Modificaciones en Ley Propiedad Horizontal por RDL 7/2019 en materia vivienda
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Modificaciones en Ley Propiedad Horizontal por RDL 7/2019 en materia vivienda
El año 2.018-2.019 ha sido un año de cambios en la legislación en todos aquellos temas de vivienda y alquiler, la incorporación del nuevo Gobierno ha dado lugar a la creación de varios Reales Decretos Leyes, entre estos está el R.D.L 7/2019, de fecha 1 de marzo de 2.019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Si deseas ver el R.D.L. completo lo puedes hacer en el siguiente enlace:
Vivienda y alquiler. RDL 7-2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
Hoy vamos a destacar las modificaciones habidas en la ley 49/1960 de 21 de julio de Propiedad Horizontal que afecta a las Comunidades de Propietarios y por ende a la gestión que realizamos los Administradores de Fincas Colegiados. Los apartados destinados a otras cuestiones, también muy importantes como los arrendamientos urbanos lo veremos en un próximo artículo.
Veamos dichas modificaciones.
Artículo 9 de la LPH:
«f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de esta Ley.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario. Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.»
Se ha destacado con la modificación de este artículo, que la contribución de cada propietario para la dotación de un fondo, no solo se hace para obras de conservación y reparación sino de todos aquellos gastos necesarios para mejorar la accesibilidad de la finca.
Se modifica la ley de propiedad horizontal pasando de un 5% de fondo de reserva a un 10%, esto creará una mejora de disponibilidad económica para la comunidad y revertirá de forma directa en un mejor funcionamiento al mejorar el saldo disponible de la comunidad. Personalmente me parecía que el 5% de reserva era una cantidad muy escasa y con el 10% se mejora la situación económica.
En este sentido mi opinión como profesional de la administración de fincas es que un 5% o un 10% me siguen pareciendo cantidades insuficientes y muy lejos de las necesidades reales de las comunidades de propietarios. Hay comunidades de propietarios que gestiones unos fondos de mas de 1.000.000 de euros y sin embargo estas no son entidades jurídicas con el consiguiente problema que se plantea y por otro lado no se les obliga a que lleven una contabilidad general con todos y cada uno de los grupos. No se tienen en cuenta temas tan importantes como la amortización del inmovilizado material, provisiones para insolvencias, etc. que daría lugar a un cambio drástico en las cantidades a pagar por las cuotas corrientes pero que implicaría que diferentes traumas económicos y emocionales a los propietarios no se darían porque un cambio de ascendentes, de caldera centralizada, de cubierta, de fachada y un largo etc. estaría previstos y no se generaría un problema por estar previamente contemplados.
Las Comunidades de Propietarios, que deberían ser entidades jurídicas y no el engendro jurídico que actualmente es, necesitan un Plan General Contable adaptado a sus necesidades y no incrementos como los dados en este R.D.L. que no ayudan a solucionar el problema real de las Comunidades.
Artículo 10.1.b queda modificado de la siguiente forma:
- b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido. También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.»
Queda claro y patente que se añade un concepto mas al artículo 10.1.b donde se habla de todas aquellas cuestiones que tendrá carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, con lo cual un Presidente podría poner en marcha una actuación de una envergadura tal como la instalación de un ascensor, dejando solo a la Junta la posibilidad de distribuir la derrama para el pago de la misma (art. 10.2.a de la propia Ley). Si ya era un artículo que se nos había metido con calzador a las Comunidades de Propietarios y a los propios Administradores fijaros ahora lo que nos dicen con la incorporación de la obligación de la realización de las obras por accesibilidad cuando alcancen el 75% del importe de las subvenciones.
Estoy seguro de que ningún político ha hecho maravillas y ha tenido que gestionar personalmente las subvenciones en una Comunidad de Propietarios. Lo primero porque dichas subvenciones pueden venir bien por la Comunidad de Madrid, por el Ayuntamiento de Madrid o por otros Organismos en el caso de Madrid, algunas subvenciones son compatibles, pero otras no lo son. Como sabemos si el conjunto de las subvenciones que se solicitan llegan al 75% del coste de la obra y lo mas difícil, como sabremos que aunque se soliciten dichas subvenciones, éstas se nos darán y lo más difícil todavía, si se nos dan cuanto tiempo tendrá que pasar para que los Organismos Públicos lo ingresen en las cuentas de las Comunidades, porque podría pasar que por la decisión de un Presidente en base a la normativa actual, pudiera meter a toda la Comunidad en una obra de ingentes miles de euros y se pidiera un préstamo bancario por la totalidad de la reforma, con el consiguiente esfuerzo para el desembolso por parte de los propietarios y que se tardara en recibir la subvención dos años mas tarde. ¿Qué va a ser de la economía de los propietarios? Fíjense que, ante las dificultades económicas de un propietario y el impago de las cuotas o derramas, se podría poner en marcha un procedimiento monitorio contra un propietario por no pagar éstas o porque sencillamente no haya recibido el 75% de la subvención que le corresponde. Me parecería una locura y un desatino por no decir palabras mayores.
Este artículo será muy positivo si los Organismos Públicos cumplen con los plazos para la resolución de las subvenciones y cumplen con los compromisos sino será un desatino más.
Y no nos olvidemos que entre toda esta locura y desatino estará en medio como siempre el Administrador de Fincas Colegiado que tendrá que resolver la falta de un buen criterio por parte del Legislador.
Por último, se añade al articulo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, el punto 12 que dice lo siguiente:
- El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»
Este artículo da solución al problema que se estaba originando con relación a las viviendas turísticas. Se podrá poner en marcha por los 3/5 del total de los propietarios que a su vez representen los 3/5 de las cuotas de participación una condición o limitación al ejercicio de la actividad de las viviendas turísticas quedando condicionado a dichas mayorías cualificadas.
Con relación a los incrementos de la cuota con un máximo de un 20% para las viviendas turísticas creo que desde mi punto de vista que se ha quedado un poco corto el legislador teniendo en cuenta que un piso turístico puede multiplicar por diez o más el uso del mismo con el consiguiente problema que esto puede generar al resto de los propietarios de la Comunidad y sobre todo al uso de los elementos comunes (ascensor, luz escalera, etc.)
Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:
Ley Propiedad Horizontal. Artículo 17 y sus diferentes mayorías
Ley de Propiedad Horizontal, Título Constitutivo, Estatutos, Normas de Régimen Interior
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Buenas tardes, me gustaría saber como puedo crear una comunidad totalmente independiente de las viviendas. En la escritura dice expresamente: «en su día podrán establecer un régimen o reglamento de uso interior aceptado por mayoría, así como subcomunidades regidas y administradas por los respectivos titulares de plazas de aparcamiento y cuartos trasteros de cada planta.» entiendo que no debe haber problema ni unanimidad para poder crearla.
El tema es que los vecinos no quieren tener un administrador y yo que poseo junto con otro vecino (que me apoya y esta de acuerdo) mas del 50% de lo que es el garaje, si que queremos administrador y derecho a que las decisiones que afecten al garaje se tomen entre los propietarios del garaje no de la finca entera.
He estado preguntando y me dicen que necesito un acta del libro de actas que tienen actualmente donde diga que se autoriza a lo antes mencionado, pero claro los vecinos no están por la labor de facilitarnos las cosas, ni les interesa. que puedo hacer¿?
Hola Cristina:
Para poder dar una respuesta necesitaríamos ver la escritura de división horizontal y leer lo que se indica en la misma. La redacción de la escritura sinceramente me parece muy vaga y poco precisa, por lo que podemos llegar a entender para ser que si por mayoría simple de los propietarios presentes y representados que componen la comunidad en su conjunto, bien sea de viviendas, trasteros y aparcamiento deciden crear subcomunidades estas se podrían realizar. Pero se debería de dar esa mayoría. Mi recomendación es que se dirija a un abogado experto en propiedad horizontal y le pueda ayudar y recomendar.
Si necesitan un abogado yo le puedo facilitar un teléfono.
Un saludo.
Miguel
691564359
Buenas noches,
Quisiera saber si se ha realizado algún cambio en la normativa referente al número de propietarios necesarios, el porcentaje necesario para aprobar alguna reforma.
Le agradecería mucho su respuesta.
Saludos
TEodora
Buenos días Teodora.
Si se refiere a las posibles reformas habituales para el mantenimiento del edificio y estas son necesarias, bastará con la decisión que tome el Presidente según se indica en el artículo 10 de la LPH que dice textualmente:
Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.»
Si el Presidente es cauto y quiere contar con el apoyo de la mayoría de los propietarios utilizaría el artículo 17.7 de la LPH que dice lo siguiente:
«Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.»
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
GABRIEL VILCHEZ LOPEZ
Vecino del 3º-C.
Sr. Presidente de la comunidad de vecinos, Santa Rosalía 17, me dirijo a Ud. con el propósito de adecuar la escalera que da acceso a la cochera, con el fin de que el que suscribe pueda acceder a la misma. Este hecho, se lo participé vía correo electrónico en los términos siguientes:
“Sr. Javier, adjunto le remito legislación relativa destinada a las personas con discapacidad, así como certificado a mi nombre, en el se reconoce el grado de discapacidad que padezco.
El hecho de dirigirme a Ud. es debido a que mi estado de salud no me permite poder bajar a la cochera de la que soy propietario de una plaza de aparcamiento, debido a las escaleras y a que el ascensor no llega hasta la misma, por ello solicito se inicien las actuaciones que procedan con el fin de que este problema sea subsanado de la mejor manera posible. Espero que no me obligue acudir a los tribunales. Un cordial saludo.”
Esta notificación la envié el día 9 de Febrero del presente año, sin haber recibido aún respuesta del “Administrador”, por ello he llegado a la conclusión de iniciar el procedimiento al que haya lugar para salvaguardar mis derechos, también como bien digo en el escrito remitido al Sr. Javier, este está en posesión del certificado de minusvalía y la Ley le compete.
Sin más, por el momento, firmo el presente documento, junto con el recibir por parte de Ud. como presidente, siendo el día 9 de Mayo de 2.019.
EL SOLICITANTE: EL PRESIDENTE DE LACOMUNIDAD:
Este escrito se lo mandé al Presidente y Administrador de la comunidad, sin recibir respuesta por parte del Administrador, sin recibir copia firmada por el Presidente, ¿que puedo hacer?.
Estimado Gabriel:
Si Vd. ha informado a la Junta de Gobierno y esta no le ha contestado en debida forma, mi consejo es que dejara esto en manos de un abogado, será mas caro, desde luego , pero mas efectivo, se lo aseguro.
Si desea un abogado, nosotros le podemos informar.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días, en mi Comunidad en la playa tenemos un Presupuesto de 610.000€, un Fondo de Reserva del 10% que se gasta cada año en imprevistos y un Saldo de Morosos de 105.000€ y subiendo.
¿Hay obligatoriedad de dotar una provisión para insolvencias? ¿No sería conveniente, en cualquier caso, incrementar el fondo de reserva para cubrir también los morosos?
La comunidad está en Vera (Almería) y los juzgados no son especialmente rápidos con los Monitorios.
Muchas gracias
Buenas tardes Jose María.
No es obligatorio crear en una contabilidad de una comunidad de propietarios la dotación de provisión para insolvencias, si bien puede ser conveniente dado el volumen presupuestado y dado la morosidad de la finca.
El fondo de reserva dice la ley de propiedad horizontal en su artículo 9.f textualmente lo siguiente: «Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo 10.1.b) de esta Ley.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.»
El fondo de reserva se utiliza para otras cuestiones como son las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.
Yo soy partidario, si me lo permites, de gestionar una dotación de provisión para insolvencia como le recomienda su propio Administrador para generar una cantidad de dinero como fondo que le permita hacer frente al deterioro por insolvencia y de esta forma no haya que ir a derramas extraordinarias por no cubrir los gastos comunes con las cuotas establecidas.
Felicite si me lo permite al Administrador de mi parte por aplicar de forma adecuada la contabilidad en una comunidad tan grande.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
En un edificio de 6 viviendas, tres pertenecen a una misma persona, una al Ayuntamiento y las otras dos a dos particulares. En las votaciones, el ayuntamiento no asiste, luego siempre se hace lo que quiere el de los tres pisos.
Es eso correcto?
Se puede hacer algo?
Si hubiera empate, que pasaría?
Gracias por responder.
Un cordial saludo.
Hola Julieta.
No es correcto, el propietario de las tres viviendas tiene un solo voto con la suma de coeficientes y vds. tienen dos votos como particulares, eso quiere decir que no se puede aprobar nada porque no existe la doble mayoría. Tiene que haber doble mayoría de propietarios y de coeficientes con lo cual nunca se podría aprobar nada y tendrían que ir vds. a un juicio de equidad para que el juez resuelva en justicia.
Lean por favor lo que dice el artículo 17.7 de la ley de propiedad horizontal.Dice textualmente lo siguiente: » Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.»
Le sugiero la lectura de nuestro artículo sobre juicio de equidad en el siguiente enlace: «https://adminfergal.es/el-juicio-de-equidad-en-la-lph/» puede leerlo o bien puede ver nuestro vídeo en el propio artículo.
Saludos
Miguel Fernández
691564359
Buenos días.
En nuestra comunidad, tanto el año pasado 2019 como este 2020, nos ha puesto una derrama de tres meses para cubir el Fondo de Reserva, la parte gastada. Pero tengo entendido que dispones de tres ejercicios anuales para cubirlo, ¿es cierto? Por otro lado, esa derrama de este año, la ha aprobado el Presidente, no la Junta, porque no se ha celebrado por el covid-19 y el Presidente ha renovado automáticamente. Ésto último lo entiendo, ¿pero puede el Presidente aprobar esas derramas sin la Junta? ¿No es ésta la que debne aprobarlas? y más si disponemos de tres ejercicios para cubrir el Fondo de Reseva.
Muchas gracias.
Estimado Daniel,
No tenemos suficiente información para ofrecerles una respuesta clara a su pregunta. En primer lugar decirle que en la Ley si se habla del fondo de reserva pero no se estipula, que yo conozca, nada con relación a que una comunidad que este funcionando necesite recuperar el importe del fondo de reserva en una serie de años, pudiera ser que esto que comenta estuviera reflejado en los Estatutos de la comunidad o bien se hubiera aprobado en algún punto del orden del día de algún Acta anterior.
Actualmente tenemos un problema con relación a las celebraciones de Juntas. Esto conlleva a que se tengan que tomar decisiones y al no tener legislación al respecto, cada comunidad de propietarios soluciona los problemas de la mejor manera posible. Si nos ajustamos a lo que indica la Ley cualquier derrama debe ser aprobada por la Junta de Propietarios pero también es verdad que en circunstancias excepcionales el presidente tiene que tomar decisiones excepcionales. Nuestra opinión es que ante la tesitura de cumplir estrictamente con la Ley o de dar solución a un problema real, somos partidarios de la segunda opción. Si lo que se pretende es cubrir una necesidad desde luego me parece acertada la opción del presidente si la derrama se va a realizar en una sola vez y para cubrir la reservas de la comunidad.
Estamos casi seguros de que ustedes deben de tener protocolizado este asunto y que ya se ha hablado de cubrir la reserva en otras ocasiones.
un saludo
Miguel
691564159
el administrador de mi comunidad, convoca una reunion de vecinos mediante ZOOM. Digame si es legal y que pasa si no puedo conectarme por cualquier circunstancia
Estimada Angeles:
Su Administrador de la comunidad está intentando resolver la situación especial que se está dando en base a la pandemia y quiere cubrir las necesidades de la comunidad. La legalidad o no legalidad la deben de ver vds. en base a la oportunidad que se ofrece. La ley no dice nada sobre la legalidad de las reuniones por videoconferencia pero si es que es verdad que se deben de resolver los problemas que se plantean en cada comunidad de la forma mas conveniente. No existe ley que indique que la videoconferencia sea legal, si bien tengo que decirle que alabo la labor de su administrador por proponer soluciones en su comunidad de propietarios que la propia ley y los que nos legislan se han molestado en buscarlas.
Saludos
Miguel
691564359
Buenos días:
Tengo una buhardilla, tengo 2 problemas:
1- la cuota de participación es a partes iguales, según viene en los estatutos, que pasos tengo que seguir para pagar de acuerdo con mis metros cuadrados, ya he hecho la medición en un arquitecto para pagar la contribución según mis metros cuadrados.
2- tengo luceros que son los de obra, y me entra agua y el seguro me dice q hay q cambiarlos y q corresponde a la comunidad, pero el problema q son muy pequeños y habría q hacer el hueco más grande pa poner unos q aislen, q eso conlleva un coste y la comunidad va ir a un abogado para ver si tienen q pagar las ventanas, cerciorarse, mi pregunta q tipo de ventana me tienen q poner? Gracias Sonia
Buenas tardes Sonia:
Indicarles os cuestiones con respecto a su buhardilla:
– 1º) Si los estatutos dicen que la participación debe de ser a partes iguales, para cualquier otra forma de distribuir los coeficientes en m2 debería de hacerse por unanimidad.
No se puede ir contra lo que se indica en los estatutos, si en estos figuran que todos pagan a partes iguales es la decisión del constructor.
2º) Con respecto al segundo punto mi recomendación es que vd. consiga varias ofertas y las presente en la comunidad. Entendemos por esta oferta que sean los mas reducidos posible y que de solución al problema planteado. Esta oferta que presente a la comunidad deberá ser una oferta que mejore los luceros actuales y se adecuen a sus necesidades garantizando que los luceros no deterioren la cubierta.
Deberá convencer a la comunidad que esos luceros son los mas adecuados y que los mismos garantizarán la calidad del servicio que se pretende.
Saludos.
Miguel
691564359