Encuestas en las Comunidades de Propietarios

Cuantas veces se nos ha dicho que todo lo que no está escrito en la ley de propiedad horizontal no es legal y que nos tenemos que acoger a todas las premisas que se nos indica en la misma, pero y ¿si esta ley no está preparada para darnos soluciones a los problemas existentes hoy en día de cómo se debe de actuar?, ¿debemos estar limitados por una ley que no cumple las expectativas o bien debemos ir más allá en circunstancias excepcionales y nosotros los Administradores de Fincas, debemos resolver los problemas de las comunidades de propietarios?.

Veamos lo que está ocurriendo en esta pandemia. No se pueden reunir los vecinos en agrupaciones de más de seis personas porque esto supondría incumplir la ley, al incumplir esta norma cualquier reunión puede conllevar a que se pueda denunciar a la policía o a la guardia civil y esto supondría una actuación inminente para disolver la celebración de las juntas de propietarios y elevar incluso una sanción administrativa en algunos casos.

Está claro que no se puede pretender realizar una reunión si esta se hace para dirimir si el portal lo quieren de mármol o de plaqueta, ¿pero y si el capricho de unos pocos propietarios no es tal capricho y realmente si existe una necesidad, que podemos hacer?.

Lo primero que debemos tener en cuenta es que la ley de propiedad horizontal da oportunidades para que se hagan actuaciones sin contar con la totalidad de los propietarios y deja al presidente la posibilidad de decidir aquello que crea más oportuno. Así lo define el artículo 10 que en su artículo 1.a) permite diferentes actuaciones. Veamos lo que dice textualmente:” 1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

«Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”.

Ya tendríamos este tema en parte solucionado y cumpliendo lo que dice estrictamente la LPH, pero y si el presidente se niega a responsabilizarse él solo y decide que este tema se hable con todos los propietarios. Por ejemplo, apertura de piscina en época de pandemia. Este asunto que lo hemos tenido muchos administradores se debe de resolver de una manera muy sencilla a nuestro criterio y es a través de una ENCUESTA.

Hoy en día tenemos afortunadamente muchos medios tecnológicos y digitales que nos permite realizar la ENCUESTA con relativamente pocos esfuerzos. De comunidades de varios cientos de propietarios disponemos en laS administraciones entre un 60% y 80% de correos electrónicos. El otro 20% se puede enviar por correo ordinario. Se puede hacer llegar a los propietarios una ENCUESTA que permita saber la intención de voto. Creemos que una actuación más democrática que esta no puede existir.

En nuestra administración nos indicó una de las Presidentas que no estaba dispuesta a asumir solo ella la apertura de la piscina ella sola, decidimos hacer una ENCUESTA con la normativa que nos decía que el aforo de la apertura de la piscina, allá por el mes de Julio, era del 30%. Se mandó la encuesta, se contestó de forma masiva por parte de los propietarios y se decidió por mayoría que no se abriera la piscina, sin embargo en los primeros días del mes de Julio se nos dijo que la pandemia estaba más controlada y que se subiría al 50% el aforo, ¿que se hizo desde la administración a pesar de las protestas de algunos propietarios?, volver a hacer otra ENCUESTA. Ésta, en este caso, salió por mayoría simple el que la piscina se abriera con los controles pertinentes. Cuestión que se terminó haciendo.

¿Dónde estaba la ley?,

En en el criterio de las personas civilizadas, estaba claro que el presidente no podía tomar una decisión ella sola, debía tener el respaldo de la mayoría de los propietarios. Se imagina que hubiera tomado el presidente o la Junta de Gobierno la decisión por ella sola, podría haber existido un linchamiento. ¿No es más fácil en ocasiones ir más allá de la ley que incluso permita una democratización asamblearia a través de una encuesta a la hora de tomar decisiones?  La lógica y la madurez vecinal tiene que ir a veces más allá de la propia opinión de la ley, si esta además no da cobertura a las necesidades de las Comunidades de Propietarios.

Pongamos otro ejemplo. En las comunidades de propietarios, se regula en la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 13 apartado 7 lo siguiente: “Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año”.

De acuerdo que al Secretario-Administrador le da igual que su puesto quede renovado de forma implícita porque al fin al cabo es un puesto que tiene una continuidad, pero ¿y al Presidente y al resto de la Junta?, si viene una pandemia tienen que soportar que su puesto de la Junta tenga que estar presente tanto tiempo como dure la pandemia, no podría haber un sistema que permitiera una renovación automática una vez pasado un año o incluso los dos años como está ocurriendo en alguno de los casos con el desgaste que eso supone y de forma gratuita?. ¿Dónde está la ley que permita hacer estos cambios?  No sería más fácil hacer una ENCUESTA solo para confirmar que el cambio se va a hacer en base a lo que indica la propia ley, está claro que no se cumple lo que dice el artículo 13.2 de la LPH en su totalidad, que dice.” El presidente será nombrado entre los propietarios, mediante elección, o subsidiariamente mediante turno rotatorio o sorteo”….. si es así, a través de una ENCUESTA INFORMATIVA ya tenemos el cambio del presidente. Se dice a todos los propietarios que se cambia el presidente en base a lo que indica el artículo 13.7 pero en este caso nos limitamos a lo que dice la ley…turno rotatorio…

No es más justo la posibilidad de poder hacer un cambio de presidente mediante este método que no esperar a que algún día pase la pandemia y agotar en el camino al presidente en este cargo, que además es gratuito.

Podríamos poner muchos más ejemplos, pero solo quiero dar un ejemplo más:

Por ejemplo, Es necesario hacer en una comunidad un trabajo de urgente necesidad según se indica en el artículo 10.1.a comentado anteriormente, pero esta obra es de una gran envergadura y no se puede hacer sino es con una DERRAMA. Dice el artículo 10.2 de la LPH, que “teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente: a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono”.

No será más fácil para el presidente al no poder hacer una reunión, realizar una ENCUESTA donde se explique la situación actual y dar diferentes opciones para realizar la derrama y en base a ese resultado ¿TOMAR LA DECISIÓN QUE LE INDIQUE A TRAVÉS DE LA ENCUESTA LA MAYORÍA?

Podría seguir poniendo ejemplos, pero creo que con estos tres ya son suficientes para tomar una idea de la importancia de las ENCUESTAS.

Desde aquí animo a todos los profesionales que vayamos un poco más allá y que seamos capaces de ser creativos a la hora de gestionar nuestras comunidades. Si con esto conseguimos que la comunidad funcione pues adelante, no tengamos miedo de que algún propietario desaprensivo o interesado impugne, lo importante es que la Comunidad salga adelante, esto está por encima de los intereses personales.

También aprovecho este artículo para pedir a los legisladores que legislen y sobre todo que tengan en cuenta a todos aquellos profesionales que tenemos cosas que aportar, para ello tenemos nuestro Consejo y nuestros Colegios de Administradores de Fincas, que son buenos profesionales y pueden ayudar a legislar en interés de todos.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara