Ley Ordenación Edificación (LOE). Responsabilidades y Garantías
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LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN (LOE) LEY 38/1999. RESPONSABILIDADES Y GARANTÍAS
La responsabilidades de los Agentes de la Construcción en la Ley Ordenación Edificación (LOE)
La Ley de Ordenación de la Edificación, ley 38/1999, de 5 de Noviembre, tiene como objetivo ordenar el complejo proceso de la edificación, tanto respecto a la identificación, obligaciones y responsabilidades de los diferentes agentes de la edificación que intervienen en el mismo, como en lo que se refiere a las garantías para proteger al usuario. El objetivo de esta Ley, según la exposición de motivos de esta tiene como fin primordial:
1º) Regular el proceso de la edificación actualizando y completando la configuración legal de ls agentes que intervienen en el mismo, fijando sus obligaciones y responsabilidades y cubrir las garantías a los usuarios.
2º) Se establece el concepto de proyecto, así como la documentación a entregar a los usuarios para el correcto uso y mantenimiento de los edificios.
Se regula el acto de recepción de la obra, para iniciar plazos de responsabilidad y prescripción establecidos en la ley.
3º) Se enumeran las obligaciones de los distintos agentes que participan en el proceso de la edificación.
4º) La responsabilidad civil de los diferentes agentes, tanto de forma individual como solidaria.
5º) Se establecen los plazos de responsabilidad de uno, tres y diez años: Un año para los daños materiales derivados de una deficiente ejecución. Tres años, para daños materiales por vicios o defectos que afectan a la habitabilidad. Diez años, para daños materiales que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.
6º) Se exige la suscripción obligatoria por el constructor, durante el plazo de un año, de un seguro de daños materiales o de caución. Se establece igualmente la suscripción obligatoria para el promotor de un seguro que cubra los daños por incumplimiento de las condiciones de habitabilidad como la que afecte a la seguridad estructural.
Hecha esta introducción con la visión general de la Ley nos vamos a centrar en ver las características generales de la LOE y su incidencia en los usuarios/consumidores. Hay una serie de características generales que configuran la LOE y que tienen una incidencia directa en el adquirente. La LOE clarifica las competencias y funciones de los agentes que intervienen en la construcción frente a los propietarios de la vivienda:
- Concede mayores garantías a los perjudicados a través del aseguramiento del edificio.
- Incorpora la responsabilidad legal objetivo de los agentes de la edificación.
Si nos centramos en los diferentes artículos de la LOE, nos indica el art. 3 los requisitos básicos de la edificación con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente. Se deberá mejorar y modificar todo aquello que tenga relación con la funcionalidad (dimensión de los espacios, dotación de instalaciones, accesibilidad, acceso a los servicios de telecomunicaciones, audiovisual y de información y facilitación para el acceso a los servicios postales), en relación con la seguridad (seguridad estructural, seguridad en caso de incendio, seguridad en la utilización y uso normal del edificio), en relación a la habitabilidad (higiene, salud y protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico. En este artículo se habla del desarrollo del Código técnico de la edificación y su marco normativo.
El art. 5, nos dice que toda realización de obras que se ejecute precisara de las preceptivas licencias y demás autorizaciones administrativas procedentes.
El art. 6, habla de cómo se debe realizar la recepción de la obra. Esta se deberá firmar entre el constructor y promotor y en el Acta se deben tener en cuenta las partes que intervienen, la fecha del certificado final de obra o fase completada, coste final de la ejecución material de la obra, la declaración de la recepción de la obra y las garantías que se exijan al constructor para asegurar responsabilidades. En el Acta se adjuntará el certificado final de la obra suscrito por el Director de Obra y el Director de Ejecución de Obras.
El art. 7, nos indica que documentación deberá entregar al Promotor por el Director de Obra. Como mínimo deberá aparecer el acta de recepción, la relación de los agentes que han intervenido en la obra y la relación de instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Toda esta documentación es lo que se denomina EL LIBRO DEL EDIFICIO y que será entregada a los usuarios finales del mismo.
El capítulo III de la LOE explica con detalle quienes son los agentes de la edificación.
Art. 9, El Promotor, que será quien impulse el programa y lo financie. Entre otras responsabilidades, será el responsable de suscribir el acta de recepción de la obra, de suscribir los correspondientes seguros y de entregar al adquirente la documentación de obra ejecutada.
Art. 10, El Proyectista, que es el agente que redactaría el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a la que se haya establecido en el contrato.
Art. 11, El Constructor, que es el agente que asume contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras correspondientes. Entre otras responsabilidades tiene la de firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra y facilitar al Director de la Obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada y suscribir las garantías correspondientes.
Art. 12, El Director de la Obra, que es el agente que dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales.
Art. 13, El Director de Ejecución de la Obra. Es el agente que asumirá la dirección técnica y la ejecución material de la obra y controlará cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado
Art. 14, Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación. Son entidades de control que verificarán la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable.
Art. 15, Los suministradores de los productos, entendiéndose por tales los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción.
Art. 16, Los propietarios y usuarios, sus obligaciones pasan por conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, recibiendo y conservando la documentación de la obra ejecutada, los seguros y las garantías.
El Capitulo IV de la LOE nos habla de las responsabilidades y garantías, así en el art. 17 se habla de la responsabilidad de 10 años, para los daños causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga o cualquier otro elemento estructural. Se habla de la responsabilidad de 3 años, para los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos e instalaciones que afecten a la habitabilidad del edificio y por último, se habla de la responsabilidad de un año cuando el constructor debe de responder de los daños materiales por vicios o defectos que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
Cuando no se pueda individualizar la causa de los daños materiales se podrá exigir la responsabilidad de forma solidaria.
El art. 19, sobre garantías por daños materiales indica que es exigible los seguros para cubrir los posibles daños según se indica en el art. 17 y art. 2. Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera para garantizar 1 año, 3 años o 10 años según los daños a cubrir.
La prima del seguro deberá pagarse por los agentes obligados a ello antes de la recepción de la obra.
Importante es lo que refleja el art. 20 de la LOE, que nos dice que no se autorizará ni se inscribirá en el Registro de la Propiedad, escritura pública de declaración de obra nueva de edificación sin acreditar la constitución de las garantías referidas en el art. 19.
La Disposición adicional cuarta comenta la titulación académica y profesional del Coordinador de Seguridad y Salud. El título tiene que ser Arquitecto, Arquitecto Técnico, Ingeniero e Ingeniero Técnico.
La disposición adicional séptima, con el título de solicitud de la demanda de notificación a otros agentes, dice que quien resulte demandado por ejercitarse contra él acciones de responsabilidad basadas en las obligaciones resultantes de su intervención en el proceso de la edificación previstos en la presente Ley, podrá solicitar, dentro del plazo que la Ley de Enjuiciamiento Civil concede para contestar a la demanda, que esta se notifique a otro u otros agentes que también hayan tenido intervención en el referido proceso.
La disposición adicional segunda, autoriza en el plazo de 2 años para la aprobación del Código Técnico de la Edificación.
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
