La justicia frente a los vecinos molestos: Obras

Con la ayuda de Sepin y basado en la información aportada por el abogado Daniel Madurga Soriano, vamos a revisar la jurisprudencia de interés de los últimos años, procediendo a analizar las resoluciones que hacen referencia a la conflictividad generada por vecinos molestos en los diferentes ámbitos de una comunidad de propietarios, en este caso se analiza lo relacionado con las Obras

XV. Obras

Una de las servidumbres de la convivencia son las obras. Los inmuebles hay que mantenerlos y adecuarlos a las nuevas necesidades de sus propietarios, sea para modernizarlos, para mejorar su confort, para dar cabida a más miembros en la familia o simplemente para revalorizarlos o disfrutarlos mejor en atención a la prosperidad de sus dueños.

Dependiendo de la importancia de esas obras, conviviremos con golpes y ruidos muy molestos, pero será por un tiempo limitado. Los operarios deberían respetar al menos ciertos rangos horarios de descanso, pero tienden a madrugar mucho, sobre todo en zonas calurosas, y a hacer jornadas continuadas, que no se compadecen de los vecinos que acostumbran a echar la siesta.

Quiero decir con esto que, en un mundo ideal en que todos seamos extremadamente educados y prudentes y capaces de anticiparnos a todos los problemas y de renunciar o condicionar nuestros actos en evitación de molestias, seguirían produciéndose molestias, porque son inherentes a la convivencia. Hay que tratar en lo posible de evitarlas, cierto, pero también hay que predicar cierta tolerancia y entender que, ante una situación circunstancialmente incómoda no merece la pena erosionar las relaciones personales. Podemos relativizar el suceso y excusarlo.

Otra cosa será si el vecino desprecia abiertamente nuestros derechos. Pongamos el caso del vecino «manitas», que se hace la obra poco a poco, aprovechando el tiempo libre, lo que supone que sus convecinos pueden estar soportando los ruidos de una reforma que habría de durar dos semanas, durante dos años, en horario nocturno y en fines de semana.

Las casas adosadas generalmente comparten forjados y se construyen en bloques que luego se dividen en varias viviendas, de modo que los ruidos de impacto se transmiten por las estructuras.

Por otra parte, tendemos a hacer las reformas sin Dirección Facultativa, de modo que prevalecen los gustos y necesidades del propietario promotor por encima de la lógica constructiva. Baños y cocinas cambian de sitio, instalando tuberías con trazados inverosímiles, a veces sin caída suficiente para la evacuación de agua, con retorcidos codos que reciben el ruidoso impacto de la descarga de los inodoros, tuberías de aducción que silban y conexiones indebidas a las bajantes de pluviales. También se aprovechan los shunt y patinillos para dar salida a los humos o gases, cuando no están preparados para ello.

En fin, tenemos servido otro grupo de conflictos en torno a las obras.

Empezamos con la Sentencia de la AP Barcelona, Sección 13.ª, 25/2018, de 19 de enero (Recurso 1474/2016. Ponente: MARÍA DEL PILAR LEDESMA IBÁÑEZ, en la que se reprochaban molestias consistentes en cambios bruscos de temperatura, ruidos de maquinaria y olores, y que según la demandante se derivan de las instalaciones de aire acondicionado y calefacción del piso en que residían los demandados, afirmando que los mismos habían modificado la estructura interna de las instalaciones de dicho piso colocando la maquinaria que produce las aludidas inmisiones. El juzgado y la audiencia desestimaron la demanda por falta de prueba de dichas molestias.

Sin embargo, la AP Madrid, Sección 10.ª, Sentencia 456/2019, de 30 de septiembre (Recurso 379/2019. Ponente: MARÍA JOSÉ ALFARO HOYS, consideró probadas molestias superiores a lo tolerable y condena al propietario a realizar obras para resolver el problema. Alegan los actores que el baño del demandado está separado por un tabique del dormitorio de los actores y que desde el mes de marzo de 2015, se hizo una obra en el baño del demandado y a partir de entonces los actores no pueden descansar porque al abrirse el grifo de la ducha o baño se produce un ruido insoportable, lo que impide el poder dormir de manera continuada en el dormitorio y en consecuencia, descansar. El demandante no consigue probar la reforma de los demandados, pero sí aporta un peritaje en el que el técnico explica el problema y la incidencia completamente anormal de ruidos y vibraciones de las instalaciones del colindante.

También la AP Madrid, en Sentencia de la Sección 13.ª, 508/2016, de 14 de diciembre (Recurso 584/2016. Ponente: MARCOS RAMÓN PORCAR LAYNEZ, trata de una reforma que generó molestias. Se trasladó un baño a otra zona que queda encima del dormitorio del vecino de debajo, lo que ha ocasionado las inmisiones o injerencias ruidosas en el dormitorio de las hijas del actor, independientemente de las calidades de construcción originarias del edificio, y de la normativa aplicable sobre ruido. Lo que produce la inmisión que excede de los límites de la tolerancia es la decisión y conducta del demandado y en tal sentido debe ser la demanda estimada íntegramente.

Dado que la reconstrucción del baño en su ubicación original resultaría muy traumática y difícil de tragar por el juzgador, el actor decidió pedir en su demanda que se condenase al demandado a adoptar medidas correctoras para solucionar el problema de ruidos y se le concedió; ello con una indemnización de 3.000 € por los perjuicios soportados.

La AP Madrid, en Sentencia de la Sección 10.ª, 447/2014, de 12 de diciembre (Recurso 336/2014. Ponente: ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS. hace un prolija y exhaustiva revisión de la prueba practicada, para desestimar el recurso de apelación del infractor, que resulta condenado a adoptar medidas para resolver el problema de ruidos que se evidencia desde la reforma del inmueble. La parte actora explicaba que los demandados han acometido obras en su domicilio para la reforma integral de la vivienda, que han derivado en vibraciones en el techo cuando alguien transita por ella, además de una insoportable transmisión de ruido por actividades cotidianas muy superiores a lo considerado normal admisible entre viviendas.

Sentencia de la AP Cantabria, Sección 2.ª, 386/2013, de 4 de julio (Recurso 133/2012. Ponente: JAVIER DE LA HOZ DE LA ESCALERA. Al comprobarse mediante informe pericial que de la cocina de la demandada provienen inmisiones por la insuficiencia del shunt instalado, se la condena a cesar en su actividad hasta resolver el problema.

Revocando la sentencia de primera instancia, la AP Zamora, Sección 1.ª, 38/2013, de 28 de febrero (Recurso 178/2012. Ponente: JESÚS PÉREZ SERNA, condena al demandado a ejecutar las obras necesarias para que cese el problema de ruidos provocado tras la ampliación de un cuarto de baño. Se colocó la cisterna donde antes había un armario y se introdujo el manguetón en el trasdós del armario del vecino de abajo, de modo que las descargas de la cisterna ocasionaban un ruido de impacto a cualquier hora del día o la noche, que excede de lo tolerable y de los límites legales, como se constató pericialmente con mediciones:

«En suma, la intensidad, no desacreditada, de las molestias sonoras fuera de los niveles autorizados, sobre todo dentro de las horas nocturnas, y el hecho de que los mismos se puedan producir aleatoriamente durante tal período, se entiende crea una situación de peligro, no tanto para la integridad física y psíquica, como para la intimidad personal y familiar y para el bienestar y calidad de vida de los moradores del inmueble que pudieran resultar afectados por las inmisiones de ruido procedentes del foco emisor analizado».

Es típica la queja frente al vecino que saca el tubo de la caldera a fachada, de modo que los vapores y gases inciden en las viviendas próximas. En la Sentencia de la AP Madrid, Sección 21.ª, 247/2017, de 11 de julio (Recurso 644/2016. Ponente: GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL. SP/SENT/919145), revocando la resolución apelada, se desestima la demanda, pues se entiende que no vulnera las normas de vecindad la instalación de una caldera en el piso inferior con salida de humos en vertical a la vivienda superior al no acreditarse perjuicio alguno y cumplirse la normativa. Consta en autos que la instalación cuenta con permiso de Industria y que la salida de humos de la caldera instalada por los demandados da a un patio abierto, cuyos huecos de fachada van cerrados con celosías, donde se ubican las salidas de humos de calderas de otras viviendas y tendederos de ropa.

También he visto algunas veces el reproche a los pisos bajos en los que se instalan pérgolas y cerramientos, que al ser escalables generan vulnerabilidad a las viviendas superiores frente a posibles robos. Además, esas instalaciones acumulan suciedad afeando la vista de las ventanas y terrazas que a ellas asoman y suenan con el viento o la lluvia (AP A Coruña, Sec. 3.ª, 435/2022, de 9 de noviembre. Recurso 473/2022. Ponente: RAFAEL JESÚS FERNÁNDEZ-PORTO GARCÍA,  Y si lo que apoya en las pérgolas son plantas trepadoras, puede que los vecinos no se consideren favorecidos por ello, sino perjudicados por la proliferación de insectos.

En la Sentencia de la AP Madrid, Sección 8.ª, 430/2017, de 19 de octubre (Recurso 717/2017. Ponente: JESÚS GAVILÁN LÓPEZ. SP/SENT/930195), el propietario de un bajo impugna el acuerdo de comunidad por el que se prohíbe instalar pérgolas, sombrillas u otro tipo de cerramientos o sombras que interfieran en las vistas de los primeros.

Tanto el juzgado como la audiencia consideran nulo el acuerdo, al no existir limitaciones estatutarias para esas instalaciones y no apreciarse que los supuestos perjuicios trasciendan la necesaria tolerabilidad en las relaciones vecinales:

«… en relación con esta ponderación de derechos, y teniendo en cuenta el resultado del reconocimiento judicial en relación con el resto de la prueba practicada y con las alegaciones de ambas partes, debo concluir que el acuerdo adoptado limita de forma incomprensible el uso de la propiedad privada no solo del demandante, sino de todos los pisos bajos con jardín privativo, en el entendimiento de que la instalación no implica molestia excesiva para el resto de vecinos, pues, en cualquier caso, las mínimas molestias que pudiera ocasionar deben ser toleradas por el resto de vecinos, como el resto de inmisiones socialmente aceptadas (como poner música, o freír sardinas con una ventana abierta, etc.) y ello en relación también con el contenido del derogado artículo 3 de la Ley 13/1990, de 9 de julio, de la acción negatoria, inmisiones, servidumbres y relaciones de vecindad, pues de su contenido se desprende que todo propietario debe tolerar las inmisiones inocuas o que causan perjuicios no sustanciales que provengan de la finca vecina así como también las inmisiones que produzcan un perjuicio sustancial teniendo en cuenta el uso normal y la costumbre local. Es decir, no habiéndose acreditado ni alegado que el uso que se efectúa por el demandante de la pérgola instalada genere molestias intolerables para los vecinos (por ejemplo, organizar en dicha zona fiestas a altas horas de la madrugara superando el límite de ruido aceptado por las ordenanzas municipales, o algún supuesto similar que implique el uso de la misma para llevar a cabo actividades prohibidas por las leyes o normas administrativas), debe considerarse que su mera instalación, que no priva de luces –dado que es translúcida–, no priva de vistas, y no implica per se una inmisión en la intimidad de los pisos superiores, no puede considerarse como un uso anormal de la propiedad privada, sino como un uso normal que se encuentra dentro de los deberes de tolerancia que impone la convivencia en comunidad, especialmente en una comunidad cuyas características físicas son como las de la que aquí nos ocupa. En definitiva, en la ponderación de derechos, ha de prevalecer necesariamente el derecho de alcance constitucional a la propiedad privada, y a un uso de la misma que no puede considerarse anormal ni perturbadora de los derechos de la misma clase de otras personas más allá de la debida tolerancia que imponen las relaciones de vecindad».

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara