aplicables las reglas contenidas en los arts. 1.375 y siguientes del Código Civil, sin que sobre la cuestión exista jurisprudencia. Ahora bien, si de forma habitual se está admitiendo la representación por el marido o la mujer en la Junta, sin que luego haya existido protesta por parte del conyuge, ello puede suponer la conformidad tácita de la pareja.
• Representación por distinta persona para dos propiedades del mismo dueño. No cabe que por esta vía se cometa fraude de Ley, habida cuenta que es criterio firme de la jurisprudencia que el titular de diversos pisos o locales puede votar con el total de los coeficientes de propiedad que disponga, pero que sólo contará como una unidad. Por lo tanto, no es posible que se admitan varios votos por el hecho de que de cada piso o local se conceda representación a distinta persona. La Junta debe rechazar esta situación y pedir que sea sólo uno el que vote, pues su postura contará sólo como una unidad.

Hasta aquí hemos analizado los imprevistos en una junta de propietarios, en su primera parte, en los próximos días facilitaremos una 2ª parte con estos imprevistos a resolver.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Avila, Guadalajara y Madrid