Comentarios al artículo 17.12 de la LPH. Viviendas de uso turístico

En esta web hemos repasado en sucesivas ocasiones el artículo 17 de la ley de propiedad horizontal. Lo hemos comentado desde diferentes perspectivas. Hoy hablaremos como siempre con la ayuda de Sepín del artículo 17.12. Viviendas de uso turístico.

Antes de pasar al fondo de la cuestión, para todos aquellos que deseen mas información sobre el artículo 17 de la LPH podéis hacerlo en los siguientes enlaces:

Dar las gracias a Sepin, como siempre, por todo la documentación que nos aporta, gracias a su incansable trabajo nos permite a los administradores de fincas mejorar en nuestra labor y en el entendimiento de la ley de propiedad horizontal y su jurisprudencia.

En primer lugar, debemos dejar constancia lo que dice el artículo 17.12 de la ley de propiedad horizontal:

12.  El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

Con relación a la pregunta derivada del artículo 17.12 ¿se permite que la Comunidad, por votación de tres quintos de propietarios y cuotas, pueda prohibir el uso del piso como “vivienda turística”? Este acuerdo, cumplidos los trámites de notificación y otros de la misma LPH, ¿exige escritura pública e inscripción en el Registro para que afecte a los nuevos compradores?

De todas las contestaciones dadas por los magistrados, me quedo en este caso, con la contestación dada por el Magistrado Jose María Ortiz Aguirre que dice lo siguiente:

“En un sistema en el que la propiedad privada está reconocida constitucionalmente (art. 33 CE) y en el que los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización sobre su inmueble, las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse limitadamente, de tal forma que su titular puede acondicionar su propiedad al uso que tenga por conveniente, siempre y cuando no quebrante alguna prohibición legal, y ello aunque suponga un cambio de destino respecto del previsto en el Título Constitutivo [SSTS de 20 de septiembre de 2007 (SP/SENT/135994) y de 10 de octubre de 2007 (SP/SENT/141282)].

Tal conclusión determina que la mera descripción del uso y destino del edificio en los estatutos o en el Título no supone, por sí misma, limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento [SSTS de 23 de febrero de 2006 (SP/SENT/82376) y de 10 de octubre de 2007 (SP/SENT/141282)].

Como señala la Sentencia de 20 de octubre de 2008 (SP/SENT/182559): «La doctrina constitucional entiende que el art. 33 CE reconoce al derecho a la propiedad privada un núcleo esencial, de manera que el régimen de los bienes, es decir, las facultades del propietario, no puede privarle de la efectiva utilidad económica, ni de la autonomía de la voluntad para usar, gozar y disponer de ellos. Si bien es cierto que los estatutos de una determinada comunidad constituida en régimen de propiedad horizontal pueden contener cláusulas prohibitivas o limitativas de determinadas actividades (…)».

En conclusión, en el Título Constitutivo y en los estatutos se hace constar, de ordinario, el uso y destino del edificio, pero esta mera descripción no supone limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello «deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento, tanto para los fundadores de la Comunidad, como para los titulares posteriores, y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos» [AP Madrid, Sección 11.ª, de 2 de marzo de 2018 (SP/SENT/952942)].

Como consecuencia de lo expuesto, solo la prohibición de disponer como «vivienda turística», acordada en Junta de Propietarios, será oponible a terceros adquirentes, si dicha prohibición se inscribe en el Registro de la Propiedad como contenido propio de los estatutos de dicha Comunidad (ex art. 5 LPH).

Un último matiz, a pesar de que el tenor literal del precepto legal puede inducir a confusiones, en el sentido de que parece que, si los estatutos no han sido inscritos, no podrían oponerse a los terceros, aunque estos los conocieran, la doctrina y la jurisprudencia han aclarado que, aún en el supuesto de que los estatutos no estuvieran inscritos, podrían oponerse al tercero, si se prueba que tuvo conocimiento de los mismos. Sobre este particular, resulta interesante tener en cuenta que el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la Información a Suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas establece la obligación de suministrar al comprador de la vivienda los estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su caso (art. 5.1.2).

Por el contrario, en el caso de que se hubiera verificado la inscripción de aquellos, operan los principios registrales de la publicidad positiva y negativa, siéndoles oponibles, en cualquier caso.”

Sin ánimo de alargar este artículo indefinidamente debemos tener en cuenta que las decisiones que se tomen en la comunidad en base a este nuevo artículo de la LPH no tiene carácter retroactivo por lo tanto, las posibles limitaciones se harán a aquellas viviendas que a futuro quieran destinarse a ello.

También tengamos en cuenta lo que dice el artículo 17.12 de la LPH que hemos transcrito, que establece que la Comunidad de propietarios también podrá incrementar hasta un máximo de un 20% la participación en los gastos comunes a los propietarios que destinen sus viviendas a uso turístico. Este acuerdo, requerirá al igual que la constitución de las Viviendas de uso turístico, que sea aprobado por los 3/5 de propietarios que representen 3/5 partes de la totalidad de las cuotas de participación y de la misma manera esta subida en la participación de los gastos de la comunidad no tendrá carácter retroactivo.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas En Ávila, Guadalajara y Madrid