Derechos y obligaciones de los nuevos propietarios de una Comunidad

Volvemos a realizar otro artículo con la inestimable ayuda y colaboración de Sepin Editorial Jurídica. En este caso hablaremos de los derechos y obligaciones que adquiere un nuevo propietario.

Desde el momento en que se adquiere esta condición se le debe aplicar, a todos los efectos, la LPH (Ley de propiedad horizontal), pero existen situaciones que provienen del anterior titular, obligaciones y derechos que derivaran de pertenecer a este régimen de propiedad horizontal. En este estudio, intentamos dar respuesta a todos los interrogantes que pueden surgir tales como, ¿qué gastos anteriores estará obligado a pagar?, ¿queda vinculando por lo dispuesto en el certificado de deudas?, ¿se le podrá privar de derecho de voto por la deudas del anterior comunero? Si se giran derramas aprobadas antes de que sea propietario, ¿deberá pagarlas? En el supuesto de que existan saldos positivos tras el cambio de titularidad, ¿a quién corresponden? Si el anterior propietario ha realizado obras inconsentidas en elementos comunes, ¿quién responde?

Vayamos a las diferentes preguntas que se suelen plantear. Hemos elegido una de las respuestas de los magistrados y colaboradores por no hacer muy extenso este artículo.

En el supuesto de adjudicación de un inmueble “libre de cargas” integrado en un concurso de acreedores, ¿el adjudicatario responde frente a la Comunidad por afección real? Alcalá Navarro, Antonio Presidente de la Sección 6.ª de la Audiencia Provincial de Málaga

Es indudable que sí. La preferencia del crédito y afección real del piso o local al pago de la deuda comunitaria que establece el art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal constituye una preferencia a favor de la Comunidad en su condición de acreedora a cobrar de sus comuneros morosos por los gastos generales antes que los demás acreedores del propietario deudor, si bien limitando esta prioridad a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores, cualquiera que sea el propietario actual y el título de su adquisición, alcanzando su ámbito objetivo estrictamente a los impagos por los gastos generales, entendiendo por tales a los que alude el artículo citado.

La afección real viene establecida en razón de la existencia de la Propiedad Horizontal, sin que precise para su entrada en juego de una publicidad registral específica, imponiéndose al adquirente por gastos generados en un momento en el que no era titular, sin que la inscripción en el Registro de la Propiedad pueda amparar al adquirente en la fe pública registral al afecto de invocar la condición de tercero protegido y eludir la responsabilidad, que viene establecida por la existencia de la Propiedad Horizontal.

Evidentemente, el deudor es quien fuera propietario en el momento de producirse la obligación de satisfacer los gastos comunitarios, por lo que el nuevo adquirente no ostenta la condición de deudor y su responsabilidad frente a la Comunidad lo es por un plazo determinado ex lege, computado en años naturales, respondiendo exclusivamente con el inmueble en cuestión, no con otros bienes que puedan pertenecer al nuevo titular, sin que la afección del piso o local convierta al propietario actual en sujeto pasivo de la obligación.

Por todo ello, el precepto citado establece que, en el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local, el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la Comunidad de Propietarios o expresar los que adeude, aportando en ese momento certificado de su estado de deuda con la Comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. Por ello, es indiferente que el inmueble aparezca «libre de cargas», pues ello no exonera de la declaración de estar al corriente en el pago de los gastos generales a los que antes nos hemos referido.

Existiendo una compraventa anterior a la reforma del art. 9.1 e) LPH (28 de junio de 2013), en la que el comprador pagó, por afección real, las cuotas pendientes de 2012 y la parte vencida de 2013, si se produce posteriormente una nueva venta en 2014, ¿deberá este segundo comprador responder de la deuda del año 2011 que quedó pendiente, teniendo en cuenta la nueva garantía real de tres años? López Orellana, Manuel José Magistrado de la Sección 11.ª de la Audiencia Provincial de Valencia

Considero que la respuesta debe ser positiva.

Y así, modificado el número 1 del art. 9, letra e), LPH, por la Disposición Final Primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, introduciendo la importante novedad de la obligación del adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, de responder de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios por los gastos generales de los anteriores titulares, hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores, ampliando este margen respecto al de la redacción precedente de solo un año, y habiendo entrado en vigor el día siguiente a la publicación en el BOE de la Ley 8/2013, según la Disposición Final Vigésima de esta, no se contiene salvedad alguna en su redacción que determine un efecto irretroactivo distinto al previsto en el art. 2.3 del Código Civil.

Por lo que, sin perjuicio de disponer el art. 9.3 de la Constitución el principio de irretroactividad de las leyes sancionadoras no favorables y las restrictivas de derechos individuales, más bien referidas al ámbito de los derechos fundamentales y libertades públicas, lo que no se ajusta completamente a la afección real impuesta legalmente, cabría entender eficaz esta nueva normativa a situaciones jurídicas que se puedan entender como originadas antes de la entrada en vigor de la nueva redacción del art. 9.1 e) de la Ley especial, pero que, en todo caso, no se han consumado en todos sus efectos cuando se produce la compra después de su vigencia, que sí lo habría sido respecto de la anualidad ya satisfecha por el anterior comprador que se devenga de manera anterior a su adquisición, pero no respecto al resto hasta los tres años a que se extiende la garantía por designios del legislador, puesto que es a la fecha de la nueva compra cuando debe computarse tal período, siguiendo la literalidad del precepto.

Existiendo deudas pendientes en el momento de la compra del piso o local, ¿se le podrá privar del derecho de voto al nuevo propietario aplicando el art. 15.2 LPH? José Manuel López Orellana. Magistrado Sección 11.ª Audiencia Provincial Valencia

La respuesta debe ser afirmativa, si se tiene en cuenta que el art. 15.2 alude, sin más precisión, al propietario que no se encuentra al corriente en el pago de todas las deudas al momento de iniciarse la junta, y éste no es otro que el comprador, puesto que el vendedor ha dejado de serlo.

Máxime cuando el comprador ha consentido esta situación, puesto que según el art. 9 e), cuarto párrafo, no es factible autorizar el instrumento público mediante el que se transmita la vivienda o local, sin acompañar certificación sobre el estado de la deuda con la Comunidad, coincidente con la declaración que se le exige al vendedor de hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la Comunidad, salvo que, precisamente, fuera eximido expresamente de esta obligación por el comprador. Y específicamente se contempla en el tercer párrafo del artículo aludido que es el propio adquirente el que responde, con el inmueble comprado, de las cantidades adeudadas hasta el límite de las que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en que tenga lugar la adquisición y el año natural inmediatamente anterior.

Y ello sin perjuicio de la posibilidad de repetir el nuevo titular frente al anterior, respecto de las cantidades que haya tenido que abonar a la Comunidad, y de las que debió hacerse cargo en su día el primitivo dueño y no lo hizo.

¿Qué gastos está obligado a pagar el nuevo titular?

De ninguna manera, por lo menos desde nuestro punto de vista, el nuevo propietario tiene que pagar los gastos que la Comunidad tuvo que abonar para reclamar infructuosamente al anterior titular, judicial o extrajudicialmente, y que no obtuvieron resultado por ser este insolvente, ni cualquier otro al respecto. No obstante, sí se le pueden exigir los gastos ordinarios y extraordinarios del mantenimiento del inmueble, las cargas y las responsabilidades durante el año actual (el de la compra) y de los tres anteriores, conforme al art. 9.1 e), apartado primero, de la Ley de Propiedad Horizontal.

Pero en esas obligaciones no entran, como queda dicho, los efectuados sin resultado positivo para reclamar la deuda al propietario anterior.

¿Comprende la afección real los intereses acordados en junta?

En primer lugar, no haber aportado «certificado de deudas» no tendrá trascendencia para poder exigir al nuevo propietario los gastos comunes pendientes por el período de afección real, como establece el art. 9.1 e) LPH, esto es, el año actual y los tres anteriores.

Con respecto al pago de estos intereses por el período de afección real, se trata de una cuestión controvertida, como lo muestra nuestra Encuesta Jurídica «Si la Comunidad ha acordado el recargo de intereses a los propietarios morosos, ¿deben tenerse en cuenta en la afección real? Y, también, en caso de impago, ¿podrá privarse al propietario del derecho de voto del art. 15.2 LPH?», este tema sería muy interesante a que os animarais a hacer la consulta en la base de datos de Sepin.

Nuestro criterio es contrario a que se puedan exigir dichos intereses moratorios acordados en junta al nuevo propietario, por cuanto el art. 9.1 e) LPH no otorga esa protección a todas las deudas con la comunidad, sino únicamente a las «cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares», por lo que coincidimos con aquellos que sostienen una interpretación contraria a su inclusión dentro de los gastos de comunidad de las obligaciones accesorias a la deuda de esa naturaleza. La otra postura no parece ajustada ni al tenor literal de la norma ni a la debida interpretación restrictiva de una norma que supone la responsabilidad de un tercero, aunque sea hasta el límite que represente el valor del piso o local; en el mismo sentido se han pronunciado las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Castellón, Sección 3.ª, 553/2019, de 8 de noviembre, y de Málaga, Sección 4.ª, 113/2018, de 19 de febrero.

No obstante, el problema en el caso consultado es que esta deuda fue aprobada en junta, cuando el demandado ya era propietario y no impugnó el acuerdo.

En cualquier caso, como señala, entre otras, la Sentencia de la AP Pontevedra, Sección 1.ª, 400/2019, de 4 de julio «(…) admitida la licitud del recargo cabe la posibilidad de que esa «penalización» si es excesiva y desproporcionada, aunque revista la forma externa de un interés comunitario, sea susceptible de ser ponderada, máxime cuando sí se trate de un recargo que excede del interés legal del dinero que rige en el mercado financiero en los términos del art. 7 del CC», aunque también existen sentencias en contra de considerarlo abusivo al hacer sido admitido por ambas partes; en este sentido citamos la Sentencia de AP Las Palmas, Sección 5.ª, 184/2017, de 17 de mayo.

¿Es posible reclamar por vía judicial al nuevo propietario las cantidades que le corresponderían por afección real, aunque hayan sido previamente reclamadas (pero no cobradas) judicialmente?

La cuestión no es fácil porque seguramente se enfrenta a una posible alegación de cosa juzgada.

Es verdad que la cosa juzgada exige una triple identidad (art. 1.252 CC hoy derogado) que se sigue exigiendo jurisprudencialmente: identidad de objeto (se da), identidad de sujetos (es cierto que aquí no la hay, pues una cosa es el moroso y otra el adquirente -si bien el art. 222.3 LEC extiende la cosa juzgada a posibles adquirentes-) e identidad de causa de pedir. Es curioso porque en este caso entendemos que también podría no darse esta última ya que uno responde por la titularidad real del inmueble en el momento de la deuda y el otro por afección real.

En definitiva, y con todas las cautelas, entendemos que si, como parece, no se cobró, podría intentarse un nuevo proceso contra los nuevos propietarios haciendo valer la afección real y siempre que no se haya cobrado o completado la ejecución y, si consigue cobrar, alegar inmediatamente la carencia sobrevenida de objeto.

Reclamación a la entidad bancaria adjudicataria de la vivienda

Lo que tiene que quedar claro es que el propietario anterior siempre es responsable de los gastos habidos durante su titularidad. Otra cosa es que, como normalmente no tiene capacidad económica, la Comunidad lleve a cabo la reclamación al nuevo titular basándose en la afección real del art. 9.1 e) LPH.

Por lo tanto, aunque no hay jurisprudencia al respecto, nuestro criterio es que el banco, actualmente titular, responderá siempre de los años que contempla el citado precepto, concretamente 2015, 2014, 2013 y 2012, por dicha afección real, y de los años 2016 y 2017 hasta la venta, que ha sido el mismo propietario.

Si se hace la reclamación al banco, mientras ello no se resuelva, no es aconsejable iniciar ninguna acción contra el nuevo titular y, por otra parte, estamos conformes en mantener la reclamación al anterior propietario siempre que sean otros los ejercicios, pero no caso ser los mismos. No obstante, como el tema no es claro, si este es realmente insolvente, lo mejor es retirar dichos procesos, para evitar la posible excepción de litispendencia, prevista en los arts. 416 y 421 LEC.

En cuanto al acta en la que se determina la reclamación, no hay la menor duda de que se debe remitir a la entidad bancaria, mientras sea propietaria, pues así lo establecen los arts. 17.8 y, especialmente, 19 LPH.

No es necesario realizar ningún requerimiento previo si se utiliza la vía normal y no el monitorio, pues no se exige para los juicios verbal u ordinario. La competencia es del Juzgado donde radique la finca, conforme al art. 52.1.8.º LEC.

Dación en pago de la vivienda y deudas de la Comunidad

De una forma u otra el titular ha cambiado y, por tanto, en aplicación del art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, el nuevo propietario solo tiene obligación de responder de las cuotas pasadas en el año actual y los tres anteriores. ¿Qué pasa con las deudas más antiguas? Tales deudas deben reclamarse al vendedor o a la persona que entregó la vivienda en dación de pago.

Si esta persona es insolvente o ha desparecido, la respuesta no puede ser otra que el importe correspondiente del período precedente al año actual y los tres anteriores, lo pierde la Comunidad.

¿Cuándo adquiere la propiedad de un bien inmueble el adjudicatario en una subasta judicial?

Tras la celebración de una subasta judicial cuyo objeto es un bien inmueble, uno de los asuntos que puede generar polémica es el de cuándo se ha de considerar que se adquiere la propiedad por quién resulta adjudicatario.

Determinar dicho momento es una cuestión esencial en determinados supuestos, ya que de ello dependerá si corresponde al anterior o al nuevo titular el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones, que se deriven del derecho de propiedad del bien inmueble frente a terceros.

Como es por todos sabido, en nuestro derecho, para la transmisión y adquisición de la propiedad, rige la teoría del título y el modo, conforme establece el art. 609 CC, siendo necesario que se den ambos requisitos para que el negocio jurídico quede perfeccionado y consumado.

Es decir, no basta con el simple otorgamiento del título, sino que es necesario que se produzca la entrega o traditio del objeto al adquiriente, si bien, según determina el art. 1.462 CC, cuando la venta se haya hecho mediante escritura pública, su otorgamiento equivaldrá a la entrega física de la cosa objeto del contrato.

El citado sistema no suele presentar problemas cuando nos encontramos ante un contrato de compraventa, pero cuando nos enfrentamos ante la transmisión de la propiedad en virtud de una subasta judicial, la cuestión adquiere matices.

Así, y aunque anteriormente existían posturas contradictorias, en la actualidad tanto la doctrina como la jurisprudencia vienen considerando de forma mayoritaria que, cuando estamos ante una transmisión de un bien inmueble derivado de una subasta judicial, el decreto de aprobación del remate emitido por el Letrado de la Administración de Justicia (anteriormente Secretario Judicial) debe ser considerado como el título y el momento de perfección, mientras que el testimonio del decreto de adjudicación emitido por dicho Letrado de la Administración de Justicia (art. 673 LEC) equivaldría al otorgamiento de la escritura pública y, por tanto, sería considerado como la entrega o traditio del inmueble y el momento en que se produce la consumación de la transmisión.

Esta teoría ha sido la plasmada por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 14 de julio de 2015, en la que establece:

«En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la transmisión instrumental a que se refiere el artículo 1.462 del Código Civil (sentencia, entre otras, de 10 de diciembre de 1991), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar la escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio (artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según redacción dada por Ley 13/2009, de 3 de noviembre), este será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil«.

Como hemos indicado, esta cuestión es de vital importancia en determinados supuestos, ya que indica el momento a partir del cual se dejan de tener derechos y obligaciones por el anterior propietario, pasando a ser el nuevo titular el legitimado tanto para ejercerlos como para soportarlas.

¿Está obligado el comprador al pago de las derramas aprobadas antes de la venta, pero giradas con posterioridad?

A estos efectos hay que tener en cuenta que los beneficios y las cargas son siempre responsabilidad del propietario actual, de tal modo que, con independencia de cuándo se aprobó la derrama, si se pasa al cobro con posterioridad a la venta, el responsable será el nuevo propietario; lo mismo, pero a la inversa, ocurriría si existiera una indemnización, el beneficiario sería quien lo sea en ese momento, no el anterior, siendo aplicable al respecto el art. 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal, que, aunque referido a mejoras, ha de entenderse extensivo a todo tipo de derramas.

El supuesto sería igual que cuando en el cierre anual de cuentas hay saldo positivo o negativo de un piso que se ha vendido, pues solo se regulariza al que sea propietario en ese preciso momento, todo ello sin perjuicio de que el comprador pudiera exigir, en su caso, responsabilidades al vendedor.

Responsabilidad del nuevo propietario por obras realizadas por el anterior titular

La jurisprudencia ha sido clara al respecto, en cuanto a la responsabilidad del actual propietario de las obras que afectan a elementos comunes que ha realizado el anterior titular, pues en otro caso sería muy fácil burlar la norma jurídica, bastaría con vender un piso o un local para que la infracción quedara subsanada.

La argumentación jurídica de la demanda es la misma para el actual propietario, ya que él se ha hecho cargo de los derechos y obligaciones. Hay infracción de los arts. 7.1 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Acuerdo de devolución antes de la venta, pero hecha efectiva con posterioridad por cuestiones administrativas, ¿quién sería el beneficiario?

La venta de un piso o local no obliga a la Comunidad a que tenga que hacer liquidaciones en esos momentos, pues las cuentas y las decisiones quedan para la Junta General Ordinaria. Es entonces cuando se decide lo que sea, devolver los saldos positivos, cobrar los negativos, etc., respondiendo en todo caso el nuevo propietario, con independencia de que este pueda repetir al anterior en lo que hayan pactado.

Pero en este caso concreto, si el recibo extra de obras se acordó devolverlo por no llevar a cabo las mismas, y la decisión fue en una Junta anterior a la venta del piso, lógicamente el atraso administrativo no puede perjudicar a nadie y parece correcto y ajustado a derecho que el anterior propietario exija la devolución de la derrama, pues realmente se tuvo que hacer cuando él era todavía titular del piso.

¿Se debe devolver el fondo de reserva por la venta de una propiedad?

La contribución al fondo de reserva o cualquier otro ingreso a la Comunidad, ha de considerarse como una de las obligaciones del art. 9.1 e) LPH; de este modo, el hecho de la venta del piso no supone la devolución de los ingresos, puesto que lo que realmente está afectado es el piso o local y no su titular.

La Comunidad hará las cuentas y determinará lo que se hace con los saldos, a favor o en contra en la fecha en que cierre su ejercicio, pero de ninguna manera está obligada a hacer liquidaciones parciales según acuerdo de la Junta de Propietarios, cada vez que se produzca una venta aislada.

¿Está obligado el administrador a realizar una liquidación individual por la venta de una propiedad?

El administrador no es más que un profesional que sirve a los intereses generales de la Comunidad, por lo que las obligaciones se limitan a aquello que se ha comprometido, siendo una de ellas la de hacer las cuentas y presupuestos «anuales», pero desde luego no liquidaciones individuales a cada propietario que vende o compra un piso, pues esas cuentas se presentan y se aprueban o se rechazan en las Juntas anuales convocadas al efecto.

De este modo, cada vez que una persona vende no hay que hacer liquidaciones individuales y quedar a cero, las cosas siguen igual en todos los casos, el piso o local, es la deudora o acreedora a todos los efectos, y el comprador deberá responder, o beneficiarse, del saldo existente en el momento de la venta.

Por lo expuesto, el nuevo propietario estará igualmente obligado al abono de las futuras derramas que deriven a las obras a acometer, pues es el comprador, en este caso el nuevo propietario, el que responde, tal y como preceptúa el art. 17.11 LPH, donde se establece que las derramas serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades, que, si bien alude a mejoras, entendemos extensible al resto de las derramas.

En caso de venta de la propiedad, ¿puede negarse la Comunidad a la devolución de las cantidades cobradas por unas obras no efectuadas?

Si bien nuestro criterio es que las ventas se hacen con derechos y obligaciones y por lo tanto las cuentas de gastos ordinarios, con saldos positivos o negativos, deben considerar beneficiado o perjudicado al nuevo propietario, si de lo que se trata es de devolver una cantidad abonada para una determinada obra que luego no se hace en virtud de nuevo acuerdo de la Junta, es decir, son importes que no se han empleado para nada, somos partidarios de que la devolución se haga a quien pagó las derramas especiales, con independencia de que en el Acta de la Junta no se recoja este detalle.

Desde luego, el administrador no tiene facultades para citar en su despacho al anterior y al nuevo propietario, lo único que tiene que hacer es cumplir con el acuerdo de la Junta y si tiene dudas consultar con el Presidente o en la próxima Junta. La devolución debe hacerse de la misma forma para todos, la que se decida, sin que ningún comunero pueda exigir que le remitan transferencia, aunque resida en otra población, si bien realmente no creemos exista inconveniente en hacerlo con todos los gastos por su cuenta.

Si la Comunidad no devuelve el dinero al que pagó, este no tiene otra solución que acudir a juicio, sin que haya un plazo establecido –creemos aplicable el de 5 años del art. 1.964 del Código Civil–, pero tratándose de fincas en régimen de propiedad horizontal aconsejamos que la reclamación se haga cuanto antes.

Derrama para obras no realizadas, pero para las que se están pidiendo presupuestos y devolución del dinero

Aunque la petición es en principio correcta, es decir, devolver el dinero satisfecho por unas obras no realizadas, si se están pidiendo otros presupuestos para llevar a cabo las mismas, que son necesarias, habrá que estar a lo que se acuerde en Junta por mayoría, pues lo que debe quedar claro es que la petición individualizada, aunque sea de varios propietarios, no obliga a devolver los recibos pagados por dicha decisión de la Comunidad, es una cuestión que necesita de nuevo acuerdo por el mismo sistema, bien para devolver por su no realización, o bien para mantener o incluso incrementar para la definitiva realización de las obras necesarias.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas de Ávila, Guadalajara y Madrid