Cuestiones controvertidas adquisición propiedad en subasta judicial
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La subasta judicial constituye uno de los mecanismos mas frecuentes de transmisión forzosa
La subasta judicial constituye uno de los mecanismos más frecuentes de transmisión forzosa de la propiedad de bienes inmuebles, ya sea por ejecución hipotecaria, deudas civiles o administrativas. Sin embargo, uno de los aspectos más discutidos en la doctrina y la jurisprudencia es la determinación del momento exacto en que se adquiere la propiedad del bien adjudicado. Esta cuestión es de suma importancia, ya que marca el punto de partida de los derechos y obligaciones que corresponden al nuevo propietario y delimita la responsabilidad del anterior titular.
Teoría del título y el modo: marco conceptual
El sistema jurídico español sigue la teoría del título y el modo para la transmisión de la propiedad, conforme a lo establecido en los artículos 609 y 1095 del Código Civil. Esto implica que no basta con un contrato (el título), sino que es necesaria también la traditio, es decir, un acto que materialice la entrega de la cosa, que puede ser física o simbólica (tradición real o ficta).
En el caso de la compra tradicional, la escritura pública suple la entrega física, al considerarse una forma de tradición instrumental (art. 1462 CC). Pero en las subastas judiciales, donde no media acuerdo entre partes sino un acto de imperio, ¿cuándo se entiende produce la entrega que consuma la transmisión?
Momento de adquisición de la propiedad: una cuestión controvertida
La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), en sus artículos 670, 673 y 674, regula el procedimiento de adjudicación en las subastas. Sin embargo, no lo hace de manera categórica respecto al momento en que se produce la transmisión del dominio, dando lugar a dos posturas principales:
1. Tesis del decreto de adjudicación como momento de adquisición
La postura mayoritaria en la actualidad —tanto en la doctrina como en la jurisprudencia del Tribunal Supremo— entiende que la adquisición del dominio se produce con el decreto de adjudicación emitido por el Letrado de la Administración de Justicia. Este documento contiene la aprobación del remate y la constatación de que se ha consignado el precio, lo que equivale a la escritura pública de compraventa, cumpliendo la función de título y modo .
Así lo reconoce la STS de 14 de julio de 2015 (SP/SENT/820023) , en la que se señala expresamente que el testimonio del decreto de adjudicación constituye el momento de la consumación de la transmisión, asimilándose a la tradición simbólica del artículo 1462.2 del CC.
2. Tesis alternativa: el testimonio del decreto como momento definitivo
Otros autores y resoluciones judiciales sostienen que la propiedad no se adquiere con el decreto en sí, sino con la expedición de su testimonio (art. 674 LEC), que es el documento válido para su inscripción registral y prueba de la transmisión. Bajo esta interpretación, el decreto es título, pero no modo hasta que se le da forma documental y se entrega al adjudicatario.
Sin embargo, esta visión ha perdido fuerza tras las reformas de la LEC y la consolidación de la doctrina jurisprudencial actual.
Repercusiones prácticas del momento de adquisición
La identificación precisa del momento en que se produce la transmisión tiene consecuencias directas en múltiples ámbitos:
1. Obligaciones frente a la comunidad de propietarios
El artículo 9.1 e) LPH establece que el adquirente responde con el inmueble por las deudas del anterior titular relativas a gastos comunitarios de la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores. Determinar este momento es esencial para delimitar si una deuda es imputable al antiguo o al nuevo propietario.
La mayoría de las audiencias y tribunales, como la AP de Madrid (SAP de 5 de junio de 2015), coinciden en que esta fecha es la del decreto de adjudicación, y no la de su inscripción ni la de la entrega de llaves.
2. Acciones legales
En casos de desahucio por precario, retracto o tercerías , la legitimación activa depende de quién ostente la propiedad al momento de interponer la demanda. Si el decreto aún no ha sido dictado, no existe legitimación. En cambio, una vez se ha dictado, el adjudicatario puede ejercer plenamente sus derechos, aunque no haya inscrito aún.
3. Doble adjudicación
En los poco frecuentes casos de doble venta judicial sobre un mismo inmueble, la jurisprudencia tiende a aplicar por analogía el artículo 1473 CC. En estos supuestos, se atribuye la propiedad al adquirente que primero inscribe, siempre que actúe de buena fe. Pero para que la inscripción sea válida, debe existir una transmisión consumada, lo cual remite nuevamente al decreto de adjudicación como momento decisivo.
Posiciones doctrinales destacadas
Varios magistrados y registradores han abordado esta cuestión con argumentos que, aunque coinciden en esencia, matizan el alcance de cada momento procesal:
- José Ignacio Álvarez Sánchez, magistrado de la AP de Asturias, sostiene que la fecha de adquisición es la del decreto, equiparable a la tradición ficta por escritura pública.
- Javier de la Hoz de la Escalera, magistrado de la AP de Cantabria, recuerda que la jurisprudencia admite formas diversas de tradición, y que en el ámbito judicial la emisión del decreto cumple esa función simbólica.
- Ricardo Conde Díez, magistrado del JPI 58 de Madrid, advierte que el testimonio del decreto, si bien es necesario para la inscripción, no es indispensable para la consumación de la transmisión .
Jurisprudencia relevante
La jurisprudencia es profusa y clarificadora:
- STS 414/2015, de 14 de julio: La propiedad se adquiere con el decreto de adjudicación.
- AP Madrid, Sec. 14ª, 4-6-2019: El momento de la adquisición es el decreto, no el testimonio.
- AP Valladolid, 12-11-2018: Hasta que no se expide el testimonio, no se consume la transmisión.
- TSJ Aragón, 12-2-2009: Requiere algo más que el remate: el decreto de adjudicación como tradición.
Conclusión
En el complejo proceso de subasta judicial, la propiedad del inmueble se adquiere, en términos generales, en el momento en que se dicta el decreto de adjudicación por el Letrado de la Administración de Justicia. Este acto judicial constituye tanto el título como la tradición ficta, operando como la entrega simbólica que exige el sistema español del título y el modo.
Aunque persiste cierta disparidad interpretativa en aspectos puntuales —especialmente en relación con la expedición del testimonio— la doctrina mayoritaria y el Tribunal Supremo avalan la tesis que vincula la consumación de la transmisión al decreto de adjudicación, sin necesidad de esperar a su inscripción registral.
Esta interpretación no solo se ajusta a los preceptos legales, sino que permite una mayor seguridad jurídica en las relaciones entre adjudicatarios, acreedores, comunidades de propietarios y terceros.
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara
