Terraza de uso privativo y filtraciones en la vivienda inferior.
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Atendemos una pregunta que nos hace un propietario en relación al alquiler de la terraza de uso privativo y las filtraciones que se producen en la vivienda del piso inferior.
P. Buenas tardes, gracias por sus artículos son de mucha ayuda. Quería ver si podrían ayudarme en mi consulta. Estamos de alquiler en una vivienda con una terraza de uso privativo. Nos han informado de que la terraza tiene filtraciones que afectan al vecino de abajo y deben desmontar la pérgola (con su correspondiente suelo de madera) así como las baldosas de la terraza para revisar el aislamiento y repararlo.
Mi consulta radica en dos puntos: el primero de todos es que mi contrato vence en 6 meses, ¿podríamos negarnos a la realización de la reparación para que se haga tras la finalización del contrato? ¿Con cuánta antelación y en qué términos deben informarnos de las obras?Se presentó un señor un día en la puerta de mi domicilio para indicarme que debían realizarse cuanto antes y pretenden venir en 1 semana. Nosotros le remitimos a nuestro casero para que sea él quien nos avise por escrito del consentimiento y que nos aseguren que van a dejarlo todo como estaba. No sabemos si podemos pedir una reducción en la cuota de alquiler durante el tiempo en el que estén realizando obras en la terraza ya que la terraza supone más del 30% del inmueble alquilado.
Por otro lado, tanto la pérgola como todos los elementos personales que tenemos en la terraza entendemos que deberán desaparecer de esa zona. ¿Quién es el responsable de ellos? ¿Puedo negarme a la realización de la obra antes de la finalización de mi contrato si no se responsabilizan del almacenamiento tanto de mis enseres como de la pérgola?
Muchas gracias!
Estimada Andrea:
Su planteamiento es correcto en algunos puntos que paso a comentarle:
– Si hay filtraciones que afectan al vecino de abajo, se debe desmontar todo lo que tengan en la terraza, incluida la pérgola que debería ser desmontable ya que en la terraza no debería tener nada de forma permanente si no ha pedido el correspondiente permiso a la Comunidad. Si vd. ha puesto un suelo de madera y pidió el correspondiente permiso a la comunidad y esta aceptó el cambio de suelo tienen todo el derecho a que le repongan el suelo en las mismas condiciones. Si no lo hizo y fue iniciativa suya, la comunidad no tendría porqué aceptar el pago del suelo de madera pero si la restauración de las baldosas de la terraza si fueran originarias. Si la Comunidad acepta el cambio para resolver el aislamiento o bien la tela asfáltica porque entiende que es un problema estructural del edificio derivado de una tela asfáltica en malas condiciones que con el paso del tiempo se ha deteriorado, pues es correcto que se hagan todas las actuaciones necesarias.
Que su contrato de alquiler vence en seis meses esto nada tiene que ver con la reparación de la terraza. Existe ahora un problema puntual y se debe revisar el aislamiento y repararlo. Tenga en cuenta que las filtraciones afectan al vecino con lo que las actuaciones se deben de realizar de forma inmediata en cuanto el tiempo lo permita. No se puede dejar de hacer una obra por su propia conveniencia, antes de su conveniencia está la necesidad de su vecino. Su contrato de arrendamiento tiene una relación directa con el propietario de la vivienda a lo que es ajena la comunidad.
La antelación de las obras debe de realizar por la comunidad con el mínimo tiempo necesario para buscar una solución a los problemas de las filtraciones. Si la solución puede hacerse mañana mejor que pasado. Los problemas estructurales derivados en este caso de la problemática existente en la tela asfáltica se deben de solucionar de forma inmediata teniendo en cuenta que vd. debe de dar la servidumbre de paso necesaria, así lo indica la ley de propiedad horizontal en su artículo 9 y en su apartado c) que textualmente dice lo siguiente:
«c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.»
Es su arrendador o casero quien les deberá informar efectivamente de las reparaciones a realizar y la obligación de que los obreros les deje todo en perfecto estado.
Con respecto a la reducción de la cuota del alquiler dependerá de los acuerdos que tuvieran reflejados en el contrato de arrendamiento. Si hubieran estipulado en alguna de sus cláusulas que habría una reducción del pago por el no uso de una parte del inmueble durante un período determinado, estarán en todo su derecho en reclamárselo a los propietarios de la vivienda, no así en este caso a la Comunidad porque la parte donde se debe de realizar la obra y se necesita de la servidumbre no es imprescindible para el uso de la vivienda.
Es evidente que tanto la pérgola como los elementos personales que tienen en la terraza deberán desaparecer de la zona de la obra, el responsable de dichos elementos personales son vds. y serán vds. quienes deberán buscar un sitio para el almacenamiento. La terraza es de uso privativo y por lo tanto no pueden culpar a la comunidad de la gestión de almacenamiento de dichos elementos. Lo que es un elemento común de uso privativo es la terraza o sea todos aquellos elementos que la componen, barandillas, suelo rodapiés, ladrillos, etc. pero no elementos que vds. han ido incorporando posteriormente para su uso y disfrute.
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Buenos dias.
Me gustaría que me ayudara con mi problema.
