Cuando nadie quiere ser presidente: el colapso silencioso de muchas comunidades de propietarios
Compartir
Son las ocho de la tarde. La junta ordinaria de la comunidad avanza con aparente normalidad. Se aprueba el acta anterior, se revisan las cuentas, se comentan pequeñas incidencias del edificio y se mencionan futuras reparaciones. Llega entonces el punto más incómodo del orden del día: el nombramiento de presidente. El ambiente se enfría. Se produce un silencio espeso. Nadie levanta la mano. Nadie quiere ser presidente.
Esta escena, que hace años era excepcional, se ha convertido en una constante en muchas comunidades de propietarios. No es una anécdota ni un problema puntual, sino el síntoma de un problema estructural que afecta a la gobernanza interna de las comunidades y que, si no se aborda correctamente, conduce a un colapso silencioso: lento, progresivo y profundamente dañino.
Cuando nadie quiere ser presidente, la comunidad no se bloquea de un día para otro, pero entra en una dinámica de deterioro que afecta a la convivencia, a la toma de decisiones y a la seguridad jurídica del conjunto.
1. El presidente en la Ley de Propiedad Horizontal: una figura clave
La Ley de Propiedad Horizontal configura al presidente como una pieza esencial del funcionamiento comunitario. No se trata de un cargo simbólico, sino de una figura con funciones claramente definidas:
- Representar legalmente a la comunidad frente a terceros.
- Convocar y presidir las juntas de propietarios.
- Ejecutar los acuerdos válidamente adoptados en junta.
- Actuar como interlocutor con el administrador, proveedores y administraciones públicas.
Desde el punto de vista legal, el presidente es la cara visible de la comunidad, aunque no su órgano decisorio exclusivo. La soberanía reside en la junta de propietarios, que adopta los acuerdos conforme a las mayorías legalmente establecidas. Esta distinción es fundamental y, sin embargo, una de las más olvidadas en la práctica diaria.
2. Evolución del cargo: de responsabilidad asumida a función rechazada
Durante décadas, el cargo de presidente se asumía como una carga temporal, razonable y compartida. Las comunidades eran más pequeñas, los servicios más simples y los conflictos menos judicializados. Sin embargo, el contexto actual ha cambiado de forma radical.
Hoy las comunidades gestionan presupuestos más elevados, instalaciones más complejas, normativas más exigentes y una convivencia más tensionada. A ello se suma una mayor judicialización de los conflictos vecinales y una creciente desconfianza entre propietarios.
Este nuevo escenario ha transformado el cargo de presidente en una figura hiperexpuesta, sometida a presión constante y, en muchos casos, injustamente responsabilizada de problemas que no le corresponden.
3. ¿Por qué nadie quiere ser presidente? Análisis de las causas reales
El rechazo generalizado al cargo no es casual. Responde a una combinación de factores que se repiten de forma sistemática en muchas comunidades.
3.1. Miedo a la responsabilidad personal
Existe la creencia, muy extendida, de que el presidente responde personalmente con su patrimonio de cualquier incidencia que ocurra en la comunidad: accidentes, deudas, problemas con obras o reclamaciones judiciales. Este miedo, alimentado por la desinformación jurídica, es uno de los principales factores de rechazo.
3.2. Conflictos vecinales enquistados
En comunidades con tensiones previas, el presidente se convierte en una figura expuesta. Cada decisión se interpreta como parcial, cada error como negligencia y cada silencio como dejación.
3.3. Falta de apoyo real de la comunidad
Muchas comunidades delegan absolutamente en el presidente, pero no lo acompañan. Aparecen exigencias y reproches, pero desaparece la corresponsabilidad colectiva.
3.4. El efecto “presidente quemado”
Cuando un presidente termina su mandato agotado o enfrentado con varios vecinos, el mensaje se transmite rápidamente al resto de propietarios: “yo no quiero pasar por eso”.
3.5. Confusión de roles
Se mezclan las funciones del presidente, del administrador y de la propia junta, generando expectativas irreales y una presión indebida sobre el cargo.
4. Consecuencias del vacío de liderazgo
Cuando nadie quiere asumir la presidencia, la comunidad no se paraliza de forma inmediata, pero entra en una fase de deterioro progresivo:
- Juntas largas, tensas y poco productivas.
- Acuerdos que se aprueban, pero no se ejecutan.
- Obras necesarias que se posponen indefinidamente.
- Falta de interlocución clara con proveedores.
- Incremento de los conflictos internos.
- Mayor riesgo de impugnaciones judiciales por defectos formales.
Este deterioro afecta tanto a la convivencia como a la seguridad jurídica de la comunidad.
5. ¿Es obligatorio ser presidente? Marco legal y límites reales
Desde el punto de vista legal, el cargo de presidente es obligatorio. El nombramiento puede realizarse por elección, por turno rotatorio o por sorteo.
La ley permite solicitar el relevo judicial cuando concurran causas justificadas, como enfermedad, edad avanzada o imposibilidad material. No obstante, conviene aclarar varios aspectos esenciales:
- No basta con alegar falta de tiempo o de interés.
- La causa debe acreditarse adecuadamente.
- El procedimiento judicial tiene costes y demora.
- Mientras no exista resolución judicial, el nombramiento es plenamente válido.
Esta realidad jurídica, mal explicada, incrementa el miedo al cargo y refuerza el rechazo colectivo.
6. Responsabilidad del presidente: lo que realmente dice la jurisprudencia
La jurisprudencia ha sido constante y clara en este punto:
- El presidente actúa como representante legal, no como gestor individual.
- No responde personalmente de los acuerdos adoptados válidamente por la junta.
- La responsabilidad personal solo surge cuando actúa con negligencia grave, dolo o al margen de los acuerdos comunitarios.
Este criterio jurisprudencial desmonta uno de los grandes mitos que rodean al cargo y debería formar parte de la información básica de cualquier comunidad.
7. La junta de propietarios como órgano soberano
Uno de los errores más frecuentes es convertir al presidente en un gestor único, olvidando que la junta de propietarios es el órgano soberano de la comunidad. Decide, delibera y asume colectivamente las consecuencias de sus acuerdos.
Cuando la junta se desentiende y delega todo en una sola persona, el sistema deja de funcionar correctamente y el cargo se vuelve insostenible.
8. El administrador de fincas como elemento de equilibrio
El administrador no sustituye al presidente, pero es una pieza clave para que el cargo sea asumible. Un administrador proactivo:
- Asesora jurídicamente.
- Ordena la gestión.
- Previene conflictos.
- Acompaña al presidente en decisiones complejas.
- Reduce la exposición personal innecesaria.
Cuando esta relación funciona, el rechazo al cargo disminuye de forma notable.
9. Dimensión técnica, jurídica y organizativa del bloqueo presidencial
El problema de que nadie quiera ser presidente no es solo una cuestión de voluntad individual. Tiene una clara dimensión técnica y organizativa.
La comunidad funciona como un sistema de equilibrios: la junta decide, el presidente representa y ejecuta, y el administrador gestiona. Cuando falla la presidencia, todo el sistema se resiente, generando sensación de desgobierno y descoordinación interna.
10. Riesgos jurídicos derivados de la falta de presidencia efectiva
Una comunidad sin una presidencia clara o con un cargo permanentemente cuestionado se expone a riesgos relevantes:
- Impugnaciones de acuerdos.
- Problemas de legitimación procesal.
- Retrasos en reclamaciones de deuda.
- Inseguridad jurídica frente a terceros y administraciones públicas.
La falta de presidencia funcional no exime de responsabilidad, sino que puede agravarla.
11. Responsabilidad civil, penal y administrativa: aclaraciones necesarias
Conviene diferenciar claramente los distintos ámbitos de responsabilidad:
- Responsabilidad civil: recae sobre la comunidad, salvo actuación negligente del presidente.
- Responsabilidad penal: solo existe ante conductas dolosas o gravemente imprudentes, algo excepcional.
- Responsabilidad administrativa: corresponde, con carácter general, a la comunidad como sujeto jurídico.
Estas aclaraciones reducen miedos infundados y devuelven racionalidad al análisis del cargo.
12. El falso dilema entre imposición y dejación
Muchas comunidades oscilan entre imponer forzosamente el cargo o permitir una dejación colectiva. Ninguno de estos modelos funciona. La solución pasa por un enfoque intermedio basado en información clara, apoyo profesional y reparto equilibrado de responsabilidades.
13. Presidencia, mediación y prevención del conflicto
En comunidades con alta conflictividad, muchos problemas no son jurídicos, sino relacionales. La mediación comunitaria, la comunicación no confrontativa y la prevención temprana del conflicto reducen de forma significativa el desgaste del cargo.
14. El coste invisible de no querer presidente
No querer presidente también tiene un coste: deterioro de la convivencia, pérdida de oportunidades de mejora, aumento de litigios y, a medio plazo, desvalorización del inmueble. El rechazo colectivo no elimina los problemas; simplemente los pospone y los agrava. Esta situación es especialmente frecuente en la práctica diaria de los administradores de fincas en Madrid, donde no son pocas las comunidades que encadenan años de presidencias forzadas, rotatorias o directamente inexistentes, con el consiguiente deterioro de la convivencia y de la gestión ordinaria
Conclusión
Cuando nadie quiere ser presidente, la comunidad no falla por una persona concreta. Falla un modelo de funcionamiento que ha dejado de ser equilibrado. El rechazo al cargo no es un capricho ni una moda, sino el reflejo de comunidades cansadas, mal informadas y, en muchos casos, mal acompañadas.
La solución no pasa por imponer, sino por gestionar mejor, informar mejor y prevenir antes que reaccionar. Solo así el colapso silencioso puede transformarse en una oportunidad real de mejora, estabilidad y convivencia para las comunidades de propietarios.
Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:
De acuerdo con la LPH, ¿la votación sin voluntarios no sería perfectamente posible?
Buenos días.
Sí. La inexistencia de propietarios que se presenten voluntariamente no impide que la Junta proceda a la elección del presidente.
El artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el presidente será nombrado entre los propietarios mediante elección y, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. Por tanto, la Ley no exige que para celebrar una votación existan previamente candidatos voluntarios.
La Junta puede proponer y votar a un propietario para ocupar el cargo. Si mediante la elección no resulta posible efectuar el nombramiento, podrá acudirse subsidiariamente al turno rotatorio o al sorteo.
Además, una vez efectuado válidamente el nombramiento, el cargo es obligatorio. El propietario designado que considere que existen circunstancias que justifican no desempeñarlo podrá solicitar judicialmente su relevo dentro del mes siguiente a su acceso al cargo.
Por tanto, la falta de voluntarios no paraliza a la comunidad ni impide la elección: precisamente la LPH establece mecanismos para garantizar que la comunidad pueda disponer de presidente.
Saludos
Miguel
En efecto, la Ley no exige que para celebrar una votación existan previamente candidatos voluntarios. La votación sin voluntarios es la interpretación más básica e inmediata de la norma y además ése es el mejor procedimiento para nombrar presidente. Debido a la ambigüedad positiva de la norma, puede haber otras interpretaciones válidas de carácter reglamentario que se deberán someter al arbitrio de la Junta de propietarios para ponerlas en práctica.
Por otra parte, se debería fomentar la exención parcial o total de cuotas ordinarias y/o extraordinarias para el presidente como incentivo de los vecinos, nunca el pago porque eso sería una remuneración y entramos en otro campo con implicaciones más problemáticas.
Gracias por su aportación.
Efectivamente, el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal no establece que para proceder a la elección del presidente tengan que existir previamente propietarios que se hayan presentado voluntariamente. La Ley dispone que el presidente será nombrado entre los propietarios mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo, siendo obligatorio el nombramiento para el propietario designado.
Por tanto, la Junta puede proceder a la elección aunque nadie se haya ofrecido voluntariamente. Ahora bien, conviene diferenciar la elección, que la Ley contempla en primer lugar, del turno rotatorio o del sorteo, que aparecen expresamente como procedimientos subsidiarios. La comunidad puede organizar el procedimiento respetando la Ley, sus estatutos y los acuerdos válidamente adoptados por la Junta.
En cuanto a incentivar el ejercicio de la presidencia mediante una exención total o parcial de las cuotas comunitarias, aquí debemos ser más prudentes. Que se denomine «exención de cuotas» en lugar de «remuneración» no significa necesariamente que jurídicamente deje de existir una contraprestación económica. Si el presidente deja de aportar cantidades que normalmente tendría obligación de satisfacer por el hecho de desempeñar el cargo, existe un beneficio económico que debe ser correctamente acordado, contabilizado y valorado también desde el punto de vista fiscal.
Además, el artículo 9.1.e) de la LPH parte de la obligación de cada propietario de contribuir a los gastos generales conforme a su cuota de participación o a lo especialmente establecido. Por ello, no recomendaríamos utilizar una simple exención de cuotas como mecanismo informal para compensar al presidente.
Si una comunidad considera conveniente compensar económicamente la especial dedicación que exige la presidencia, lo aconsejable es que la cuestión figure expresamente en el orden del día, que la Junta determine con claridad su naturaleza, importe y duración y que, antes de aprobarla, se analicen sus consecuencias jurídicas, contables y fiscales.
Gracias nuevamente por su interesante reflexión
Saludos.
Miguel
691564359
La ley establece que el presidente será nombrado mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o por sorteo. Subsidiario significa complementario, sustitutorio, supletorio, que suple a otra cosa principal. Por tanto, el sistema preferente, será el de elección y en su defecto el turno rotatorio o el sorteo. La idea es primar el procedimiento de elección por mayoría simple porque, sin duda alguna, es el mejor. En caso de empate, se puede recurrir al sorteo entre los vecinos empatados.
Todos los propietarios son elegibles, presentes en la reunión o no, residentes en la finca o no, propietarios de locales comerciales y cuartos trasteros, incluso morosos. Otra cosa es si algo conviene o no a la C.P. Se puede votar a cualquiera, votarse a sí mismo o no votar a nadie.
Naturalmente, antes de la votación se hace un pequeño debate o coloquio en el que cualquier vecino puede proponerse, presentarse voluntario, manifestar su falta de disponibilidad, su deseo de que no le voten por los motivos que sean, hacer preguntas, etc. Todo esto debe entenderse que tiene carácter meramente informativo u orientativo y no vinculante ni obliga a nada puesto que todos los propietarios son elegibles y a todos se les puede votar o no al margen de los comentarios que hayan podido verter durante las conversaciones preliminares.
De acuerdo con la LPH, la votación sin voluntarios es perfectamente posible. Todos los propietarios son elegibles y el nombramiento será obligatorio. La votación se puede hacer sin haber voluntarios. La verdad es que no veo ningún obstáculo para ello. Es más, creo que es una rotunda expresión de confianza hacia el vecino elegido.
Gracias Anónimo por tu comentario, que me parece acertado.
Lo dejamos aquí para que los propietarios tengan un visionado de la explicación que expones.
Gracias y un saludo
Miguel
691564359