Criterios del Tribunal Supremo 2022 en el ámbito de la Propiedad Horizontal

Recopilamos las resoluciones de este Alto Tribunal en 2022 sobre los polémicos asuntos de Propiedad Horizontal. La excepción a la necesidad de consignación o pago previo a la impugnación; las acusaciones ofensivas entre el Presidente de la Comunidad y otros vecinos; la vuelta al sistema de reparto de gastos fijado en el Título; la preferencia del crédito de la Comunidad de propietarios o la privación del uso de elementos comunes a determinados propietarios, son algunos de los temas resueltos y que, en este trabajo, podrán localizar y consultar de forma fácil y rápida al haberse clasificado por voces, con el correspondiente título y extracto realizado por Sepín

Veamos que dicen algunas de las Sentencias del Tribunal Supremo:

TS, Sala Primera, de lo Civil, 28-02-2022

• No concurre la excepción a la necesidad de consignación o pago previo a la impugnación ya que el acuerdo versa sobre el establecimiento de una nueva derrama

El Fallo dice lo siguiente:

“Ahora bien, en el caso presente, no concurre la mentada excepción a la necesidad de consignación o pago previo, ya que no nos encontramos ante ningún supuesto de impugnación de un acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 de la LPH entre los propietarios, sino que versa sobre la conformidad con el derecho de la apertura de una puerta de acceso a un patio comunitario, para lo cual se estableció una derrama, cuya forma de determinación de su importe, no se impugna, ni se sostiene se exigiese en contra de las reglas que rigen la contribución del actor a los gastos comunes según su cuota de participación. Siendo así las cosas, como así son, el recurso de casación debe ser estimado.”

TS, Sala Primera, de lo Civil, 12-9-2022

• Resolución de los contratos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles por incumplimiento de las empresas proveedoras de servicios turísticos e ineficacia de los préstamos suscritos para su financiación

Dice el fallo lo siguiente:

En conclusión, debe declararse que:

a) Que los contratos de préstamo suscritos por los recurrentes con las entidades financieras Banco Santander, Santander Consumer (sucesora de Hispamer) y Bankia (sucesora de Caja Madrid) son contratos vinculados a los contratos celebrados con las empresas prestadoras de servicios demandadas para la comercialización de paquetes vacacionales y aprovechamientos por turnos.

b) Consecuentemente con lo anterior, decretada judicialmente la resolución y consiguiente ineficacia de los contratos de consumo con las empresas prestadoras demandadas, Mundo Mágico Tours y otras, se declara la ineficacia de los préstamos suscritos por los recurrentes con las referidas entidades financieras demandadas.

c) Se declara la inexigibilidad de las cuotas vencidas y no satisfechas de los referidos préstamos

d) Se condena a Banco Santander, Santander Consumer y Bankia a restituir a los recurrentes todas las cantidades efectivamente satisfechas por razón de los préstamos con sus intereses desde la personación, cantidades que habrán de liquidarse conforme a la vía establecida en el art. 712 LEC.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-9-2022

• Prevalece la libertad de expresión y no supone vulneración del derecho al honor, las acusaciones ofensivas entre el Presidente de la Comunidad y otros vecinos, al ser recíprocas y estar relacionadas con asuntos comunitarios

Dice el fallo lo siguiente:

A la luz de la referida doctrina jurisprudencial en el presente supuesto se deduce que concurre un ámbito de confrontación (comunidad de propietarios) en la que concurren dos sectores de comuneros enfrentados, discutiéndose la gestión del presidente de la comunidad, que llevaba 15 años en el cargo, contra el que se profirieron términos duros e hirientes que dieron lugar a denuncias que fueron archivadas.

No se trata de un enfrentamiento entre demandante y demandado sino entre dos sectores de los comuneros, hasta el punto de que el demandado hoy consiguió mayoría suficiente para relevar al demandante como presidente de la comunidad de propietarios.

Igualmente se declara probado en la sentencia recurrida que el intercambio de acusaciones fue recíproco.

En cuanto a que el demandado llevase la cuestión a dos programas de televisión, debemos declarar que en los mismos solo se refirió el descuadre de las cuentas, no constando que se profiriese en dichos programas términos injuriosos o atentatorios del honor.

En conclusión, se emplearon expresiones que, aun aisladamente ofensivas, al ser puestas en relación con la información que se pretende comunicar o con la situación comunitaria en que tiene lugar la crítica experimentan una disminución de su significación ofensiva y sugieren un aumento del grado de tolerancia exigible, aunque puedan no ser plenamente justificables (art. 2.1 LPDH).

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-11-2022

• Pese a que, durante años, se ha venido repartiendo los gastos comunes de forma distinta a la fijada en el Título, para volver al sistema inicial sólo es necesaria la mayoría simple

Dice el fallo lo siguiente:

Reinstauración del sistema de aprobación de gastos establecido en el título constitutivo.

Se estima el motivo.

Como hemos referido la vida de la Comunidad ha sido de 39 años (s.e.u.o), durante los cuales la Comunidad ha aceptado el reparto por escaleras, que establecía el título constitutivo, salvo desde 1999 a 2003 que se distribuía por cuotas participación.

En base a ello y habiendo aceptado esta sala que el reparto por escaleras era el recogido en el título constitutivo, el retorno al mismo a partir de 2004 no requería de unanimidad sino de simple mayoría, pues se trataba de retomar el sistema inicial del título constitutivo que nunca se modificó (sentencia 184/2013, de 7 de marzo).

TS, Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 3ª, 18-01-2022

• ITES: La reserva que lleva a cabo la Ley de Ordenación de la Edificación en favor de Arquitectos e Ingenieros Técnicos no supone ninguna infracción de los principios de necesidad y proporcionalidad, estando justificada en razones de interés público

Dice el fallo lo siguiente:

En conclusión, la reserva que lleva a cabo la LOE en favor de determinados profesionales -Arquitectos e Ingenieros Técnicos-, no supone ninguna infracción de los principios de necesidad y proporcionalidad, estando justificada en razones de interés público. Y, si en el RCA 4580/2020 -STS de 23 de diciembre de 2021- se trata de la redacción del proyecto de obras o de dirección de obras, u otras actuaciones análogas, en edificios de uso administrativo (uso principal), confirmando las resoluciones administrativas y jurisdiccionales que así lo acordaron, aquí se refiere a los denominados ITEs de los edificios residenciales, por lo que igualmente debemos confirmar las resoluciones administrativas que así lo dispusieron, casando la sentencia recurrida.

En consecuencia, y estimándose el recurso de casación interpuesto por el Consejo General de Colegios Oficiales de Aparejadores y Arquitectos Técnicos conforme a los fundamentos de derecho cuarto y quinto, debemos casar la sentencia recurrida y desestimar el recurso contencioso-administrativo y confirmar la resolución administrativa impugnada en su día.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-5-2022

• La preferencia del crédito de la comunidad de propietarios con el límite temporal de la anualidad en curso y los tres años anteriores, debe computarse desde la reclamación judicial a través de la demanda de tercería de mejor derecho

Dice el fallo lo siguiente:

La cuestión que se plantea en la litis no es si la preferencia que se reconoce a favor de la comunidad de propietarios, a pesar de esa limitación temporal, puede extenderse también a otros créditos futuros que se vayan devengando y que sean objeto de reclamación judicial por la comunidad de propietarios, por cuotas impagadas correspondientes a periodos sucesivos, con base en nuevas demandas. La cuestión que debe dilucidarse es la relativa a la determinación del momento inicial o dies a quo del periodo de «la anualidad en curso y los tres años anteriores» a que se extiende el privilegio, cuestión que la ley no precisa (a diferencia del caso de la afección real, en la que la ley concreta que la anualidad en curso es la del momento de la transmisión).

La Audiencia fijó acertadamente ese momento en la fecha en que la comunidad actora reclamó judicialmente, a través de la demanda de tercería de mejor derecho, la preferencia de cobro de su crédito por las cuotas impagadas, frente al acreedor hipotecario ejecutante, por ser ese el momento en que se solicita el reconocimiento judicial de la naturaleza del crédito y de su carácter preferente.

Una vez concretado ese momento inicial del cómputo hacia atrás del plazo (es decir, el momento desde el que retrotraer la preferencia), no cabe incluir en la categoría de crédito preferente conforme al art. 9.1, e) LPH a todos los créditos vencidos y exigibles de la comunidad, cualquiera sea la fecha de devengo de las cuotas a que correspondan esos créditos, como postula la demandante, al intentar incluir en la declaración de preferencia los créditos por todas las cuotas impagadas del periodo correspondiente a los años 2006 a 2012, que caen fuera del citado límite temporal. ¿Presentada la demanda de tercería en abril de 2017, solo quedan comprendidas en el periodo de preferencia las cuotas imputables a la parte vencida en ese momento de dicha anualidad y las de los tres años inmediatamente anteriores? (2014, 2015 y 2016).

TS, Sala Primera, de lo Civil, 23-05-2022

• Los titulares de garajes que no sean de viviendas no pueden hacer uso de la piscina y barbacoa (zona deportiva), si bien quedarán exonerados de los gastos generados por estas zonas

Dice el fallo lo siguiente:

Sin perjuicio de ello el recurrente en casación (Comunidad de Propietarios) solicitó ante esta sala que se declarase lo siguiente:

«Mediante acuerdo comunitario adoptado por mayoría, los propietarios de plazas de aparcamiento, que no lo sean de viviendas, podrán ser privados del uso de la piscina, cuando expresamente no conste descrito como elemento común y además no les haya sido reconocido tal derecho de uso, en el título constitutivo, o estatutos quedando facultado el propietario privado de tal uso a ser exonerado de los gastos comunitarios que genere el uso de tal elemento común».

A la vista del acuerdo impugnado, en el que la comunidad de propietarios aceptaba la propuesta de distribución de los gastos de la piscina y barbacoa (zona deportiva) exclusivamente entre las viviendas, excluyendo a los propietarios de los garajes (a la que únicamente se opuso el ahora demandante), y habida cuenta que en el recurso de casación, como hemos transcrito, la comunidad de propietarios mantiene la exoneración de gastos comunitarios (piscina) con respecto a los garajes, esta sala debe desestimar la acción subsidiaria, en cuanto resulta pacífico que la comunidad de propietarios negó desde el principio el uso de la piscina, por los propietarios de garajes que no lo fuesen de viviendas al tiempo que intentó exonerar de los gastos de zonas deportivas.

En conclusión, procede declarar que los titulares de los garajes que no lo sean de viviendas, no pueden hacer uso de la piscina y barbacoa (zona deportiva), si bien quedarán exonerados de los gastos que esas zonas generen.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 05-07-2022

• La aseguradora de una Comunidad de propietarios puede reclamar ejercitando la acción subrogatoria frente al comunero causante del siniestro, pues este se considera no como un asegurado, sino como tercero responsable

Dice el fallo lo siguiente:

Sin perjuicio de que posteriormente examinemos la póliza que regulaba el contrato litigioso, podemos hacer una serie de consideraciones generales en orden a centrar el problema que plantea el recurso de casación:

(i) El art. 14 LCS establece que el pago de prima le corresponde al tomador, por lo que en un seguro de comunidad la paga la comunidad de propietarios (que, aunque no tenga personalidad jurídica, tiene fondos propios, según reconoce la Ley) y no los copropietarios. Así se desprende, siquiera indirectamente, del art. 22 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) cuando dispone que:

«La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho».

(ii) En tanto que la cualidad de tomador del seguro le corresponde a la comunidad de propietarios, ésta tiene también la condición de asegurada respecto de los elementos comunes del inmueble; mientras que los copropietarios únicamente serían asegurados respecto de sus elementos privativos si los mismos fueran objeto de cobertura en la póliza (en aquellos contratos que cubran tanto los daños en elementos comunes como en elementos privativos), según se desprende de los arts. 396 CC y 3 LPH.

(iii) En consecuencia, como regla general y como concluyó la sentencia 860/2021, de 13 de diciembre, «a efectos de la responsabilidad por daños ejercida por vía de subrogación, el copropietario no es asegurado sino tercero responsable, salvo que otra cosa resulte de la propia póliza concertada por la comunidad (como sucedía en el caso de la sentencia 557/2021, de 21 de julio)».

En el caso que nos ocupa, examinada la póliza resulta que se trataba de un seguro multirriesgo (que incluía el riesgo de incendio) en el que la tomadora era la comunidad de propietarios y que el objeto asegurado era el garaje del edificio (de hecho, como situación del riesgo se describe «Cl Pau Rodó Garajes»).

Sobre esa base, debemos tener en cuenta que la demanda de Ocaso solo reclamaba la indemnización de los daños en elementos comunes y nada referente a la plaza de aparcamiento propiedad del Sr. Mauricio. En particular, Ocaso indemnizó a la comunidad por daños constructivos en el edificio afectantes a la instalación eléctrica, el sistema de emergencias, la puerta basculante de acceso, la pintura de los techos y paramentos de la totalidad del garaje y el forjado del techo en la zona superior a la plaza núm. NUM001. Y es en esa indemnización en la que se subroga, conforme al art. 43 LCS.

En consecuencia, no cabe considerar que la compañía de seguros haya ejercitado su acción de subrogación contra un asegurado, por lo que el recurso de casación debe ser desestimado.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Avila, Madrid y Guadalajara