Mayoría necesaria adoptar el acuerdo de privar uso de las instalaciones en una comunidad

Contestamos a la siguiente pregunta que nos hace uno de los propietarios de una comunidad:

P. Buenos días. Mi nombre es Laura y pertenezco a una comunidad de propietarios de Madrid donde disfrutamos de piscina, pistas de pádel, gimnasio, etc.

Mi pregunta tiene relación con respecto a la nueva redacción del artículo 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente:

«La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo».

¿Se puede prohibir el que unos propietarios puedan disfrutar de la piscina comunitaria y de la pista de pádel si tienen deuda pendiente con la comunidad, y en ese caso, como debemos hacerlo, basta que la orden la de la junta de gobierno, o es necesario que dicha orden esté previamente aprobada por la junta de propietarios, hay que tener un mínimo de impago o bien este se deberá hacer desde el primer euro, cual sería la mayoría necesaria?

R. Estimada Laura:

Es la Junta de Propietarios quien está legitimada para tomar las medidas disuasorias frente a la morosidad que tengan relación con la privación del uso de servicios, ojo, siempre que estos no tengan que ver con la habitabilidad del inmueble. La ley no permite que se deje de usar elementos comunes necesarios como el ascensor, la calefacción si esta es centralizada, etc.

En el caso de que la junta de propietarios decida eliminar la posibilidad del uso temporal habrá que tener en cuenta por parte de la junta los siguientes requisitos:

1º) No parece que se trate igual a un propietario que debe una cuota que otro que debe varias cuotas. Se tendrá que buscar algún acuerdo que sirva de advertencia al moroso. Entiendo que tres cuotas podrían ser suficientes para poner en marcha la maquinaria disuasoria.

2º) La primera vez es obligatorio que el carácter disuasorio sea aprobado en junta de propietarios, para ello debe quedar aprobado que se realice lo que indica el apartado 21.1 de la LPH, que se apruebe por la correspondiente mayoría simple de los presentes y representados con derecho a voto en segunda convocatoria y se lleve a efecto.

3º) Se puede delegar en la junta de gobierno para que a partir de la aprobación no sea necesario el aprobar el carácter disuasorio en la junta de propietarios sino que se especifiquen la normativa interna para darle capacidad a la junta de gobierno para el cumplimiento y las posibles prohibiciones.

Por lo tanto, este tipo de medidas podrán aprobarse por mayoría simple al tener la consideración de actos de mera administración (art.17,7), salvo que la comunidad quiera aprobarlas como cláusulas estatutarias, en cuyo caso, el acuerdo deberá aprobarse por unanimidad (art.17,6 LPH).

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Ávila, Madrid y Guadalajara

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