Acuerdos fuera del orden del día en ruegos y preguntas
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Respuesta a un propietario por el sempiterno problema existente de aprobar cuestiones que no vienen reflejadas en el punto del orden del día
P. Con fecha de 24 de julio, recibí la convocatoria para una Junta General Extraordinaria a celebrar el 26 de Julio donde hay un solo punto a tratar en el Orden del Dia.
Quiero decir que yo asistí a la celebración de la junta.
El día 26 de Julio, mientras se celebra la junta y después de haber tratado el punto de la orden del día, la administradora nos informa que dos propietarias quieren impermeabilizar el terrado en la zona que ocupan sus viviendas y piden al resto de propietarios, que estábamos en ese momento celebrando la junta, si estaríamos de acuerdo en apoyar su propuesta.
En ese momento se hicieron varios comentarios por parte de los integrantes de la junta de propietarios y así quedó el tema y ahí finalizó la junta, pero días más tarde, 18 de Agosto, cuando recibo el acta leo lo siguiente:
“Fuera del orden del Día, La Sra. XXXXX y la Sra. XXXXX, solicitan formalmente permiso a los propietarios para la realización de impermeabilización de la zona del tejado ubicado justo en su parte superior de sus viviendas, para así aislar sus viviendas, dado que estas son las que se ubican justo debajo del tejado y las menos protegidas. Las obras serán a cargo de las interesadas. Los presentes conceden permiso para la realización de dichas obras “
La terraza, cubierta del edificio, es comunitaria y donde subimos a tender la ropa
Yo, propietario de un piso, quisiera saber si se puede anular, impugnar este “acuerdo” porque no creo que se pueda considerar acuerdo ya que no ha sido votado como corresponde a una votación y porque no estaba incluida en la orden del día
Ni suponiendo que todos los propietarios que nos encontrábamos celebrando la junta hubiéramos dado nuestro consentimiento, creo que tampoco sería un acuerdo valido y legal.
¿Este falso acuerdo es impugnable y por lo tanto anulable?
¿Lo expresado por la Administradora y las dos interesadas, puede considerarse como una simple manifestación o comentario de una voluntad para realizar unas obras?
¿Este acuerdo sería nulo de pleno derecho por infracción de la ley?
La ley de Propiedad Horizontal en el artículo 18 dice que se podrá impugnar un acuerdo cuando sea contrario a la Ley. ¿Puede considerarse que la aprobación del acuerdo es contrario a la Ley? Suponiendo que fuera contrario a la ley, ¿El tiempo para impugnar sería de 1 año?
Agradecería cualquier información que me ayude a resolver este tema.
R. Buenos días Juan.
Este tema que vd. nos comenta por desgracia es muy frecuente y a veces hay un abuso de derecho por parte de la comunidad porque se aprovechan del desconocimiento de los propietarios en general para realizar actuaciones que no son legales.
Este tema lo hemos tocado en algunos de nuestros artículos, así tenemos que en el enlace https://adminfergal.es/imprevistos-a-resolver-en-una-junta-de-propietarios-2a-parte/ con respecto a este tema dice lo siguiente:
¿Se puede adoptar algún acuerdo que no figure en el orden del día? Sin duda la respuesta es esta última, solo se puede debatir, pues en el caso en el que se decida votar, aunque solo sea por evitar una nueva Junta, estos asuntos que, normalmente, se tratan en «ruegos y preguntas», podrán dar lugar a una impugnación judicial por cualquier propietario ausente y tendrá todas las posibilidades de éxito por lo que acabamos de exponer, solo pueden votarse los asuntos señalados en el orden del día, así se han pronunciado, entre otras, las sentencias de AP Gijón de 25 de mayo de 2015, AP Toledo de 13 de mayo de 2015, incluso cuando el asunto acordado sea de escasa entidad económica o trascendencia para la Comunidad, como señala la AP Vizcaya de 14 de marzo de 2014.
En otro de nuestro enlace sobre la impugnación que se detalla a continuación: https://adminfergal.es/detalles-a-tener-en-cuenta-en-la-impugnacion-de-los-acuerdos-segun-la-lph/
tenemos la siguiente información: «Como establece el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo único que se impugnan son los acuerdos, por lo que no cabe que se lleve a cabo la acción judicial para discutir solamente el contenido de la redacción (repetimos, sin acuerdos) del punto de «Ruegos y Preguntas». Indicar que no hay ninguna obligación de poner en el Orden del Día dicho punto de «ruegos y preguntas», es una costumbre para que se puedan plantear cuestiones menores, pero, sin que sea posible que en el mismo se puedan tomar acuerdos que no estaban expresamente previstos en la relación de los asuntos a tratar, como previene el art. 16.2 de la misma LPH.»
En el enlace del artículo: https://adminfergal.es/orden-del-dia-en-convocatoria-de-la-junta-de-propietarios/ Decimos lo siguiente en relación a ruegos y preguntas: «Los asuntos que tratar en la Convocatoria, se deben de incluir de una forma concreta y específica en el orden del día para poder saber previamente los temas de los que se va a hablar. Será anulable cualquier acuerdo que se tome sin que se haya previsto el mismo en la citación de la convocatoria.
No se puede decidir cuestiones de entidad a través del punto de ruegos y preguntas.
El Orden del día debe tener una redacción concreta y clara, pero no es necesario que tenga una redacción amplia y minuciosa. Se debe saber de qué se va a hablar, pero sin entrar en detalles y pormenores.»
De todo lo que se comenta en nuestro blog y en base a sus comentarios al artículo de referencia se pueden proponer las siguientes conclusiones:
a) los comentarios que se hacen sobre la intención de dos propietarias de impermeabilizar el terrado en la zona que ocupan sus viviendas, entendiendo que dicha impermeabilización va a ir a su exclusivo cargo, no dejan de ser eso, comentarios. Si no están en el orden del día no pueden ser tratados de forma oficial.
b) No se puede solicitar formalmente la inclusión de la aprobación de la actuación sobre el terrado porque no viene en el punto del orden del día. La modificación de un elemento común solo puede realizarse previa conformidad de la mayoría de los propietarios y que figure en el punto del orden del día.
c) Es necesario que todos los propietarios tenga la oportunidad de votar sobre el punto del orden del día o al menos poder delegar el voto.
d) Si se quisiera con el acuerdo que nos ha comentado seguir hacia adelante, este acuerdo sería impugnable y por lo tanto anulable. En este caso no hace falta que su voto fuera un voto en contra porque realmente no es un acuerdo formal porque no aparece en el punto del orden del día.
e) Mi opinión es que debe de quedar claro su intención a través de una carta a la presidenta de que en caso que se llevaran las obras a cabo estaría infringiendo los diferentes artículos de la propiedad horizontal y que se impugnaría las obras ante el juzgado de la zona. También indique en la carta su deseo de que se haga una junta general extraordinaria para que todos los propietarios puedan votar sobre la misma. En esta votación su voto debe de ir en contra para iniciar el procedimiento de impugnación, si procede. Entiendo que la mayoría irán a favor de que se hagan las obras por los particulares.
f) La impugnación en este caso sería de 3 meses a partir de la notificación del acta.
Puedes ver el artículo comentado a través del vídeo en nuestro canal de youtube:
Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Avila, Guadalajara y Madrid
Buenas tardes. Tengo una casa adosada y el patio tiene una pared medianera que comparte con el patio de la casa del vecino.
Recientemente, el vecino ha colocado un cable y alguna cosa más justo por encima de la pared medianera. En vez de ponerlo por su parte de la pared, para que no se vea, lo ha puesto justo por encima de la pared. Desde mi lado de la pared se ve perfectamente, ya que, como digo, ha puesto el cable y alguna cosa más que sobresale en altura. A mí no me ha consultado en ningún momento. Es una vivienda en Castilla la Mancha.
Quería saber qué normativa rige esta situación así como los derechos que tengo como copropietario de esa pared medianera.
Gracias
Estimado Miguel Angel:
Para saber cuales son las normas que rigen debe de tener en cuenta la escritura de propiedad horizontal de estos chalet adosados y los estatutos si los hubiera. Si no hubiera referencia a la medianera tendría que revisar el Plan General de Ordenación Urbana de la villa/pueblo en cuestión y si no se dijera nada sobre la medianera en este PGOU tendría que ir a lo que dice el código civil al respecto.
Que es lo que dice el código civil con relación a las medianeras lo tiene a partir del código 571 hasta el artículo 579. Dispone de esta información en el siguiente enlace de nuestra web.
Saludos.
Buenas tardes, en una junta de vecinos en ruegos y preguntas se aprobó mi solicitud de cambiar los cubos de basura que se encontraban al lado de mi vivienda unifamiliar con los consiguientes ruidos, olores y molestias. Un año después sin que nadie impugnara solicité al ayuntamiento su retirada y ahora que se los han llevado los vecinos molestos están movilizándose para volver a ponerlos donde estaban, ¿esto pueden hacerlo?
Estimada Carmen:
En ruegos y preguntas no se puede decidir nada que tenga que ver con temas de la comunidad de propietarios. Como bien dice la convocatoria, serán ruegos o bien preguntas, pero nunca será temas de índole de gestión.
Si que es verdad que a veces los cubos de basura se acomodan en sitios que son un problema para diferentes propietarios. Si existen malos olores, se supone que por esta razón se los habrán llevado a otro sitio, o sea no es que haya menos cubos de basura sino que se habrá modificado su destino. Si fuera así, entiendo que aunque los vecinos estén molestos el ayuntamiento lo habrá hecho con un cierto criterio.
Lo propietarios tienen el derecho de solicitar y el Ayuntamiento de ontestarles adecuadamente.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas tarde: se ha realizado recientemente una junta de vecinos en el apartado de ruegos y preguntas un vecino indicó su deseo de poner un aparato de aire acondicionado en un pequeño patio que se utiliza para tender la ropa. Sorprendentemente sin que esta petición apareciera en el orden del día el administrador de fincas lo sometió a votación y le dieron permiso para la colocación de dicho aparato. Me he puesto en contacto con el administrador para indicarle que no se podía someter a votación si no estaba en el orden del día. ¿Como puedo impugnar está junta?¿Es necesario llegar al procedimiento judicial? De cualquier manera, vista la ley de propiedad horizontal es imposible la colocación de ese aparato ya que no cumple con la normativa de distancia entre ventanas e impide tender con normalidad sin chocar con el aparato de aire. ¿Para la colocación de estos aparatos se necesita licencias por parte del Ayuntamiento?
Estimada Laura:
Si le instalan un aparato de aire acondicionado y lo hacen en el apartado de ruegos y preguntas está claro que no hay un punto del orden día que justifique dicha instalación ya que es preceptivo que estas actuaciones se presenten en un punto del orden día específico. También le digo que muchos propietarios ponen la instalación del aparato del aire acondicionado sin pedir autorización. Es necesario solicitar autorización porque cuando se hace la instalación del aparato se taladra la fachada que es un elemento común, entre otras cosas. Le recomiendo que se lea nuestros artículos relacionados con el aire acondicionado como son:
https://adminfergal.es/normas-generales-para-la-instalacion-de-equipos-de-aire-acondicionado-en-fachadas/
https://adminfergal.es/aparatos-de-aire-acondicionado-en-las-comunidades-de-propietarios/
Por supuesto nuestra recomendación es que siempre se informe al ayuntamiento sobre lo que se va a hacer no vaya a ser que por algún motivo no se pueda realizar la instalación o bien el ayuntamiento le exigan un proyecto, etc.
Si se ha realizado la instalación exterior por parte de otro propietario y este incumple la normativa de distancia mísma hacia su ventana, etc. tendría que denunciar esto ante el Ayuntamiento y paralelamente denunciar este asunto ante el juagado de 1ª instancia si fuera necesario. Si impugna la junta necesitará el apoyo de un abogad@ y un procurador/a con sus costes correspondientes.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días.
Compré unas plazas de garaje que integran una comunidad de propietarios, las convocatorias de las juntas se encabezan así: “ Comunidad de Garajes (nombre)”.
Es decir, entiendo que hay una subcomunidad integrada únicamente por los propietarios de los garajes, ya que cuenta con nombre propio y en las convocatorias solo se cita a comparecer a los propietarios de los garajes y somos éstos los que deliberamos y decidimos con exclusivodad.
Mi duda es la siguiente: puesto que en los estatutos no hay ningún tipo de referencia al respecto (ni posibilidad de crear una subcomunidad, ni la existencia de esta), ¿sería validad esta subcomunidad y por ende, serían válidos los acuerdos de la misma? (que por cierto, ni constan en acta, ni existe libro de actas…)
Muchas gracias por o atención.
Hola Claudia:
Si existe una convocatoria única y exclusivamente para Comunidades de Garaje es porque se entiende que está aprobado y establecido en dicha subcomunidad, máxime cuando se cita a los comuneros del garaje. Además si esta constituida la subcomunidad solo esta tiene capacidad para decidir aquellas cuestiones que sean de su interés. Solo valdría lo que digan los estatutos en caso de que haya negativa para su constitución, si no la hay si que se puede constituir subcomunidades, recuerde lo que dice el artículo 2 de la LPH en su punto dº: «d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica».
Debería de constar las actas y el correspondiente libro de actas y debería estar esta subcomunidad inscrita en el registro de la propiedad.
Saludos
Miguel
691564359