Administrador de Fincas cesado en comunidad de propietarios

Nos hemos dado cuenta en Adminfergal que a pesar de llevar 385 artículos escritos para nuestros lectores no nos hemos parado a comentar lo que dice la jurisprudencia con relación al cese del administrador y las sentencias derivadas de las mismas.

En nuestro artículo del 2.018 https://adminfergal.es/tipos-de-contrato-para-un-colaborador-en-una-administracion-fincas/ hablamos de los tipos de contrato que tiene un Administrador de Fincas colegiado.

También en Julio de 2.018 https://adminfergal.es/contrato-mercantil-entre-administracion-fincas-y-administrador-fincas-colegiado/ hablamos del tipo de contrato mercantil que une la relación de un Administrador de Fincas Colegiado

Hoy pretendemos explicar la normativa de la Ley en relación con el cese del administrador y a lo que indica la jurisprudencia con relación al mismo.

La ley de Propiedad Horizontal dice con relación al Administrador en su punto 13 lo siguiente:

5. Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

6. Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario- Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.

Si una comunidad esta descontenta con los servicios de administración, deberá notificárselo a este con un tiempo de antelación según lo firmado en el contrato entre las partes. La anticipación suele hacerse entre los tres meses y un mes.

Recordemos que la resolución del contrato se deberá realizar en junta general ordinaria en el apartado de renovación de cargos o bien en una junta general extraordinaria con un punto del orden del día donde se trate este tema.

Si se denuncia la remoción del administrador por parte de la Junta y si esta se produce con los plazos previstos, a la fecha de finalización del año o lo decidido en junta, se producirá el traspaso de la documentación según la recomendación indica en el Colegio de Administradores de Fincas. Esta información podéis disponer de ella en nuestro artículo:

Si el cese se hace en una junta general extraordinaria se deberá indemnizar al profesional según se indique en el contrato o bien se deberá hacer por el importe que corresponda entre el mes del cese y los meses pendientes hasta su finalización del contrato. La cantidad de indemnización será la resultante de multiplicar los honorarios mensuales y los meses resultantes.

Desde aquí tengo que recordar a todos los lectores que el cese de un administrador no se puede hacer a capricho de la junta de gobierno en pleno o por lo actuación de una persona y que debe de estar plenamente justificado. Solo se puede cesar a un administrador si este ha cometido actuaciones irregulares que se puedan demostrar tanto de índole económico como de otra índole.

Si se cesa a un administrador se deberá realizar en base a las mayorías que indica el artículo 17.7 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: “7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.”

Como ya hemos comentado anteriormente cuando un administrador sea cesado de forma legal lo que tiene que hacer el administrador saliente es entregar la documentación al Presidente o al Administrador entrante si estos han sido facultados para la recogida de la documentación. El administrador cesado no puede oponerse en ningún caso a que se retire del despacho la documentación, si bien, el administrador cesado puede ir entregando la documentación e la medida que tenga al día la misma, teniendo en cuenta que este proceso no debe de perjudicar el normal funcionamiento del nuevo administrador, recordemos que si en este proceso existen daños y perjuicios se podría entrar en el apartado conforme a lo que se indica en el artículo 1720 del Código Civil que dice textualmente lo siguiente: “Todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones y a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aun cuando lo recibido no se debiera al segundo.”

Y que dice la jurisprudencia con respecto al cese de un Administrador de Fincas. Veamos lo que comentan las diferentes sentencias con el apoyo de Sepin Editorial:

AP Valladolid, Sec. 1.ª, 28-9-2020 Dado que no se pudo tratar en junta anterior el cese o renovación del administrador, la decisión de no renovar en posterior junta no puede entenderse como una resolución unilateral del contrato de servicios por parte de la comunidad.

AP Sevilla, Sec. 8.ª, 2-6-2020 La comunidad tenía todo el derecho a prescindir de los servicios del demandante, remunerándole conforme a lo ya trabajado como administrador- secretario \ No cabe la aplicación del artículo 13.7 de la LPH porque si bien se mira, dicho precepto contempla una suerte de relaciones orgánicas que no tienen en cuenta la verdadera relación contractual, debiendo primar el contrato de prestación de servicios.

AP Madrid, Sec. 8.ª, 22-5-2020 El cese del administrador de una Comunidad por parte de esta, por pérdida de confianza en aquel, sin motivarse ni probarse el incumplimiento o comportamiento desleal de aquel, no es justa causa que justifique el cese, teniendo que indemnizarle.

AP Baleares, Sec. 4.ª, 18-3-2020 Cesado el administrador, la comunidad debe reintegrarle los pagos que éste ha hecho a los proveedores dada la situación económica de la comunidad.

AP Málaga, Sec. 5.ª, 19-12-2019 La remoción anticipada del administrador por la Comunidad de Propietarios sin justa causa lleva a reconocer la prosperabilidad de la pretensión indemnizatoria por lucro cesante.

AP Baleares, Sec. 3.ª, 11-6-2019 Procede el cese de la administradora por pérdida de confianza de la Comunidad a raíz de un cúmulo de actuaciones y no por una sola infracción grave.

AP Las Palmas, Sec. 3.ª, 12-4-2019 Que el contrato del administrador no establezca un periodo de duración de los servicios o implica que cesado el mismo antes de cumplirse el año, no tenga derecho a la indemnización por daños y perjuicios.

AP Madrid, Sec. 20.ª, 4-6-2019 Procede estimar la reclamación de honorarios del Secretario-administrador por resolución anticipada al pactarse así en el contrato, plenamente aplicable.

AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 1.ª, 28-2-2019 Acreditado que el administrador no está cumpliendo con las funciones que le son inherentes, tales como convocar las juntas en defecto de junta de gobierno, no procede la reclamación de honorarios que este hace.

AP Madrid, Sec. 14.ª, 21-12-2018 La cláusula que establece una indemnización para el administrador en el caso de resolución anticipada del contrato por causa injustificada no es desproporcionada ni abusiva.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara