Cambio de elemento común a privado por decisión de Inmobiliaria

P. Hola,
compré un piso de segunda mano en el que el 80% de los inmuebles pertenecen a una inmobiliaria (compraron el edificio entero, salvo un par de pisos que tenían inquilinos de renta antigua y tenían derecho a compra del piso donde vivían). Antes existía un terrado comunitario, a la vez cubierta del edificio, para uso y disfrute de todos los vecinos. La inmobiliaria ha decidido particionar el terrado en 4 parcelas y las quiere vender con algunos de los pisos en venta como terraza particular. Al tener mayoría en esta decisión, no se ha consultado a nadie la realización de estas obras y venta de una parte de uso comunitario. ¿Es esto legal?. Aunque digan que han comprado el edificio y que hacen lo que quieren con su cubierta, ¿no deberían haber consultado a los otros propietarios antes de escriturar estos cambios?. ¿o al tener mayoría simple es suficiente como para vender algo comunitario?.
Gracias y reciba un saludo

R.

Buenos días Laura.
Este tema que nos plantea puede tener diferentes respuestas en base a como estén las escrituras de división horizontal o título constitutivo. Si la escritura de división horizontal y/o sus estatutos prevén la posibilidad de cambiar esta situación de elemento común a privado en un momento dado por la empresa constructora y vds. o los propietarios anteriores dieron el visto bueno para que se hiciera a futuro, la constructora está en su derecho. Verifique que es lo que dice la escritura de división horizontal al respecto, si es que dice algo.
Si la escritura delimita la cubierta o terrado como un elemento común por el cual al pertenecer a una parte superior plana y descubierta de una casa se pueda utilizar para uso y disfrute de todos los vecinos, la situación es clara. Se ha incumplido toda la normativa vigente en este sentido por diferentes razones:
a) El código civil en su art. 396 dice lo siguiente “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones….”.
b) Dice el art. 5 de la LPH “el titulo constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano., aquí también se debería incluir jardín si es que existiese.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial.Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble. Su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio….
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución”.
El art. 17.6 dice que “los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, represente el total de las cuotas de participación”.
Comentado estos artículos de la LPH personalmente llego a las siguientes conclusiones:
a) Que cualquier cambio en la cubierta pasando de un elemento común a un elemento privado, necesita de la unanimidad de todos los propietarios.
b) Que el cambio de coeficientes y cuotas de participación resultante del punto anterior, afectará a todos los propietarios y por lo tanto se necesita la unanimidad para tomar esta decisión.
c) No se puede inscribir la modificación de una escritura de división horizontal o de estatutos, si previamente no se ha contado con la unanimidad de los propietarios
Parece un caso claro de abuso de derecho y para conseguir que este tema no salga adelante es necesario impugnar el acuerdo. Se supone que esto ha debido de ser aprobado en alguna junta de propietarios, si no se hubiera aprobado en junta con mas razón para realizar la reclamación. Recuerde lo que dice el artículo 18 de la LPH en su punto 1º) Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. En este caso la acción de impugnación caducará al año.

Si, efectivamente debería existir una reunión y por supuesto en este caso, a mi criterio, no se tratan de mayorías simples sino de unanimidad.
Un cordial saludo.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara