Compra de un local por la Comunidad para incorporarlo como elemento común

Hola Miguel .

En primer lugar darte mi enhorabuena por la dedicación y buen hacer que le aportas a la profesión del administrador de fincas, muchas veces denostada por personas no tan profesionales como debería esperarse.

El asunto que quiero plantear, es el siguiente:

P. En mi comunidad, en su día, se adquirió un local por parte de la misma, pasando a ser un elemento común según informaron desde la administración de fincas. Cabe destacar, que en realidad no hubo unanimidad en la junta donde se planteo la adquisición, ya que numerosos vecinos se opusieron a la propuesta. Estos hechos quedaron recogidos en una de las actas sobre este asunto.
Curiosamente, una vez registrada la adquisición, que como ya he dicho, hubo quien discrepo de ello, se repartieron los coeficientes del local adquirido, entre los propietarios de viviendas y locales, figurando estos en las hojas simples del registro de la propiedad, por tanto en la escritura. La escritura pudo realizarse porque no se presento el Acta con los votos negativos de los vecinos, sino que el administrador falsificó el resultado, con un certificado en el que exponía que el acuerdo se había alcanzado por unanimidad

La sorpresa viene, cuando dentro de la comunidad, se procede a impugnar unos acuerdos de la junta comunitaria, impugnación llevada a cabo por una subcomunidad de garajes, perteneciente a esa misma comunidad como no puede ser de otra manera.

Estudiando la documentación comunitaria pertinente, desde la presidencia y administración de la subcomunidad impugnante, se constata que el local adquirido, solo reparte coeficientes de participación entre locales comerciales, y las viviendas, dejando fuera de ello a varias plantas de garaje, además de la impugnante, que en realidad contribuyen como local en las cuentas y derramas comunitarias, ya que forman parte de una mancomunidad con locales en la misma situación, que de almacenes comerciales, pasaron a ser utilizados y registrados como garajes con sus respectivas plazas de parking entre sus propietarios.

Esta situación es desconocida por los propietarios citados, que al día de hoy desconocen esta particularidad de ser propietarios de algo, sin que figure modificación alguna en sus coeficientes de participación, cosa que ya lo señalan desde el registro en la hoja simple consultada.

Sobra decir, que todo esto se ha realizado con el total desconocimiento de los propietarios de los garajes, y en unas condiciones que hacen sospechar de la manera en que se han llevado estos asuntos.
Es mas, ahora, se da la circunstancia que los demás locales que conforman la comunidad de garajes, asumen de manera indirecta los gastos del local/garaje perteneciente a la comunidad adquirente, ya que los gastos se pagan como si fuera una comunidad de garajes al uso, cuando en realidad no lo es.

Seguro que esta circunstancia no habrá visto en toda la geografía española, por lo que entiendo que quien mejor que usted, Miguel, para aclarar la legalidad de esta situación.

Gracias de nuevo por sus labor.

R. Gracias Alejandro:
Te agradezco tu piropo. Nos lleva mucho tiempo las contestaciones y los artículos que hacemos y no siempre podemos ir al ritmo que nos gustaría ,pero aquí estamos.
Lo que nos cuentas en tu post es algo inusual e irregular, Si vds. tienen un local que se incorporó como elemento común esto se debería haber hecho con la unanimidad de los propietarios y se debería haber contado con todos los propietarios que aportan una cantidad de dinero porque tienen un coeficiente dentro de la comunidad. Si deja a los garajes fuera es una irregularidad. Todo este tema tendría que haberse dado por unanimidad como indica el artículo 17.6 de la LPH porque son acuerdos que implican la aprobación y modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, por lo tanto requerirá para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
La unificación de un elemento privado a un elemento común se realiza en las mismas condiciones que un elemento común se desafecta para convertirlo en un elemento privado. Esto se debe de realizar por unanimidad. Le indico dos artículos de nuestra web sobre este asunto:
https://adminfergal.es/desafectacion-de-un-elemento-comun-en-una-comunidad-de-vecinos/
https://adminfergal.es/desafectacion-de-una-porteria/
Espero que estos dos artículos le sirva de referencia y conteste a sus dudas
No obstante quiero ampliarle la información sobre la compra de un local por parte de la comunidad de propietarios con el apoyo de una respuesta dada por la revista de derecho inmobiliario para administradores de fincas:
«Tradicionalmente se ha entendido que las comunidades de propietarios no pueden ser titulares registrales de bienes, por tanto, no podría comprar el local e inscribirlo a nombre de la comunidad de propietarios.
La resolución DGRN de 4 de octubre de 2.013 declara que no cabe inscribir a nombre de la comunidad de propietarios, que no tiene personalidad jurídica, la adquisición por esta de un elemento privativo que se va a destinar a fines comunes, aún cuando deja abierta la puerta a la inscripción como elemento procomunal, lo que si se puede hacer, es adquirir un elemento privativo y simultáneamente convertirlo en elemento común, reasignando cuotas, en consecuencia, sería factible la adquisición de tal elemento común, si bien habría que serlo a nombre de los propietarios que muestren su interés los cuales se repartirán dicho elemento privativo como si se tratara de una comunidad de bienes o proindiviso, es decir, como si el local tuviera muchos propietarios, que serían todos los de la comunidad que así manifiesten su voluntad favorable y usarlo como trasteros y garajes, pero no podrá inscribirse como elemento común aunque estén de acuerdo todos los copropietarios.

Saludos

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara