La justicia frente a los vecinos molestos. Chimeneas calderas y campanas extractoras.

Con la ayuda de Sepin y basado en la información aportada por el abogado Daniel Madurga Soriano, vamos a revisar la jurisprudencia de interés de los últimos años, procediendo a analizar las resoluciones que hacen referencia a la conflictividad generada por vecinos molestos en los diferentes ámbitos de una comunidad de propietarios, en este caso se analiza lo relacionado con las chimeneas, calderas y campanas extractoras

VII. Chimeneas, calderas y campanas extractoras

Amén de la jurisprudencia genérica que revisamos en relación con bares y restaurantes, en los que confluyen el problema de ruidos y el de olores, podemos dedicar un apartado al problema concreto de las chimeneas, distinguiéndolo también del asunto de las barbacoas que va más ceñido a los chalés adosados y casas bajas con patios o jardines.

En la siguiente reseña, veremos cómo un vecino afectado por los humos de la chimenea de un bar elige un camino equivocado para resolver el problema. En lugar de exigir al infractor que arregle su antigua chimenea, que presenta pérdidas por falta de hermetismo y por los ángulos excesivos de sus codos, se propone eliminarla, por no ajustarse a las previsiones estatutarias ni a los acuerdos autorizantes en junta. El problema es que dejó pasar muchos años hasta que planteó su demanda, por lo que la audiencia considera consolidada la instalación y deniega la petición de eliminarla. Apunta que el actor pudo pedir que se subsanasen los problemas de inmisiones y no lo hizo, si quiera de forma subsidiaria, por lo que la demanda queda desestimada en ambas instancias: AP Navarra, Sección 1.ª, 119/2012, de 14 de mayo (Recurso 57/2012. Ponente: BEGOÑA ARGAL LARA.

Quedémonos, pues, con ese valioso consejo: a la hora de plantear una demanda de este tipo, si queremos apostar a lo grande, debemos considerar pedir una condena subsidiaria por si no se estima la pretensión principal.

En la Sentencia de la AP Valencia, Sección 7.ª, 341/2016, de 9 de septiembre (Recurso 404/2016. Ponente: MARÍA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA.  sin embargo, no le sirvió de nada al local invocar la tolerancia de la comunidad a una salida de humos hecha hace años por el inquilino anterior. La audiencia considera que, al haberse hecho una reforma para montar una cocina industrial, cambian las circunstancias, tornándose claramente molesta la evacuación de humos.

Esta es otra idea interesante, muy manejada para otras figuras jurídicas afines: los derechos adquiridos pueden cuestionarse cuando se modifican para hacerlos más gravosos.

Vemos ahora la AP A Coruña, Sección 3.ª, 176/2012, de 16 de abril (Recurso 324/2011. Ponente: MARÍA JOSEFA RUIZ TOVAR, que revoca la desestimación inicial de la demanda, condenando a los demandados a realizar modificaciones en su chimenea para evitar inmisiones a los vecinos del edificio colindante, a los que entra el humo y los olores a través de sus ventanas debido a la proximidad y a que no se eleva lo suficiente.

La Sentencia de la AP Navarra, Sección 3.ª, 401/2016, de 16 de septiembre (Recurso 750/2015. Ponente: ILDEFONSO PRIETO GARCÍA-NIETO.  decide sobre una chimenea que se instaló adosada a fachada del edificio colindante. Aunque no existan perjuicios objetivos, es molesta e incumple el art. 590 CC y supone una limitación de su propiedad no amparado por la Ley 367 FNN. Se revoca la desestimación inicial de la demanda y se condena al demandado a reubicar la chimenea guardando distancias a la pared del vecino.

La AP Madrid, Sección 8.ª, en Sentencia 259/2016, de 17 de mayo (Recurso 832/2015. Ponente: LUISA MARÍA HERNAN-PÉREZ MERINO.), obliga a un burguer a cesar su actividad por los ruidos y molestias del conducto extractor del local. Quedó probado que en las viviendas se perciben olores, humos y temperatura elevada. En cuanto a la causa de tales molestias se tiene por acreditado que se debe al estado del patinillo –hueco vertical donde se ubican las conducciones del edificio– donde se aloja el conducto de extracción de humos que está mal ejecutado o no tiene holgura suficiente. Como la comunidad no permite al local reubicar la chimenea, no hay solución y se le condena a cesar en el uso del tubo extractor y a indemnizar 3.000 € a cada uno de los dos afectados.

Es la anterior una durísima sentencia, comprensible por otra parte, puesto que el tufo a hamburguesa de manera continuada es realmente una inmisión insoportable, sobre todo si estás a dieta.

La Sentencia de la AP Pontevedra, Vigo, Sección 6.ª, 600/2015, de 14 de diciembre (Recurso 100/2015. Ponente: EUGENIO FRANCISCO MÍGUEZ TABARES. desestima la reclamación de un vecino supuestamente afectado por humos. Ni los peritos ni la policía pudieron constatar malos olores ni humos procedentes de la chimenea del demandado. Mientras no se generalice el uso de olfatómetros eficaces, dependemos de la apreciación personal de las autoridades en la materia. Bien es cierto que esta Sentencia puede evidenciar un caso de intolerancia de un vecino algo quisquilloso. El humo y el olor de las chimeneas son perceptibles e incluso molestas a corta distancia, pero es un elemento al uso para el que están estipuladas ciertas normas que regulan distancias y alturas. Si se cumple con normativa, la percepción del humo se minimiza y, aunque circunstancialmente pueda resultar molesto, ha de ser tolerado.

