Canalizaciones en la vivienda, son elementos comunes o privativos
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Canalizaciones en la vivienda, son elementos comunes o privativos
Aire acondicionado, gas, electricidad, antenas, etc. elemento común o privativo
En muchas ocasiones, en las comunidades propietarios el Administrador de fincas se ha encontrado con la pregunta de a quien corresponde la responsabilidad del arreglo de la electricidad, aire acondicionado, gas, antena de tv. etc. La pregunta que nos hacemos siempre es, la reparación a realizar corresponde a un elemento común o es un elemento privativo, la reparación corresponde en exclusiva a la Comunidad o corresponde en exclusiva al propietario, o bien se tendrá que tomar una decisión donde ambas partes participen en la solución del problema.
Todo dependerá de cómo esté realizada la instalación, su centralización, por donde pasa el cableado e incluso de lo que pueda decir el titulo constitutivo, los propios estatutos de la comunidad o las decisiones que se hayan tomado en la propia junta de propietarios.
Lo mejor que podemos hacer es poner varios ejemplos para hacernos reflexionar de las decisiones más adecuadas que debemos tomar:
Portero automático y sistemas de video portero
Toda la infraestructura de los porteros y sistemas de video portero son parte del elemento común y por lo tanto corresponde a la comunidad de propietarios la contratación, la propuesta de la instalación y modificaciones a realizar tanto en la placa de la cancela de la comunidad como en las placas de los portales. Asimismo, también se debe considerar un elemento común toda la canalización y el cableado hasta la puerta de la vivienda. A partir de la entrada a la vivienda, el telefonillo o el video-teléfono será responsabilidad del propietario al considerarse privativo.
Es muy importante para evitar problemas entre los propietarios que se defina muy bien la responsabilidad de quien debe arreglar o acometer el coste de las averías en vivienda. A veces es preferible indicar en el acta de la comunidad que toda la instalación pasar a ser responsabilidad de la Comunidad y de esta forma evitamos enfrentamientos innecesarios entre los propietarios. Debemos dejar claramente definido que parte corresponde a un elemento común y que corresponde a un elemento privativo.
Teléfono, adsl, fibra óptica:
Todo lo que es centralita y cableado corresponde a la propia compañía que lo instala. Ellos solicitan a través de un documento a la comunidad que les dejen pasar sus cables por los elementos comunes de la comunidad (servidumbre). Elementos comunes son todas las canalizaciones o huecos por los que pasan los cables que son necesarios para la prestación de los servicios de telefonía, adsl y fibra óptica.
Toda instalación de cableado por una compañía debe de estar previamente aceptada por la Junta de Propietarios. Si por necesidad lo firmara previamente el Presidente de la Comunidad, conviene que quede ratificado por la Junta de Propietarios.
Electricidad:
El cableado de la electricidad tendrá la consideración de elemento común y será responsabilidad de la Comunidad hasta lo que es la entrada del armario de la vivienda. A partir de ese momento pasa a ser un elemento privativo y cualquier problema que afecte al interior de la vivienda corresponderá al propietario su solución.
Gas:
Al igual que la electricidad, toda la instalación es común desde el contador hasta la entrada de la vivienda. A partir de la entrada en la vivienda cualquier problema que exista pasar a ser de responsabilidad del propietario.
Si la instalación de gas es a través de una empresa receptora de gas, la canalización será comunitaria hasta la entrada de la vivienda. A partir de ahí pasa a ser privativa.
Antena de TV
La Antena de TV, que normalmente trascurre a través de la fachada se considera como un elemento común. Tanto la antena como el cableado hasta el derivador, incluyendo este, debe considerarse como elemento común. A partir del derivador se debe considerar como un elemento privativo y será el propietario quien debe hacerse cargo de las reparaciones necesarias.
Con relación a las antenas individuales, son privativas, independientemente de donde estén instaladas, sea en cubierta o sea en la propia fachada del edificio. También serán privativas aquellas antenas que den servicio a un grupo de propietarios al ser un servicio totalmente individualizado. En este caso si esa antena diera servicio a la totalidad o mayoría de los propietarios y la Comunidad indique que es de interés común se podría considerar como elemento común si se acuerda a través de un acta o bien venga reflejado en los propios estatutos.
Aire Acondicionado:
Aquí hay que diferenciar diferentes situaciones que merecen la pena comentar:
Lo primero que tenemos que tener en cuenta es que hay que estar a lo que diga el Título Constitutivo o los Estatutos.
Si el aire acondicionado da servicio de forma exclusiva a un propietario, la unidad externa está en la cubierta y la unidad interna está dentro de la vivienda y lo que existen son conducciones particulares que van a través de un elemento común, tanto los aparatos como las canalizaciones son privativos y por lo tanto será de exclusiva responsabilidad del propietario la reparación que hubiera que realizarse. En este caso insistimos, será importante lo que diga el Estatuto o el título constitutivo al respecto.
Si lo que existe en la comunidad es una torre de refrigeración, torre de enfriamiento o torres de aire acondicionado, estas torres con sus correspondientes conducciones, se deben considerar elementos comunes hasta la entrada en la propiedad particular, a partir de aquí el sistema de distribución del aire pasa a ser un elemento privativo.
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Vivo en un edificio de 6 plantas y una séptima planta en el que cada propietario tenemos un trastero o buhardilla. El suministro eléctrico que abastece a cada trastero se alimenta de cada piso, es decir que del cuadro de luces de cada piso sale un cable que va por zonas comunes a la séptima planta juntándose todos en una canalización vertical que los sube hasta esa séptima planta y una vez allí se diversifican a cada trastero a los que da luz …..es decir que van por zonas comunes y así se pusieron en la obra y construcción inicial del edificio.
Mi pregunta es que si el cable se ha roto por causas que se desconocen , en un trayecto fuera de mi vivienda y antes de llegar al trastero,y pasando ir zonas comunitarias ¿a quién corresponde ese arreglo?
Gracias.
Buenos días Antonio.
uy buena pregunta la que nos hace y de difícil solución se lo aseguro, desde aquí vamos a intentar contestarle a pesar de que para darle una buena contestación necesitaríamos saber lo que se dice en la escritura de división horizontal, en los propios Estatutos y porque no decirlo también que hubiera un acta donde se hablara de este tema.
Si no hubiera ningún documento donde estuviera plasmada la decisión de la comunidad y no se dijera nada al respecto, mi punto de vista, es que aunque las conducciones vayan por elementos comunes, como quiera que la instalación sale del cuadro de luces de cada piso y va a parar a dar servicio a su trastero, en este caso dos elementos privativos, será vd. como propietario quien debe hacerse cargo de la reparación, eso sí avisando a la Comunidad que va a realizar el mismo para que estén informados.
No obstante antes de hacer ninguna actuación le recomendaría que hablara con su Administrador de Fincas Colegiado, por si hubiera habido otros problemas en otros trasteros y ver la forma en que se ha solucionado.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
VIVO EN UNA URBANIZACION DE ONCE CHALETS INDEPENDIENTES DONDE LAS CANALIZACIONES DE TELECOMUNICACIONES ESTAN OBSTRUIDAS Y NO ENTRA LA FIBRA. ENTIENDO QUE SI LA OBSTRUCCION ESTA EN ZONA COMUN ES RESPONSABILIDAD DE LA COMUNIDAD, SI LA OBSTRUCCION ESTA EN ZONA DE USO EXCLUSIVO Y PRIVATIVO PERFECTAMENTE DELIMITADO SERA RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO……..ES CORRECTO????
Estimada Raquel:
Dependerá como bien dice el artículo lo que indique la Escritura de División Horizontal o el Titulo Constitutivo. Si no dice nada dicha escritura dependerá de las decisiones que se haya tomado en la junta de propietarios sobre este tema. Habrá que estar incluso a lo que indique la servidumbre que se haya concedido a la empresa de comunicaciones para su puesta en marcha. Si no existe nada al respecto y la comunidad es la que ha facilitado la canalización lo lógico es que la comunidad se haga cargo de los elementos comunes y sea el propietario quien se haga cargo de la instalación hasta su vivienda.
