Distribución gastos mantenimiento y conservación en las servidumbres de Comunidad
Compartir
Distribución gastos mantenimiento y conservación en las servidumbres de Comunidad
Antes de hablar de la distribución de gastos de una servidumbre de paso, lo primero que nos debemos preguntar que es una servidumbre de paso.
La servidumbre de paso es un derecho real que limita la propiedad de una finca (predio sirviente), al obligarla a dar camino y paso de entrada o salida a favor de otra (predio dominante).
¿Qué es un predio sirviente?, es aquel inmueble edificado o no, que soporta la carga de una servidumbre.
¿Qué es un predio dominante? Es aquel inmueble, edificado o no en beneficio del cual hay establecida una servidumbre.
¿Qué es un predio urbano? Es el predio que favorece a los servicios del municipio (agua, cloacas, calles, asfalto, iluminación, recolección de residuos, etc.).
A nivel de edificación hay que entender que muchas veces vemos en la escritura de división horizontal, servidumbres que favorecen al Canal, Iberdrola, Gas Natural Fenosa, etc. y que son predios urbanos a los que no se pueden repercutir los gastos de mantenimiento y conservación de la Comunidad de propietarios. Están exentos de todo gasto, pero hay otros predios dominantes que utilizan los servicios de la Comunidad y que pueden y deben estar obligados a pagar los servicios de mantenimiento y conservación.
Los porcentajes de los gastos de servidumbre ya suelen venir reflejados en la propia escritura de división horizontal, pero si no fuera así y hubiera un abuso de derecho por parte del predio sirviente, se deberían de reclamar los mismos, bien por la vía amistosa y si fuera necesario por la vía judicial. La distribución del gasto debe ir referida al beneficio que la servidumbre otorgue a cada una de las Comunidades que la usan y, en caso de que no se pudiera establecer de alguna forma debería accederse al principio de igualdad.
El predio dominante (la comunidad que hace uso de la servidumbre) deberá abonar aquellos gastos que estén referidos al mantenimiento y conservación que le afecta directamente. Un ejemplo: Si una comunidad (predio dominante) utiliza una rampa de acceso al garaje y sus accesorios, deberá de pagar la parte proporcional que le corresponda por el pago de los arreglos de la obra y su posible mantenimiento, pero no debe de pagar al Predio Sirviente los gastos generales de la Comunidad ya que no es un propietario de la finca.
Algunos ejemplos de los gastos en las que el predio dominante debe de pagar por el uso de la servidumbre son los siguientes:
- Pago de parte de los gastos de mantenimiento y conservación de la cubierta por el uso de la servidumbre por acceso a través de la cubierta del vecino ó (predio sirviente).
- Obligación de pago de parte de la terraza por servidumbre al predio dominante.
- Servicio de vigilancia 24 horas, si es un servicio necesario desde la perspectiva de la servidumbre.
- El Predio dominante deberá pagar los gastos de reparación de zona verde y parque de recreo para evitar filtraciones producidos en los locales en base del derecho de servidumbre existente a favor de las comunidades sobre dicha superficie.
- El titular de una servidumbre de paso sobre la piscina y jardines de la Comunidad de propietarios colindantes está obligado a contribuir en los gastos de mantenimiento, en la proporción que establezca el título constitutivo.
- El sistema contra incendios comprende además de las plazas de garaje, los pasillos y rampas de acceso que forman parte de la servidumbre, por ello el predio dominante debe contribuir al abono de dicho sistema de incendios.
Hay que tener en cuenta que el predio dominante está obligado al pago en la parte que le corresponda para la servidumbre, pero hay algunas cuestiones que son implícitas de la propiedad y que el que utiliza la servidumbre no debe pagar, veamos algún ejemplo:
- El titular de la servidumbre (predio dominante), no tiene la obligación de pagar el Impuesto de bienes inmuebles y las pólizas de seguro en tanto que el impuesto grava el derecho de propiedad y el marco obligacional de dicho contrato no afecta al tercero ajeno al mismo.
- El predio dominante no debe abonar los gastos repercutidos del administrador, puesto que la actividad de este no se extiende a dar mayor utilidad o ampliar el uso de la servidumbre.
En resumen, los acuerdos entre el predio dominante y el predio sirviente deben de quedar perfectamente establecidos en el ámbito más amplio posible para evitar problemas entre las partes. Cualquier nuevo acuerdo que se realice entre las partes deberán escriturarse y elevarse a público para darle forma jurídica, que tenga la validez necesaria entre las partes y ante terceros.
Les adjuntamos otros enlaces que pueden ser de interés para el lector:
http://www.civil-mercantil.com/codigo-civil-libro-ii-titulo-vii-servidumbres.html
Quien debe asumir el coste de mantenimiento de la medianería entre dos casas
El Título Constitutivo o la escritura de división horizontal
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Mi edificio tiene el bajo como garaje y el piso primero tiene una terraza que forma parte de la cubierta del garaje. Esta terraza produce filtraciones y su propietario pretende que paguemos la reparación la comunidad. En el registro veo que su terraza esta gravada como predio sirviente con servidumbre de luces y vistas, nada mas. Quisiera saber quienes tienen que hacer frente a los gastos de reparación de dicha terraza.
Buenas tardes Jan Carlos:
Con toda la prudencia y considerando que no tenemos en nuestro poder la escritura, debemos entender que si la filtración se produce por falta de mantenimiento de la terraza será el propietario de la misma quien deberá hacer frente de los gastos para su reparación, otra cuestión será que las filtraciones vengan producidas no por una falta de mantenimiento sino por problemas con el forjado, tela asfáltica, etc. en este caso las filtraciones deberán ser reparadas por la comunidad, bien directamente o bien conjuntamente con el garaje si este formara una comunidad independiente.
Miguel
691564359
El previo sirviente niega el paso al previo dominante al alquilado a la piscina,Tenfo alquilada la casa con claro está los pases de piscina,sin embargo el presidente de la comunidad y el administrador del previo sirviente me niegan el paso a los inquilinos a la piscina,porque dicen que las escrituras,así se lo autorizan.Me quedo de piedra,puesto que mis pases de piscina son propiedad mía,estan en mis escrituras,no entiendo cómo me pueden negar el paso a la piscina de mis inquilinos.Ruego me atiendan,es muy importante.Saludos
Buenos días Jose Luis:
Interesante pregunta que nos hace que vamos a intentar desgranarla y contestarla.
Para aquellos que no estén duchos en el derecho digamos que una servidumbre es un derecho real, es decir, un derecho que recae sobre un bien inmueble. Se trata de un gravamen-impuesto sobre un bien en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. Predio dominante es la propiedad en cuyo favor está constituida la servidumbre y predio sirviente el inmueble que lo soporta. Por lo que vd. nos indica el predio sirviente donde está situada la piscina niega el paso a sus inquilinos porque el presidente y el administrador indican que las escrituras así lo autorizan.
Tendríamos que ver las escrituras de la división horizontal o bien los propios estatutos donde se indica que exista limitaciones a los inquilinos ni del predio sirviente ni del predio dominante.
Por hacer una reflexión con respecto a lo que nos indica la jurisprudencia, esta nos dice por ejemplo que el predio dominante deberá pagar las cantidades necesarias para el mantenimiento del uso de la piscina o de todas aquellas derramas que se decidan para mejorar las instalaciones de la misma. También es una obligación del predio sirviente que no se realicen obras que menoscaben el derecho de acceso del predio dominante a las instalaciones.
Decir que el predio no solo se hace para piscinas, sino que también se hace para antenas colectivas, calefacción centralizada y otros cuestiones que están situados en uno de los bloques pero que desde allí se da acceso a otros bloques que componen la comunidad con sus correspondientes servidumbres.
Así como no entiendo que no se puede limitar el acceso y uso a un inquilino de una calefacción centralizada o de la televisión tampoco puedo entender que se limite el acceso a un inquilino al uso y disfrute una una piscina.
Se puede limitar el uso de la piscina, como así se hace habitualmente, tanto en cuanto a la vivienda que esté alquilada, solo se podrá permitir el uso a los inquilinos o arrendatarios, no permitiéndose el uso a los arrendadores o propietarios. Debemos de entender que existe un reglamento de régimen interior para el uso de la piscina, tanto para el predio dominante como para el predio sirviente, que pondrá las limitaciones por vivienda debido sobre todo a las propias dimensiones del vaso de la piscina, pero nunca prohibir el acceso al inquilino. La Comunidad de Propietarios no puede limitar los derechos individuales de cada propietario a la hora de definir si en el contrato del alquiler de las partes va incluido el derecho del uso de la piscina. La comunidad, a través de sus representantes podrá delimitar la cantidad de carnets que se puedan dar por cada uno de las viviendas, si observara que tanto inquilinos como propietarios disfrutan de la piscina hay si que podrá advertir al propietario la limitación de sus derechos y las normas de convivencia.
Recomiendo la lectura del Código Civil con respecto al tema de los predios desde el articulo 545 y ss. os paso un resumen de los predios en el código civil español:
Derechos y obligaciones de los propietarios de los predios dominante y sirviente
Artículo 543
El dueño del predio dominante podrá hacer, a su costa, en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa.
Deberá elegir para ello el tiempo y la forma conveniente a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueño del predio sirviente.
Artículo 544
Si fuesen varios los predios dominantes, los dueños de todos ellos estarán obligados a contribuir a los gastos de que trata el artículo anterior, en proporción al beneficio que a cada cual reporte la obra. El que no quiera contribuir podrá eximirse renunciando a la servidumbre en provecho de los demás.
Si por el dueño del predio sirviente se utilizare en algún modo de la servidumbre, estará obligado a contribuir a los gastos en la proporción antes expresada, salvo pacto en contrario.
Artículo 545
El dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida.
Sin embargo, si por razón del lugar asignado primitivamente, o de la forma establecida para el uso de la servidumbre, llegara ésta a ser muy incómoda al dueño del predio sirviente o le privase de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes, podrá variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos, y de suerte que no resulte perjuicio alguno al dueño del predio dominante o a los que tengan derecho al uso de la servidumbre
Jose Luis. No se puede negar el acceso a un inquilino por el hecho de serlo, puede negarse al acceso si no se cumple con el RRI y las limitaciones de uso de carnets por vivienda.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
En mi comunidad hay una servidumbre de paso entre dos calles y a ese pasillo, que es el lateral del edificio, da una de las puertas de un local comercial que es un bar. Hace esquina con ese pasillo y el frontal del edificio donde tb tiene puerta el local.
Se puede alquilar esa servidumbre para mesas del bar o , por ser servidumbre para pasar, debe estar expedito?????
Estimada Soledad.
Difícil respuesta teniendo en cuenta que tendríamos que saber como está constituida la servidumbre, quien es el predio dominante y quien es el predio sirviente y como afectaría en esta servidumbre el que se colocaran mesas de bar.
Es necesario saber como jurídicamente puede afectar y como se ha constituido la servidumbre en la escritura de división horizontal.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Compré un terreno sin servidumbres en escrituras, pero me enteré después que por pasar 20 años tiene derecho. A mí me pasa por la mitad de mi finca, donde vivo, y podría pasar por el borde de otra finca sin vivienda (que una parte de la servidumbre ya pasa por esa finca. Pasa por 2 terrenos distintos, el mío y del que le hablo). Quisiera saber si puedo cerrar mi finca y conseguir que pase por la otra. Y de todas formas, puede pasar cualquiera? Tengo que tener abierto mi terreno y no sé cuándo ni quién pasa.
Buenas tardes Ana:
No soy un experto en temas de servidumbre, pero pienso que el enlace de este artículo puede darle luz sobre el asunto: https://detrasdelatoga.wordpress.com/2016/05/05/derecho-a-cerrar-parcelas-compatibilidad-con-servidumbre-de-paso-articulo-388-del-codigo-civil/
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días. Nuestro edificio forma parte de un patio de manzana. La base de ese patio es la cubierta de un garaje público. A este patio se abren algunos locales de las casas que lo circundan y existe un pasillo todo alrededor de este patio que da servidumbre a los locales. Estos pasillos tienen una puerta enrejada en su salida a la calle principal. Soy presidenta de la comunidad a la que pertenece esta puerta enrejada y nos hacen responsables de su mantenimiento aunque no tenemos ningún local con salida al patio de manzana, Me gustaría saber: ¿Quién se tiene que ocupar de la limpieza de los pasillos? ¿Quién tiene que mantener la puerta bien pintada y engrasada? ¿A quién le corresponde cambiar la cerradura de la puerta cada vez que se avería?
Mil gracias.
Buenas tardes Pilar,
debemos de entender que hay algunos elementos comunes como por ejemplo los soportales, el pasillo que va a través de los soportales, la luz para dar servicio a esos soportales y pasillo. los paramentos horizontales y verticales deben pintarse ademas de tener la puerta enrejada que debe tener también su mantenimiento. Podríamos llegar a la conclusión también que incluso en un momento determinado por seguridad de la zona común, locales, se pudiera pensar que fuera necesario tener unas cámaras de seguridad. Todo esto debería de figurar con parte del mantenimiento y que debería de gestionar una mancomunidad, que deberá pagarse en proporción a los coeficientes de participación de las diferentes viviendas y locales.
No obstante, habrá que estar a lo que se indique en la escritura de división de Propiedad horizontal y/o de los estatutos de las diferentes comunidades que integran el patio interior.
Atentamente
Miguel 691564359
Buenas tardes, vivo en en un conjunto de casas unifamiliares las cuales tenemos derecho a una servidumbre para la utilización de una piscina comunitaria de otro conjunto de casas unifamiliares, yo vivo en por decirlo de alguna manera en la comunidad que no es dueña de la piscina, podria dejar de ejercer mi derecho de utilizar esa servidumbre, es decir salirme de esa comunidad, sus gastos y todo lo que conlleva, muchas gracias
Buenos días,
Con relacion a su pregunta tendremos que estar a lo que diga los Estatutos que desarrollan la servidumbre de acceso a la piscina y cuales son las clausulas que la regulan. Si no existieran informacin en el estatuto si que seguramente tendran uds un reglamento de regimen interno, si bien estoy convencido de
Buenas tardes
Tengo una vivienda a la cual se accede por un paso de servidumbre, a través de las escaleras de un edificio contiguo al mío. Yo tengo recogido ese paso en mi escritura y la comunidad del otro edificio no. Durante el pasado inviernos a través de la cubierta del edificio les ha entrado agua y se han deteriorado varias viviendas. El tema es que me quieren hacer participe a mi del arreglo de su tejado y también de parte de las viviendas. Entiendo que yo solo colaboraré en lo que es el arreglo del tejado en una parte proporcional que me corresponda pero no en las viviendas. ya que el paso yo lo utilizo para salir a la calle y entrar en mi casa. Querría saber si están en derecho de reclamarme el dinero por el arreglo así si también tengo que entrar como parte para arreglarlas viviendas y pagar el seguro comunitario. Mi vivienda es anexa a ese edificio pero tiene distinto tejado, solo utilizo de paso de servidumbre 12 peldaños de escalera, y en total serian unos 9 m2 lo que tenemos en común de escalera.
Muchas gracias y reciban un saludo cordial
Estimado Juan Carlos:
Difícil la contestación a su pregunta teniendo en cuenta que para poderle dar una opinión necesitaríamos conocer lo que dice la escritura de división horizontal o los estatutos del edificio donde tiene vd. la servidumbre, de la escritura de división horizontal o los estatutos del edificio donde vd. vive y de su propia escritura, también por otra parte sería necesario conocer si vd. está pagando comunidad tanto de su comunidad donde vive como la comunidad donde tiene la servidumbre de paso. Si tiene vd. que pagar por la comunidad donde tiene la servidumbre de paso se debería saber porque conceptos paga dicha comunidad. Si no paga comunidad por ninguno de los conceptos y no tiene cuota mensual, se debe de entender que no se le puede obligar a que haga ningún desembolso de derrama porque no está incluido en ningún reparto de gastos, si se le incluye en una cuota mensual por la parte de los elementos comunes, tendrá que pagar la derrama por la parte que le corresponde en función de ese coeficiente, lo que no vemos es que tenga que pagar vd. por la rehabilitación de las viviendas del edificio colindante.
Saludos
Miguel
691564359
somos varias viviendas con patios,no tenemos comunidad,tenemos un paso entre nuestros patios(cada uno cedio terreno)para pasar con nuestros vehiculos a nuestros garages,un supermercado ha alquilado 2 locales y han abierto una puerta a la zona de paso,utilizandolo para carga,descarga,incluso amontonan palets y envases alli,han deteriorado el firme y se hacen charcos al llover,muchas veces entorpecen el paso de nuestros vehiculos,le pedimos que arreglaran el firme y nos contestaron que darian su parte proporcional solo,es legal lo que hacen?pueden usar una servidumbre para uso particular?que podemos hacer?
Estimado Juan,
Lo que ud nos pregunta son cuestiones que se deben dirimir en el Jdo Ordinario. Lo primero que tienen que hablar, que parece ser que ya lo han hecho, es con la empresa que ahora mismo ocupa dichos locales, si no se vienen a bien tendrán que hablar uds con el propietario de esos locales y si este hace caso omiso a sus reclamaciones tendrán que dirigirse a la policía municipal o al propio ayuntamiento. Siempre podrán reclamar a través de l Juzgado sus derechos a mantener la servidumbre en perfectas condiciones de uso.
Un saludo
Miguel
691564159
Hola, estoy comprando un piso (1planta) y en la nota simple como cargas pone que tiene servidumbre de paso de albañiles, instalaciones, conducciones etc relacionados con el servicio del Conjunto y servidumbre de uso y mantenimeiento de los espacios comunes. Quisiera saber en qué se traduce esta carga: me pueden por ejemplo levantar el suelo del piso un día por poner la instalación del gas?? Debería de desestimar la compra o pedir una rebaja en el precio por culpa de esa carga?
Hola Estefania:
Para poder responderle adecuadamente necesitaríamos conocer el lugar, ver el precio de compra, que situación tiene el piso en la comunidad, porque de las servidumbres. etc. Si a mi me ponen un precio muy barato para el piso y a cambio tengo que dejar una servidumbre podría arriesgarme. Si tiene vd. servidumbre debe de verificar el tipo de servidumbre que puede dejar, esto suele ponerlo en la escritura de división horizontal del edificio o incluso en su propia escritura. Tendrá que valorar si le merece la pena o no arriesgarse en la compra del piso. Entiendo que el piso suyo es el único por donde se podrá acceder a un patio interior y solo quedaría afectada vd. por el paso de los operarios para hacer las instalaciones o conducciones oportunas. Vea con detalles las escrituras y decida entonces.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas tardes tengo un predio sirviente y el pasillo se inunda y me mantiene húmeda la pared de mi casa y el dueño del predio sirviente no quiere rellenar y ponerle piso con desagüe para que no me afecte quiero saber a quien le corresponde ese gasto?
Buenos días Marta:
Puede ver sobre predio sirviente y predio dominante a través del siguiente enlace: https://adminfergal.es/el-predio-sirviente-no-permite-entrada-a-piscina-al-inquilino/
Creo que a su pregunta se impone la lógica. Si vd. tiene una pared de su edificio que tiene humedades porque el predio sirviente no está en perfectas condiciones será este quien tiene que dar solución al problema, deberá reclamárselo de forma fehaciente (burofax) y si no hace caso a su petición tendrá que ir a juicio. El responsable del predio deberá realizar las obras necesarias para que este se encuentre en perfecto estado.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días, soy propietario de una plaza de garaje, que accedo a ella desde otro garaje, con un paso de servidumbre que viene reflejado en escrituras, pero no dice nada de coeficiente de participación con ese garaje, si viene reflejado un coeficiente con el edificio que tenemos encima.
Quisiera saber si mi garaje tiene obligación de contribuir con gastos del garaje por el cual pasamos atreves de un paso de servidumbre que como he comentado antes viene reflejado en escrituras y si es así de que gastos se trata.
Muchas gracias
Hola Lorenzo.
Es difícil contestar a su pregunta si no tenemos la escritura de división horizontal en nuestras manos, tanto la de su garaje como la del otro garaje e incluso de la propia vivienda. Deberíamos ver como se define el predio dominante y el predio sirviente y si en las escrituras de ambas figuran algún coeficiente de participación. Esta claro que si vds. tienen un uso por dicha servidumbre, tienen un coste de reparaciones de la puerta de garaje, uso de la calzada del otro garaje de acceso, llave de puerta de acceso, etc. todo esto tiene un coste. No se como vendrá definido pero es posible que su garaje tenga un coeficiente general sobre el total del garaje que les da la servidumbre y que esto se distribuya por cada una de las plazas de garaje.
Un saludo
Miguel
691564359
Buenos días,
Soy propietario de una casa unifamiliar de una planta situada en el interior de una manzana compuesta por varios edificios, cada uno con su propia comunidad de propietarios. Mi vivienda no pertenece a ninguna división horizontal según las escrituras.
Tengo el acceso por uno de los edificios. Este acceso esta reconocido en la escritura como una servidumbre de paso de una determina anchura y longitud (un pasillo recto que atraviesa el edificio). Pago una cuota de comunidad para ayudar al mantenimiento de ese pasillo (supuestamente luz y limpieza).
El año pasado la comunidad acordó subirme la cuota unilateralmente en un porcentaje muy superior al resto de vecinos para sufragar el coste del seguro del edificio (que entiendo no me corresponde) y ahorrar para futuros imprevistos. Este año han realizado obras en el tejado y fachada del edificio y pretenden hacerme participe de una parte de los gastos. ¿Debería contribuir? Entiendo que solo me corresponden las reformas en el pasillo, y se da la circunstancia de que justo la única parte de la fachada que han dejado sin reformar de todo el edificio es la que da acceso al pasillo que da acceso a mi vivienda.
Esto ha sido la gota que colmó el vaso. Hace unos años además cambiaron la distribución del portal reduciendo considerablemente la anchura del pasillo de acceso a mi vivienda, y revisando ahora las escrituras veo que actualmente es medio metro inferior a lo especificado en la escritura.
Mis preguntas son: ¿Debo contribuir a la reforma del tejado? ¿De la fachada? ¿puedo reclamar el pasillo especificado en la escritura?
Ni siquiera tengo fibra óptica en casa por que la comunidad de propietarios no autorizo que la instalación atravesará el portal.
Estimado Jesús:
Le mando un artículo que creo puede resultarle interesante sobre servidumbre y que puede aclarar lo que nos solicita.
https://www.mundojuridico.info/la-servidumbre-de-paso/
No obstante intentaré contribuir a sus preguntas desde mi punto de vista:
El seguro del edificio entiendo que es interpretable, pero por el uso que vd. hace no perjudica en absoluto a la seguridad del edificio y por lo tanto no habría que pagar.
El tejado y la fachada entiendo que tampoco, porque su servidumbre no afecta para nada al tejado y a la fachada. Es solo una servidumbre de paso.
Con respecto a la fibra óptica vd. tiene un derecho universal y se debería de aceptar que se le dejara pasar un cable para acceder a su vivienda, no se le puede prohibir el derecho a la cultura y medios de comunicación.
Creo que es excesivo, en base a lo que nos ha informado, que se le requiera realizar tantos pagos cuando vd. no va a hacer uso habitual de los mismos
Saludos.
Miguel
691564359
mrsolanes@yahoo.es
Quien debe responder por los daños causados por la caida de un arbol en un camino afectado por uns aservidumbre de paso? Se considera parte de la obligacion de mantenimiento del dominante?
Estimado Miguel:
En primer lugar quiero dejar un artículo con una serie de sentencias que creo le resultarán interesantes.
https://adminfergal.es/sentencias-sobre-servidumbres-en-la-propiedad-horizontal/
También le informo que todo lo relacionado con el tema de servidumbres viene reflejado en los artículos del 530 al 604 del código civil.
Para aquellos que no estén duchos en el derecho digamos que una servidumbre es un derecho real, es decir, un derecho que recae sobre un bien inmueble. Se trata de un gravamen impuesto sobre un bien, en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. Predio dominante es la propiedad en cuyo favor está constituida la servidumbre y predio sirviente el inmueble que lo soporta.
Con respecto al mantenimiento deberían de verificar como está regulada la servidumbre en la escritura de división horizontal de la comunidad que soporta la servidumbre como en la escritura de la división horizontal del predio dominante en cuyo favor está constituida la servidumbre.
Creo que los artículos 543, 544 y 545 del Código civil le dejan claramente expresado todo lo relacionado a quien debe de hacer las reparaciones sobre la servidumbre:
Artículo 543.
El dueño del predio dominante podrá hacer, a su costa, en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa. Deberá elegir para ello el tiempo y la forma convenientes a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueño del predio sirviente.
Artículo 544.
Si fuesen varios los predios dominantes, los dueños de todos ellos estarán obligados a contribuir a los gastos de que se trata en el artículo anterior, en proporción al beneficio que a cada cual reporte la obra. El que no quiera contribuir podrá eximirse renunciando a la servidumbre en provecho de los demás.
Si el dueño del predio sirviente se utilizare en algún modo de la servidumbre, estará obligado a contribuir a los gastos en la proporción antes expresada, salvo pacto en contrario.
Artículo 545.
El dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida.
Sin embargo, si por razón del lugar asignado primitivamente, o de la forma establecida para el uso de la servidumbre, llegara ésta a ser muy incómoda al dueño del predio sirviente, o le privase de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes, podrá variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos, y de suerte que no resulte perjuicio alguno al dueño del predio dominante o a los que tengan derecho al uso de la servidumbre.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días , vivo en un edificio de cuatro vecinos, para acceder a nuestras viviendas tenemos que hacerlo a través de unas escaleras y unos patios, esto ocurre desde que se construyeron los edificios en los años 50 o 60. En mi caso no tengo otra forma de acceder a mi vivienda que no sea a través de la que tengo enfrente ya que no hay otro acceso a la calle. No veo en mi escritura ninguna mención a servitud de paso y me preocupa que algún día el propietario de la otra finca nos pueda negar el acceso y entonces no se que pasaría… Como puedo asegurarme de que hay una servitud de paso? Tiene que salir en mi escritura o solo en la de la otra finca? Donde/como podria comprobarlo?
Por otro lado , el propietario de la otra finca no hace nunca mantenimiento, hay un tramo de escaleras que está apunto de derrumbarse en el rellano y un vecino puso unas maderas por si a caso pero ya las maderas han cedido y está apunto de llegar al límite. Como puede reclamarse esto? Los vecnios de esa finca, todos de alquiler y gente mayor, no quieren reclamar por si les quitan su contrato pero cualquier dia va a pasar un accidente grave…
Agradeceré cualquier ayuda orientativa muchas gracias. Por cierto la finca está en Barcelona.
Estimado Carlos:
La servidumbre debe estar reflejado en la escritura de división horizontal del predio sirviente, en este caso de la escritura o estatutos del portal por donde debe de realizar vd. el acceso. Antes de seguir hablando sobre servidumbres le recomiendo la lectura de tres artículos que tenemos escritos de este tema y que vemos que cada vez son mas los lectores que tienen preguntas sobre las servidumbres y los diferentes tipos. Estos artículos son los siguientes:
https://adminfergal.es/sentencias-sobre-servidumbres-en-la-propiedad-horizontal/
https://adminfergal.es/distribucion-gastos-mantenimiento-y-conservacion-en-las-servidumbres-de-comunidad/
https://adminfergal.es/el-predio-sirviente-no-permite-entrada-a-piscina-al-inquilino/
Recordar a todos los lectores que la servidumbre en sus diferentes modalidades vienen regulada en los artículos del código civil desde el artículo 530 al artículo 604.
Tengamos en cuenta para dejarlo claro, que vd. que disfruta del acceso por el otro portal es el predio o fundo dominante y el portal es el predio sirviente
Hay una serie de cuestiones que se tienen que tener en cuenta para los diferentes predios o fundos. Hagamos un resumen de todos aquellos artículos que afecten a su pregunta:
SECCIÓN TERCERA. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS DE LOS PREDIOS DOMINANTE Y SIRVIENTE
Artículo 543.
El dueño del predio dominante podrá hacer, a su costa, en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa. Deberá elegir para ello el tiempo y la forma convenientes a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueño del predio sirviente.
Artículo 544.
Si fuesen varios los predios dominantes, los dueños de todos ellos estarán obligados a contribuir a los gastos de que se trata en el artículo anterior, en proporción al beneficio que a cada cual reporte la obra. El que no quiera contribuir podrá eximirse renunciando a la servidumbre en provecho de los demás.
Si el dueño del predio sirviente se utilizare en algún modo de la servidumbre, estará obligado a contribuir a los gastos en la proporción antes expresada, salvo pacto en contrario.
Artículo 545.
El dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida.
Sin embargo, si por razón del lugar asignado primitivamente, o de la forma establecida para el uso de la servidumbre, llegara ésta a ser muy incómoda al dueño del predio sirviente, o le privase de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes, podrá variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos, y de suerte que no resulte perjuicio alguno al dueño del predio dominante o a los que tengan derecho al uso de la servidumbre.
Según el código civil, las personas que usan el predio dominante junto con los propietarios que tienen el predio sirviente, deben ponerse de acuerdo para acometer las obras necesarias en el predio sirviente que les permita tener el acceso en perfectas condiciones.
SECCIÓN TERCERA. DE LAS SERVIDUMBRES DE PASO.
Artículo 564.
El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización.
Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente.
Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre otras y para la extracción de sus cosechas a través del predio sirviente sin vía permanente, la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que ocasione este gravamen.
Artículo 565.
La servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente, y, en cuanto fuere conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino público.
Artículo 566.
La anchura de la servidumbre de paso será la que baste a las necesidades del predio dominante.
Artículo 567.
Si adquirida una finca por venta, permuta o partición, quedare enclavada entre otras del vendedor, permutante o copartícipe, éstos están obligados a dar paso sin indemnización, salvo pacto en contrario.
Artículo 568.
Si el paso concedido a una finca enclavada deja de ser necesario por haberla reunido su dueño a otra que esté contigua al camino público, el dueño del predio sirviente podrá pedir que se extinga la servidumbre, devolviendo lo que hubiera recibido por indemnización.
Lo mismo se entenderá en el caso de abrirse un nuevo camino que dé acceso a la finca enclavada.
Artículo 569.
Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue.
Artículo 570.
Las servidumbres existentes de paso para ganados, conocidas con los nombres de cañada, cordel, vereda o cualquiera otro, y las de abrevadero, descansadero y majada, se regirán por las ordenanzas y reglamentos del ramo y, en su defecto, por el uso y costumbre del lugar.
Sin perjuicio de los derechos legítimamente adquiridos, la cañada no podrá exceder en todo caso de la anchura de 75 metros; el cordel, de 37 metros 50 centímetros, y la vereda, de 20 metros.
Cuando sea necesario establecer la servidumbre forzosa de paso o la de abrevadero para ganados, se observará lo dispuesto en esta sección y en los artículos 555 y 556. En este caso la anchura no podrá exceder de 10 metros.
Con respecto a estos artículos que hemos descrito, parece claro que a quien corresponde la obra e al predio sirviente (portal) y que vd. como predio dominante tendrá el derecho a exigir el perfecto estado del uso de esta servidumbre aportando aquella cantidad de dinero que sea oportuna en base a lo que se establezca.
Si considera que el no hacer dicha obra puede suponer un problema tanto para los propietarios/arrendatarios del predio sirviente como para aquellos propietarios que entren por el predio dominante deberá poner en marcha en primer lugar una reclamación extrajudicial ante el Presidente de la comunidad del predio sirviente y si es posible también ante el Secretario-Administrador si lo tuviera.
Si la Comunidad o predio sirviente no le hiciera caso, mi sugerencia es que contrate a un arquitecto y le de un informe para que con ello vaya a urbanismo del ayuntamiento y se resuelva a través de la reclamación oportuna.
No puede dejar de gestionar la reclamación por el posible hundimiento que esto pueda suponer y debe de ser el Ayuntamiento quien puede actuar en vista de los posibles problemas aplicando las posibles normas urbanísticas existentes.
En Madrid, por ejemplo, tenemos la ordenanza de conservación, rehabilitación y estado ruinoso de las edificaciones. Los artículos 6,7 y 8 entre otros hablan del deber de conservación y las actuaciones a realizar. Se los dejo transcritos en este artículo:
Artículo 6. Deber de conservación.
Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones mínimas
de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisas para
conservarlos, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.
Artículo 7. Actuaciones de conservación.
1. Las actuaciones de conservación tendrán por objeto mantener los edificios y construcciones en las condiciones
mínimas de:
6
a) Seguridad para que no implique riesgo para las personas y bienes, por lo que se deberán realizar las obras y
trabajos necesarios de afianzamiento, refuerzo o sustitución de elementos dañados de la estructura, cimentación,
soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la
resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Asimismo, deberán ser reparadas las fachadas (interiores, exteriores y medianeras) y otros elementos cuyo estado
suponga un riesgo para la seguridad de las personas, tales como chimeneas, falsos techos, cornisas, salientes,
vuelos o elementos ornamentales o de acabado.
b) Salubridad de forma que no atente contra la higiene y la salud pública, por lo que se deberán realizar las obras y
trabajos necesarios para que no se produzcan filtraciones de agua a través de la fachada, cubierta o del terreno y
se deberá mantener en buen estado de funcionamiento las redes generales de fontanería y saneamiento de modo
que se garantice su aptitud para el uso a que estén destinadas.
c) Accesibilidad de los accesos, escaleras, pavimentos, barandillas, pasamanos, elementos de señalización y
comunicación sensorial (braille, altorrelieves, bucle magnético, etc.), ascensores existentes y demás elementos de
comunicación horizontal o vertical del edificio o construcción, por lo que se deberán realizar los trabajos y obras
necesarios de forma que se conserven y mantengan en correcto uso.
d) Ornato público y decoro, de modo que la fachada de los edificios y construcciones no afecte a la imagen urbana,
por lo que se deberá mantener adecentada, mediante limpieza, pintura, reparación o reposición de sus materiales
de revestimiento.
2. Las actuaciones de conservación en los terrenos y solares tendrán por objeto:
a) Vallado: Todo solar deberá estar cerrado mediante una valla de las determinadas por el artículo 6.10.17 de las
Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana.
b) Tratamiento de la superficie: Se protegerán o eliminarán los pozos, desniveles, así como todo tipo de elementos
que puedan ser causa de accidente.
c) Limpieza y salubridad: El solar deberá estar permanentemente limpio y desprovisto de cualquier tipo de vegetación
espontánea o cultivada.
Artículo 8. Alcance del deber de conservación.
1. El deber de conservación alcanza hasta la realización de aquellos trabajos y obras cuyo importe no rebase la
mitad del valor de un edificio o construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil o,
en su caso, de idénticas dimensiones que la preexistente, excluido el valor del suelo, realizada con las condiciones
necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinada
al uso que le sea propio.
2. Cuando el Ayuntamiento de Madrid ordene o imponga al propietario la ejecución de actuaciones de conservación
que excedan del referido límite, éste podrá requerir de aquél que sufrague el exceso.
Creo que debe de actuar porque podría ser que esté en juego su vida y la vida e los demás.
Saludos.
Miguel
691564359
Hola Miguel,
Tengo una casa perteneciente a una comunidad de propietarios (9) con piscina y jardín, que como predio sirviente tiene otorgado en escrituras una servidumbre de paso y uso de piscina y jardín a otra comunidad de propietarios, predio dominante (no propietarios de la piscina ni del jardín) formada por 5 casas. Estas últimas 5 casas, a cambio (viene en escrituras) deben pagar 5/14 de los gastos de comunidad y mantenimiento. La pregunta es: ¿los propietarios de estas 5 casas con derecho de paso y uso de piscina y jardín, no miembros de la comunidad de vecinos y no propietarios de piscina ni jardín, pero que pagan 5/14 de los gastos de comunidad y mantenimiento, tienen derecho a votar en las juntas?. La segunda pregunta es: ¿Puede alguno de los propietarios de estas 5 casas, con derecho de paso y uso de piscina y jardín, no miembros de la comunidad de vecinos y no propietarios de piscina ni jardín, pero que pagan 5/14 de los gastos de comunidad y mantenimiento, ser Presidente de la Comunidad?.
Muchas gracias por tu amabilidad en responder a esta consulta.
Estimado Jose A:
Como siempre digo hay que estar a lo que indique los estatutos del predio sirviente en relación al reparto de gastos y en relación a la capacidad que tengan con relación a la piscina y al jardín. Si en la escritura de división horizontal/estatutos de la comunidad (predio sirviente) no dice nada habrá que estar a lo que indique el reglamento de régimen interior si existiera y lo que digan las actas en las diferentes reuniones.
Si no se dice nada en todo lo anteriormente expuesto y se está sujeto a lo que dice el código civil en relación a las servidumbres y la propia ley de propiedad horizontal. Con estas dos normativas se le puede contestar a lo que vd. indica.
Los vecinos del predio dominante no puede votar en las juntas y mucho menos ser Presidentes de la Comunidad en el predio sirviente.
Los vecinos del predio dominante se limitarán a realizar las actuaciones que le da derecho el Código civil en su artículo 543, que dice textualmente lo siguiente:
Artículo 543.
El dueño del predio dominante podrá hacer, a su costa, en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa.
Deberá elegir para ello el tiempo y la forma convenientes a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueño del predio sirviente.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenos días. El acceso a mi casa hay que hacerlo por una calle o camino que está constituido como servidumbre de paso. Está en muy malas condiciones, es de tierra con altibajos, socavones y cuando llueve se embarra y hay que pisar los charcos que se forman. Le he preguntado a los dueños del predio sirviente que si les importa que lo arregle yo corriendo a mi costa los gastos. Me han dicho que no, que de arreglarlo nada. No le perjudicaría en nada a ellos (ellos no pasan por allí). Qué puedo hacer? Debo pedirles permiso para arreglar el acceso o hacerlo en contra de su voluntad?
Hola Mines:
Me parece una postura egoísta por parte de los vecinos del otro predio. Si insisten en esa postura egoísta habría que reclamarles la posibilidad de poder hacerlo, sino es por las buenas, será por vía judicial. No se le puede dejar a vd. sin la posibilidad de dar una solución a ese problema. Desde luego si para vd. es importante el arreglo, yp lo podría en manos de un abogado, si fuera necesario. Ha que ver que dice la escritura de la división horizontal sobre las servidumbres y quien está obligado el arreglo. Es posible que hasta ellos tuvieran que participar en el mismo.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Las promotoras de dos edificios, soy propietario de una vivienda en uno de ellos, constituyeron una servidumbre reciproca aportando terrenos de difentes dimensiones, segun consta en escritura ambos terrenos son entre si predios sirvientes y dominantes respecto a la superficie que cada uno aporta al patio mancomunado (jardin y piscina)
Para la gestion y administtacion de la servidumbre se constituyo una mancomunidad, esta registrada, no tiene estatutos, cada que se reunen los presidentes de ambas comunidades siempre aparace el tema de las mayorias o minorias.
La comunidad A aporta el 60% del terrero y tiene 130 propietarios, la comunidad B aporta el 40% del terreno y son 78 propietarios, por coeficientes y por numero de propietarios la comunidad A deberia tener mayor representacion.
Por favor, lo pueden aclarar.
Muchas gracias
Buenos días Demetrio:
No corresponde aclarar este tema a nosotros, sino a vds.. Si tienen formado la escritura de división horizontal (esta registrada en el registro de la propiedad)sobre la mancomunidad deberían de formar unos estatutos si no los tuvieran y si fueran necesarios con objeto de aclarar mas todo aquello a que se refiere a los coeficientes de participación, etc.Creo que parece claro que los propietarios deberán participar según coeficiente de participación en las diferentes comunidades y parece claro que en los estatutos nuevos que se pudieran crear deberán pagar cada propietario en base a la superficie de la vivienda y en base al total de los m2 de la mancomunidad. A los mismos m2 de una vivienda de ambas partes debería corresponderle un mismo pago. En la Mancomunidad no debería haber diferencias para evitar problemas entre los propietarios de ambas mancomunidades. Dicho esto no debería generar mayor problema.
Saludos
Miguel
691564359
Buenos días, existe en mi finca -predio sirviente-, una servidumbre de paso -rampa de garaje- constituida a favor de otro predio dominante. El predio dominante nunca ha pagado desde hace más de 20 años gasto alguno de conservación ni mantenimiento. Mi pregunta es cuántos años se les puede reclamar esos gastos, los últimos 5 o desde la existencia del derecho real? Muchas gracias
Buenas noches Raul:
Entendemos que el predio dominante tiene que tener fijados los gastos en la correspondiente escritura de división horizontal y queda claro cual es el reparto de gastos. Si el predio dominante tiene claro cual es la cuota que debe pagar por el paso de la servidumbre, lo único que queda es reclamarle la deuda antes de que prescriba, si la reclamación no se ha hecho de forma fehaciente, a través del burofax correspondiente que interrumpa la prescripción, se deberá aplicar el código civil. Actualmente el plazo de prescripción de estas deudas es de CINCO AÑOS contados desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. Hasta Octubre de 2015 este plazo de prescripción era de quince años, pero la reforma llevada a cabo en el artículo 1964.2 del Código Civil, lo ha reducido a CINCO AÑOS.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
buenas tardes.
mi pregunta es la siguiente.
tenemos en la comunidad d epropietarios un local destinadoa subestacion de energia con servidumbre de paso.
dicho local estaria obligado a el pago de las cuotas de la comunidad en el porcentaje que le correspondiera??
de ante mano muchas gracias por su respuesta.
Hola Felipe:
Dependerá lo que se indique en la escritura de división horizontal, pero lo normal es que al ser una servidumbre esté exento de cuota y no tenga que cotizar la empresa por este concepto. Normalmente las servidumbres no pagan cuotas.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas tardes, cuando dos portales anexos comparten tejado , antena bombas de presión, cuarto de telefonía pero solo un portal es el que soporta todo el gasto de luz y solo hay acceso por un portal a la salida del tejado. Que derecho y obligaciones hay en cada caso.
Muchas gracias de antemano
Saludos
Hola David:
Esta cuestión debe de ser equitativa.
Deberán tener una distribución de gastos que vaya al 50%. Sobre todo en lo referente a los gastos de luz, además se debería pagar otras cantidades aunque fueran pequeñas por la servidumbre de acceso a la cubierta, desgaste de escalera, desgaste de la velux, cerrajería, etc. Esto lo tendrán que valorar vds. Antes de hacer esta cuestión sería conveniente que miraran vds. a la escritura de división horizontal y vieran si existe algo relacionado con la servidumbre en este sentido y cuales son las condiciones impuestas por el propio promotor/constructor.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días,
Me surge una gran duda….en una comunidad de propietarios donde hay chimeneas de obra. A la hora de hacer una reparación el coste de la misma se pagaría por porcentajes o por unidades ya que son susceptibles de individualización? Hay familias que tienen un piso y una chimenea, y hay pisos más grandes, que son la unión de dos, pero que únicamente tienen una chimenea… Ocurre lo mismo con la reparación de los balcones…hay casas que tienen dos balcones, y casas que tienen un único balcón….incluso dos casa no tienen balcón. Cómo se reparten los gastos en estos casos? muchas gracias de antemano!!
Buenos días Patricia:
Cada vivienda tiene un coeficiente y este viene acordado en la escritura de división horizontal del edificio.
Los balcones, chimeneas, etc. se consideran elementos comunes y se deben pagar por todos los propietarios en base a su coeficiente. Que tengan dos balcones y haya que hacer reparaciones significa que la comunidad está obligada a hacer las reparaciones necesarias en los dos balcones porque se entiende que los gastos de mantenimiento y conservación cada piso lo está haciendo en base a su coeficiente de participación en la comunidad. Es lógico que estos pisos se favorezcan de las obras a realizar en la proporción a su coeficiente.
Saludos
Miguel
691564359