70 casos ganados por defectos constructivos contra la promotora

Con la ayuda inestimable de Sepin Editorial vamos a desgranar todas aquellas cuestiones que tienen que ver con la responsabilidad contractual de la promotora-vendedora por la existencia de defectos constructivos en el inmueble objeto del contrato.

Nos centramos en este caso en la responsabilidad del promotor cuando este es el vendedor de las viviendas y existe incumplimiento de contrato (art.17.9 de la LOE).

Que dice el art. 17.9 de la LOE Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa.

En los supuestos que se han elegido se hablan de la responsabilidad del constructor-promotor única exclusivamente sin atender a otros agentes sociales.

En los supuestos que se han elegido nos encontramos ante una acción derivada no de la regulación establecida en la LOE, sino de los preceptos comunes del código civil en cuanto a la responsabilidad por incumplimiento del contrato por compra-venta, es decir básicamente los artículos 1101 y 1124 del código civil, siendo el plazo de prescripción de 5 años. Establecido en el artículo 1964 del código civil.

¿Qué dicen los artículos 1101, 1124 y 1964 del código civil?

Art. 1101: Quedan sujetos a la indemnización de daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de su obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad y los que de cualquier modo contravinieran al tenor de aquellas.

Art. 1124: La parte perjudicada podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de los intereses en ambos casos. Además, si el perjudicado opta por exigir el cumplimiento, podrá pedir la resolución más tarde si el cumplimiento resulta imposible.

Art. 1964: Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación.

Veamos el resumen de casos ganados a la promotora-constructora:

• Responsabilidad de la empresa vendedora por el hundimiento de la solera debido a la deficiente ejecución del compactado, del hormigón y de la falta de mallazo. AP Soria 172/2021 del 16/’07/2021.
• Responsabilidad de la promotora por el incorrecto dimensionado de los colectores de la red de las aguas pluviales. AP La Rioja 252/2018 de 20 de julio
• Las viviendas incumplían la normativa urbanística al faltar en un punto de la escalera la altura mínima exigida, existiendo un riesgo de recibir una contusión craneal y no poder deambular sin agacharse. AP Madrid 228/2018 de 10 de mayo.
• Legitimación activa de los segundos adquirentes para reclamar frente a la promotora-vendedora por el incumplimiento de la memoria de calidades. TS Sala primera de lo civil, 494/2022 de 22/06/2022.
• Responsabilidad del promotor por la mala calidad del mármol utilizado en las solerías de las viviendas sin que exista un mal uso o un defectuoso mantenimiento. AP Granada 64/2014 de 7 de marzo.
• Incumplimiento de la demandada al emplear unos elementos de fijación del falso techo distintos a los previstos por el fabricante que no cumplen con los estándares de seguridad. AP Santiago de Compostela 139/2020.
• La necesidad de tener que llamar a un técnico cada vez que se tenga que cambiar un filtro del aire acondicionado debido a que se tiene que desmontar el falso techo, implica un incumplimiento contractual del que debe responder la promotora. AP Baleares 208/2014.
• La plaza de garaje no cumplía con las características del contrato, al ser hábil para aparcar un vehículo pequeño, pero no uno mediano, lo que conlleva el derecho del comprador a ser indemnizado. AP Madrid 567/2014.
• La existencia de agua debajo de la vivienda implica un incumplimiento del contrato de venta por parte de la promotora, con independencia que el agente responsable de forma directa sea el arquitecto. AP Barcelona 20/2019 del 18 de enero.
• Para que el promotor responda por el incumplimiento del contrato no es necesario que los defectos del inmueble sean constitutivos de ruina. AP Valencia 484/2020 de 30 de septiembre.
• La existencia de vicios en la vivienda que afectan a su habitabilidad supone un incumplimiento del contrato del que debe responder como vendedora la promotora. AP La Rioja 249/2016 de 3 de noviembre.
• Las fisuras en las viviendas era un defecto constructivo superficial que afectaba al acabado de las viviendas, no a su estructura, debiendo responder la promotora en base a un incumplimiento contractual, pero no el arquitecto. AP Toledo 1389/2021 de 25 de octubre.
• Incumplimiento del contrato por la promotora ante la existencia de las fisuras en los aleros debido a una defectuosa ejecución del forjado horizontal del techo de la planta baja y el vuelo del forjado de la cubierta. AP Zamora 112/2015, del 23 de junio.
• El comprador ejercita la acción por incumplimiento contractual de la vendedora ante la existencia de goteras y humedades en la plaza de garaje, lo que implica su posibilidad de ser usa como estacionamiento de vehículos. AP Málaga 464/2014 del 27 de octubre.
• Responsabilidad del promotor por los defectos existentes en la red de tuberías sin que queden exonerada por el hecho de que la instalación fuera conforme a proyecto. AP Las Palmas 196/2017 de 29 de marzo.
• Las humedades en la vivienda no se debían a un defecto de mantenimiento o en la ventilación por los propietarios, sino que eran debidos a la falta de rotura del puente térmico tanto exterior como interior. AP Madrid 416/2018 de 14 de noviembre.
• Las humedades existentes en la vivienda exceden de imperfecciones corrientes y la hacen inidónea para la finalidad que le es propia, lo que implica un incumplimiento del contrato de compraventa por parte de la promotora. AP Orense 26/2021 de 28 de enero.
• Responsabilidad de la promotora como vendedora por la entrada de agua en los muros del garaje que colindan con una parcela que se encuentra pendiente de futura de edificación. AP Navarra 756/2020 23 de octubre.
• Responsabilidad de la promotora por los males olores que emanan de la red de saneamiento del edificio debida a la falta de colocación de sifones. AP Barcelona 246/2021 de 15 de abril.
• Existencia de malos olores debido a defectos del alcantarillado, sin que sea posible el proceder a su limpieza al estar la arqueta cubierta por la acera, lo que supone un incumplimiento contractual responsabilidad de la vendedora. AP Madrid 513/2011, del 15 de diciembre.
• Existencia de manchas en el suelo de mármol que hacen necesaria su sustitución, y si bien no son consideradas como vicio oculto, si que suponen un incumplimiento del contrato por parte de las entidades vendedoras que deben asumir su reparación. AP Tarragona 62/2014 de 18 de febrero.
• Responsabilidad de la promotora por la falta de insonorización de la sala de calderas, al ajustarse al mínimo de 70 decibelios que preveía la normativa vigente en el momento de concederse la licencia. AP La Coruña 364/2020 de 1 Diciembre.
• Inadecuada colocación de la sala de bombas de agua que produce inmisiones no soportables de ruido en la vivienda de la misma planta. AP Madrid 178/2013 de 17 de abril
• Incumplimiento de contrato por el ruido emitido por los aparatos del aire acondicionado que implica la falta de aptitud de la vivienda para el consumo familiar. AP Madrid 576/2016 de 22 de noviembre.
• Ruidos en los conductos de evacuación de aguas de las viviendas y puertas defectuosas de los que debe responder la promotora. AP Barcelona 237/2015 de 22 de septiembre.
• Incumplimiento del contrato por parte de la promotora ante la existencia de ruidos causados por el motor del ascensor que implica la no entrega en plenas condiciones de habitabilidad de las viviendas. AP Valencia 168/2015 de 8 de junio.
• Incumplimiento contractual de la promotora por la falta de colocación de una lamina impermeabilizante. AP Madrid 401/2021 de 1 de noviembre.
• Incumplimiento del contrato por la promotora que no construyo las jardineras tal y como queda reflejado en la publicidad AP Málaga 104/2016 de 3 de marzo.
• Incumplimiento de la promotora que no ha instalado el centro de transformación , lo que impide el acceso al suministro eléctrico y que tengan que seguir con la luz de obra. AP A Coruña 67/2015.
• La promotora ha incumplido con su obligación de dotar al edificio con el suministro de energía y con la potencia y en el modo exigido legalmente, así como de la obligación de reservar un local para su posterior uso por la empresa suministradora. AP de Madrid 472/2013 de 11 de noviembre.
• La promotora incumplió con sus obligaciones al entregar la piscina y la cota de zona ajardinada de forma distinta a la pactada debiendo proceder a su modificación para adaptarse a lo proyectado. TS, sala primera de lo civil, 911/2011 de 12 de diciembre.
• La promotora ofertó como un atractivo para la venta de las viviendas la existencia de una piscina climatizada, debiendo indemnizar a los propietarios por no haber puesto en marcha el sistema de climatización que si había sido instalado. AP Málaga, 234/2017de 4 de mayo.
• Es la promotora la que debe responder de la centralización de los contadores cuando es ella la que los ubica en un elemento privativo que es transmitido a un tercero. AP Valladolid, 169/2022 de 23 de mayo.
• La existencia de defectos en la vivienda aun cuando pueden ser calificados como leves, suponen un incumplimiento contractual de la promotora-vendedora. AP Las Palmas 472/2012 de 22 de octubre.
• Al margen de que, si la carpintería instalada cumple o no con la normativa del código técnico de la edificación, la cuestión es que se instaló una de menor calidad a la contratada, por lo que debe procederse a su sustitución e instalación de una nueva. AP Santa Cruz de Tenerife 743/2020 de 23 de septiembre.
• El uso de una calidad distinta a la comprometida en las solerías o en la carpintería de madera, no es un vicio constructivo, sino un incumplimiento del contrato por el vendedor, mientras que si lo es el grosor de la capa de aislamiento de la fachada. TS Sala Primera de lo Civil 247/2015 de 5 de mayo.
•  La colocación de madera de abeto rojo es inadecuada para la carpintería exterior, lo que supone un incumplimiento del contrato y la obligación de la promotora de proceder a su sustitución. AP Burgos 57/2020 de 17 de febrero.
• Incumplimiento del promotor-vendedor al no ser la cubierta proyectada y ejecutada la misma que la prevista en la memoria de calidades, siendo de calidad inferior. AP La Rioja 167/2016 de 21 de julio.
• Responsabilidad de la promotora por la oxidación y carbonatación en los pilares y muros del semisótano. AP Santa Cruz de Tenerife 335/2019 de 3 de septiembre.
• Acreditada la existencia de los defectos consistentes en el uso de un hormigón de agarre demasiado rígido, así como un incorrecto sistema de fijación de las baldosas, debe la promotora abonar el importe del presupuesto de reparación. AP Alicante 3260/2020 de 9 de julio.
• Porosidad del hormigón, así como falta de impermeabilización que han causado daños en la vivienda. AP Madrid, 347/2019 de 24 de julio.
• Incumplimiento del contrato por la promotora al verse impedida con normalidad la evacuación de aguas pluviales y fecales de la vivienda. AP Vizcaya 78/2017, de 9 de marzo.
• Deficiente ejecución del sistema de ventilación del garaje, ya que al ponerse en funcionamiento se produce la salida del aire a través de los conductos de las calderas murales. AP Pontevedra 278/2016, de 25 de mayo.
• Se debe proceder a sustituir el total del solado del garaje y no solo las zonas afectadas, al existir un problema de base en toda la superficie y no solo en determinados puntos. AP Vizcaya 274/2017, de 28 de junio.
• Responsabilidad de la promotora por la deficiente colocación del terrazo, debiendo proceder a su sustitución, así como a sufragar el alquiler de una vivienda durante el tiempo que se deba dejar libre la vivienda para que se realicen las obras. TS Sala Primera de lo Civil, 324/2017, de 24 de mayo.
• En la demanda se ejerce tanto la acción basada en la LOE como la acción por incumplimiento contractual, debiendo responder por este concepto el vendedor ante la existencia de grietas por una defectuosa cimentación y la inestabilidad de la vivienda. AP Madrid 257/2020 de 24 de junio de 2020.
• Incumplimiento de la promotora al haber aparecido grietas y fisuras en fachada debido a una defectuosa cimentación, sin que dichos defectos existieran al otorgar el contrato, ni se redujera el precio de compra por dicho motivo. AP Castellón 280/2017, de 31 de julio.
• Responsabilidad de la promotora por incumplimiento contractual por los defectos en la cubierta y soleras. AP Pontevedra 80/2021 de 25 de febrero.
• Responsabilidad de la promotora por la deficiente ejecución de la impermeabilización de la cubierta y existencia de sobrepeso y los problemas derivados de la capa de tierra incluida bajo el solado que incide en la obturación de la bajante. AP Madrid 138/2019, de 27 de marzo.
• Responsabilidad de la promotora por los defectos de diseño y montaje de la instalación térmica. AP de Madrid 153/2017, de 19 de abril.
• Defectos en la construcción de la piscina desbordante al existir un desnivel en la parte central que hace no se produzca del desbordamiento y que merma el efecto estético, al no generarse una lámina uniforme en la caída del agua. AP Madrid 370/2022, de 10 de octubre.
• Los defectos en la red de saneamiento de la urbanización no se deben a una falta de mantenimiento sino a una deficiente ejecución de la construcción que supone un incumplimiento del contrato y la responsabilidad de la promotora-vendedora. AP Madrid 132/2018 de 14 de mayo.
• Los daños en las juntas de dilatación se deben a una defectuosa ejecución, siendo responsable la promotora como vendedora del inmueble. AP Zamora 225/2018 de 4 de septiembre.
• Incumplimiento de la promotora al no haber delimitado debidamente la zona destinada a los vehículos de bomberos. AP Guadalajara de 18 de octubre.
• Incumplimiento de la vendedora ante el deficiente aislamiento acústico de la vivienda que no llega a alcanzar los valores mínimos legalmente exigidos. AP Cantabria. 54/2022, de 24 enero.
• Inesistencia del aislamiento térmico objetivado que causan problemas de confort en el edificio y afectan a la habitabilidad del inmueble, lo que constituye un incumplimiento de contrato. AP Barcelona, 267/2015 de 19 de junio.
• Incumplimiento de la promotora al no tener la instalación de energía solar ejecutada nada que ver con la proyectada, debiendo de indemnizar a la comunidad por el total del gasto que supone la reparación y la adaptación a la nueva normativa. Tribunal Supremo, sala primera de lo civil 498/2022 de 27 de junio.
• La promotora debe proceder a sustituir el portón del garaje al tratarse de una puerta de apertura lateral con tres puntos de apoyo por bisagras, que con el uso van cediendo y no soportan el peso.
• Responsabilidad de la promotora en su condición de vendedora por las humedades de paredes y techos, por filtraciones y por defectos en la instalación eléctrica de la vivienda. AP Huelva, 12/2014, de 28 de enero.
• Las deficiencias en la rampa de garaje que dificultan las maniobras de salida y entrada del vehículo suponen un incumplimiento contractual del promotor, siendo el plazo de prescripción de 15 años. AP Valladolid 361/2012, de 27 de noviembre.
• El que los defectos de la tarima puedan ser tolerables desde el punto de vista técnico, no implican que lo sean desde un punto de vista jurídico, debiéndose proceder al cambio de las lamas de la tarima flotante dañada. AP Madrid 143/2019 del 29 de marzo.
• La promotora demandada intervino en la construcción de los espacios comunes de los garajes de ambas comunidades, sin que pueda exonerarse de responsabilidad frente a los comuneros por los pactos existentes con la otra promotora. TS. sala primera, de lo civil, 384/2021, de 7 de junio. 
• La entrada de aire por los ventanales no se debe a una falta de mantenimiento por los propietarios sino a la falta de rigidez del material utilizado y un deficiente sellado. AP Cantabria, 40/2020, de 16 de enero.
• Responsabilidad de la promotora por los desprendimientos del enlucido del techo, debido a tener un grosor superior al espesor máximo recomendado. AP Madrid, 437/2016, de 14 de septiembre.
• Defectos en los muros de pantalla de contención de las tierras de los sótanos que producen la asistencia de filtraciones. AP de Barcelona, 324/2020, de 23 de octubre.
• Los defectos existentes en los locales y vivienda son de naturaleza estructural y tiene su origen en el proceso constructivo del edificio y se debe al inadecuado cumplimiento de la promotora de sus obligaciones contractuales. AP Santa Cruz de Tenerife 295/2021, de 26 de julio.
• Prescrita la acción basada en la LOE, se debe declarar la responsabilidad contractual de la promotora por la existencia de defectos en el pavimento.  AP Navarra 318/2015, de 10 de septiembre.
• Ejercitada una acción por incumplimiento contractual contra la promotora liquidada, el plazo de prescripción es el general de las acciones personales, sin que se deba demandar al resto de los agentes que no forman parte del contrato de compraventa. TS Sala 1ª de lo Civil, 324/2017, de 24 de mayo.
• Obligación de abonar el coste que supondrán las obras de reparación, sin que sea preferente la reparación in natura y sin que sea necesario que dicho gasto haya sido previamente desembolsado por el perjudicado. TS Sala Primera de lo civil, 580/2012, de 10 de octubre.
• La propietaria de la vivienda, de forma reiterada, había puesto en conocimiento de la promotora, los defectos existentes, procediendo a su reparación, motivo por el que se solicita una indemnización por los daños y perjuicios sufridos. AP Alicante 327/2022, de 19 de septiembre.
• El vendedor responde ex lege de forma solidaria con el resto de los agentes de la edificación y además en su condición de vendedor por el incumplimiento contractual, siendo ambas acciones compatibles entre si. TS, sala primera, de lo civil, 565/2012, de 11 de octubre.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Avila y Guadalajara