Apartamentos y viviendas turísticas en Comunidad de Propietarios
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Apartamentos y viviendas turísticas en Comunidad de Propietarios
El apartamento turístico y/o la vivienda turística tienen un mismo objetivo que es el alquiler de un inmueble, pero con diferentes matices con relación al alquiler de un apartamento o vivienda de temporada y son todos los servicios complementarios que conlleva el alquiler turístico.
El arrendamiento turístico tiene servicios complementarios como en hoteles, hostales o pensiones. Servicios como limpieza, lavandería, cambio de sábanas, aparcamiento, servicio de internet, teléfono de uso gratuito, climatizador, caja fuerte, almacén de lencería, bar, etc.
En Madrid el Decreto que regula los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico es el Decreto 79/2014 de 10 de Julio. Existe actualmente un borrador del nuevo texto normativo que modificará el Decreto 79/2014.
Como define el D. 79/2014 el apartamento turístico y vivienda de uso turístico:
- Apartamento turístico: Son aquellos inmuebles integrados por unidades de alojamiento complejos, dotados de instalaciones, equipamiento y servicios en condiciones de ocupación inmediata, destinados de forma habitual al alojamiento turístico ocasional, sin carácter de forma permanente, mediante precio.
- Vivienda de uso turístico: Aquellos pisos o casas que, amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad, por sus propietarios a terceros, con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.
La vivienda de uso turístico no tiene carácter de permanencia y habitualidad y el ejercicio de la actividad turística se realiza en un período menor de 3 meses.
¿Que características debe reunir un apartamento turístico?
Los apartamentos turísticos estarán ubicados en la totalidad de un edificio o en parte, independizados del mismo, con acceso y escaleras de uso exclusivo, estarán compuesto como mínimo por salón-comedor, cocina, dormitorio y baño. Los inmuebles explotados como apartamentos turísticos se compondrán como mínimo de cuatro unidades de alojamiento.
Las categorías del apartamento turístico se identificarán mediante llaves y se clasificarán en las categorías de cuatro, tres, dos y una llave. Cada categoría tendría unos requisitos mínimos tanto en lo referente a las condiciones generales, a las condiciones particulares como a la zona de servicios, ver decreto 79/2014 https://goo.gl/HGuq6d en su art. 10.
El art. 14 dice que los inmuebles explotados como apartamentos turísticos que cuente con un número de ellos entre 5 y 50 deberían ofertar, al menos, un apartamento adaptado para personas con discapacidad.
Los apartamentos turísticos debería exhibir a la entrada, en lugar visible, la placa identificativa.
¿Qué características debe reunir una vivienda de uso turístico?
Los titulares de viviendas de uso turístico presentarán ante la Dirección General competente en materia de turismo una declaración responsable de inicio de actividad y la inscripción en el registro de empresas turísticas. El art. 2 del Decreto 79/2014 establece que el propietario de la vivienda turística tendrá que presentar una declaración responsable donde se indique que la vivienda cumple con los requisitos necesarios que indica el Decreto que son:
- Plano de la vivienda firmado por arquitecto donde se indique la distribución de la vivienda. El Decreto indica que la distribución mínima exigida está compuesta por comedor, salón, dormitorio y baño.
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, según corresponda.
Una vez presentada la declaración responsable, a la vivienda se le concede un número de registro. Este número es la garantía para los clientes que la vivienda cumple con los requisitos establecidos.
Las viviendas de uso turístico no podrán contratarse por un período inferior a 5 días y no se podrán utilizar como residencia permanente. (Esta restricción ha quedado eliminada a raíz de la sentencia del 31/05/2016 por la Sección Octava de la Sala Contencioso del Tribunal Superior de Justicia de Madrid).
Las viviendas de uso turístico están compuestas, como mínimo, por un salón comedor, cocina, dormitorio y baño. Se encontrarán amueblados, equipados y en condiciones de uso inmediato.
Las viviendas de uso turístico no pueden ser utilizadas con fines de residencia permanente, ni cederse por habitaciones, o de cualquier otra cosa que implique segregación o división.
Tanto los apartamentos como las viviendas de uso turístico quedan excluidas de la regulación por la Ley de Arrendamientos Urbanos. El art. 5.e) de la LAU establece que quedarán excluidos del ámbito de aplicación de la LAU «La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.
Las cesiones de partes de vivienda (habitaciones) si pueden acogerse al contrato de temporada de la LAU.
En Madrid, la Presidenta de la Comunidad ha anunciado que el Gobierno Regional ha iniciado los trámites para modificar el Decreto de Viviendas de uso turístico. Entre las medidas que se propondrán están:
- Crear un certificado de idoneidad que garantice unos mínimos de calidad para la vivienda.
- Se permitirá a las comunidades de propietarios prohibir a los pisos turísticos en el edificio (parece ser que se exigirá unanimidad de los propietarios para que se permita esta prohibición con lo cual es como si no existiera ya que el propietario interesado siempre dirá que no. Solo valdrá para aquellas comunidades que no tengan todavía vivienda turística que por precaución decidan aprobar esta propuesta y se inscriba en el registro de la propiedad).
- Se permitirá el alquiler de viviendas de uso turístico por habitaciones.
- La nueva normativa eliminará el límite de cinco días como tiempo mínimo para el alquiler del piso turístico y de 3 meses para poder usar el inmueble como vivienda vacacional.
- Se deberá obligatoriamente contratar un seguro de responsabilidad civil y disparar la hoja de reclamaciones.
- Se podrá dar potestad al Ayuntamiento para que se restringa los pisos turísticos en determinados barrios y zonas del municipio.
Como casi todos los lectores saben el alquiler de apartamentos y viviendas turísticas están siendo un verdadero boom en la actividad económica del país, pero la falta de una adecuada regulación por parte de la administración pública está generando grandes inconvenientes en la convivencia, veamos algunos ejemplos.
- Situación que se produce cuando en un mismo edificio existen viviendas dedicas a ambos usos: vecinal y turístico. Los horarios, fiestas hasta altas horas de la madrugada, etc. están colisionando con los intereses de los vecinos.
- Muchos de los vecinos que conviven con viviendas turísticas afirman que son hoteles sin control. Fiestas a deshoras, reuniones familiares vacacionales interminables, taconeos, bailes, gritos, portazos, trasiego de maletas, persona de limpieza que entra y sale continuamente, niños dando golpes, niños jugando al balón dentro de los pisos, en definitiva, hoteles vacacionales insertados en pisos.
- El aislamiento acústico de la vivienda dedicado al uso turístico debería de cumplir unas normas de aislamiento para evitar los ruidos permanentes que producen.
- Si a los hoteles, al ser negocios les exigen cumplir unas normas, tener una recepción, a los pisos turísticos, al ser negocio, les deberían exigir las mismas normas.
El 20/12/2017 fue publicado el proyecto de decreto del Consejo de Gobierno por el que modifica el Decreto 79/2014. Este proyecto lo podéis ver en el siguiente enlace https://docs.wixstatic.com/ugd/c70f63_dd3557153c5b4df6a179701ea519f05d.pdf
Os adjunto un enlace donde se habla ampliamente del tema de de apartamento o vivienda turística.
También os acompaño el artículo del idealista sobre la nueva ley de pisos turísticos en Madrid:
Si deseas ver mas legislación sobre administración de fincas te invito a que accedas al siguiente enlace:
Legislación actualizada para las Comunidades de Propietarios
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de fincas en Madrid y Guadalajara
