Claves para reclamar defectos en la construcción de una vivienda en Comunidad

Ley de Ordenación de la Edificación

 Si acabamos de comprar una vivienda en una obra nueva, y nos encentramos con daños constructivos de diferente índole como fisuras, filtraciones, humedades, filtraciones, fisuras, problemas en las plazas de garaje, falta de aislamiento acústico, falta de aislamiento térmico, problemas en las instalaciones, etc. debemos dar los diferentes pasos para hacer dicha reclamación. En primer lugar, deberemos llamar o acercarnos a la promotora/constructora con un listado de desperfectos para que se actúe sobre los mismos. Si a pesar de nuestra insistencia, la promotora/constructora no hace caso a nuestras peticiones, el siguiente paso será enviarles un burofax para que quede constancia de nuestra petición.

Si a pesar de nuestra insistencia no se nos hace caso y no se nos contesta en un tiempo prudencial de 15 días aproximadamente, es cuando debemos pensar poner estas incidencias en manos de abogados expertos en esta materia para que pongan en marcha la reclamación por daños en la construcción.

Hay que tener en cuenta lo que indica la ley de ordenación de la edificación sobre la reclamación de defectos constructivos. Os recomiendo para este tema leer los siguientes artículos en nuestra web:

Lo primero que debemos tener claro es saber que existe una ley con unos períodos de garantía y que los responsables deben de responder de estos daños. En la LOE (ley de ordenación de la edificación).

Que plazos de garantía tenemos según ley y según el tipo de defectos para evitar que prescriban los mismos:

• Defectos de terminaciones y acabados (1 año de garantía desde el acta de recepción de las obras –que suele ser coetáneo a la firma del Certificado Final de Obras). Se podrán reclamar en ese plazo cuestiones, sobre todo, estéticas, esto es, mala terminación de la pintura, malos acabados, ausencia de limpieza de obra, puertas con arañazos, ventanas rayadas, baldosas manchadas y defectos similares. Asimismo, se refiere a los daños análogos que se puedan encontrar en zonas comunes, ya sea en portales, en zonas de juegos de niños, en zonas deportivas, piscina etc.

• Defectos de Habitabilidad (3 años de garantía desde la fecha del acta de recepción/Certificado final de Obra). Los defectos más comunes son: deficiente impermeabilización, lo que origina filtraciones, humedades, mohos y hongos, etc; deficiente aislamiento térmico (excesivo calor/frío) y acústico (ruidos); deficiencias en los shunts de ventilación, que originan malos olores; grietas y fisuras (que no afecten a la estructura y cimentación); deficiencias en las instalaciones eléctricas, de telecomunicaciones etc.., cualquier daño o problema que pueda menoscabar el confort y la habitabilidad de las viviendas.

• Defectos de Estructura y Cimentación (10 años de garantía desde la fecha del acta de recepción de la obra/ CFO). Los defectos son: grietas y fisuras que afecten seriamente a la estructura y cimentación; filtraciones procedentes del nivel freático, en sótanos y garajes, que corroan la estructura metálica de la cimentación y por ende afecte a la misma; en definitiva, daños que puedan comprometer la seguridad y estabilidad de la edificación etc.

 Como hemos dicho anteriormente independientemente de los daños y plazo de garantía se tiene dos años para interponer la demanda o interrumpir el plazo de prescripción con un burofax.

Como bien se indica en la LOE los responsables a quienes podemos dirigir la demanda serán todos y cada uno de los intervinientes en la construcción de la vivienda. Promotor, constructor Arquitecto y arquitecto técnico.

En el dictamen pericial se deberán delimitar las responsabilidades de cada profesional para determinar a quien se puede demandar, si se puede discernir la responsabilidad de cada uno o bien que todos respondan de forma solidaria. La promotora siempre responderá subsidiariamente por todos. Es la responsable contractual como vendedora.

Plazo para reclamar daños constructivos a la promotora.

 Además de las garantías ya citadas de la Ley de Ordenación de la edificación, el nuevo comprador de la vivienda tiene otra acción frente al vendedor por su responsabilidad contractual, que la puede ejercitar independiente o conjuntamente con las anteriores:

Reclamación por responsabilidad contractual a la promotora como vendedora (según el artículo 1101 del Código Civil) y conjuntamente por sus obligaciones según LOE.                                                                              

Se reclamarían todos los defectos de Construcción, por incumplimiento de obligación contractual (5 años desde la fecha la firma de las escrituras de compraventa) a la promotora como vendedora. Si bien habría que acreditar mejor los incumplimientos de la promotora y su negligencia, existe este plazo más amplio en el que caben todo tipo de daños.

Para hacer las reclamaciones oportunas es necesario basarse en un informe pericial

           El informe debe realizarse por un perito arquitecto experto en patologías de la edificación y realizar un dictamen lo más claro y fundamentado posible, realizando un levantamiento de daños, enumerando exhaustivamente todos y cada uno de los defectos, con un reportaje fotográfico, y haciendo las pruebas o catas pertinentes. Además, debe realizar una propuesta de reparación para reparar adecuadamente esos daños y/o una valoración económica sustitutoria. Y debe ratificarse y defender ese informe en juicio, por lo que es muy importante que dicho perito sea experto.

            Una vez elaborado dicho informe, deberá contactar con abogados especializados en derecho de la construcción para que interpongan las acciones oportunas. Lo primero que deberán hacer dichos letrados, es requerir extrajudicialmente a los responsables, para que respondan por los daños, dándoles un plazo breve para que o bien reparen en el modo y forma que propone el perito o indemnicen en la valoración realizada. En el caso de negativa, ya se deberá interponer un procedimiento judicial de reclamación de daños constructivos. La especialización de dichos abogados es básica en la prosperabilidad de la reclamación.

Artículo basado en información de la empresa DPCon.es y elaboración propia.

Puedes ver el vídeo de este artículo en el siguiente enlace de Youtube:

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Avila, Madrid y Guadalajara