Obras en una Comunidad de Propietarios: Normativa, Responsabilidades y Procedimientos.
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Introducción
En el contexto de una comunidad de propietarios, la realización de obras y el desarrollo de actividades dentro de los inmuebles son cuestiones reguladas para proteger tanto la estructura del edificio como los derechos de los vecinos. El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se centra en regular estas obras y actividades, delimitando las facultades de cada propietario en cuanto a la modificación de su propiedad y el uso de la misma.
El artículo 7.1 de la LPH distingue entre elementos privativos y comunes dentro de una comunidad de propietarios. Cada propietario tiene libertad para realizar obras en su espacio privativo, siempre que no afecte la seguridad, estructura general ni la configuración exterior del edificio. Sin embargo, cualquier modificación que afecte a los elementos comunes o altere la fachada requiere de la aprobación unánime de la Junta de propietarios.
Los elementos comunes incluyen fachadas, escaleras, cubiertas y patios, entre otros. La LPH limita el uso de estos espacios para evitar un aprovechamiento particular en detrimento de otros propietarios. Si bien la normativa permite obras menores en el espacio privado, se requiere que el propietario comunique cualquier modificación importante a la Junta de Propietarios.
2. Obras
Dentro de su propiedad, el propietario puede realizar las obras que desee, como redecorar o acondicionar el espacio, siempre que no comprometa la estructura ni altere los servicios comunes del inmueble, como la calefacción central, las tuberías o la salida de humos. La jurisprudencia apoya que las modificaciones que respetan estos elementos comunes son admisibles, aunque la comunidad debe ser informada.
Calificación de Elementos privativos.
La jurisprudencia establece que cualquier cambio en el interior que no altere servicios comunes es una modificación legítima. Esto incluye la demolición de tabiques internos o la instalación de decoración propia. Sin embargo, el uso de garajes, trasteros y otros espacios dentro del edificio también debe ajustarse a la normativa de elementos comunes, ya que cualquier modificación que afecte la estructura general requiere la aprobación de la Junta.
3. Obra en elementos comunes
En cuanto a los elementos comunes, cualquier propietario que desee realizar una obra debe obtener la aprobación unánime de la Junta de Propietarios. Este consentimiento es necesario en obras que involucran la fachada o la instalación de elementos permanentes como aire acondicionado o antenas de radioaficionado. La jurisprudencia sobre este tema indica que las obras en elementos comunes, cuando se realizan sin el permiso adecuado, pueden llevar a que la comunidad exija la demolición de la obra para restaurar el elemento.
Ejemplos de modificaciones en elementos comunes
La instalación de aparatos de aire acondicionado en fachadas está permitida sin perforaciones, siempre que no altere la estética exterior del edificio. En el caso de antenas de radioaficionado, la normativa permite su instalación, siempre que cumpla con los requisitos legales, como lo reconocen las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Valladolid y La Rioja.
4. Modificaciones y Actividades Prohibidas en el Interior de la vivienda
El artículo 7.2 de la LPH establece limitaciones a las actividades que pueden realizarse en las propiedades privadas. Las actividades que resulten molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas están prohibidas, y estas restricciones se aplican tanto en la propiedad privada como en los elementos comunes. Las comunidades de propietarios tienen la facultad de sancionar aquellas conductas que generen perjuicio a otros propietarios o al edificio.
Tipos de actividades prohibidas
Ejemplos comunes de actividades prohibidas incluyen el ruido excesivo, la acumulación de desechos en los espacios comunes y el mal uso de instalaciones como el ascensor. Aunque no siempre existen regulaciones detalladas, la comunidad tiene el derecho de prohibir actividades que contravengan el reglamento interno o los estatutos, las ordenanzas municipales, etc.
5. Procedimiento ante Infracciones y Sanciones para los Infractores
Cuando un propietario persiste en realizar actividades prohibidas o efectuar obras sin la debida autorización, la comunidad puede tomar medidas para sancionar al infractor. Estas sanciones se basan en el artículo 7 de la LPH y, en casos graves, pueden llevar a la privación temporal del uso de la propiedad. Para iniciar cualquier acción judicial, la comunidad debe haber notificado previamente al infractor y haber aprobado la medida en una Junta de Propietarios.
Sanciones Aplicables
Las sanciones en caso de infracción incluyen la acción de cesación, la demolición de obras no autorizadas y la privación temporal del uso de la propiedad. En el caso de obras no autorizadas que afecten elementos comunes, la comunidad puede exigir que el propietario infractor restaure el estado original de estos elementos.
Procedimiento Judicial para el Cese de Actividades y Demolición de Obras
Si el infractor no cesa su actividad después de la notificación, el presidente de la comunidad, previa aprobación de la Junta, puede iniciar una demanda de cesación. La normativa exige que el infractor reciba la oportunidad de modificar su conducta antes de la imposición de sanciones. En caso de persistencia, la comunidad puede recurrir a la acción judicial para lograr el cese de la actividad o la demolición de las obras.
6. Jurisprudencia Relevante sobre Obras y Actividades en Propiedades en
La jurisprudencia ha sentado precedentes en cuanto a los derechos y limitaciones de los propietarios. Diversas sentencias abordan el tema de las obras en elementos comunes y privativos, y el tipo de actividades permitidas en una comunidad de propietarios. A continuación, algunos ej.
- Fachada y estética exterior.
- Aire acondicionado y antenas.
7. Consideraciones Finales y Recomendaciones para Propietarios y Comunicaciones
Para asegurar una convivencia armoniosa y preservar el valor del edificio, es fundamental que tanto propietarios como administradores conozcan y respeten las disposiciones establecidas en la LPH. La comunidad debe seguir los procedimientos establecidos en caso de infracción, garantizando que el propietario infractor reciba la notificación y disponga de una oportunidad para corregir la conducta.
Es aconsejable que las comunidades establezcan reglamentos internos que aborden aspectos específicos, como el uso de terrazas y el cierre de espacios comunes. Además, se recomienda que las decisiones de la comunidad, especialmente en temas de modificaciones y actividades, se tomen con cautela para evitar abusos de poder y conflictos judiciales.
Conclusión
La Ley de Propiedad Horizontal, y en especial el artículo 7, establece un marco normativo que regula las obras y actividades dentro de una comunidad de propietarios, protegiendo los derechos individuales y el interés común. Este marco normativo establece limitaciones específicas para la modificación de elementos comunes, además de regular las actividades que pueden perturbar la convivencia. La comunidad tiene la facultad de proponer ante el Juzgado las actuaciones irregulares que se están realizando en la comunidad para que este imponga las sanciones pertinentes y exigir el cese de actividades que vayan en contra de las normas establecidas, siempre que se siga el procedimiento adecuado y se respeten los derechos.
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Ávila, Madrid y Guadalajara