El uso de los elementos comunes de un edificio

Principios Generales del Uso de Elementos Comunes

• Copropiedad y Uso Común: Todos los propietarios tienen derecho al uso de los elementos comunes, salvo que se disponga lo contrario en el título constitutivo o estatutos de la comunidad. La sentencia de la AP Madrid, Sección 10.ª, 225/2019, declara nulo el acuerdo que deniega a un comunero el acceso a baños comunes.
• Consentimiento de Propietarios: En casos donde el uso de elementos comunes afecta a la actividad de un local, se requiere el consentimiento de los propietarios, como menciona la sentencia del Tribunal Supremo 131/2014, donde se obliga a la comunidad a mantener un paso hacia un local comercial tras el cierre de una finca.

2. Limitaciones del Uso Común

• Uso Exclusivo Consentido: El uso de un elemento común puede quedar limitado a ciertos propietarios si así se define en el título constitutivo, por acuerdo de la junta o por el consentimiento tácito de la comunidad. No obstante, este derecho puede ser revocado en cualquier momento. La jurisprudencia aborda casos donde el acceso exclusivo de un comunero a un elemento común no implica un derecho perpetuo.
• Usucapión y Elementos Comunes: La jurisprudencia limita la posibilidad de que un comunero adquiera un elemento común por usucapión o prescripción adquisitiva. Ejemplos incluyen la sentencia TS 907/2011, donde se deniega la adquisición por usucapión del derecho de aparcar en una zona común, y varias otras que confirman que el uso prolongado no confiere dominio exclusivo sobre dichos elementos.

3. Derechos y Obligaciones de los Propietarios sobre Elementos Comunes

• Mantenimiento y Reparaciones: La comunidad es responsable de la reparación de elementos comunes, incluso cuando sean de uso privativo, como en el caso de terrazas que actúan como cubiertas de edificios. Sin embargo, si el daño es causado por el mal uso o falta de mantenimiento de un comunero, este deberá asumir la responsabilidad.
• Obras y Servidumbres: Los comuneros pueden realizar obras en elementos comunes si obtienen autorización de la comunidad. Por ejemplo, la instalación de ascensores puede requerir servidumbres de paso, según la jurisprudencia.

4. Prohibiciones y Limitaciones al Uso de Elementos Comunes

• Sanciones a Propietarios Morosos: La reforma del art. 21 LPH permite sancionar a los propietarios morosos con la privación temporal del uso de servicios comunes, siempre que las sanciones no sean abusivas ni afecten a la habitabilidad de los inmuebles. La sentencia de la AP Almería, 632/2023, valida una privación de uso aprobada en junta, siempre que no sea impugnada a tiempo.
• Prohibiciones por Acuerdo de la Comunidad: La comunidad puede prohibir el uso abusivo de elementos comunes. En la sentencia del TS 907/2011, se validó la prohibición de aparcar y cargar mercancías en la zona de acceso al edificio, sin que la tolerancia previa implique consentimiento tácito.

5. Cesión y Arrendamiento de Elementos Comunes

• Arrendamiento de Elementos Comunes: La comunidad puede acordar el arrendamiento de elementos comunes mediante un acuerdo que cuente con el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios, conforme al art. 17.3 LPH. Esto se aplica cuando existe una contraprestación económica. Si la cesión es sin contraprestación, como en el uso privativo de un elemento común, se requiere unanimidad.
• Distribución de Ingresos: En el caso de arrendamientos, la renta obtenida debe ser repartida entre los propietarios.

6. Uso Abusivo y Conflictos con Elementos Comunes

• Conflictos por Uso Privativo: El uso abusivo de elementos comunes por parte de un propietario, como el estacionamiento no autorizado en zonas comunes o el uso indebido de espacios para actividades comerciales, ha sido reiteradamente limitado por la jurisprudencia. La AP Baleares, 350/2017, reconoce una indemnización a la comunidad por la ocupación indebida de un espacio común para el almacenamiento y actividades de un bar.
• Consentimiento Tácito de la Comunidad: Aunque la comunidad puede tolerar ciertos usos durante un tiempo, esto no implica necesariamente el reconocimiento de un derecho. La sentencia del TS 907/2011 establece que la mera tolerancia no confiere al propietario un derecho exclusivo sobre la zona común utilizada.

7. Usucapión y Propiedad de Elementos Comunes

• Imposibilidad de Adquirir Elementos Comunes por Usucapión: La jurisprudencia es clara en que los elementos comunes, por naturaleza o por destino, no pueden ser adquiridos por usucapión, salvo en casos muy específicos. La sentencia TS 907/2011 resalta que, aunque los comuneros toleraban el uso de un patio común, nunca se consideró que tal uso implicara la adquisición del dominio por parte del comunero.

8. Mantenimiento de Elementos Comunes de Uso Privativo

• Responsabilidad de Mantenimiento: En casos donde un comunero tiene el uso exclusivo de un elemento común, como una terraza, este está obligado a su mantenimiento regular, mientras que la comunidad debe hacerse cargo de las reparaciones estructurales o aquellas que excedan el mantenimiento ordinario, como indica la sentencia TS 907/2011.
• Filtraciones y Daños: Cuando se trata de elementos comunes de uso privativo, como terrazas comunitarias, la responsabilidad de las filtraciones puede recaer tanto en el comunero como en la comunidad, dependiendo del origen del problema. La sentencia TS 907/2011 especifica que la comunidad no es responsable si el daño se debe a la falta de mantenimiento por parte del comunero.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Avila, Madrid y Guadalajara