Construcción de piscina por 3/5 y problemas con construcción playa

P. Buenas! En mi urbanización (Alcorcón-Madrid) se votó la construcción de una piscina por mayoría de 3/5 partes(hasta aquí ningún problema)

Ahora hay un vecino que no hace más que decir que la aprobación de la construcción solo implica un vaso de agua, que en ningún caso implica que podamos construir una zona de playa. Que la zona de playa se tendría que realizar como una mejora, con su consiguiente aprobación en junta general por mayoría de 3/5 partes, con lo que ello supone.

Este vecino alude a que lo hagamos así para evitar conflictos por no ser legal hacer dicha playa privada solo para los “piscineros” Nosotros vemos más conflicto en hacer pagar a vecinos que no lo quieren la construcción de una zona de césped pública solo porque salga mayoría de 3/5 partes.

De verdad que queremos hacer las cosas bien. No entendemos que si la ley dice lo que este señor dice, en urbanizaciones de la zona se haya construido la piscina con su zona de playa privada.

Por favor me puede referir a la ley donde exactamente dice que la construcción de una piscina solo permite la construcción de un vaso de agua o dónde dice lo contrario.

R. Buenas tardes Seila.
Su pregunta tiene muchas variantes en la respuesta y diferentes enfoques que debo reflejarlos en la misma.
En primer lugar decirla que desgraciadamente no está tan claro, aunque comparto su opinión, que la decisión de la construcción de una piscina deba hacerse en virtud de lo que indica el art. 17.3 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente textualmente: “El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.”

Nada dice la ley de propiedad horizontal sobre las piscinas. La jurisprudencia a través de las diferentes sentencias poco a poco se va inclinando por los 3/5, si bien hay diferentes sentencias, algunas de ellas bastante actuales, que siguen diciendo que “se requiere la unanimidad para el establecimiento del servicio de piscina comunitaria, al no ser esta un servicio común de interés general, sino recreativo”.
Si damos por bueno que se pueda aprobar por las 3/5 partes de la totalidad de propietarios, todos los propietarios estarán obligados. La forma de recabar los 3/5 deberá hacerse según indica el artículo 17.8 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: “Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”
Interpretada esta primera parte, comentamos la siguiente en relación al vaso y la playa. Aquí volvemos a encontrarnos con mas problemas. Las normativas generales y autonómicas hacen muy poca referencia a la construcción de la playa en la propia piscina. Cuando hablamos de la piscina en los decretos autonómicos, se habla principalmente de los tipos de vasos y las condiciones constructivas de estos, desagües, escaleras, andén, duchas, pediluvios, trampolines y toboganes, barreras arquitectónicas, vestuarios, aseos, instalaciones técnicas, servicio de asistencia sanitaria, socorristas, medios materiales, tratamientos del agua, superficie antideslizante, aforo, etc.
Si vamos al código técnico de la edificación, el documento que habla sobre piscinas es el documento básico SUA 6, en este documento se habla principalmente de barreras de protección, características del vaso de la piscina, profundidad, pendiente, huecos, materiales, andenes, escaleras, pozos y depósitos.
Hemos analizado diferente normativa donde se hable de las condiciones de diseño de la piscina, las características y funcionalidades y no se encuentra prácticamente nada en relación a las dimensiones de la playa. Se habla de que la playa al menos debe de tener un metro de anchura y estar acondicionada para evitar encharcamientos y escorrentías hacia el vaso y para que los bañistas no aporten tierra, polvo o materias extrañas al agua. La playa será de material antideslizante y de fácil limpieza.
Con relación a la jurisprudencia no se habla nada en relación a la playa que pudiera aclarar su pregunta. Ante esta situación le doy mi opinión personal.
Si la piscina se ha decidido hacer por los 3/5 de la totalidad de los propietarios y se ha puesto en marcha la construcción de la misma, esta tendrá que ir con los mínimos exigidos para cumplir la normativa vigente, además de la construcción del vaso de la piscina hay otras cuestiones que también son necesarias como el plediluvio, las duchas, etc. también será desde mi punto de vista necesario la construcción de la playa con el mínimo de 1 metro, o lo que se considere adecuado en función de las características de construcción para garantizar el cumplimiento de las condiciones de seguridad de la construcción de la piscina y de los requerimientos legales según los decretos autonómicos de desarrollo.
Ahora bien, para que exista la posibilidad de que los propietarios puedan disfrutar de la piscina necesitarán un sitio donde tumbarse o tomar el sol para ello necesitarán de un espacio mínimo donde poder realizar esta opción, para ello necesitarán ponerse de acuerdo. Es verdad que si bien han elegido la opción de la piscina y parece ser que por lo que indica todos los propietarios han dado como buena esta opción y están pagando la derrama correspondiente, también parece por lo que vd. está comentando, que no tuvieron presente en la decisión tomada, la opción de la dimensión de la playa y esto ha dado lugar a la opinión de su vecino de que parece abusiva la decisión de una utilización desmesurada para la instalación y disfrute de la playa. En este caso no parece lógico que los vecinos que no vayan a disfrutar de la piscina por edad, circunstancias personales, etc. se vean obligados a pagar las instalaciones de la playa, independientemente del coste de la misma y tampoco parece correcto ceder el espacio de los elementos comunes para la construcción de la playa mas allá de lo estrictamente necesario. Desde luego yo no le puedo dar una solución a esto que me comenta y creo que se debe de dar una solución desde la negociación. En este caso cabría la posibilidad de aplicar el artículo 17.4 de la LPH que dice lo siguiente: “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.”

Iría hacia una negociación donde se viera la necesidad de tener una playa de piscina suficientemente extensa para disfrute de los propietarios pero sin exigir en este caso que todos los propietarios tengan que hacerse eco de los costes que se pudieran proponer sino estrictamente de los necesarios que indica la normativa, aproximadamente 1 mt. hasta el vaso. El resto del coste debería pagarse por los propietarios que fueran a disfrutar de la piscina.
Un cordial saludo

Otros enlaces de la web que pueden ser de su interés:

Renuncia al uso de la piscina con reducción de cuota

Piscinas Comunitarias. Principales cuestiones a tener en cuenta

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara