Cierre balcón vivienda, aviso a Comunidad y mayorías necesarias
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Cierre balcón vivienda, aviso a comunidad y mayorías necesarias
P. Nuestro edificio tiene unas terrazas balcón con barandilla de cristal y acero. Recientemente un propietario ha cerrado por completo la misma con red mosquitera y armazón de madera. Estéticamente es bastante fea y da la impresión que es un cerramiento fijo ya que está fijado a las paredes.
La consulta es si debería haber consultado previamente a la comunidad de propietarios su instalación ya que no consta . El propietario alude que la ha instalado en previsión de que no se formen nidos de avispa, pero me parece muy endeble dicho argumento. Además el cerramiento lo ha hecho por fuera del dicha barandilla con lo que puede interpretarse que afecta a la estética del edificio
De que manera podemos reclamar su desmantelamiento, Ademas desconocemos si ha pedido permiso municipal (que desconocemos si para este caso es necesario) Muchas gracias.
R. Buenos días.
Los balcones se consideran un elemento común de uso privativo y aunque es de uso exclusivo del propietario que las tiene, como elemento común, no se puede hacer ninguna modificación si previamente no ha sido aceptada por la comunidad. El hecho de que haya un armazón de madera que se ve desde el exterior deja claro que trasciende a lo que es una simple mosquitera. Normalmente las mosquiteras que se colocan hoy en día en las ventanas son con los mismos perfiles de las mismas y no hay modificación de la estética del edificio. En este caso, parece ser que no guarda homogeneidad con ninguna perfilería ya que no existe en la terraza, al ser una terraza con barandilla de cristal y acero. Por otra parte indica que esta mosquitera y el perfil de madera se ha puesto por fuera con lo que evidentemente afecta a la estética del edificio.
Antes de darle una opinión quería comentar que artículos quedan afectados por el comportamiento del propietario.
Por un lado está el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: “En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local: a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus limites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado”.
En el artículo 3 queda definido claramente que el propietario podrá actuar sobre la propiedad, como derecho singular y exclusivo, pero no sobre un elemento común como se considera un balcón.
El artículo 5 dice en su primer párrafo lo siguiente: “El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano”.
En el artículo 5 queda definido cuales son los límites de la propiedad y estoy seguro que en dichos límites no aparecerá la terraza como propiedad.
El artículo 7 en su punto 1º dice lo siguiente.” el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente la comunidad»
El artículo 7 deja claro que para realizar un cambio en un elemento común como es una terraza altera la estructura general, su configuración o estado exteriores y por lo tanto es necesario que antes de hacer esta obra, independiente de la prohibición clara a través de este artículo, al menos, es necesario dar cuenta de la obra a quien represente la comunidad.
Pero no basta con informar al Presidente, sino que además la decisión a tomar dependerá de la propia Junta de Propietarios. En este caso la aprobación se debe de dar por una mayoría determinada.
– Si se demuestra que la actuación del propietario sobre el balcón supone una alteración de la estética del edificio será necesario la unanimidad de todos los propietarios, así lo dice el art. 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal: “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación».
– Por otra parte la Jurisprudencia ya no es tan taxativa en el tema de la unanimidad y se está aceptando desde la modificación de la ley en el año 2.013 que dice lo siguiente, en su art. 10.3.b) “Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de sus superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas….”.
Cada día se está yendo hacia soluciones dentro de una comunidad que no exigen la unanimidad. Este concepto desde mi punto de vista tendrá que ir en desuso para ser sustituido por mayorías cualificadas que den solución a problemas que con la unanimidad serían imposibles de resolver.
Puedes ver el vídeo de este artículo en el siguiente link de nuestro canal en Youtube:
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Buenas tardes, Queremos comprar un ático pero resulta que la terraza está fuera de la vivienda nos dicen que es comunitaria pero de uso privativo para la vivienda. Tenemos muchas dudas porque nos da miedo tener problemas porque se accede por el descansillo. Podríamos poner una cerradura? Césped artificial y muebles? Gracias
Estimado Ali,
lo primero que debe hacer ud es verificar en el Registro de la Propiedad las condiciones en la que se va a realizar la compra de su vivienda. Una vez de que tenga verificado efectivamente que le corresponde la terraza entonces tendrá que solicitar a la comunidad los cambios que ud quiera realizar, llave de la puerta, incorporación de césped, etc.
Atentamente,
Miguel 691564359
Buenos días. Vivo en un apartamento muy pequeño, estoy opositando y mis vecinos que no salen nunca de cada hacen vida en el mini balcón que linda con mi ventana. Estoy sufriendo stress, llamé a la policía y me dijeron que cada vez que molesten llamé a la local, mi problema es que viven 16 horas al día en ese mini balcón y fuman marihuana. No obstante mi problema es la contaminación acústica continua que estoy sufriendo..no puedo dormír, ni Descansar ni ESTUDIAR..Como es su balcón tienen derecho a molestar?de forma permanente catorce o quince horas al día ahí.
Estimada Sara:
Difícil solución se le puede dar a esta situación.
El consumo de la marhuana es legal en espacios privados o clubs cannábicos, pero si consumimos en vía pública podemos recibir una multa de unos 601 euros (si es la primera vez que nos ven consumiendo). La terraza es un espacio privado.
El cultivo de marihuana es legal, pero si este no se puede ver desde la vía pública. Además, tiene que ser para autoconsumo, pues si existe cualquier sospecha de que sea para un uso lucrativo, puede acudir la policía con una resolución judicial para registrar nuestro domicilio.
La posesión es legal si la sustancia está en espacios privados, es decir, dentro de nuestra casa o en los clubs cannábicos pero con un peso delimitado por el cual se establezca que es para consumo propio y no para su tráfico (el cual está penado con 3 a 4 años de cárcel, dependiendo de cuánto se posea). Por otro lado, la posesión en la calle puede tener una multa de entre 601 y 10.400 euros si no tenemos antecedentes y no se considere como una “circunstancia grave”.
La compra de marihuana por ende vemos que es ilegal. Pero podemos formar parte de una asociación de cannabis donde por una mensualidad se nos abastecerá.
En conclusión, el consumo, el cultivo, la posesión y la compra son ilegales en España, a no ser que estos actos se produzcan la privacidad y sin ánimo de lucro.
Lo único que puede hacer es atacar el problema a través del artículo 7.2 de la ley de propiedad horizontal o bien a través de la ordenanza del ruido del ayuntamiento correspondiente.
Le recomiendo la lectura de los siguientes artículos:
https://adminfergal.es/contaminacion-acustica-ruidos/
https://adminfergal.es/ruidos-vecinos-ruidosos-contaminacion-acustica/
https://adminfergal.es/ruidos-contaminacion-acustica/
Espero que le sea de utilidad.
Recibe un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días,
Recientemente instalé una red de seguridad para mi gata en el balcón de mi piso. Tuve el cuidado de no dañar la fachada y de colocarla de modo que cuando la quite no quede evidencia de que nunca ha estado ahí.
Ahora he recibido una carta de la presidenta pidiendo que la quite, y tengo muchas dudas. Porque pensé que como no vivo en una calle turística e importante, no me iban a poner pegas.
Hay algún tipo de regulación en estas redes de gatos?
Estimada Natalia,
Que nosotros sepamos no existe ninguna regulación con respecto a las redes de seguridad para los animales, lo que si está claro es que existe una normativa para la regulación de la estéticaa del edificio ue ud incumple al incorporar una red dentro de su balcón. Para poder hacer una actuación de este tipo es necesario que exista una aprobación previa por parte de la Junta de Propietrios que con su unanimidad debería aceptar su actuación. Desde nuestro punto de vista deberá quitar esa malla y solicitarlo a través de la Junta de Propietarios. Le recuerdo que ud vive en una comunidad de propietarios y debe de respetar los elementos comunes de la misma.
Saludos
Miguel
691564359
Vivo en un piso de reciente edificación y diseño moderno. Hay vecinos que han solicitado cerramiento de las terrazas con cristal, pero hay otros que lo que quieren en un cerramiento que les permita añadir otra habitación en la terraza. Rompe totalmente la estética pero el acristalamiento ha sido aprobado. Lo que no me queda claro si el cerramiento ( el cual necesitará una estructura de aluminio) puede ser entendido como acristalamiento y por tanto llevarse a cabo.
Estimada Mari Carmen:
El acristalamiento en la terraza con perfilería de aluminio no solo debe ser aprobado por la comunidad sino que debería hacerse un proyecto y que el Ayuntamiento previamente lo apruebe porque si no es así el ayuntamiento podría obligarles a que las obras vuelvan a su anterior estado.
Los únicos cristales que suelen aprobar los ayuntamientos son aquellos que son de tipo lumon, sin perfiles.
Yo no haría nada si previamente el ayuntamiento no aprueba el proyecto de instalación.
échese un vistazo a este artículo: https://adminfergal.es/cerramiento-terraza-cortina-cristal-sin-perfileria-tipo-lumon/
Saludos
Miguel
691564359
Buenas tardes, los propietarios del ático han abierto un acceso a la terraza comunitaria y ahora quieren comprarla. No existe ningún acuerdo escrito en acta ya que los vecinos no lo comunicaron en ninguna reunión. Solo por whatsapp a uno de los vecinos le comentaron la intención de ampliar las 2 ventanas existentes, pero en ningún momento hablaron de dar acceso desde su vivienda a la terraza. La obra en teoría la ha hecho con permiso del ayuntamiento, pero no de los vecinos. ¿Es posible pedirle que la cierre como estaba antes?
Además en el patio el vecino que tiene el bajo, desde hace ya años deja su bicicleta en el descansillo, sin obstaculizar el paso de los vecinos a la escalera, pero los nuevos vecinos insisten en que eso no está permitido. Este vecino tenia permiso verbal desde hace años y el resto de vecinos estábamos conforme. ¿Puede imponer que no se le permita? ¿o se necesita una mayoria de 3/5 para darle permiso?
Estimado Antonio:
Los propietarios del ático no pueden abrir a la terraza comunitaria bajo ningún concepto ventanales de acceso a no ser que previamente se haya dado por parte del resto de los propietarios la aprobación pertinente. En este caso se necesita la unanimidad porque afecta a la estética y estructura del edificio.
Por supuesto que se puede reclamar que cierre las ventanas y vuelva al estado anterior pero me temo que esto lo van a tener que hacer vía judicial para que tengan el respaldo de la ley.
Con respecto a que haya una bicicleta en el descansillo sería suficiente el respaldo de los vecinos por una mayoría simple para ratificarlo en la junta y dejarlo reflejado en el acta.
Saludos
Miguel
691564359