Un saludo
Miguel
691564359
Al hacer el tejado nuevo, han roto la antena o parte de la antena. Parece ser que tienen que romper de nuevo esa parte de tejado para arreglarlo. Yo vivo en el último piso y me han propuesto meter el cable de antena comunitario por mi salón y hall para no tener que romper el tejado. Harían un agujero en mi salón para meter el cable, iría por la pared de mi salón hasta llegar a la pared del hall de mi casa y hacer otro agujero para sacar el cable a un patio y así llevar el cable al resto de los pisos inferiores. Es decir, un elemento común por todo mi salón y hall de entrada. Me están tomando por tonta o eso es normal ?
Estimado Aran:
Vd. no tiene porque dar una servidumbre para que metan la antena por dentro de su vivienda. La antena, el cable, etc. deberán de ir por fuera de su vivienda, pero siempre puede negociar con la Comunidad para que la servidumbre que vd. se compense con la cuota de la comunidad o al menos una parte. Busquen beneficios mutuos.
Saludos
Miguel
691564359
Buenos días.
En una urbanización de viviendas uni familiares adosadas, las canaletas de bajante de aguas de los tejados, ¿ Se consideran zonas comunes o zonas privativas e individuales?
Buenos días Victor. Creo que antes de darle una respuesta debería ver la escritura de división horizontal o estatutos para ver lo que se dice en ellos. Deberían de venir lo que son los elementos comunes, habrá que hacer una lectura de forma restrictiva y en todo lo que no aparezca deberá entenderse que corresponde al propietario.
El artículo 396 del código civil dice los siguiente sobre los elementos comunes:
«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.»
No puedo darle una contestación mas estricta si no veo la escritura de división horizontal de la comunidad. También puede ser que se haga una referencia en la escritura de compraventa.
Saludos.
Miguel
691564359
Hola, parte de las tuberías de mi instalación de AA, transcurren por la casa del vecino y el compresor esta en un patio, que si bien es de la comunidad, ese vecino tiene su uso y disfrute exclusivo, que es exactamente lo que dice el Titulo Constitutivo. Cuando yo compre el piso, en 2005, estaba ya todo instalado y nunca nadie se quejo. En 2019 un vecino que compra el bajo que da a ese patio, se queja de mi AA porque dice que con el suyo ya se supera el ruido admitido por la normativa vigente y que lo tengo que quitar, como no accedo a su petición,: 1.- Deja de funcionar…( según me dice el técnico, el gas refrigerante ·»se ha escapado» …) y 2.- Sin mas ni mas, desinstala mis tuberías y el compresor y lo hace desaparecer. y además, en su momento, cuando no accedí a quitarlo, me amenazo con no dejarme entrar al patio ni a arreglarlo ni a poner otro., ¿ Que hago ?, no puedo poner en la fachada mi compresor, ni subirlo al tejado, ¿ Que hago ?. Muchas gracias por su ayuda , Ernesto.
En mi comunidad los vecinos de los bajos tienen unos patios con una pared a media altura, el resto hasta tapar para que no los vean desde la calle o los patios interiores es con una malla de brezo.
Este brezo una vez que se va estropeando es cosa de la comunidad cambiarlo o es el propietario de la vivienda?
Estimado Jose Antonio:
Con respecto a este tema dependerá lo que se haya decidido en junta en su momento. Si no hay nada dicho en junta lo suyo es que este elemento esté dentro del mantenimiento del propietario del bajo.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días. En el cuadro eléctrico de mi comunidad de vecinos se ha producido un fallo en un neutro y dos viviendas se han visto afectadas. ¿Las reparaciones las debe asumir la comunidad o los propietarios de esas viviendas?
Espero su respuesta.
Un cordial saludo.
Estimado Oscar:
Si el problema se ha producido en el cuadro eléctrico que esta fuera de su vivienda corresponderá a un elemento común y por lo tanto la responsabilidad será de la comunidad de propietarios.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas me he comprado un coche eléctrico y el instalador que me va hacer la instalación dice que el cable de mi contador hasta la plaza de garaje tiene que pasar por un trastero de un vecino es la única posibilidad,hay alguna normativa para esto, se puede negar el vecino.
Buenos días:
La instalación a la que hace referencia el artículo 17.5 sobre la instalación de un punto de recarga de vehículos no dice nada en este sentido. Está claro que la ley habla de plaza individual de garaje y que no afecte a ninguna propiedad individual. En el caso de que afecte a una propiedad individual tendrá que dar permiso dicho propietario o buscar otro medio que no afecte a ningún propietario. No se puede buscar una solución a un propietario perjudicando a otro. Habría que buscar una conexión a través del contador general del garaje.
Saludos.
Miguel
691564359
Estimado Miguel,
Recientemente han venido desde Movistar a instalarnos fibra óptica a nuestra comunidad de vecinos (un bloque de pisos de 3 plantas y 15 vecinos), pero finalmente esto no ha sido posible en mi caso al encontrarse obstruida la canalización que va desde la troncal hasta mi domicilio (el punto de obstrucción está muy cerca de esa troncal, y se encuentra completamente fuera de mi casa; en el descansillo de mi planta).
¿Corresponde en ese caso a la comunidad de vecinos encargarse de la desobstrucción de esa canalización (lo que muy probablemente requerirá la apertura del suelo del descansillo) o es responsabilidad exclusivamente mía?
Quedo a la espera de tu respuesta.
Muchísimas gracias por adelantado.
Un saludo cordial,
Julio
Estimado Julio:
Si la obstrucción está fuera de su vivienda y nadie ha manipulado la misma parece claro que el responsable de solucionar este tema es la comunidad de propietarios. Cuestión distinta es que se pudiera demostrar que ha habido una manipulación por parte de vd. como propietario que haya generado un problema u obstrucción cerca de ese troncal.
La Comunidad a mi juicio debe de hacerse cargo hasta la entrada a su vivienda.
Reciba un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas, mi duda es algo diferente a todas las que he leído.
Mi vivienda es una casa individual, no un piso o parte de una urbanización. En la zona trasera de mi casa, se encuentra el antiguo ayuntamiento que ahora ejerce de casa de la cultura, por lo tanto sigue siendo un edificio público. Recientemente hicieron algunas obras y he descubierto que alguien, obrero o no, me cortó el cable de la antena de televisión. No hay motivo aparente pues aunque estuviera ahí, al estar pegado a un lateral de la pared exterior (mi pared) no afectaba a las reparaciones del suelo.
¿Tengo que buscar un técnico yo, o puedo rendir cuentas al ayuntamiento para que ellos se encarguen de la reparación?
Para repararlo, sería necesario acceder a esa zona del edificio pues es más sencillo que trepar al tejado de una casa de 3 pisos.
Estimada Cristina:
Debe notificar al Ayuntamiento el corte del cable de antena de televisión para que procedan a dejarlo como estaba, en el caso de que no quiera hacerlo el ayuntamiento, está en su criterio si les denuncia por este hecho o lo deja pasar.
Saludos
Miguel
691564359
Hola, soy Purificación, quería saber si me pueden aclarar una duda: me fui de vacaciones las Navidades pasadas y al volver no tenía internet. Lo comuniqué a mi operador ( mas móvil) y vino el operario. Tras comprobar que en mi casa no había problema alguno se dirigió al cuarto de telecomunicaciones q está en el sótano del edificio-RITI creo q se llama) y ahí comprobó igualmente que tampoco había problema. La conclusión fue que en algún punto entre el rito y mi vivienda se había interrumpido la continuidad del cable por lo q no llegaba la señal de la fibra a mi casa y que era responsabilidad de la comunidad. Avisé al administrador y otro operario quien ratificó el criterio del operario de mi compañía así q se dispuso a arreglar el cable en cuestión.
A finales de enero hubo cambio de administrador y de Presidente de la Comunidad y al examinar las facturas del anterior , la nueva junta directiva decidió q la avería era responsabilidad mía y me obligó a pagar dicha factura.
Me gustaría saber si la nueva junta directiva tiene razón o, por el contrario, se ha equivocado obligándome a pagar una avería que no está en mi casa y que no está en el riti, sino en zona común.
Gracias
Estimada Purificación:
Si el problema es por algún corte producido del cable en una zona de un elemento comun del edificio entiendo que debería ser masmóvil quien debería hacerse cargo del arreglo. Toda la fibra que vaya desde el Rite a su vivienda es responsabilidad del operador.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359