Puertas Automáticas en Comunidades de Vecinos

¿Están bien mantenidas nuestras puertas de garaje?

Las puertas de garaje son un elemento vital en muchas comunidades por el gran y necesario servicio que prestan: permiten que salgamos cada mañana con nuestros coches y, al volver, sean resguardados en los garajes. Pero con frecuencia no las cuidamos de la manera que deberíamos, provocando molestias, daños y peligros que podemos evitar.

Las puertas automáticas de nuestros garajes son elementos importantes en nuestras comunidades que sufre el paso del tiempo de manera silenciosa pero acusada: siempre están expuestos a las condiciones meteorológicas, a un uso exhaustivo, a golpes y toques con los vehículos y otras situaciones que afectan a su correcto funcionamiento.

Además, diferentes normativas nos alertan sobre el deber de cuidarlas y mantenerlas para obtener un adecuado nivel de seguridad y servicio, además de que en caso de accidente puedan derivarse sanciones y penas agravadas por la falta de cuidado y mantenimiento. Pero más allá de las normas y deberes existentes, parece razonable que un elemento que aguanta gran desgaste mecánico sea vigilado de manera estrecha.

Por ello, es necesario que todas las puertas automáticas cuenten con un mantenimiento que las ayuda a perdurar y ayudará a garantizar un nivel de servicio y uso continuo, siempre garantizando un nivel adecuado de seguridad.

Por ello, como Administradores de Fincas Colegiados, pensamos que es importante explicar en detalle por qué es importante el mantenimiento de puertas de garaje, especialmente en el ámbito de las comunidades de vecinos.

A cada puerta automática, sus cuidados

Cualquier puerta automática necesita unos cuidados, pero aunque nos pueden parecer que todas son semejantes, no todas son iguales, debido a diferencias sustanciales en su diseño y construcción, frecuencia de uso o entorno de colocación marcarán diferencias sustanciales en su mantenimiento o actualización.

Un experto debe conocer esas variables y proponer a cada comunidad un programa de mantenimiento adecuado, actualizando aquellos elementos que considere de importancia y con la periodicidad necesaria en relación esas circunstancias. Por citar el ejemplo más obvio, un uso intensivo hará que se acorten los tiempos entre revisión y revisión.

Si bien los mecanismos necesitan lubricación, un exceso de grasa tendrá un efecto contraproducente. En conjunción a esto, hay que eliminar la suciedad y evitar que entre en los mecanismos y el cableado eléctrico, ya que en conjunción con la grasa se solidifica obstruyendo.

La humedad es otro enemigo y la protección contra sus efectos debe ser real y efectiva.

Ese control y mantenimiento debe estar a cargo de una empresa de mantenimiento de puertas automáticas con personal experto como por ejemplo el personal de la empresa Lasser, específico y acostumbrado a lidiar y mantener bajo control los problemas que pueden dar estos mecanismos todo los tipos de puerta del mercado y modelos de los principales fabricantes, lo que les da un plus de experiencia a la hora de afrontar las averías o el mantenimiento.

Además de asegurarse del buen funcionamiento mecánico, algo básico dentro de lo que entendemos por una puerta que funciona bien, también se detendrán en un apartado tan básico como es la seguridad. Un mantenedor experto le deberá proponer las mejoras necesarias para su implantación, con el objetivo de lograr la certificación CE, elevando el estándar de calidad, seguridad y ahorro energético de la puerta.

En este certificado se recogen las medidas de seguridad necesarias para evitar impactos, cizallamiento, arrastre, corte o atrapamiento, y en caso de accidente este tipo de sistemas estén al día para garantizar la seguridad del usuario.

Intervalos recomendados para mantenimiento de puertas automáticas

La principal variable para marcar un intervalo será el número  de maniobras por día, pero también el propio modelo de construcción y tipo de puerta afectará a esta orientación.

Debemos tener en cuenta que existen motores que levantan toda la puerta y otros que la empujan, otros funcionan por cadena y otros por fuerte neumática, por lo que podemos ver que cada elemento y factor puede influir en el esfuerzo mecánico que tiene cada sistema para realizar su función, algo que influirán en el desgaste y riesgo de avería.

A continuación indicamos algunas frecuencias recomendadas para puertas tipo, que deberían ser ajustadas por un especialista en función de las características propias de las puertas y su entorno.

Frecuencias recomendadas en Garajes y Residencial

NÚMERO DE VEHÍCULOS EN COMUNIDAD TIEMPO
Menos de 5 vehículos 12 meses
De 5 – 50 vehículos 6 meses
De 50 – 100 vehículos 3 meses
Más de 100 vehículos 1 mes

Actualización y obtención del Marcado CE

Lo primero que debemos indicar es que el Marcado CE afecta a puertas industriales, comerciales, de garajes y portones, según la norma UNE-EN 13241-2004, obligatoria desde el 1 de enero de 2005. A estas alturas es sorprendente ver la cantidad de puertas automáticas que no están debidamente recogidas dentro de la legalidad vigente.

Como hablábamos al comienzo de este texto, el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal es clara en este sentido. En su artículo 10, habla de la obligación de realizar los trabajos necesarios para el adecuado mantenimiento de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad.

Varias normas del marco legislativo básico marcan la necesidad de un mantenimiento de nuestra puerta automática por el Código Técnico de la Edificación (CTE) y la norma EN:12635:2002 + A1:2009, el Código Civil, la ley de Propiedad Horizontal y la instrucción del Ministerio de Industria de diciembre de 2010 contienen expresamente este deber o desarrollan esta necesidad.

Existen numerosas modificaciones que pueden influir de modo determinante en la naturaleza de la puerta, requiriendo su actualización a  normativa y es algo que los usuarios y mantenedores deben saber para no quedar al margen de la normativa. La sustitución de motores, la modificación de los paneles o la incorporación de medidas de seguridad adicionales pueden crear esta situación y requerir la marcación CE.

Sistemas de apertura a través del móvil

La tecnología es cada vez una mayor aliada en lo comodidad de los usuarios y nuestro móvil nos acompaña siempre a todos los rincones y las puertas de garaje de nuestra comunidad no son una excepción.

Por ello, comienza a popularizarse sistemas como por ejemplo la de  Controla de Lasser, una app móvil con la que podemos abrir la puerta de garaje desde nuestro móvil, siendo compatible con otros sistemas de apertura que ya estén presentes, como llaves magnéticas o mandos.

Este modelo de apertura posibilita una mayor comodidad, mayores opciones en relación a la seguridad y al control de accesos y todo a través de un dispositivo, nuestro Smartphone, que en coche utilizamos con bluetooth. Esta vía de comunicación es todo un estándar dentro de nuestro vehículo para acceder a todos los servicios que nuestros coches y teléfonos pueden realizar.

Además, si cuentas con un programa de mantenimiento de puertas automáticas de nuestra división, podrás disfrutar de este sistema gratis, por lo que ya no tienes excusa para entrar en la nueva era de la conectividad.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid

3 thoughts on “Puertas Automáticas en Comunidades de Vecinos”

  1. Buenos días. Necesito hacer una copia del mando del garaje, pero ningún vecino me la deja y el administrador no tiene copia. Quién tiene el deber de tener dicha copia? El presidente? Estoy desesperada.

    1. Buenos días Vanessa.
      Lo normal es que sea el Presidente quien deba de tener dicha copia porque es quien accede al garaje de forma habitual. Los Administradores no solemos tenerlas aunque siempre hay honrosas excepciones. El Presidente debe de hacerle una copia para su uso, si no se la hiciera solicítelo de forma fehaciente a través de un burofax y sino denuncie si fuera necesario. Todo esto que le digo solo si por parte del Presidente existe una verdadera desidia.
      Los vecinos no tienen obligación de aportarle dicha llave, pero el Presidente si la tiene.
      Saludos.
      Miguel Fernández
      691564359

    2. Hola Los mandos del garaje, abriendo una pequeña carcasa, dispone del posicionamiento de frecuencias que van numerados ( arriba, medio bajo) es cuestión de pedir a un vecino le deje el mando unos minutos y anotar los posicionamientos correspondientes.

      Saludos – Miguel Esteban 696645205

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