Vivo en un Atico en Huelva cuya terraza es de la Comunidad, pero tengo el uso y disfrute.
En el año 2019 se hace reunión para pintar la fachada del bloque, y nada más que se presenta dos presupuesto para pintarlo de la misma empresa, uno por 4000,- y pico de € y otro de 9000 y pico de €.
En septiembre se presenta y presidente de la comunidad y me dice que al día siguiente vendrán los operarios para dejar en la terraza todos los botes de pinturas, andamiajes y arneses para realiza el trabajo. Automaticamente yo me niego, porque para acceder a la terraza, tienen que pasar por la cocina y salón comedor de mi casa. Les comente que hay maquinaria para pintar los bloques de viviendas por la fachada, y con esas maquinas pueden acceder a l a terraza. Toda la comunidad se me hecha encima, en algunos casos me insultaron, y decidieron no pintar la parte de la fachada correspondiente a mi casa. Les mande un burofax a través de un abogado y accedieron a pintarla. El gasto lo deduje de la cuota.
Hasta aqui todo medio bien. Pero cuando llega la reunón anual para la entrega de la Comunidad al nuevo presidente, veo en el estadillo de gastos de pintura por importe de 11.500,-€, solicito ver los justificante y no lo enseñan, y además el presidente saliente dice que una parte importante de la factura de la pintura se ha pagado sin Iva, a lo que yo me nege, pero no pude hacer nada.
En el mes de Enero de 2020 se contrata a un Administrador de finca, al cual le solicito la documentación de la pintura, cosa que se hace el «loco» y no me facilita nada. Les mando al presidente entrante y al Administrador Un requerimiento notarial solicitandole el modelo 347 de Hacienda y veo que el importe declarado es de 5000 y pico de €, les solicito que justifiquen el resto del importe del estadillo y siguen sin dejarmelo ver, entiendo que han cometido infracciónes tributarias.
¿Que puedo hacer?
Aunque el Administrador no ha tenido nada que ver con los pagos efectuados en su momento, puedo poner una denuncia en el Colegio Oficial de Administradores de fincas en Huelva, por mala praxis.
Los puedo denunciar ante los Tribunales de Justicia o denunciarlos antes Hacienda.
Espero que me oriente.
Muchas gracias por su atención.
Estimado Manuel,
le vamos a responder punto por punto ante la extensión de su pregunta para indicarle nuestra opinión:
Los presupuestos por lo que nos da a entender se han aprobado en Junta de PRopietarios y por lo tanto se supone que se aprobaron por la mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto. Si hay una mayoría se debe dar por válido la presentación de los dos presupuestos y la decisión que se tomará.
Con relación a pintar la fachada con una solución vertical con sujección de arneses a la barandilla de su terraza, tenemos que decirle que no podemos darle la razón porque ud tendría que haber dejado una servidumbre de paso para que los obreros hicieran su trabajo, es indistinto por donde tengan que pasar pero si hay que hacer un trabajo deben facilitar los propietarios dichas actuaciones, no nos extraña que la comunidad en su conjunto fueran en contra suya porque no permitió realizar el trabajo que previamente se había aceptado según presupuesto. Su negativa perjudicó a la comunidad y generó con toda seguridad costes innecesarios.
En relación a la presentación de la documentación que ud ha solicitado, est´en todo su derecho de que se l presenten, bien en la reunión anual o en el despacho de su administrador. Tiene todo el derecho de que se le informe como propietario de los pagos realizados, si hay una parte que se ha pagado en negro y se indicó en la junta de propietarios que se estableció en su momento, tendrá que aceptar este hecho porque se supone que ud también estaba implicado aunque no estuviera de acuerdo.
Es evidente que la comunidad ha cometido infracciones tributarias al no declarar la totalidad de IVA y tiene ud todo el derecho para presentar la denuncia en la Agencia Tributaria si considera que deba hacerlo,ahora bien no se olvide que si se le sanciona a la comunidad ud también deberá pagar la parte proporcional de esta sanción en función de su coeficiente, valore si esto es recomendable.
La mala praxis del Administrador actual sería por no permitir que ud vea la documentación que solicita. Si así ocurriera puede presentar la reclamación en el Colegio de Administradores de fincas de Huelva, aunque sinceramente creo que no tendrá mucho recorrido.
Nuestra recomendación es que no gaste más tiempo y dinero en este planteamiento porque aunque tiene razones para poder hacerlo no creemos que llegue a buen fin.
Saludos
Miguel
691564359
Buenos días,
Primeramente, quería darles la enhorabuena por su blog ya que es de gran utilidad y clarifica el lenguaje legislativo que existe para esta materia. Quería hacerles una consulta como presidente de mi comunidad. Existe una disputa con el vecino del ático. Existe un terrado comunitario (una cubierta) al cual se accede desde las escalera comunitarias. El constructor de la finca, propietario del piso ático tapió este acceso y además y construyo una piscina (de obra, no desmontable) en dicho terrado comunitario. Este uso privativo que se ha atribuido no esta reflejado ni en la división horizontal ni en el archivo contemporáneo; además la piscina no cuenta con licencia de obra ni estudio de arquitectos, suponiendo una riesgo importante de desplomarse (ya que tiene más de 50 años de antigüedad y puede albergar 3 toneladas de agua). Además esta zona la ha conectado mediante una escalera de caracol que comunica con la terraza comunitaria de uso privativo (esta terraza si esta reflejado en la división horizontal). La comunidad está alegando en junta que debe destapiar la puerta al terrado comunitario (por razones de seguridad y por tener acceso para reparaciones de antena y demás). El vecino alega a que ha adquirido el derecho constitutivo de hacer uso privativo de este terrado porque haber pasado mas de 50 años. En junta de vecinos ha accedido finalmente a destapiar la puerta y inhabilitar la piscina. Pero alega que sea la comunidad quién pague esta restauración. Mi pregunta es ¿quién debe de pagar?, ¿merece la pena que la comunidad vaya por vía judicial? o es mejor que asuma los costes de restauración.
Muchas gracias de antemano
Hola Montse:
Al final lo han conseguido vds. que es lo importante. Sin entrar en profundidades les diría que lo primero que tiene que hacer la comunidad es dar acceso a la cubierta a través de las escaleras comunitarias y anular por supuesto el acceso a través de la escalera de caracol por paryte del propietario del ático. Creo que es mas sencillo hacer esto que meterse vía juzgado en reclamar que las obras las hiciera él.
Un saludo.
Miguel
691564359
Buenos días:
Tengo el siguiente problema. Compré un ático con una terraza de 60 m2. El antiguo propietario cambió el suelo (pidiendo permiso a la comunidad de vecinos) con la condición de hacerse cargo de cualquier problema posterior.
La vecina de abajo se estuvo quejando de humedades y el antiguo propietario se limitó a darle largas y a poner una pintura brillante en el suelo a modo de impermeabilización y se quedó tan ancho.
Cuando yo compré el ático vi que en los rodapiés había una abertura de unos 2 dedos que tenía pinta de coladero de agua. Lo arreglé de mi propio bolsillo e invité a la vecina de abajo a ver la mejora.
Un par de meses después esta vecina volvió a quejarse de que tenía humedades (aunque no nos dejó verlas ni a nosotros ni al administrador) y tras su insistencia se quedó en que el seguro de la comunidad acudiría a valorarlo.
Cuando vinieron los del seguro, los dejó entrar a su casa (hicieron fotos y únicamente se veían unas grietas, no manchas de humedad) y se coló sin previo aviso en la mía (lió de mala manera a los chicos que tengo de alquiler).
Los del seguro comunitario dicen que es por falta de rejunte del suelo que puso el antiguo propietario (aconsejan rejuntar suelo ) y los reparadores de mi seguro me aconsejan levantar el suelo y poner una nueva tela asfáltica.
A todo esto el acuerdo en junta del antiguo propietario no es válido (tiene 23 años y no está registrado en el registro de la propiedad) pero me dicen que yo tengo que pagar el rejunte del suelo.
Ante todo esto y puesto que la vecina de abajo es una pejiguera (le molesta hasta que mis inquilinos hagan yoga con la esterilla en la terraza) `prefiero levantar el suelo (pagándolo yo y que la comunidad arregle la tela asfáltica puesto que creemos que hay que hacer las cosas bien) pero ahora se quejan de que va a costar mucho dicho arreglo.
Estamos hechos un lío puesto que nosotros no queremos perjudicar a nadie pero nos estamos comiendo un problema que era anterior a nosotros y encima nos va a costar bastante. Qué hacemos??? muchas gracias
Buenos días Nuria:
Habría que ver el problema para hacer un juicio de valor. En estos casos indicarle que si el problema surge por un inadecuado falta de mantenimiento por parte de sus inquilinos, serán vds. quienes tengan que pagar el mantenimiento de la misma pero si el problema deriva de que la tela asfáltica está en malas condiciones será la comunidad quien deberá hacer responsable de este pago, a no ser que se pueda demostrar que la tela asfáltica esta mal porque desde su piso se haya actuado mal contra ella. En ese caso el problema lo tendrán que pagar vds.
La tela asfáltica no es un problema de mantenimiento como de caducidad de dicha tela. Una tela asfáltica puede durar entre 20 y 25 años y es necesario cambiarla. Será la comunidad que en ese caso deba hacer frente a la obra.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días.
Vivo en un ático y necesitan pasar por mi casa para reparar unas humedades al piso de abajo.
Yo no me niego a dejarles entrar. El problema es que quieren acceder por la mañana cuando yo trabajo.
Les doy la solución de que accedan a través de la parte de arriba descolgándose y luego, a partir de las 4 de la tarde, podrían meter y sacar material pasando por mi piso.
Sin embargo el jefe de la empresa dice que tiene que haber alguien por la mañana para permitirles el acceso.
¿Cómo puedo actuar?
Estimado Antonio:
Aplicar lo que se indica en el artículo 9.1.c «c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados». Si no quiere adecuarse a su horario y le exigen que haya una persona por la mañana se le deberá compensar económicamente sino no tiene porque permitirles el acceso hasta que vd. no vuelva.
Saludos.
Miguel
691564359