Gastos vivienda por comunidad y gastos trasteros con subcomunidad independiente

Pregunta que nos realiza desde nuestro foro una propietaria en termas diversos de gastos en la comunidad y trasteros.

P. Buenos días:

He comprado una vivienda en edificio nuevo, se constituyo la comunidad por el promotor. El caso es que hay varias cosas que creo que no se están haciendo bien, pero quiero asegurarme:

La comunidad en cuestión esta constituida por 10 vecinos, cada vivienda lleva asociada su trastero, el conjunto vivienda más trastero arroja un porcentaje de participación determinado con respecto a la totalidad del inmueble, especificado en escritura.

Por otra parte en el sótano en frente de los trasteros de los propietarios de viviendas y con entrada por el portal, el constructor, hizo otros trasteros para venta a gente del exterior, y constan el conjunto de ellos como un 12% de coeficiente de participación con respecto a la totalidad del inmueble.

mis dudas son:

1º.- El pago a la administración de fincas, debe hacerse por igual cada vecino, o según coeficiente de participación?, pues desde la administración, han dividido el coste de la misma en 10 +1 ( 10 viviendas, + la puerta que lleva a la totalidad de los trasteros exteriores y todos pagamos por igual, es decir cada vecino 10€ y todos los trasteros exteriores en conjunto 10€.

2º.- Luego desde la administración cobran una protección de datos para las viviendas y otra para los trasteros exteriores.de modo, que abarque el 100%, lo que han hecho es dividir de forma directamente proporcional el porcentaje de esos trasteros que no cubren la primera protección de datos, ya que los han excluido de su pago y nos la meten a cada una de las viviendas, es decir si una vivienda tiene por escritura que su porcentaje de participación es de 6% para gastos comunitarios, en este concepto pagara el 6%+ el reparto directamente proporcional a ese 12%, por ejemplo un 7,15%.

A parte, los trasteros exteriores a los propietarios de viviendas, dicen que pagan su protección de datos.

Mi pregunta es, no deberían contribuir con su porcentaje a la primera protección de datos, que es la comunitaria. ( Ellos achacan que no, puesto que han creado otra comunidad esos trasteros con su CIF diferente al nuestro, (maniobra hecha por el promotor), Aunque yo creo que realmente deben contribuir de los gastos comunitarios y luego, si ellos quisieron hacer una subcomunidad, es su problema.

3º.- Hay contadores individuales para el gas de calefacción y el de ACS. El edificio consta de dos calderas, una destinada solo a calefacción, que se enchufará única y exclusivamente en periodos de frio y otra para el ACS que permanecerá encendida durante todo el año.

El administrador nos dice que cuando se encienda la de calefacción, existe un gasto comunitario, que no se quien ha valorado en un 30% ( dicen que es como un mínimo, que hemos de pagar todas las viviendas, aunque no enciendan la calefacción durante todo el período.

al parecer ese gasto viene derivado de que al discurrir las tuberías por el portal y los bajos, por ser suelo radiante, se produce calor en el mismo. Pues bien, solo nos lo achacan a viviendas. Deberían participar ese conjunto de trasteros de este gasto?. y otra cosa, tampoco participan del mantenimiento de la caldera, esto es así?. también los excluyen del pago del aforador que se encarga de leer los contador total del gasto de gas por calefacción, que es el mismo que lee el contador individual de cada vivienda.

Darle las gracias de antemano por su ayuda.

En espera de sus noticias reciba un cordial saludo.

Atentamente

R. Estimada Maribel, la verdad es que todos nos encontramos a lo largo de nuestra vida de administrador de fincas colegiado con cuestiones que son muy extraordinarias y parecen poco habituales pero que existen y esta podría ser una de ellas.

Comunidad de propietarios con 10 propietarios y cada vivienda lleva asociada un trastero, la suma de la vivienda mas trastero arroja una participación por propietario que queda reflejado en escritura, por otra parte y empieza lo extraño, el constructor aprovechándose el hueco existente en el sótano hizo otros trasteros para la venta a la gente del exterior y además estos trasteros suponen un 12% de participación con respecto a la totalidad del inmueble.

De momento y antes de pasar a la contestación a sus dudas tenemos que personas del exterior vienen para aprovecharse del servicio de los trasteros, entran por el portal de la vivienda, porque parece ser que no se pueda dar la entrada a los trasteros por otros sitio, utilizan el portal, tienen acceso al mismo, no sabemos si utilizan el ascensor, no se especifica en su comentario, pero si sabemos que tienen acceso al portal, con el riesgo que esto supone, pensando que las llaves del portal pueden estar en manos de terceras personas.

A su primera pregunta, le recuerdo lo que dice el artículo 9.e) de la Ley de Propiedad Horizontal; “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”. Si ellos tienen un 12% de coeficiente de participación, todos los propietarios que paguen los trasteros, entre todos tienen que pagar el 12% de todos y cada uno de los gastos que no sean individualizables.

1º) El pago de la administración debe hacer si en los estatutos no se dice otra cosa, por coeficiente. A mi entender si los trasteros tienen un 12%, pues eso, tienen que pagar a la administración por un 12%, insisto, a no ser que los estatutos digan otra cosa. En este caso, los trasteros deberán pagar por ese 12% que les corresponde.

Entiendo que los trasteros deberán pagar el 12% de todos los gastos que de alguna forma participan, por ejemplo, gastos del portal, la parte proporcional de los ascensores si los tuviera, gastos de luz, seguro de la comunidad, haciendo constar a este que los trasteros son legales y que pudiera tener alguna repercusión especial, por el riesgo que esto pudiera conllevar, agua, si los trasteros tuvieran acceso propio. En este caso se supone que ellos tienen un contador independiente, Limpieza. En este caso sería por coeficiente o bien por la limpieza propia en los trasteros, administración de la finca. Entendemos que la antena no es necesario porque no hay nadie que la utilize de los cuartos de trasteros, la parte proporcional del Impuesto de Bienes Inmuebles, otros gastos financieros, comisiones bancarias, participación en las derramas si estas fueran necesarias, pocería, rehabilitación de fachada, etc.

Con respecto a la protección de datos, hay que tener en cuenta que la protección de datos como hemos hablado anteriormente debe de relizarse por su totalidad, a no ser que como creo que  es el caso exista una diferenciación y exista una subcomunidad. En este caso son gastos individualizables y por lo tanto serán propios de dicha subcomunidad. Recordemos lo que dice en este caso el artículo 2.d) que dice textualmente lo siguiente: “Esta ley será de aplicación a las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad para su uso y disfrute exclyusivo de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad de independencia funcional y económica.”

Al ser una subcomunidad y tenir un cif propio, entiendo que el tema de la protección de datos quedaría cubierta.

Con respecto a la calefacción, lo suyo es aportarlo por las viviendas que son los que van a disfrutar de dicha calefacción. Que las tuberías pasen por los trasteros, entiendo que es de una forma casual y por lo tanto yo no lo incluiría a la hora del reparto de gastos, si que es verdad que las viviendas tendrán su servidumbre para en un momento entrar en dicha zona de trasteros por si hubiera que hacer una intervención por avería.

El Administrador en base a lo que se indica en el IDAE y la costumbre en la propia comunidad se pone una cantidad de costes fijos y costes variables. Los costes fijos, suelen ser entre el 30% y el 50% dependiendo de donde se encuentren las tuberías, lo largo de las mismas, las posibles pérdidas caloríficas, etc. El otro 50 a 70% son los gastos propios de las viviendas. Por lo tanto, haya o no haya consumo de calefacción, hay que pagar unos costes fijos.

Si los trasteros no tienen ningún elemento radiante o un elemento calorífico en cada trastero, entiendo que los trasteros no deberían participar en el coste de mantenimiento de la caldera. Ellos no participan directamente en los beneficios que se pueda dar por la caldera de la calefacción o por la posible caldera de agua caliente. Cuestión distinta sería si los trasteros disponen de agua fría y caliente.

Un cordial saludo.

Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Avila y Guadalajara