En la Sentencia de la AP Valencia, Sección 6.ª, 26/2015, de 3 de febrero (Recurso 531/2014. Ponente: VICENTE ORTEGA LLORCA.), también se cae la reclamación relativa a humos y olores de la chimenea de un bar, por falta de prueba que evidencie molestias intolerables. Las testificales no fueron concluyentes y los peritos comprobaron que la instalación era correcta, no percibiendo inmisiones. Cada nariz es un mundo.

Lo mismo sucede en la Sentencia de la AP Pontevedra, Vigo, Sección 6.ª, 562/2018, de 17 de diciembre (Recurso 420/2018. Ponente: MAGDALENA FERNÁNDEZ SOTO, en la que no se infringe normativa ni se constata molestia en la finca limítrofe. El demandante quiso jugar la baza de las normas administrativas, pero al tratarse de una cocina de tipo doméstico con una campana extractora de escasa potencia, no le era de aplicación la Ordenanza de Vigo sobre el particular. No habiendo formulado prueba concluyente sobre las molestias, la demanda se desestima.

Por el contrario, sí encontró amparo judicial el demandante en el asunto sustanciado ante la AP Lugo, Sección 1.ª, 129/2013, de 18 de marzo (Recurso 16/2013. Ponente: JOSÉ ANTONIO VARELA AGRELO, ya que aunque los Estatutos autorizaban instalar chimenea sin necesidad de permiso se incumple el requisito de rebasar la cumbrera de la edificación en un metro. Por otra parte, se constatan molestias por vibraciones a los vecinos, siendo un límite siempre que no se perjudique al resto de propietarios.

Coherente consigo misma, de nuevo la AP Lugo, Sección 1.ª, en Sentencia 210/2013, de 27 de mayo (Recurso 203/2013. Ponente: JOSÉ ANTONIO VARELA AGRELO, declara ilegal una chimenea que genera inmisiones de humos y olores a los vecinos y además afea la estética de fachada. Recuerda que una licencia administrativa se concede siempre sin perjuicio de tercero. Que el demandado tenga que cumplir sus obligaciones administrativas no significa que pueda dejar de cumplir otras obligaciones o normativas, como ocurre en este caso en relación con sus convecinos y la normativa en materia de propiedad horizontal. Y por mucho que supeditemos la estética de conjunto a la necesidad de dotar de chimenea a un local, no puede este imponer instalaciones sin atender a las prácticas de buena construcción.

Para la AP Sevilla, Sec. 8.ª, Sentencia 121/2022, de 20 de abril (Recurso 8360/2021. Ponente: JOAQUÍN PABLO MAROTO MÁRQUEZ.  aunque la salida de humos del local no altere la estructura del edificio, debe retirarse la misma al acreditarse que causa molestias a los vecinos.

AP Valladolid, Sección 3.ª, 172/2014, de 26 de septiembre (Recurso 124/2014. Ponente: MIGUEL ÁNGEL SENDINO ARENAS.  Se condena al cese de inmisiones derivadas de chimenea de caldera con salida a fachada. Se aporta como prueba resolución administrativa sobre la incorrecta instalación, que no sobresale lo suficiente de fachada y dificulta la rápida expulsión de los gases de combustión. Se aporta pericial con medición de monóxido de carbono, a pesar de tratarse de una caldera estanca de condensación. Los testigos confirman el problema.

La AP Madrid, Sección 14.ª, 355/2013, de 7 de octubre (Recurso 125/2013. Ponente: AMPARO CAMAZÓN LINACERO.  confirma la sentencia de primera instancia en la que se rechaza una acción de cesación de actividad y privación de uso frente a un local lavandería que instaló chimeneas molestas para los vecinos. Hay un error en el planteamiento de la acción por haber invertido el orden del protocolo del art. 7.2 LPH, pues el requerimiento de cesación extrajudicial se hizo con posterioridad a la junta. Además, la chimenea en realidad es una mejora de la que existía antes y la comunidad no fue capaz de demostrar que su alteración haya ocasionado perjuicios. Sin embargo, sí se condena al local a cerrar los cinco huecos de aireación abiertos en el techo, que a su vez es cubierta comunitaria.

La AP Alicante, Elche, Sección 9.ª, en Sentencia 516/2013, de 8 de octubre (Recurso 875/2012. Ponente: VICENTE ATAULFO BALLESTA BERNAL. valida un acuerdo de comunidad autorizando al presidente para acciones de cesación. De adverso se cuestionaba por ser un acuerdo muy genérico. En cuanto al fondo del asunto se considera probada y reconocida la existencia de inmisiones procedentes del bar. No tiene licencia, hay expedientes administrativos en los que se constatan deficiencias y, esta vez sí, el perito confirma que se perciben olores en elementos comunes y en las viviendas.

AP Valencia, Sección 11.ª, 79/2020, de 4 de marzo (Recurso 355/2019. Ponente: JOSÉ ALFONSO AROLAS ROMERO, la prueba pericial aportada por la parte actora acredita que el ruido procedente de la campana extractora de la cocina de la vivienda de los demandados supera el mínimo legal permitido, excediéndose en horario diurno 6 decibelios y en horario nocturno 16 decibelios, afectando directamente tal hecho molesto a una de las habitaciones de la vivienda del actor, constituyendo ello una conculcación perturbadora de las relaciones de buena vecindad que tienen su sustento en los preceptos antes mencionados. Se ejercitan acciones de los 1.902 y ss. en relación con el art. 590 de modo que resulta irrelevante que el afectado sea o no propietario.

Así pues, el balance no es malo, la Justicia se muestra bastante firme frente a este problema; pero no podemos fiar el éxito de la demanda a la constatación de los olores por parte de peritos. De nuevo, invito a solicitar el reconocimiento judicial, el olor no es algo que se pueda trasladar al despacho del Juez por reprografías.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas Madrid, Avila y Guadalajara