Las Servidumbres en la Ley de Propiedad Horizontal y la Jurisprudencia

Hoy vamos a hablar de las Servidumbres, cuestión que hemos abordado desde otros puntos de vista en otros artículos en nuestro blog. Estos son los enlaces:

Dar las gracias a la exposición dada por Loscertales en Sepin que en este caso tenemos como referencia en nuestra exposición

El art. 9.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal establece la posibilidad de crear servidumbres en elementos privativos, siempre que sean «imprescindibles y requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes (…)».

Dice el artículo 9.1.c de la LPH lo siguiente:

“c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”.

Ahora bien, hay que tener en cuenta las cuestiones siguientes: la posibilidad de que figure en el título, los acuerdos necesarios de la Junta, las acciones judiciales, la inscripción registral, la entrada en la vivienda o local y, en su caso, la determinación de los límites y la indemnización correspondiente.

La Comunidad tiene el concepto de «predio dominante» y el piso o local que soporta la servidumbre el de predio sirviente, conforme lo determina el art. 530 del Código Civil.

¿Que dice textualmente el artículo 530 del código Civil:

“La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.

El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.”

Sobre este tema tenemos el siguiente artículo en nuestro blog:

Otros artículos del Código Civil al que hace referencia las servidumbres:

Art. 531: “También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada.”

Art. 532: “Las servidumbres pueden ser continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes.

Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre.

Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre.

Aparentes, las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas.

No aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.

Constancia de la servidumbre en el Título Constitutivo

Lo primero que debemos hacer es comprobar si a este respecto figura algo en el Título o en los Estatutos que han aceptado todos cuando adquirieron la vivienda o el local, ya que entonces no ha lugar a protesta alguna, conforme al art. 536 del citado Código Civil.

El artículo 536 del Cc dice textualmente lo siguiente:

Las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios. Aquéllas se llaman legales y estas voluntarias.

Igualmente, existirá la servidumbre si esta es «continua y aparente», aunque no figure en la Escritura de División Horizontal y hayan transcurrido 20 años, conforme al art. 537 del mismo CC, situación que, en sentido general, se viene dando en las Fincas con frecuencia, aunque en la mayor parte de los casos no sean de gran importancia esas «servidumbres» y que, naturalmente, cada situación necesite de un estudio concreto en cuanto a esos condicionamientos y requisitos.

El art. 537 del código civil dice textualmente lo siguiente:

“Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por prescripción de veinte años.”

Acuerdos necesarios para la creación de servidumbres

La verdad es que, en principio, no haría falta ningún tipo de acuerdo, si aplicamos el art. 10.1 de la actual LPH, pues, para muchas de las obras o adaptaciones necesarias, sobre todo en favor de los «discapacitados», no se exige acuerdo de la Junta, aunque luego sea necesaria dicha asamblea para determinar el pago correspondiente, pero ya sea el propietario que lo está exigiendo o la propia Comunidad, tendrán que pedir al afectado la constitución de la servidumbre cuando ello fuera necesario.

Tampoco en los demás supuestos el acuerdo concreto de la Junta de «constituir servidumbres» es obligado, aunque sí conveniente. Entendemos que si la obra o modificación de la configuración se aprueba con las mayorías necesarias que exigen los arts. 10.3 y 17 de la L.P.H., será suficiente a todos los efectos y entre partes (Comunidad y propietario) para la constitución de la citada servidumbre, si, finalmente, resulta necesaria, pues muchas veces no se conoce que sea realmente imprescindible, toda vez que son los informes técnicos los que determinarán las condiciones.

¿Cabe la impugnación cuando el acuerdo no es conforme para el afectado? En principio sí, a tenor de lo dispuesto en el art. 18.1 c) LPH, aunque dicho con toda cautela, pues, en primer lugar, este precepto hace constar que siempre que «no tenga obligación jurídica de soportarlo» y aquí, como hemos visto, en principio, el art. 9.1 c) marca esa obligatoriedad. Nuestro criterio es que no hace falta que sea el propietario el que actúe al respecto, pero sí que debe hacer constar su negativa o voto en contra, para evitar que se le imputen «actos propios». (puedes ver este artículo en nuestro blog sobre actos propios: https://adminfergal.es/distribucion-gastos-mantenimiento-y-conservacion-en-las-servidumbres-de-comunidad/) En todo caso, es la Comunidad quien tiene que acudir al Juzgado para exigir esta constitución de servidumbre y, allí, el perjudicado podrá alegar los inconvenientes técnicos y exigir, a la vez, la indemnización correspondiente.

La inscripción en el Registro de la Propiedad

¿Es necesario? A los efectos materiales no, pero sí somos partidarios de que ello tenga lugar, esto es, que la servidumbre figure a favor de la Comunidad (predio dominante) y en contra del piso o local (predio sirviente), pues, en otro caso, pudiera darse el caso de que el propietario individual lleve a cabo la transmisión a terceros y se encuentre con una «servidumbre» que no ha sido citada en las propias escrituras y en el Título, con lo cual el comprador podría rechazarlo a tenor de las previsiones del art. 5, punto 3, de la Ley de Propiedad Horizontal. Que dice textualmente el art. 5.3 de la LPH? “El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”

aunque también entendemos que si lleva más de 20 años y es «continua y aparente» (art. 539 del Código Civil, dicha servidumbre se ha consolidado).

Que dice textualmente el art. 539 del Cc: “Las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título.”

En todo caso, se aconseja que, con el acuerdo de la Junta, el que corresponda a tenor de lo dispuesto en los arts. 10.3. y 17.2 y el consentimiento del propietario afectado, debe ser suficiente para que el Notario y Registrador no pongan dificultades, pero partiendo de la base de que tendrá que haber escritura pública con la comparecencia del presidente, debidamente autorizado por la Junta, y el titular del piso o local para que la servidumbre se constituya.

Naturalmente, si las partes acuden a un proceso judicial, el propio fallo permitirá la inscripción cuando en el mismo el Juez declara la constitución.

La entrada en la vivienda o local

Lo normal es que el propietario acceda con normalidad a que los técnicos entren en su piso o local para hacer los estudios correspondientes sobre cualquier obra o alteración de elementos comunes, pero alguna vez ocurre lo contrario, en cuyo caso ese es el gran problema inicial, lleve consigo o no constitución de servidumbres, pues tiene que quedar claro que la Comunidad carece de autoridad por sí misma para acceder a la propiedad privada, por lo que, caso de negativa del propietario no hay otro camino que acudir a la vía judicial, que es donde únicamente se puede ordenar el correspondiente acceso.

Cuando esto desgraciadamente ocurre, el proceso que corresponde es el juicio ordinario en todos los casos, conforme al art. 249.1.8.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Que dice el artículo 249.1.8 de la LEC: “ Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía:8.º Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda.”

 Quizá sea posible acudir a las «diligencias preliminares» contempladas en el art. 256.1.2.º de dicha LEC, algo que no está contrastado y para lo cual carecemos de antecedentes de jurisprudencia, considerando por nuestra parte que esta fórmula es muy difícil de obtener habitualmente, pero vale la pena intentarlo antes de entrar en el proceso y así tener más conocimiento de causa.

Que dice el artículo 256.1.2 de la LEC: “Artículo 256. Clases de diligencias preliminares y su solicitud.

1. Todo juicio podrá prepararse:

1.º Por petición de que la persona a quien se dirigiría la demanda declare, bajo juramento o promesa de decir verdad, sobre algún hecho relativo a su capacidad, representación o legitimación, cuyo conocimiento sea necesario para el pleito, o exhiba los documentos en los que conste dicha capacidad, representación o legitimación.

2.º Mediante solicitud de que la persona a la que se pretende demandar exhiba la cosa que tenga en su poder y a la que se haya de referir el juicio……..”

Límites de la servidumbre

Una de las cuestiones debatidas es si la Comunidad tiene derecho a constituir «servidumbre» en todos los casos y la contestación es negativa, pues la obra o instalación no puede llevar consigo que el piso o local tenga tal menoscabo que quede en una situación que ya no pueda servir para un uso correcto o para su propio destino.

Esto es algo que se debe acreditar en los informes técnicos correspondientes y, por supuesto, determinado por los Tribunales.

La indemnización

Debe quedar muy claro que siempre, en poca o mucha cuantía, hay que indemnizar, por lo que la Comunidad debe ser consciente de ello antes de tomar un acuerdo definitivo sobre una obra o una modificación de elementos comunes que lleve consigo la constitución de una servidumbre. Dicha indemnización corresponde incluso cuando el afectado esté o vote a favor de la obra o de la alteración de los elementos comunes, naturalmente salvo renuncia voluntaria del interesado, algo inusual. Cuando no exista conformidad con los importes, hay que acudir a los Tribunales para valorar la indemnización.

Acuerdo con el propietario afectado

A la vista de todo lo anterior, desde un punto de vista económico y, sobre todo, para evitar procesos judiciales que, sin duda, atrasarán mucho la obra o la nueva instalación, es aconsejable siempre que haya un acuerdo con el propietario afectado, algo no siempre fácil por los distintos intereses de la Comunidad y del titular del piso o local que tiene que admitir una pérdida (grande o pequeña) del valor económico de su propiedad.

Pero, para ello, se considera muy conveniente que la Comunidad y el propietario sean asesorados por técnicos y así evitar, en muchos casos, enfrentamientos que suponen, desde luego y cuando menos, un atraso en llevar a cabo la obra o instalación, algunas veces de carácter relativamente urgente, como podría ser la instalación de un ascensor en una comunidad.

Especial: instalación de ascensor

Es el tema más frecuente, pero nada nuevo hay que decir, pues todo lo anterior es válido, siempre que, naturalmente, haya que constituir una servidumbre, generalmente en locales. No hay cambios por el hecho de que se haga de forma voluntaria y directa con base en el art. 10.1, como si tiene lugar por la vía del art. 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por último, debemos de decir que se necesita la unanimidad de la Junta de Propietarios para dejar sin efecto una servidumbre de paso que tiene a su favor la Comunidad, siendo el predio sirviente un piso para acceso a la terraza del inmueble, pues se trata de un derecho real.

Por lo tanto, rechazamos que se pueda adoptar la decisión por mayoría simple o cualificada (3/5).

Ahora bien, aunque no se tome el acuerdo por unanimidad, es claro que, si los disidentes no impugnan en tiempo y forma, conforme las reglas del art. 18, el acuerdo se podrá aplicar perfectamente, aunque nunca se podrá anular la anotación registral de la servidumbre, caso de que la misma esté inscrita en el Título.

Puedes ver el vídeo de este artículo en el siguiente enlace:

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara