La revocación de acuerdos en una Comunidad de Propietarios

¿Que mayoría son necesarias para la revocación de los acuerdos?

Siguiendo al artículo escrito esta semana en nuestro blog sobre ejecución de acuerdos en comunidades de propietarios https://adminfergal.es/ejecucion-de-acuerdos-en-comunidades-de-propietarios/ hoy me vais a permitir hablar de la revocación de la ejecución de dichos acuerdos. Con la ayuda de la editorial jurídica de Sepín  que siempre nos enriquece con sus artículos y su jurisprudencia vamos a intentan desgranar algunas cuestiones en lo referente a la revocación de los acuerdos comunitarios.

Que significa la palabra revocación. “Se conoce como revocación a la acción y efecto de revocar, que significa dejar sin efecto alguna cosa, un acto o una acción, como una resolución mandato o sentencia judicial.”

En una Comunidad se puede dejar sin efecto la ejecución de un acuerdo revocándolo, en la comunidad se puede volver a votar una decisión sin límite alguno, sin que ello pueda suponer un abuso de derecho, solo se debe de cumplir con los requisitos que nos indica la propia ley de propiedad horizontal, es decir incluir la propuesta de nuevo en el orden del día y siempre que los acuerdos que se vayan a revocar no sean acuerdos que ya estén ejecutados.

Que limitaciones pudiera existir en la revocación de los acuerdos.

• Que no exista con esta revocación un perjuicio para algunos de los propietarios que haya obtenido mediante un acuerdo adoptado una situación que la Comunidad debe de respetar, ahora bien, partiendo de la base que no existen acuerdos nulos de pleno derecho, sino anulables, para la revocación solo existiría la posibilidad de impugnar el acuerdo por parte del propietario que pudiera quedar afectado.

Otra cuestión a analizar es el tipo de quorum necesario para la revocación. En este caso deberemos tener en cuenta lo que se decide por las mayorías simples, mayorías cualificadas o por unanimidad. Por ejemplo, si la adopción de un acuerdo se hizo por el 95% de la mayoría de los propietarios y sus coeficientes en segunda convocatoria (mayoría simple), bastará para su revocación el 51% de la mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto en segunda convocatoria. Se aplica el artículo 17.7 de la ley de propiedad horizontal y así sucesivamente.

Repetimos lo expuesto anteriormente, mientras no se ejecuten los acuerdos, la Junta de propietarios en su reunión pueden aprobar y luego rechazar sucesivamente un tema determinado. Temas que requerirán para su revocación las mismas mayorías, mayoría simple, mayoría cualificada o unanimidad. Temas tan variopintos como puede ser la instalación de un ascensor, supresión de barreras arquitectónicas, exoneración de gastos comunes, acuerdos para el cerramiento de una terraza, etc.

Veamos algunas cuestiones que puede ser de interés:

• La concesión del uso exclusivo de un patio común a un propietario, no se puede pasado el tiempo, rectificar y querer recuperar el elemento común en contra de los comuneros beneficiados. Ya no se podría recuperar el patio porque se necesitaría la unanimidad. Solo podría ser revocada la decisión si el patio se destina a actividad distinta a la autorizada en la propia junta o bien que se hayan hecho obras fuera de las previsiones y ha existido abuso por parte del propietario.
• Si en una Junta se ha decidido un presupuesto para realizar obras y estas todavía no están ejecutadas se podría con la misma mayoría anular dicho presupuesto y devolver a los propietarios lo que ya han anticipado o pagado.
• La Junta de propietarios no puede revocar un acuerdo donde se concede permiso de instalaciones y obras a un propietario de un local, si este sobre la base del mismo, procedió a arrendar dicho local para determinado negocio. Los acuerdos de una Junta son obligatorios para todos, ahora bien, siempre que estos no afecten a los derechos que vayan en contra de los “actos propios”, lo que conllevaría además a un grave perjuicio económico para un propietario que ha actuado considerando y teniendo en cuenta el primer acuerdo de la Junta de Propietarios.
• Las revocaciones pueden afectar en un momento determinado al cese y nombramiento de un nuevo administrador, por ejemplo, si se adoptó el acuerdo de cesar al administrador, se celebra una segunda donde hay empate y se celebra una tercera con el voto favorable a continuar en el puesto el Administrador, lo que vale es el último acuerdo. Cuidado, salvo que la decisión del nuevo nombramiento de un administrador tenga efectos desde la primera Junta donde se tomo la decisión de cesar al administrador.
• Si en una Junta se aprueba una obra, por ejemplo, la instalación de un ascensor y se comprueba que es necesario la aplicación de algún nuevo elemento a la obra, necesaria para la misma, nada impide que se pueda hacer otra reunión para aprobar la ampliación correspondiente, para ello solo sería necesario aprobarla por las mayorías con el que se aprobó la primera obra. Si hay disidentes que votan en contra, tendrán que aceptar la postura de la mayoría. Si algún disidente dejara de pagar la derrama por la parte de la ampliación de la obra se podría hacer la certificación de la deuda para iniciar el procedimiento judicial.
• Se pueden revocar todos aquellos acuerdos que la Junta haya aprobado anteriormente siempre y cuando no haya una sentencia judicial de por medio. Si existiera esta sentencia no se podría volver a dirimir un asunto aprobado o negado en la misma.
• Se puede revocar la decisión tomada en una Junta de Propietarios, ahora bien, si el acuerdo de la Junta en su momento ha creado un estado material a favor de un tercero propietario, no cabe que luego se decida otra cosa, porque ello conllevaría un perjuicio para un determinado propietario que ha obtenido una situación que la Comunidad debe respetar, como actos propios vinculantes.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara