Calefacción centralizada. Mínimos de calefacción
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Calefacción centralizada. Mínimos de calefacción.
P: Mi pregunta trata sobre calefacción centralizada. Mínimos de calefacción. Nuestra comunidad está compuesta por tres edificios, en total cuatro portales, la caldera está situada en el primer edificio y la estructura es un medio cuadrado, con lo cual desde donde está la caldera hasta el último edificio las pérdidas de calor son importantes; la calefacción es central con contador individual; hasta ahora, los mínimos eran el 30% del gasto en gas oíl, el resto era consumo con un contador de pasos/hora, al principio de la campaña de invierno se ha puesto un contador de litros en la caldera, para saber cuánto gastaba la caldera sin tener encendido ningún vecino la calefacción, resultando 3 lts. por hora.
A la hora de calcular los mínimos se ha seguido el siguiente sistema
3 lts X 24 horas= 72 lts de gasto mínimo al día
Esto se multiplica por el número de días hasta el día de la lectura y el total de litros se descuenta del nº de litros que se ha puesto en el depósito, el resto es de consumos, estos mínimos se cobran a los vecinos como un gasto comunitario, esto es por cuotas de participación.
Nuestra sorpresa es que se han echado encima de presidente y secretario los vecinos y lo peor es que están devolviendo los recibos, es decir, descapitalizando a la comunidad
Alguien nos puede decir si la manera de calcular los mínimos está mal?
R: La respuesta a su pregunta no es fácil. Se tendrían que valorar diferentes factores tanto en la manera en que se ha aprobado la decisión de la puesta en marcha del contador de litros en caldera como la facturación del consumo para cada propietario en función del coeficiente.
Intentaré explicarme:
Si la instalación del contador de litros en la caldera y la forma de reparto del consumo, se ha aprobado en una Junta General Ordinaria o Extraordinaria y dicha aprobación se ha realizado por las 3/5 partes de los propietarios asistentes y representados con derecho a voto, según se establece en el artículo 17.3 de la LPH que dice: «El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general…….requerirán el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios…….» , parece claro que se ha cumplido con el requisito necesario según la ley, con lo que los propietarios deben cumplir con el pago de la cuota correspondiente según su coeficiente de participación. En este caso, nada que decir, si un propietario o varios deciden no pagar, existe una obligación de pago y esta obligación podrá exigirse a través del procedimiento monitorio. (Ver art. 21 de la LPH).
Otro tema distinto, es si a pesar de ser amparados por la ley y su procedimiento, es conveniente hacer un cisma con respecto a este tema y generar un problema vecinal que se pueda alargar en el tiempo generando un malestar innecesario.
El tema de cómo se debe aplicar los consumos, creo que desde mi modesto punto de vista es insuficiente. Vds. aplicarán el consumo en función de los coeficientes y yo les pregunto, que pasa cuando una casa está vacía y no tienen puesta la calefacción en ningún momento del año? ¿Es justo que este propietario pague por algo que no consume? Otro ejemplo. ¿Que pasa con aquellas propiedades que son más pequeñas, pero han tenido obra en el sistema de calefacción y han puesto más módulos radiantes? Porqué van a pagar menos que otras propiedades que son más grandes pero con menos módulos. Otro ejemplo. Puede haber familias en paro que pudieran estar dispuestos a sacrificarse y no encender la calefacción si con ello consiguen un ahorro energético necesario para su supervivencia. ¿Tenemos que castigarlos, por el solo hecho de tener un coeficiente de participación? Podría poner otros ejemplos pero no quiero extenderme.
Todo lo anteriormente expuesto es importante a la hora de tener diferentes interpretaciones más justas por el servicio de calefacción centralizada. Esta situación deberá quedar definitivamente aclarada una vez que sea obligatoria la trasposición de la directiva nº 2012/27/UE del Parlamento Europeo, relativa a la eficiencia energética y que se debería haber implantado el 1 de Enero de 2.017 en todas las comunidades de propietarios con calefacción central, pero que a día de hoy no es obligatoria. Esta reglamentación regulará el elevado descontrol que existe sobre los consumos de energía cuando el coste de estos se carga sobre una comunidad de vecinos, en lugar de pagarlos de forma personalizada cada consumidor.
Les adjunto otros enlaces de nuestro sitio web que pueden ser de vuestro interés:
Repartidores de costes de calefacción y válvulas termostáticas del radiador
Calefacción centralizada. Como puedo desligarme de la calefacción centralizada
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Lo que indica para los propietarios me parece acertado, ¿pero y si se trata de inquilinos a los que en el contrato se indica que pagarán la calefacción, si esta no funciona y no llega a 20ºC la temperatura de la casa?. ¿No exige el Reglamento de Instalaciones Térmicas que la temperatura operatura debe estar entre 21 y 23ºC?. ¿Puede el inquilino negarse a pagar la calefacción?,¿tienen jurisprudencia sobre este particular?
Estimado Jose Antonio:
Como Administrador de Fincas no podemos dar respuesta a todo lo que nos solicitáis. Esto ya no entra dentro de nuestro ámbito ya que el Administrador solo trabaja con propietarios. Entiendo que el problema planteado se tendría que resolver en el contrato privado entre las partes propietario/inquilino y en las cláusulas se debería indicar todas estas particularidades para evitar problemas a posteriori.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Tengo un piso que uso esporadicamente y casi nada en invierno. Mi comunidad ha decidido aumentar el porcentaje de gasto fijo de la calefaccion al 40% y el otro 60 % segun contador individual.Co ello,los que no vivimos salimos perjudicados. Es licito hacer esto? Hay algun limite a que se acuerde este tipo de reparto?
Si siguen incrementando el porcentale de los gastos fijos podria resultar irrisorio el ahorro que se ha pretendico tener con la implantacion de la individualizacion de la calefaccion cuando antes era comin. Gracias
Estimado Carlos:
En principio, si la ampliación de gastos fijos se ha realizado por mayoría simple es suficiente. El 40% en gastos fijos es una cantidad adecuada y no me parece abusiva, sin bien habría que ver de donde vienen y cual ha sido la evolución. Es posible que el gasto fijo estuviera por debajo del gasto fijo habitualmente recomendado.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Geniales consejos ayúdame
Pertenezco a comunidad vecinos con Caldera central gasoil
Mi piso es el último nunca hemos tenido buena calefacción y ahora se añade una avería gorda que nos va suponer un dinero importante para en mi caso seguir sin calor
Mientras que los pisos inferiores están con ventanas abiertas (se puede denunciar)?mientras yo tengo 18°
No les hables de cerrar radiadores es mejor la ventana
Cuando llamo a la empresa que controla la calefacción y les digo que tengo frío
13 °burgos a las 7 mañana)en casa me dicen que no la pueden dar más potencia y además 6,5,4 etc tienen mucho calor
Yo pago calefaccion como todos
Tengo calefacción eléctricas para aporte calor ¡eso quien me lo !paga! Y además tengo vecinos con más elementos en sus radiadores que los que estaban estipulados para el buen funcionamiento de la Caldera
Una de las razones por la que se estropea y que es vieja
Estoy pensando descontar mi parte de cuota y no pagarla o presentar el coste de luz que me generan los radiadores
Gracias saludo desde Burgos
Hola Miguel:
Hay una opción a mi entender para buscar una solución a su problema.
1º) Hacer un informe pericial durante un tiempo y que haya un ingeniero industrial, arquitecto,etc. que le haga dicho informe y se pueda comprobar que la temperatura de la calefacción no le reporta suficiente calor a su vivienda. Después de esto, con dicho informe, hacer la reclamación vía judicial se procede. Con este informe solicitar una solución a la junta de gobierno y si ellos no le reportan una solución presentarles una demanda por incumplimiento de las obligaciones a la Comunidad.
2º) Si no se le reporta una solución exigir una disminución de la cuota en base a dicho informe.
No puede tomar la iniciativa vd. directamente, descontando su parte de la cuota, sin las pruebas necesarias porque esto podría conllevarle a una reclamación vía monitorio por incumplimiento de pago.
Intente buscar todas las pruebas necesarias y una vez las tenga demande a la comunidad.
Saludos.
Miguel
691564359
Hola Miguel, me gustaría si me puedes orientar sobre lo siguiente: en mi comunidad de vecinos tenemos instalados repartidores de costes y pagamos 30% de fijo y 70% de variable. De la parte fija pagamos en función de los radiadores que tenemos cada uno (hay pisos con 1 radiador, con 2, con 3, con 6…). Este año he condenado en mi casa 3 radiadores de 6 (sólo los he quitado sin modificar el circuito) por lo que entiendo que debería disminuir mi coeficiente de participación en el coste fijo porque tengo menos radiadores, igual que si algún vecino añade radiadores debería aumentar su % de participación en el fijo. El administrador me dice que los coeficientes tienen que ser los mismos que con los que se empezó a repartir para siempre, ¿sería así? Muchas gracias
Hola Teresa:
El aumento o disminución de los radiadores no se hace de una manera caprichosa. Esto está sujeto en primer lugar a lo que se quede dicho en la escritura de división horizontal. Aquí vendrá lo que se indica con respecto a los coeficientes por vivienda y los radiadores que debe de tener cada una. Si una vivienda decide quitar varios radiadores porque pretenda un ahorro, para que esto tenga efecto es necesario que la escritura de división horizontal o los propios estatutos lo permita y sino tendrá que estar avalado en acta por los propietarios. Un propietario no puede modificar que elementos son los que le conviene tener porque esto puede perjudicar al resto de la comunidad.
La conclusión es errónea por su parte. Un propietario no puede decidir si aumenta o disminuye los radiadores en su vivienda cuando tiene una calefacción centralizada. Si disminuyes el uso de radiadores estarás sujeto a tu propia responsabilidad y si los aumentas el propietario que lo haga estará sujeto a que se le denuncie por parte de la comunidad y el juez le obligue a tener los radiadores como estaba antes de la posible reforma. Tenga en cuenta que una sala de calderas está construida en base a los radiadores estimados, si se modifican los radiadores es muy probable que se perjudique el funcionamiento de la caldera centralizada y que haya propietarios que se perjudiquen por esta actuación.
Con respecto al 30% fijo y 70% variable considero que es una buena proporción e incluso se podría llegar a un 40% fijo y un 60& variable.
Saludos
Miguel
691564359
Hola,
Vivo en un edificio con caldera central de gasoil y repartidores de coste en cada radiador. El año pasado decidí cerrarlos todos porque el gasto era altísino y al tener dobles ventanas y un clima suave, puedo sobrellevarlo.
Resulta que sin usar la calefacción se me pretende cobrar 400€ en concepto de «pérdida de calorías» y otros 200 de imprevistos.
Esta cifra de pérdida de calorías sale, aparentemente, del recuento de calorías consumidas por la caldera que no se contabilizan en los repartidores de coste de ninguna vivienda, y el pago es proporcional al coeficiente de casa vecino ( superficie, núm radiadores, supongo que se refiere a esto).
De modo que no me caliento pero he de pagar estas cantidades, que no sé si están dentro del porcentaje de gastos fijos que parece que hay que seguir pagando después de la instalación de repartidores de coste.
Es esto legal? Puedo rebatirlo de algún modo? Muchas gracias.
Hola Margarita:
El caso que plantea sobre el cobro de “pérdida de calorías” y otros conceptos asociados a una caldera central con repartidores de coste es una situación compleja, pero regulada en España por diversas normativas, incluyendo el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE) y la normativa sobre calefacción central y repartidores de costes.
Aspectos clave de la normativa
Gastos fijos y variables:
Con la instalación de repartidores de coste, el gasto de calefacción se divide en gastos fijos y gastos variables :
Gastos fijos : Representan entre un 30% y un 50% del total y se reparten en función del coeficiente de participación de cada vivienda (normalmente basado en la superficie útil).
Gastos variables : Depende del consumo individual medido por los repartidores en cada radiador.
Incluso si no usas los radiadores, los gastos fijos siempre debes pagarlos , porque están asociados al mantenimiento del sistema común y las pérdidas de calor que inevitablemente ocurren por las tuberías.
Pérdidas de calorías:
Las “pérdidas de calorías” corresponden a la energía que el sistema central pierde al distribuir el calor por las zonas comunes o por tuberías que pasan por viviendas (como la tuya). Es legal repartir este costo proporcionalmente entre todos los vecinos, ya que es imposible asignarlo de forma individual.
Gastos imprevistos:
Estos gastos deben ser justificados y aprobados por la comunidad de propietarios. Si no hay una justificación clara o no se han aprobado en junta, podrían rebatirlos.
¿Es legal?
Sí, es legal pagar los gastos fijos:
La legislación vigente en España establece que, incluso si no utiliza la calefacción, debes asumir tu parte proporcional de los gastos fijos del sistema centralizado.
¿Es correcto el cálculo?
El cálculo debe cumplir con lo establecido en la normativa y estar recogido en el reglamento de la comunidad. Normalmente se utiliza el coeficiente de participación de cada vivienda (basado en superficie y otros factores).
Si crees que el cálculo es excesivo o incorrecto, puedes solicitar:
Acceso al desglose de costos para verificar cómo se calculan y reparten los gastos.
Una auditoría, si hay dudas sobre el método de reparto.
¿Puedes rebatirlo?
Gastos fijos: No puedes dejar de pagarlos, pero puedes revisar si el porcentaje fijado en tu comunidad (30-50%) se ajusta a la normativa. Si es más alto, podrías pedir su revisión.
Gastos variables: No te afecta si no consume, pero asegúrate de que tus repartidores de coste estén funcionando correctamente y no registren consumo indebido.
Gastos imprevistos: Estos sí deben justificarse de manera clara y haber sido aprobados por la junta de propietarios. Si no es así, puedes impugnarlos.
Acciones recomendadas
Solicita información clara:
Pide a la administración de la comunidad o al presidente un desglose de los gastos de calefacción y cómo se han calculado. Esto incluye:
Factura total del combustible.
Reparto entre gastos fijos y variables.
Justificación de los «gastos imprevistos».
Consulta el reglamento de la comunidad:
Revise cómo se regulan los costes de calefacción y si se ajusta a la normativa.
Impugnación o reclamación:
Si encuentra irregularidades o no se justifica adecuadamente el reparto, puede impugnar el acuerdo en una junta de propietarios.
Como último recurso, puede acudir a un mediador o interponer una demanda en el juzgado de primera instancia.
Verifique el estado de las tuberías comunes:
Si las pérdidas de calor son excesivas, la comunidad podría estar incumpliendo el RITE, que obliga a aislar correctamente las tuberías para minimizar las pérdidas.
En resumen, aunque el cobro de gastos fijos y pérdidas de calorías es legal, tienes derecho a verificar cómo se calculan y, si no están bien justificados, rebatirlos. La clave está en la transparencia y la correcta aplicación de las normas.
Saludos
Miguel Fernández
691564359