Como desbloquear la doble mayoría en Junta de Propietarios

Como desbloquear la doble mayoría en Junta de Propietarios

P. Buenos días. En una finca de dos portales, cada portal con un C.I.F. diferente, pero en caso de arreglos de fachada y cubierta los gastos son asumidos en conjunto ya que la estructura es conjunta, hay un vecino que tiene un 45% de cuota el un portal y un 60% de coeficiente en el otro, entonces para las reparaciones comunitarias el tiene mayoría siempre o solo es un voto a pesar de que tiene todos los bajos y áticos del edificio mas un primer piso, así siempre tendría mayoría el solo. ahora tenemos que arreglar toda la cubierta pero se niega porque le toca pagar muchísimo y solo quiere poner unos parches que no van a servir para nada.

R. Buenos días.
Con respecto a su pregunta, es difícil de contestar sino tenemos la división horizontal para ver como está constituida la Comunidad. Es posible que cuando se creara la Comunidad se hiciera una sola división horizontal para los dos portales y que en esa división horizontal se integraran los elementos comunes de ambos portales, entre otras cosas el suelo y el vuelo o dicho en un lenguaje menos técnico, la cubierta y la pocería entre otras cosas.

En función de como esté constituida la división horizontal se deberían tomar las decisiones oportunas. Es verdad que los Registradores de la Propiedad admiten que se creen diferentes comunidades o subcomunidades aportando el cif y la documentación necesaria para su constitución, también es verdad que Hacienda lo admite, así como se admite por el propio Ayuntamiento cuando se va a pasar la Inspección técnica del edificio, etc. pero no menos verdad es que si la división horizontal indica que hay elementos comunes que integran a los dos portales se debería realizar una mancomunidad en base a lo que indica los artículos 2 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.

A mi entender, vds. deberían disfrutar de una mancomunidad al menos para gestionar los elementos comunes. Si se gestionara a través de una Mancomunidad, el propietario de los bajos y áticos del edificio tendría un solo voto con la suma de los coeficientes. Ahora mismo tal y como lo tienen vds. estructurado con dos comunidades independientes, el propietario tiene un voto con la suma de coeficientes en cada uno de los portales.
Pero no nos asustemos porque el hecho de que no se dé en ninguno de los portales la doble mayoría de propietarios y coeficientes no significa que la obra que es necesaria no se pueda hacer. Hay diferentes opciones para superar esta situación de bloqueo que paso a comentarle.
1º) El artículo 17 párrafo 2º dice que “cuando la mayoría no se pudiera lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento del pago de las cuotas”. Que significa esto, pues que si un propietario como es este caso bloquea cualquier decisión, se puede ir a un juicio de equidad para que sea el Juez quien resuelva. No se olviden que para hacer esto necesitarán previamente que se haya intentado en dos juntas diferentes sin llegar a algún acuerdo.
2º) Otra opción, si la obra es necesaria, tirar del art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. El punto 1 a) dice lo siguiente: “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y venga impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal….”, una vez se haya puesto en marcha por parte del Presidente o la Junta de Gobierno la obra, lo único que están obligados a presentar en la Junta de Propietarios es lo que indica el art. 10.2.a) de laLPH, que dice “teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) y d) del apartado anterior, procederá lo siguiente: serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
Como verá existen diferentes alternativas para desbloquear la decisión de un propietario que perjudique la resolución de las actuaciones necesarias para el mantenimiento del edificio. Si las obras son necesarias, lo tienen todo a su favor para ponerlas en marcha.
Un cordial saludo.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid

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