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Garaje no legalizado. Propuesta de legalización en la comunidad

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Garaje no legalizado. Propuesta de legalización en la comunidad

GARAJE NO LEGALIZADO. PROPUESTA DE LEGALIZACION EN LA COMUNIDAD

 

P: Buenos días:

                Soy nuevo en este foro, pero aun así me dirijo a ustedes para solicitarles ayuda acerca de nuestro caso:

                Vivimos en un edificio de alrededor de 40 años de existencia. La zona de garaje no se encuentra legalizada. Hace pocos días nos vinieron con una propuesta de alta de la misma cuyo plano cambia de ubicación las plazas de garaje e incluso algunas se pierden.

                La zona es una ciudad sin ley, desde siempre se ha hecho lo que alguno de los propietarios han querido. Se han metido Trasteros que ocupan zonas comunes, incluso contenedor que solapa columna de esfuerzo que no se pudo arreglar cuando se intentó reformar, en fin, todo un despropósito.

                La propuesta que se ha hecho a la directiva de la comunidad es que en el orden del día de la próxima junta de propietarios, cada uno de los propietarios de plaza de garaje se ajuste a sus límites de propiedad horizontal para que en su momento se pueda estudiar la viabilidad de su legalización en el Ayuntamiento.

                ¿Habría otra forma de encarar este tema?, o aportar otras ideas para apuntalar la manifestada en el párrafo anterior. Gracias por vuestra colaboración de antemano.

R: Te remito la contestación de uno de mis socios, arquitecto del equipo de Requitectura. Espero que te resulte interesante la contestación:

Requitectura“” La verdad que es un tema bastante complejo… y que este caso es más normal de lo que parece. En más de una ocasión nos hemos encontrado ante la obligación de legalizar garajes que no tienen licencia en una comunidad de propietarios, y a los que el Ayuntamiento ha mandado la orden de ejecución correspondiente para legalizarlo a riesgo del cierre del mismo.

En estas situaciones, el problema que nos encontramos es que hay ocasiones en los que el garaje, con la distribución original de sus plazas de aparcamiento, cumplía con la normativa vigente que había en ese momento, pero no con la actual que suele ser más restrictiva (en Madrid, de hecho, lo es). Y con esto, nos surge el problema de la legalización en sí misma, ya que esto implica el cumplir con la ley vigente, y normalmente implica perder alguna plaza, además de poner las instalaciones al día, entre las cuales, la de ventilación suele ser bastante cara.

Con esto, tan sólo quiero poner encima de la mesa los problemas que surgen por no haber hecho las cosas bien en su momento. Muchas veces por desidia del promotor que vendió dichos inmuebles, y en otras ocasiones, por evitar un gasto en su día por parte de una comunidad, que al final no ha hecho más que volverse una bola y hacer que el gasto de legalizarlo en estos momentos, con la ley actual, sea un gasto enorme e incluso, en muchas ocasiones, suponga una pérdida de plazas de garaje y la posible compensación que por este motivo pudiera existir.

De manera típica, en garajes que tienen mucho tiempo, las comunidades, por la propia recomendación de los técnicos, lo que están haciendo es dejarlo correr y esperar a que el Ayuntamiento les obligue a través de una orden de ejecución, que puede venir dada por una denuncia o por una simple inspección del Ayuntamiento tras detectar la existencia de un garaje que carece de licencia de actividad y apertura de establecimiento. No digo que sea lo mejor, pero sí que es cierto que en un caso como el que nos expone el vecino, debido al riesgo sobre todo de posible pérdida de plazas de garaje, se hace complicado de actuar de “motu propio”.

Finalmente, y para resumir lo que se suele proponer por las comunidades para legalizar un garaje, es realizar dicha legalización, suponiendo la posible pérdida de esas plazas de garaje, y una vez esté legalizado y haya pasado el técnico del Ayuntamiento a verificar lo dicho en el proyecto de legalización, volver a pintar las plazas de garaje en el modo en el que estaban. Esta es la manera para que no haya gente que actualmente tiene plazas, se quede sin ellas. El problema que surge ante esta situación, es que el seguro, en caso de siniestro grave, por ejemplo, un incendio, puede llegar a rehusarlo por haber en el momento del siniestro, más carga vehículos de los permitidos por la licencia de actividad.

Como ves, estamos ante una situación muy curiosa, en la que normalmente todos se perjudican se tome la decisión que se tome, y eso sin hablar desde el punto de vista económico por el gasto que supone poner un garaje al día. De hecho, hay muchos técnicos, debido a la carga de trabajo administrativo que implica, que no realizan legalizaciones de garaje. En nuestro caso, sólo solemos aceptar este tipo de trabajos por compromiso, y no son proyectos baratos.””

Puedo aparcar a la vez el coche y la moto en mi plaza de garaje

Puedo poner una horquilla en mi plaza de garaje

Un cordial saludo.

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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8 Comentarios

  1. Marc 17 abril, 2018

    Hola,
    Voy a tratar de resumir mi consulta.
    – Garaje comunitario de aprox. 40 años.
    – Propietarios con la referencia en escritura «1/16 parte de local comercial».
    – Plazas asignadas por sorteo.
    – La situación es que llega un nuevo vecino y entiende que su plaza es la de su número de vivienda, que no lo es.
    – Aparece una fotocopia del acta original y quiere hacer valer esa distribución inicial, que le favorece, pese a que por acuerdos personales, de hace muchos años, las distribuciones son diferentes al acta.
    – ¿Qué puedo plantear para defender la plaza de mi madre?
    ¿El nuevo propietario tiene poder para forzar un nuevo sorteo, o hacer valer con la fotocopia la distribución original?

    Responder
    1. Miguel Fernández 20 abril, 2018

      Buenas tardes, el nuevo propietario tiene la posibilidad de proponer para que se lleve a junta cualquier tema que tenga relación con los temas de la comunidad de propietarios, el art. 16.2 en su párrafo 2º dice textualmente «cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que piden sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre». Si la mayoría de los propietarios han aceptado las condiciones que se han establecido a lo largo de los años, entiendo que votaran NO a la propuesta que traiga él y seguirán manteniendo las mismas plazas que hasta la fecha se han asignado. Si el nuevo vecino entiende que le corresponde la plaza que tiene el mismo número de vivienda, aunque sabe que están en pro-indiviso y que hay una asignación de plazas, según me dice que consta en acuerdos personales que entiendo también habrán sido reflejados en las actas, podrá impugnar el acuerdo, otra cosa es que esa impugnación el juzgado la acepte.
      No debería haber problema si las plazas asignadas por sorteo quedaron reflejados en el libro de actas y no se impugnó en su momento, con lo cual ese acuerdo quedó ratificado, si bien tengo que recordarle lo que dice el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal que en el párrafo 3º dice lo siguiente: «el título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad». Esto que significa, que el compromiso que tenía el anterior propietario no tiene por que aceptarlo el nuevo propietario ya que dicha obligación la asumió otra persona ajena a la propiedad actual. Entiendo que el nuevo propietario quiera acogerse a la legalidad reflejada en el registro y reclame lo que el entiende por «su plaza».
      Si propone un punto del orden del día donde este tema se discuta, no se le da la razón y decide impugnarlo será el juez quien tenga la última palabra al respecto.
      Un saludo.

  2. Eduardo Martinez 19 septiembre, 2018

    Buenas tardes
    En nuestra comunidad de garajes, el Ayuntamiento creó una ordenanza municipal por la que 4 edificios saldrían por la misma puerta, pero mi edificio y otro contiguo tendrían de manera provisional una salida distinta mientras construían los otros 2 edificios, Se paso inspección de industria y se obtuvo licencia de actividad, La petición del ayuntamiento es que hubiera un sola licencia de actividad de modo que el ultimo constructor pidiera el agrupamiento, cosa que no hizo, pido licencia solo para sus 2 edificios, y el ayuntamiento se la dio , hace 29 años, ahora el ayuntamiento dice que los 2 primeros edificios no tienen licencia y que para pedirla debemos actualizar el garaje.
    Que podemos hacer, esta operación sale mas de 90.000 euros y los edificios con la licencia no quieren pagar.?
    Donde queda registrado los permisos y licencias que concede el ayuntamiento? , ellos no los tienen dicen en Vizcaya
    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 22 septiembre, 2018

      Buenas noches Eduardo.
      Yo no soy experto en temas de licencias de actividad y es difícil darle una respuesta, sobre todo porque cada ayuntamiento tiene una forma diferente de funcionar y tiene sus propias ordenanzas municipales. Como les explico en el propio post/artículo que con muy buen criterio vd. ha elegido, la falta de una licencia de funcionamiento en el propio garaje supone el estar funcionando de forma irregular y no legal, esto podría ocasionar en última instancia que el Ayuntamiento pudiera tomar la determinación de cerrarlo si no se cumple con este requisito. El Ayuntamiento les va a presionar imponiendo todas las actuaciones necesarias para conseguirlo dándoles una orden de ejecución de oficio y dándoles un plazo para conseguir dicha licencia. La legalidad nada tiene que ver con el coste, vds. deberán asumir este con los mejores profesionales posibles que les garanticen la legalidad de los garajes. No puedo hablar técnicamente del proyecto, pero si el Ayuntamiento indica que solo debe de haber una licencia de funcionamiento deberán informarse de los pasos a realizar y empezar a proponer una derrama para hacer frente a todos los pagos necesarios. Les puedo asegurar por experiencia que la legalización de un garaje trae muchos quebraderos de cabeza y que es necesario tener un buen profesional que dirija todas las acciones necesarias para conseguir el objetivo de la licencia.
      Un saludo.

  3. Silvia 18 junio, 2019

    Buenos días.
    Mi consulta es la siguiente: El administrador de fincas de nuestra comunidad nos ha dicho de la obligación de adecuar la puerta del garaje del edificio con la norma CE.
    La puerta automática está instalada desde antes del 2005. Es obligatorio adaptarla a esta ley o sería suficiente con aplicar las medidas de seguridad obligatorias como que no se cierre la puerta cuando pasa un coche o una persona, etc…?
    En caso de que fuese obligatorio la primera opición, cuál sería el plazo máximo que tendríamos en la comunidad para hacerlo?

    Responder
    1. Miguel Fernández 27 junio, 2019

      Buenos días Silvia.
      Su Administrador tiene razón y deberán de adecuar la puerta del garaje a la normativa de la CE.
      Creo que nuestro artículo https://adminfergal.es/puertas-automaticas-en-comunidades-de-vecinos/ puede ayudarle y resolver las cuestiones que vd. plantea.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  4. German 3 julio, 2019

    Buenos dias. En mi gaje han modificado una rampa interior que une la planta principal del garaje con un semi sotano que está 1.5m mas bajo, donde hay 5 planzas . Mi plaza está en paralelo a rampa, la comunidad a instancia de un usuario ha decido modificar el nivel de la rampa dejando la mitad de mi plaza 45cm por encima del firme del suelo, lo para acceder al coche casi que escalar. En el ayuntamiento me dicen que el garaje no está legalizado y que la parte de arriba se podria legalizar pero la de abajo no , ya en el proyecto que consta en el ayuntamiento esta está separado por una pare y tampoco consta la rampa. Mi plaza está en la parte superior , solicite a la comunidad que la repongan al estado inicial pero de momento se niegan. ¿Que puedo hacer en este caso,?.Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 julio, 2019

      Hola Germán.
      En este caso, si se ha modificado la rampa perjudicándole a vd. de una manera evidente y no quieren reponerla a su estado anterior, lo único que puedo decirle es que ponga su caso en manos de un abogado civilista y que defienda sus derechos. Si la irregularidad es tan evidente no se preocupe porque las costas judiciales las pagará el demandado (La Comunidad) por incumplimiento de la normativa y por perjudicar a un propietario. Nosotros si lo desea le podemos proporcionar un abogado.
      Un saludo.
      691564359

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