¿Qué es la prescripción adquisitiva o usucapión?

En la lectura que suelo hacer de la jurisprudencia que nos proporciona como siempre nuestro queridos colaboradores Sepin Editorial, nos encontramos con diferentes sentencias relacionadas con la prescripción adquisitiva o usucapión.

Nos basamos en el artículo escrito por la Directora de Sepín en derechos reales Dª Iciar Bertola Navarro y lo ampliamos con algunos conceptos mas y con la jurisprudencia actualizada sobre usucapión.

Veamos que significa estas palabras y que normativa rige todo lo que tiene que ver con dicha prescripción….

La posesión desempeña un papel fundamental en la usucapión, pues es uno de los presupuestos exigidos en el Código Civil para que la misma pueda ser apreciada.

La prescripción adquisitiva o usucapión es un modo originario de adquirir la propiedad de las cosas y demás derechos reales que se encuentra regulada en los arts. 1.930 y ss. CC. Es una institución que contempla la posibilidad, por parte de quien posee un bien, de ser finalmente su dueño, siempre que se cumplan una serie de exigencias legales que varían según se trate de la prescripción ordinaria o extraordinaria.

Dicho de otra manera, La usucapión o prescripción adquisitiva es una forma de adquirir derechos reales. Se conoce como adquisición originaria porque no interviene un tercero que haya transmitido la propiedad. Así, el usucapiente ha poseído el bien durante tanto tiempo que el ordenamiento jurídico lo reputa merecedor de ser su propietario.

La usucapión se apoya sobre razones de seguridad jurídica. Se otorga así a quien ejercitó durante el suficiente tiempo la titularidad de ese derecho.

También se fundamenta en la desidia del propietario original. Al no haber ejercido su derecho por largo tiempo se permite actualizar la situación dominical, adaptándola a la realidad de hecho.

El título XVIII del código civil habla de la prescripción en sus tres capítulos y sus artículos desde el art. 1930 al art. 1975.

El art. 1941 CC precisa los requisitos que la posesión debe reunir y dice textualmente: “La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida”. Qué dice el código civil y la jurisprudencia sobre cada uno de estos supuestos.

Posesión en concepto de dueño

De acuerdo con la Sentencia del TS de 24 de octubre de 2014, supone la tenencia de una cosa por una persona, o el disfrute de un derecho unidos a la intención de haber la cosa o derecho como propios.

Es preciso, por tanto, que el poseedor se comporte como dueño de la cosa o titular del derecho real, actuando como tal frente a la colectividad, siendo necesario que nadie cuestione dicha situación.

Esta actitud externa de titularidad es lo que se conoce como el concepto posesorio, y una vez más es a la jurisprudencia a quien corresponde delimitar qué actos revelan posesión en concepto de dueño.

Actos reveladores de titularidad en concepto de dueño:

• Pago de impuestos y contribuciones sobre la finca.
• Realización de obras y reparaciones en la vivienda.
• Cuidado y explotación de las tierras y la percepción de sus frutos y rendimientos.
• Arriendo de la propiedad, actuación expresiva como pocas de la posesión en concepto de dueño.

Actos insuficientes para apreciar la posesión en concepto de dueño:

• La inscripción del inmueble en un Catastro.
• Pago de los recibos de gas y electricidad.
• Mera realización de actos de conservación.

Posesión pública

Es decir, reconocida por todo el mundo. El poseedor ha de exteriorizar por actos ostensibles que posee la cosa con una razonable y permanente publicidad, requisito que resulta imprescindible, porque de otra forma los interesados no podrían tener conocimiento de los hechos que les perjudican.

Posesión pacífica

Debe entenderse como contraria a la violenta, es decir, que no se mantiene por la fuerza. El art. 444 CC establece que los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión.

Como posesión violenta podemos entender aquella que es discutida judicialmente mediante un procedimiento civil.

Posesión ininterrumpida

La posesión no debe interrumpirse por alguna de las causas recogidas en los arts. 1943 y ss. del CC, que son las siguientes:

Interrupción natural:

Tiene lugar cuando se cesa en ella durante más de un año (art. 1944).

La posesión debe de ser continuada, de manera que, si se interrumpe antes de su consumación, la usucapión no puede tener lugar, debiendo volver a contar el tiempo necesario por entero.

La posesión natural también cesa por la pérdida de los requisitos que señala el art. 1.941 CC (posesión en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida), pues en este caso se habrá invertido el concepto posesorio, pasando a tener una posesión natural o mera tenencia no apta para adquirir por usucapión.

Interrupción civil:

Se produce por la citación judicial hecha a poseedor, aunque sea por mandato de Juez incompetente. (art. 1945).

Deja de producir interrupción la citación judicial en estos supuestos:

• Si fuese nula por falta de solemnidades legales.
• Si el actor desiste de la demanda o deja caducar la instancia.
• Si el poseedor es absuelto de la demanda.

También produce la interrupción civil el acto de conciliación, siempre que dentro de los dos meses de celebrado se presente ante el Juez la demanda sobre posesión o dominio de la cosa cuestionada.

Cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciera del derecho del dueño

Causa de interrupción reconocida en el art. 1968 CC.

Este reconocimiento presupone una importante mutación en el «animus posesorio», en la medida en que el poseedor reconoce el dominio de la cosa en otra persona, deja de poseer en concepto de dueño, con lo que pierde uno de los elementos esenciales para la usucapión, al producirse la llamada degradación posesoria.

El reconocimiento es un acto dispositivo por lo que el poseedor, para poder efectuarlo válidamente, deberá reunir la capacidad jurídica suficiente, así el menor de edad y los incapacitados deberán hacerla con la asistencia de sus representantes legales.

Tiempo determinado

La ley establece un plazo de tres años para adquirir por usucapión los bienes muebles. En el caso de los inmuebles este plazo se alarga hasta los diez años.

Sin embargo, existen algunas reglas complementarias en el cómputo del tiempo.

En primer lugar, el usucapiente puede computar el tiempo que el bien pasara en posesión de su causante. Es decir, si adquiere un bien inmueble de quien ya llevaba nueve años poseyéndolo, bastará con que pase otro año para que lo adquiera a título de usucapión.

También se presume que quien posee el bien o derecho ahora y lo poseyó en otro momento lo ha tenido todo el tiempo. De modo que solo mediante prueba en contrario podría demostrarse que hubo una interrupción en la posesión.

Usucapión extraordinaria

Si bien lo antedicho se aplica a la llamada usucapión ordinaria, existen otros requisitos para la conocida como extraordinaria.

En este caso no se exige que medie buena fe ni justo título. Sin embargo, los requisitos de esta forma de usucapión se endurecen en cuanto al plazo de posesión requerido.

Así, los bienes muebles deberán poseerse durante un plazo de seis años.

Por su parte, los bienes inmuebles deberán poseerse durante treinta años.

Que dice la jurisprudencia según las últimas sentencias de las audiencias provinciales con relación a la prescripción adquisitiva o la usucapión en el año 2.021, 2020 y 2019.

AP Burgos, Sec. 2.ª, 17-3-2021

No puede estimarse la acción reivindicatoria de la comunidad sobre un patio que obra como finca independiente al concurrir usucapión de dicho espacio por los colindantes.

AP Pontevedra, Sec. 3.ª, 14-1-2021

La contratación de suministros no demuestra la posesión en concepto de dueño ni la inclusión en el catastro ni el pago de impuestos, pues son un simple indicio de pertenencia, sin revestir verdadero justificante de dominio

AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 3-12-2020

No puede estimarse la acción reivindicatoria cuando se acredita que la comunidad ha adquirido la superficie reclamada por prescripción adquisitiva o usucapión cuando no le fue transmitido por su legítimo propietario.

AP Madrid, Sec. 25.ª, 6-10-2020

Es susceptible de usucapión el derecho exclusivo de uso sobre un elemento común de la propiedad horizontal (art. 1930 CC)

AP Baleares, Sec. 3.ª, 28-7-2020

Indebida adquisición de un comunero por usucapión de la totalidad del bien en perjuicio del resto de comuneros.

AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 21-7-2020

 Reivindican los actores por usucapión el sótano situado debajo de un edificio sometido a la LPH sin haber transcurrido 30 años desde la escritura de división de horizontal, momento en que surgió como propiedad separada.

AP Zamora, Sec. 1.ª, 10-7-2020 Las certificaciones emitidas por el Catastro topográfico parcelario no constituyen título de propiedad, por lo que no son útiles para justificar el dominio sobre una finca \ Al no concurrir el requisito de la posesión en concepto de dueño, ni tampoco el del plazo de posesión, no es posible entender adquirida la finca por usucapión.

AP Madrid, Sec. 14.ª, 17-6-2020

Imposibilidad de usucapir los patios, que son elementos comunes por naturaleza, pues sólo cabe tal posibilidad del uso de un elemento por destino que no fuera imprescindible para el mejor aprovechamiento de los elementos privativos.

AP Jaén, Sec. 1.ª, 10-2-2020

 No cabe la usucapión al no concurrir la posesión del comunero como dueño exclusivo, pues la posesión ha sido desde el principio en concepto de titular de la mitad de la propiedad del inmueble.

AP Córdoba, Sec. 1.ª, 30-12-2019

 Debe estimarse la acción declarativa de dominio de la comunidad frente a la colindante al acreditarse que el cerramiento existía desde hace más de 30 años existiendo prescripción adquisitiva por posesión pacífica y continuada.

AP Madrid, Sec. 8.ª, 11-11-2019

La falta de buena fe y de justo título impiden apreciar la prescripción adquisitiva invocada, pues el acceso al catastro o registros públicos no constituyen modos de adquisición de la propiedad.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara