Si constituimos subcomunidad, ¿podemos dejar de pagar a la Comunidad principal?

¿La constitución de una subcomunidad de garaje me desliga de otros pagos?

P. Hola buenas, quería hacer una consulta. He comprado un garaje que tiene entrada por otra calle diferente al principal además de un muro que lo separa el principal compuesto de 140 plazas el otro de 69 las plazas, le compramos la plaza al Banco hace un mes. Nos reunimos en junta general los propietarios de las 69 plazas y con un 52% de votos a favor se decide constituir una subcomunidad. Se hace acta, se compra el libro y el registro lo inscribimos en la AEAT, se nos da el CIF con el nombre de subcomunidad….. Hasta este momento Ok, ahora realizo mis preguntas.
El administrador de la comunidad dice que es ilegal lo que la Registradora ha echo, que no se puede crear, supongo que la registradora lo ha realizado con respecto a los estatutos que ellos tienen registrados allí y de no ser así pues con más razón, no? O me equívoco. Segundo lo único común que tenemos las dos es el techo que sería el suelo de las casas y calle de arriba y unas tuberías de las casas que atraviesan esos techos. Quiere que se pague la cuota de participación que pone en escrituras y que la mía sería de 0’279%, pero yo pregunto ¿en base a que gastos comunes pago? Si no hay nada no? Dice que el seguro no puede ser independiente. Y muchas más cosas, pero no dice nada más. Otra pregunta es, si hacemos escrituras de segregación y las registramos podríamos negarnos a pagar nada de esa comunidad principal? O como se hace eso? Y otra pregunta es, le solicitan al Presidente copia de los estatutos y CIF, estamos obligados a dárselos o no? Espero no haber realizado muchas preguntas y haberme explicado lo suficientemente como para que me comprenda gracias.

R. Estimada Cristina:
A veces las preguntas de vds. me resulta muy difíciles de contestar porque para ello debería de tener documentación en mi poder que no tengo. Como bien dice se debería tener los estatutos de la comunidad general y/o las escrituras de división horizontal, tendríamos que saber si el garaje principal que tiene 140 plazas es una comunidad independiente o también está constituido como subcomunidad y si las 69 plazas corresponde a parte del total del garaje constituido y si se pueden segregar y formar la subcomunidad.
Que se hayan reunido vds. y hayan decidido crear vds. una subcomunidad con un 52% de votos, tampoco me dice mucho teniendo en cuenta que si vds. están dentro de unos estatutos de la comunidad general y son parte de esta, y disfrutan de elementos comunes, el cambio para crear la subcomunidad no podría ser por mayoría simple sino por la unanimidad de los propietarios.
Los Registradores no están en poder de la verdad absoluta, si es cierto que suelen ser bastante puntillosos a la hora de dar de alta una comunidad y/o subcomunidad, pero no todos los registradores son iguales, en estos casos, según apreciación personal, casi me fío mas de la experiencia de mis colegas los administradores de fincas colegiados, que saben como funciona la comunidad y tienen claro la forma de distribución de los gastos.
De verdad, le parece poco lo que vd. me indica, que la parte estructural que tiene el edificio y el garaje lo comparten, ¿el suelo de la vivienda y el techo del garaje?. Solo en base a esto está justificado que cada uno de los propietarios del garaje paguen el coeficiente que les corresponde, en su caso un 0,279%. No hace falta que se le explique porque gastos comunes paga porque cuando compró su plaza de garaje ya se le dijo que tenía vd. un coeficiente en base a la vivienda. Vds. no puede dejar de pagar en ningún caso en base a ello. La cuota resultante de esos gastos comunes serán lo que se indique en la escritura de división horizontal o en los estatutos según proceda.
– Parece evidente que el seguro no debe ser independiente, existen elementos comunes que son indivisibles y que corresponden a los elementos estructurales por lo tanto deberían de tener el mismo seguro. Tener dos seguros, entre otras cuestiones, sería entrar en conflictos innecesarios por diferentes intereses de las empresas aseguradoras.
– No se pueden negar a pagar, para hacerlo deberían segregarse y para ello se necesitaría, a no ser que se permita la subcomunidad en los estatutos, la unanimidad de todos los propietarios.
Siento decirle que las actuaciones realizadas no me parecen muy acertadas, si bien no tengo toda la documentación necesaria para hacer una apreciación al 100% de seguridad.
– El que hayan vds. conseguido poner en marcha una subcomunidad no están vds. exentos de sus responsabilidades que hasta ahora están aportando en base a su coeficiente.
Me gustaría hacer referencia a lo que indica el artículo 2 de la ley de propiedad horizontal con relación a las subcomunidades: «Esta ley (lph) será de aplicación 5. A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando varios propietarios, disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.»
Por este artículo 2, nada impide que diferentes propietarios que conforman una comunidad de propietarios, vean la conveniencia de constituir una subcomunidad que regule tan sólo aquellos servicios y elementos comunes a dichos copropietarios, rigiendo en lo no previsto en los estatutos generales de la comunidad, de obligado cumplimiento para todos los comuneros.
– Es evidente según el art. 2 de la LPH que se puede crear una subcomunidad siempre y cuando no se prohíba en los estatutos de la Comunidad.
– Para que dichas comunidades parciales o subcomunidades puedan constituirse como tales, es necesario que se cumplan los presupuestos del art.2.d comentado anteriormente.
– La constitución de la subcomunidad, conforme al nuevo art.2.d, ha de venir reflejada en el título constitutivo de la Comunidad, lo cual puede ser, o bien porque inicialmente venía ya establecido así, o bien porque la Comunidad decide la creación de esas subcomunidades.
Si las subcomunidades no se prohíben en el título constitutivo, pero se trata de crear una subcomunidad respecto de elementos comunes, es necesario que, además del consentimiento individualizado de los propietarios que vayan a integrarse en la misma, el acuerdo se adopte por los propietarios de la total propiedad horizontal en los términos previstos en la regla 6 del art.17 que dice textualmente lo siguiente: «6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.»
Por tanto, si la subcomunidad o subcomunidades no están contempladas en el título o estatutos, es decir, que el garaje pueda actuar de manera independiente a los efectos de sus propios gastos, habrá que crearlas siendo exigible para ello el acuerdo unánime.
Saludos

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara